Как без проблем оформить перепланировку квартиры в 2021 году

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Стремясь к улучшению качества жизни, многие наши соотечественники, с помощью дизайнеров или самостоятельно, решаются полностью изменить конфигурацию квартиры. В то же время любые существенные преобразования обязательно должны согласовываться с государственными инстанциями – в противном случае перепланировка признается незаконной, и проблемы с распоряжением таким жильем становятся неизбежностью.

Законодатели периодически меняют правила, связанные с изменением структуры жилых помещений, а значит, планируя проведение работ, стоит ознакомиться с актуальными нормативными актами. В рамках настоящей статьи рассмотрим нововведения, которые имели место в 2021 году.

Основное изменение: начало работ только после согласования

Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов, однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.

В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону — никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.

В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.

Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.

Необходимость согласования – все осталось по прежнему

Согласно 25-ой статье ЖК РФ, под перепланировкой понимаются радикальные изменения жилого пространства, которые требуют внесения изменений в кадастровую документацию. Следуя закону, согласование должно быть проведено на подготовительном этапе – без этого работы признаются самовольными, и контролирующие органы имеют право на жесткие санкции.

Если вследствие ремонта кадастровые характеристики не меняются, можно смело приступать к обустройству квартиры, не заботясь о получении разрешительных бумаг. Например, если в помещениях устанавливаются перегородки из гипсокартона, легких бетонных смесей, пенополистирола и прочих некапитальных материалов, в согласовании нет необходимости. Без разрешения можно заменить электрическую или газовую плиту, установить сплит-систему, антенну или спутниковую тарелку.

Среди ремонтных работ выделяются такие, которые оформляются по упрощенной процедуре без подготовки и согласования проекта. При этом внесение поправок в техническую документацию является обязательным. К таким работам относятся:

  • перемещение сантехнических устройств в пределах имеющихся помещений;
  • устройство новых и заделка прежних дверных проемов;
  • возведение или устранение межкомнатных перегородок;
  • остекление и благоустройство балконов и лоджий;
  • сооружение или демонтаж тамбуров.

Не составляет большого труда согласование работ, которые планируется проводить по типовым проектам с изменением технического плана помещений.

Старые запреты в обновленном законе

В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.

Категорически запрещается объединять кухни (с газовыми плитами) и жилые помещения. Таким образом, с идеей создания кухни-гостиной надо распрощаться сразу, если на кухне установлена газовая плита. Газифицированное помещение должно отделяться от других стеной с дверью или раздвижной системой, которая закрывается очень плотно.

Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ.

Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной.

Нововведение: выезд комиссии стал обязательным

Если перепланировка проходит согласование не по утвержденному проекту, а только по эскизу, новый закон обязывает ответственные организации обязательно организовывать выход специальной комиссии для проведения проверки на месте.

Таким образом, процедура существенно изменилась. Ранее эскиз планируемых изменений просто рисовался от руки на техническом плане, и, если план работ не предполагал изменение числа жилых помещений, заявитель тут же получал необходимый акт без визита специалистов на место проведения ремонта. Теперь посещение объекта стало обязательным вне зависимости от масштабов перепланировки.

Новостройки: перепланировку разрешили до оформления права собственности

Некоторые изменения произошли также в регулировании процедур перепланировки в новостройках. Теперь вполне допустимо согласование переоборудования квартир, на которые еще не получено и не зарегистрировано право собственности. Это позволяет экономить время и приступать к перепланировке сразу после получения жилья. Правда, для согласования придется собрать впечатляющий пакет документов:

  • договор долевого участия или документ, подтверждающий переуступку права на жилье;
  • акт передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия;
  • копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
  • оформленное и заверенное печатью согласие застройщика на проведение перепланировки;
  • подтверждающий документ от застройщика о том, что заявитель выполнил все обязательства по договору долевого участия;
  • справка о присвоении объекту официального адреса;
  • свидетельство о том, что строительный адрес соответствует почтовому адресу.

Если право собственности уже оформлено, процедура получения разрешения на перепланировку в новостройках осуществляется по тем же принципам, что и в домах, возведенных в прежние годы.

Основные этапы согласования

Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.

Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО.

Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей, но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.

Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения. Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт. Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.

Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими

Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:

Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.

Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.

Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты. Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки. Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью — узаконить переоборудование через суд все равно придется.

Заключение

Таким образом, нельзя сказать, что в 2021 году произошли радикальные изменения в процедуре согласования перепланировки. Тем не менее, внимание проверяющих органов к процессу выполняемых работ усилилось, и санкции за самовольное переоборудование стали более жесткими. Вопреки ожиданиям, какая-либо амнистия, связанная с узакониванием несогласованных работ, не планируется.

Игорь Василенко

Изменение конфигурации жилья требует внесения изменений в техпаспорт. Такое изменение называется перепланировкой и должно происходить с разрешения контролирующих органов. Это связано с тем, что безопасность всего здания может зависеть от того, какая перепланировка задумана (трогать несущие стены ни в коем случае нельзя, тем более на нижних этажах). Также в результате перепланировки должны соблюдаться определенные требования к самому жилью (например, жилая комната должна иметь хотя бы одно окно). Разберемся, как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана, в 2021 году — куда обращаться, к чему быть готовым.

Фото: mil.ru

Что будет, если перепланировку не узаконить

Жилищный кодекс возлагает полную ответственность за незаконную перепланировку на собственника квартиры или нанимателя, если квартира принадлежит государству и получена по договору социального найма.

В правовые последствия незаконной перепланировки включаются такие меры:

  • штраф от 2021 до 2021 рублей — за перепланировку квартиры в многоквартирном доме,
  • лишение права собственности на приватизированную квартиру или расторжение договора социального найма,
  • обязанность восстановить квартиру в изначальном виде.

Последