Что нужно знать о праве аренды земельного участка

Арендованная земля – достаточно легкий способ реализовать все свои планы.

Ею может стать участок для выращивания сельскохозяйственных культур или постройки своего дома.

Правила аренды земли прописаны в Земельном кодексе РФ.

Кто имеет право?

Чтобы арендовать землю, находящуюся в государственной собственности нужно оформить договор аренды земельного участка. Юридически закреплено, что в аренду передаются земля и все объекты, которые располагаются на территории. Одна сторона называется арендодателем и обязана дать второй стороне – арендатору землю на временное (длительное или кратковременное) пользование с учетом уплаты определенной суммы.

Арендаторами в таком соглашении также выступают:

  • физические или юридические лица Российской Федерации;
  • иностранные лица;
  • лица не имеющие гражданства;
  • коммунальные предприятия;
  • государственные предприятия;
  • международные компании и объединения;
  • иностранные государства.

Виды

Аренда земли в России бывает двух видов:

  • долгосрочная;
  • краткосрочная.

Долгосрочная аренда предполагает постройку на территории зданий, домов или сооружений. По-другому такой вид аренды называют «земля под дом». Сроки при таком виде аренды участка составляют 49 лет и более.

Краткосрочная аренда делится на два вида:

  • рента для строительства;
  • аренда без разрешения на постройку сооружений.

Рента для строительства предполагает аренду земли для сооружения объектом. Срок такой аренды может быть продлен после того, как строительство заканчивается.

Аренда без права строительства предполагает недлительное пользование землей. Например, для выращивания сельскохозяйственных культур. Срок данной аренды – до 10 лет.

Правила и положения

Для того чтобы осуществилась аренда, нужно соблюдать некоторые условия:

  • участок земли, который является объектом пользования;
  • сроки действия соглашения;
  • сумма договора с указанием о сроках внесения;
  • положение о неуплате;
  • цель, с которой будет использоваться земля;
  • обсуждение земельного пользования, а также сохранение состояния;
  • дата, когда договор начинает действовать и земля отдается арендатору;
  • возврат земли арендодателю;
  • ограничения пользования участком, а также условия при повреждении объекта;
  • ответственность двух сторон друг перед другом.

Согласно Земельному кодексу РФ, а именно Статье 22, арендодатель имеет право отдать участок земли в пользование третьему лицу или же отдать под залог все права и обязанности. При этом арендодатель должен быть уведомлен о подобных действиях. Для нового арендатора наступает ответственность за территорию. Исключения составляет случай передачи прав под залог.

Государственная земля может быть передана арендатором в пользование другому лицу (например, эксплуатация построенного дома) только если объект обустраивался или используется коммерческими организациями. При этом разрешения арендодателя не требуется, а лишь его уведомление.

Если арендатор представляет собой некоммерческое лицо, которое было создано в РФ с целью постройки наемного жилья на участке, то передача в пользования земли третьему лицу, а также залог прав и обязанностей, считаются невозможными.

Если арендодатель решил изменить условия договора аренды без уведомления или согласия арендатора, то это является прямой причиной для разрыва правовых отношений между сторонами.

Ограниченное пользование

На земельных участках, которые находятся во владении РФ, иногда устанавливаются пользование с определенными ограничениями.

Оно называется сервитут. Ограничение устанавливается местным самоуправлением или другим государственным органом для поддержания интересов государства.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (Статья 23) предусматривается сервитут для:

  • переезда и перехода по территории участка (например, доступ для граждан к общедоступному водному ресурсу, если участок является основным препятствием);
  • произведения ремонтных работ на земельном участке (например, замена труб или починка линий электропередач);
  • установки различных дорожных знаков на земельном участке, а также обеспечение подъезда к ним;
  • извлечения важных ресурсов из водных объектов;
  • осуществления дренажных работ;
  • перегона животных сельского хозяйства через арендованный участок;
  • скоса сена или выпаса животных в определенные сроки, когда это необходимо по местным правилам;
  • осуществления робот для исследования в ограниченное время;
  • пользования территорией для разведения рыб, охоты или рыбалки.

Безвозмездное пользование

Кроме заключения договора об аренде и уплаты за пользование установленной суммы, в России существует аренда земли, за которую арендатор не должен платить деньги.

Государство РФ предоставляет в пользование без получения оплаты землю для:

  • местного самоуправления и других властей;
  • организаций, которые находятся в муниципальной собственности;
  • объектов исторического наследия всех президентов РФ;
  • построек зданий религии для благотворительных мероприятий (не более 10 лет);
  • религиозных организаций, которые будут пользоваться уже построенными объектами на этой территории;
  • лиц, которые представляют собой сторону договора о строительстве недвижимости за деньги государства (на срок, предусмотренный договором);
  • проведения фермерской деятельности в государственных образованиях (не более 6 лет);
  • постройки жилья для себя в муниципальных образованиях (не более 6 лет);
  • граждан, которым предоставлено служебное жилье, расположенное на этой территории (на срок, установленный специальным государственным органом);
  • проведения сельскохозяйственных работ и пчеловодство на участках с лесной посадкой (не более 5 лет);
  • лиц, занимающихся сельскохозяйственной деятельностью и при этом не строящие сооружения, на участках, которые Россия временно не использует, а держит для случая необходимой обороны (не более 5 лет);
  • некоммерческих структур для сбора урожая (не более 5 лет);
  • некоммерческих структур для постройки жилых помещений и зданий (срок устанавливается государственными органами);
  • коренного населения Сибири, Севера и Дальнего Востока РФ для возведения зданий, необходимых для развития традиций народа, а также нужд сельского хозяйства (не более 10 лет).

Порядок оформления

Как взять земельный участок в аренду?

Чтобы оформить аренду земли, необходимо заключить договор с государством. Он обязательно регистрируется в муниципальных органах, иначе он не может считаться законным.

Получить право пользования землей можно:

  • в результате участия в аукционе;
  • без торгов.

Аукцион

Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть земли для будущего возведения жилья может быть выставлен только в том случае, если он состоит на кадастровом учете. При этом необходимо получить подтверждение, что эта территория технически обеспечена и здесь подключены инженерно-технические сети.

На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие. Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка. Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

О том, что аукцион состоится, желающее принять участие могут узнать на сайте Правительства РФ или в его печатном издании за месяц до мероприятия. Аукцион может быть не проведен, если организатор за пятнадцать дней сообщит об этом во все источники, где ранее размещалось объявление о проведении. При этом задатки участников нужно вернуть на протяжении трех дней после обнародования отказа.

Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

  • уведомление об оплате задатка;
  • заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
  • пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

Прием документов заканчивается за пять дней до назначенной даты проведения. Если заявитель подал документы позже установленного срока, то он получает их обратно в тот же день. Один участник подает лишь одну заявку на аукцион.

Результаты аукциона записываются в протокол. Одна копия передается победителю, а вторая остается у организатора. Если аукцион не состоялся (не был заключен договор аренды или был всего один участник), то государственный орган вправе повторно его провести. Результаты аукциона публикуются во всех источниках (интернет и печатных) Правительства РФ.

Без торгов

Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.

Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

Если не поводится аукцион стороны заключают соглашение, которое после регистрируется в кадастровом реестре.

Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

Заявление

Чтобы оповестить о своем желании получить землю в аренду, нужно составить заявление и принести его в государственное учреждение местного самоуправления. При этом нужно иметь с собой документы, устанавливающие личность, или государственную реестровую выписку (для юридических лиц).

В верхнем правом углу указывается, кому предназначается документ и в каком районе. Далее идет текст заявления, где вписываются Ф.И.О. заявителя, адрес, дата рождения, гражданство, номер паспорта.

Для юридических лиц нужно указать название организации, адрес, Ф.И.О. директора и документ, который подтверждает действие и сроки существования.

Далее в заявлении нужно указать, желаемое место получения земли. Если вы уже знаете местоположение участка, то укажите об этом в бланке.

После этого вписываются контактные телефоны и список прилагаемых документов, ставится подпись и дата.

Скачать образец заявления на заключение договора аренды земельного участка.

Документы

Физическое лицо обязано предоставить:

  • заявление на аренду;
  • паспорт;
  • ИИН код;
  • копии всех вышеперечисленных документов.

Юридическое лицо предоставляет:

  • заявление об аренде;
  • свидетельство о регистрации;
  • документ об уплате налогов;
  • реестровую выписку;
  • копии вышеперечисленных документов.

К заявлению прилагаются только копии. Оригиналы бумаг заявителю следует иметь при себе на случай необходимости.

Расчет арендной платы

Каков порядок определения арендной платы за земельные участки? Плата за аренду устанавливается в договоре. Она может быть в виде суммы пользования за все время (например, за 10 лет) или за один год, иногда даже месяц. Плата может взиматься как в денежном эквиваленте, так и в виде натуральной и отработочной платы. Вид оплаты указывается в договоре (только один).

Арендная плата не должна быть меньше установленного

налога

. Также нужно обратить внимание на обязательную договоренность про то,

куда будут отправляться денежные средства

. Изменение платы за пользование муниципальной землей возможно

раз в три года

.

Аренда государственной земли осуществляется физическими и юридическими лицами для осуществления своей деятельности. Пользование территорией может быть длительным или краткосрочным. Чтобы арендовать земельный участок нужно соблюдать все условия договора между сторонами.

Устанавливаются сроки эксплуатации земли, цель, а также размер платы, ограничения и другие нюансы, которые указывают на права и обязанности двух сторон договора. В случае их несоблюдения, может быть инициировано расторжение аренды земельного участка.

Аренда участка является очень выгодной для осуществления сельскохозяйственной деятельности крупных и мелких размеров, а также постройки жилых или нежилых помещений. О продлении договора аренды земельного участка читайте тут.

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Ее законодательное регулирование осуществляется Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

  • физические лица (граждане или предприниматели);
  • юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

  • он заключается в письменной форме;
  • обязательного нотариального удостоверения не требуется;
  • при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

  • у физических лиц (такая собственность является частной);
  • у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
  • у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

Только победитель данной процедуры может получить государственный или муниципальный участок.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

  • краткосрочная (до 3-5 лет);
  • долгосрочная (максимум до 49 лет).

В первом случае основная особенность договора состоит в том, что в случае заключение его на срок до 1 года он не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

  • сарай;
  • гараж;
  • баня;
  • дачный домик;
  • коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • строительство и реконструкция зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство и огородничество;
  • пчеловодство;
  • организация мест массового отдыха;
  • озеленение и благоустройство;
  • проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
  • сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

Цели использования арендованного участка прописываются в договоре и обязательно должны соблюдаться арендатором.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

Понятие и особенности аренды пая

Под земельным паем понимается часть определенного участка земли, которая принадлежит гражданину на правах долевой собственности.

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет. На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками. После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

Арендодатель Арендатор
Права Обязанности Права Обязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности) Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это)  Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использования Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника) Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Арендное право на земельные участки в рамках рыночных взаимоотношений выступает в качестве товара или ресурса. Оно включает в себя целый комплекс прав и обязательств арендатора, становящихся актуальными после заключения соответствующего соглашения между действующим собственником и заинтересованным лицом.

В соответствии с нормативами статьи 606 Гражданского Кодекса РФ, арендодатель обязуется предоставлять стороне, выступающей в качестве арендатора, имущество на временной основе за определенную

плату

.

Статья 606. Договор аренды

Для понимания характерных особенностей того, как происходит оценка права аренды земельного участка, необходимо ознакомиться с нюансами нормативного регулирования, с действующим понятийным аппаратом, с порядком наследования, с процедурными моментами заключения соглашения, а также с возможностью досрочного прекращения.

Важные моменты

Понятие аренды представляет собой передачу любого имущественного объекта на определённое время и за установленную плату в пользу заинтересованного гражданина. Основным документом в данных рамках является договор. Арендные отношения являются одними из самыми распространенных форм использования земельных участком на территории Российской Федерации.

Территориальные наделы предоставляются в пользование на основании норм Земельного и Гражданского Кодексов РФ. Соглашение всегда составляется в письменном формате. О данном требовании гласит статья 609 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Сдача участка в аренду является одной из форм распоряжения земельными наделами. Первоочередным правом на осуществление рассматриваемой операции обладает фактический собственник. Земля может принадлежать на законных основаниях как физическим, так и юридическим лицам. На аренду могут также рассчитывать подданные иностранных государств и лица без гражданства, кроме случаев, предусматриваемых законодательством.

Нормативное регулирование

Уступка права аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, производится на срок до 5 лет, если прочие временные рамки не регламентируются основными нормативными документами. Стоит отметить, что ни при каких обстоятельствах не допускается не допускается изменение условий соглашения в одностороннем порядке.

Досрочное расторжение договора производится только на основании прошения арендодателя и решения компетентных судебных инстанций.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Фактический арендатор участка земли кроме тех случаев, когда он выступает в качестве резидента особых экономических зон, может на вполне законных основаниях передать свои обязательства по арендному соглашению в пользу третьих лиц. Это касается возможности передачи территории в залог или вклада в уставной капитал определенного кооператива. Об этом гласит Федеральный Закон №117 от 22 июля 2022 года.

При наследовании участков гражданами, которые еще не достигли совершеннолетия, их официальные представители или родители могут передать землю в аренду третьим лицам до достижения наследником возраста 18 лет.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Образец договора аренды земли:

Что такое право аренды земельного участка и как оно оценивается

В качестве арендаторов земли на территории регионов Российской Федерации могут выступать:

  • любые организации, предприятия или учреждения;
  • граждане Российской Федерации;
  • граждане иностранных государств;
  • лица, не имеющие определенного гражданства.

Статья 22 Земельного Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о правах арендатора на весь период действия соответствующего соглашения.

Статья 22. Аренда земельных участков

Среди них можно выделить следующие:

  • возможность уступки обязательств по аренде в пользу третьих лиц в качестве залогового обеспечения, взноса в уставной капитал организации;
  • передача земельного участка или его определенной части в рамках субаренды;
  • передача в качестве пая, который вносится в кооператив.

Стоит отметить, что вышеуказанные операции могут совершаться арендатором без получения предварительного письменного или устного согласия от непосредственного собственника. Однако, в любом случае владелец должен быть в обязательном порядке уведомлен о данном факте за исключением тех ситуаций, которые предусматриваются действующим гражданским законодательством.

Если арендатор имеет на арендуемой земле любой недвижимый объект в собственности, то он получает преимущественное право на приватизацию участка.

Возможна ли уступка или продажи

В случае уступки прав на аренду в пользу третьих лиц стоит выделить следующие ситуации:

  • передача права на составление арендного соглашения – это может быть осуществлено только до момента фактического заключения договора с арендодателем;
  • передача прав, которая может быть произведена уже по факту заключения соглашения;
  • передача без согласия собственника.

Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

Первая ситуация в подавляющем большинстве случаев возникает тогда, когда победитель публичных торгов желает передать свое право третьему лицу. Практика показывает, что такое мероприятие проводится с учетом использования товарно-денежных отношений. Другими словами, третье лицо приобретает право на использование территории по аренде. Обычно сделка проводится по более высокой стоимости.

Статья 447. Заключение договора на торгах

Важно помнить о том, что соответствующие права не могут быть реализованы, если торги были признаны несостоявшимися в силу того, что в них участвовало менее двух заинтересованных граждан.

Статья 39.17. Предоставление земельного участка без проведения торгов

В таких рамках единственный претендент должен в течение 10 дней с момента окончания аукциона заключить договор по установленной стартовой стоимости. Однако переуступка прав на аренду не сможет быть проведена.

Наследование

В соответствии со статьей 617 Гражданского Кодекса РФ, наследование прав на аренду не представляется возможным в следующих основных ситуациях:

  • если заключение соответствующего соглашения было осуществлено на личных качествах умершего претендента;
  • если договор был заключен с представителями местной администрации на безвозмездной основе при использовании льготного права умершего гражданина;
  • если одним из условий досрочного прекращения действия соглашения являлась смерть лица;
  • если наследователь принял земельный участок в аренду у органов власти на праве бессрочного использования.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

В арендном договоре могут прописываться и прочие условия, которые будут означать невозможность получения территориального надела в качестве наследства. Наличие условий определяется нотариусом. Во всех остальных случаях наследование допускается на вполне законных основаниях.

Процедура заключения договора

Содержание статьи 609 Гражданского Кодекса указывает, что арендное соглашение должно в обязательном порядке заключаться на срок более года. Если одной из сторон сделки является юридическое лицо, то независимо от установленных сроков документ формируется исключительно в письменном формате.

В каждом конкретном случае рассматриваемый договор подлежит государственной регистрации в соответствии со статьями 131 и 164 Гражданского Кодекса РФ и Федерального Закона о регистрации официальных прав на объекты недвижимого имущества.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

Стоит отметить, что специальный набор требований, предъявляемых к арендным соглашениям, предусматривается только в тех случаях, когда нормативы данного документа предполагают переход прав собственности в пользу арендатора в будущем. Это прямо указывает на необходимость заключения договора в формате, применяемом для соглашений в рамках купли-продажи участков земли.

Зачастую арендный договор заключается на тот срок, который в полной мере регламентируется сторонами сделки. Если конкретные временные рамки по какой бы не было причине не были определены, то соглашение в автоматическом порядке приобретает бессрочный формат. Об этом гласит статья 46 Земельного Кодекса РФ.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Все без исключения арендодатели имеют обязанности по предоставлению непосредственному арендатору территориальных наделов в том состоянии, которое прописано в основном документе. При необходимости земля может быть передана в аренду со всем располагающимся на нем имуществе.

Если территория используется гражданином не по целевому назначению и с нарушением установленных нормативов, то арендодатель может в судебном порядке решить вопрос о досрочном расторжении соглашения и о возмещении всех полученных убытков.

Основания и порядок прекращения

Прекращение арендных прав в рамках получения земельных участков может произойти в определенных ситуациях. Например, сделка прекращается по требованию действующего официального собственника земли, если пользователь использует территорию не по целевому назначению и не учитывает принадлежность участка к конкретной категории.

Также аренда прекращается тогда, когда эксплуатация приводит к деградации почв и снижению их плодородности. Ухудшение указанных характеристик влечет за собой уменьшение стоимости участка земли. Помимо прочего, процедура отмены договора применяется по результатам ухудшения экологической обстановки в регионе.

Правоотношения могут лишиться своей юридической значимости и в тех случаях, когда арендатор отказывается самолично устранять допущенные нарушения земельного законодательства. Это обуславливается допущением загрязнения участка, например, ядовитыми химическими соединениями.

Аренда может быть моментально прекращена, если действующий арендатор не пользовался участком земли более трех лет. В качестве исключений можно выделить только те случаи, когда временные рамки устанавливаются на основании нормативов федерального законодательства.

Также в эти три года не может включаться срок, отведенный на освоение территориального надела для подготовки к целевому использованию.

Чтобы передать свой земельный надел в пользование другому лицу, целесообразным будет четко знать права и обязанности обоих участников этих правоотношений.

Для собственника важно конкретно понимать, кому и с соблюдением каких гарантий он передает свое недвижимое имущество – землю, а арендатору более важно изучить все необходимые документы на участок, чтобы спрогнозировать степень своей свободы в процессе обращения с земельным наделом и учитывать те ограничения, которые установлены законом и, в частности, самим владельцем земли.

О том, что это такое: «право аренды земельного участка» Вы узнаете в данной статье.

Аренда земельного участка: в чем заключается и какими законами регулируется?

Регулированию вопроса предоставления земли на таком вещном праве посвящен ряд статей Гражданского кодекса РФ (ГК): глава 34 закрепляет общие моменты относительно данного института.

Помимо ГК, ответ на вопрос об этом праве можно найти и в Земельном кодексе РФ.

ЗК РФ включает те права, обязанности и ограничения, которые есть у собственников и арендаторов земельного надела.

Большая же часть таких отношений регулируется конкретным договором аренды.

По смыслу названных законов можно вывести определение права аренды земельного участка. Итак, право аренды земельного участка – это право владения и пользования землей, которое предоставляется на определенное время с возможностью его продления.

Преимущественное право аренды земельного участка

Преимущественное право на аренду земельного участка регулируется статьей 621 ГК РФ, оно дает возможность временному владельцу земли, который в настоящем пользуется земельным угодьем, продлить срок такого пользования. Для этого нужно заключить новое соглашение. Собственник надела в этой ситуации ограничен законом в праве выбора нового пользователя, так как он обязан заключить договор аренды на новый срок с уже имеющимся арендатором.

Важно: Такой временный владелец земли может претендовать на преимущественное заключение договора, только если соблюдал все условия по предыдущему и действовал в соответствии с законом.

Может возникнуть ситуация, когда собственник отказывает в преимущественном праве в пользу нового лица. Тогда нынешний арендатор земельного участка имеет право через суд потребовать на выбор:

  1. Перевода прав и обязанностей по договору с нового арендатора на себя и обязать собственника возместить убытки.
  2. Только возмещения убытков.

Для того, чтобы реализовать данное право, арендатор должен в письменном виде уведомить собственника о намерении заключить договор на новый срок. Уведомление можно передать или отправить почтой в течение разумного срока, либо в срок, о котором стороны условились в соглашении.

Стороны могут согласовать в новом договоре иные условия, нежели в уже заключенном, а могут заключить точно такой же договор на новый срок.

Стороны договора

Арендаторы земельных участков — это те, кто арендует участок земли.

Право на аренду земельного участка имеют следующие лица:

  • граждане Российской Федерации;
  • иностранцы и лица, не имеющие гражданства;
  • юрлица (в форме АО, ООО, некоммерческих организаций, государственных и муниципальных предприятий и др.), а том числе иностранные или с иностранным участием;

Арендодателем земельного участка может быть:

  • физические лица, являющиеся собственниками этих участков.
  • юрлица, обладающие этими участками. Вопросом распоряжения этой недвижимостью может заниматься специальный орган управления в компании.
  • госорганы и муниципалитеты. В их распоряжении находятся государственные и муниципальные земли.

Права участников соглашения

Правомочия арендодателя

Права арендодателя земельного участка регулируются статьей 619 ГК РФ и условиями заключенного между сторонами договора.

  1. Собственник земли вправе подать иск в суд о досрочном прекращении арендных отношений, если:
    • временный владелец использует земельный надел не по тому назначению и вопреки условиям договора;
    • на арендуемых угодьях проводятся такие работы, которые существенно ухудшают состояние почвы и грунта на участке;
    • арендатор не вносил плату за пользование землей свыше двух раз подряд.
  2. Совершать сделки с арендованным земельным участком (подарить, продать, передать в качестве залога и др.). Эти действия никак не повлияют на права арендатора, однако земельный участок будет под обременением для нового собственника (залогодержателя).
  3. Самостоятельно решать, кто будет арендатором его участка.
  4. По своему усмотрению распоряжаться доходами, поступающими с аренды.
  5. Может потребовать компенсацию, если временный владелец продолжает пользоваться земельным участком сверх срока, который стороны согласовали в договоре.
  6. Требовать возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором было передано в момент достижения соглашения.

Права арендатора земельного участка

Права и обязанности арендатора земельного участка прямо указаны в действующем законодательстве РФ. Так например, указанное лицо может передать свое право аренды на земельный участок третьему лицу (

ст. 22 ЗК РФ

).

Сюда же законодатель относит право:

  • сдать участок в субаренду;
  • передать права на землю в качестве залога;
  • внести права в качестве вклада в уставный капитал юридического лица (например, АО, ООО, товарищества);
  • внести в качестве взноса в паевой фонд производственного кооператива.

Для того чтобы использовать указанные выше права арендатора на земельный участок, он всегда должен помнить, что обязан письменно сообщить собственнику о совершении указанных действия (но в соглашении можно определить и иной порядок), а также что передача арендных прав будет действительна до тех пор, пока срок договора аренды земельного участка не истек.

Помимо перечисленных прав арендатор земельного участка вправе:

  • пользоваться земельным наделом для своих нужд (но в пределах категории и разрешенного использования);
  • извлекать из него пользу (в виде доходов);
  • фактически обладать и по своему усмотрению распоряжаться плодами и продукцией, полученными в процессе эксплуатации земли (например, выращивать скот, плодово-ягодные растения, цветы и т.п.)

На что НЕ имеет право владелец земли?

Лицо, временно владеющее земельным участком, не вправе совершать в отношении него следующие действия:

  1. продавать;
  2. оформлять на себя право собственности на участок;
  3. выставлять на торги;
  4. завещать по наследству;
  5. дарить какому-либо третьему лицу;
  6. не исполнять запрет, связанный с установлением сервитута.

Обязанности сторон

Обязательства арендодателя

Собственник предоставляемого в аренду участка имеет следующие обязанности:

  1. Передать участок, который соответствует целям, для которых арендатор хочет его использовать и не препятствовать в этом новому владельцу.
  2. Передать землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору.
  3. Передать участок со всеми принадлежностями, а также всей документацией на участок.
  4. Перезаключить договор с наследником арендатора в случае его смерти (при наличии согласия правопреемника воспользоваться правом аренды).
  5. Предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемый участок.
  6. По истечении срока аренды возместить расходы, полностью или в какой-то части понесенные временным владельцем участка на освоение земель и улучшение качества сельхоз угодий.
  7. Нести ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые могут даже незначительно препятствовать пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ). Если же недостатки заранее обговорены сторонами, то никакой ответственности для собственника не наступит.

Обязанности арендатора

Закон (например, статьи 614, 615, 616 ГК РФ) и договор называет такие обязанности арендатора земельного участка как:

  • вносить платежи за пользование участком вовремя;
  • пользоваться землями по назначению, согласно условиям заключенного договора;
  • содержать земельный надел в хорошем состоянии, не допускать ухудшения его свойств, а также нести все необходимые расходы, чтобы поддержать его в этом состоянии. В законе и договоре могут быть предусмотрены и иные условия;
  • по истечении срока пользования земельным участком возвратить его владельцу в первоначальном состоянии, либо с внесенными изменениями, но такими, которые не противоречат документу на землю.

Все названные в статье права и обязанности предполагают их безусловное соблюдение обеими сторонами данных отношений.

При необходимости в договоре можно прописать и дополнительные условия, касающиеся особенностей земельного надела, наличия обременений и т.п.

Надеемся, в нашей статье Вы узнали все необходимое о праве аренды земли. Удачи!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Права и ответственность сторон при составлении договора

Субъектом, передающим надел в распоряжение, к арендатору земельного участка, на основании положений статей 209, 608 ГК РФ может являться:

  • физическое или юридическое лицо;
  • орган местного самоуправления.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды ЗУ составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров. После составления необходимо зарегистрировать договор аренды. Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка. Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт. Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

  • положениями договора;
  • законодательством РФ;
  • категорией и целевым предназначением ЗУ.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору.

Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:

  1. соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
  2. Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
  3. Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.

По усмотрению сторон могут вноситься любые пункты, предусматривающие санкционирование одних действий и запрещающих те виды деятельности, которые представляются недопустимыми с точки зрения контрагентов.

Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом. Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения. Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

  1. по взаимному согласию;
  2. односторонним решением;
  3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

На что арендатор земельного участка не имеет право?

Так как наём ЗУ допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.

В частности, недопустимо без согласия собственника:

  • переоформлять надел на своё имя;
  • выставлять его на торги;
  • обменивать на что-либо;
  • дарить третьим лицам;
  • сдавать в субаренду и оформлять переуступку права аренды третьим лицам.

Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.

В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:

  • не надлежащего ухода;
  • применения ядохимикатов;
  • нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.

При обнаружении совершения недопустимых действий и недобросовестного отношения арендатора к земельной собственности, помимо расторжения договора допускается судебное взыскание материального ущерба.

Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении ЗУ, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.

Подробнее об аренде ЗУ читайте в нашем разделе.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: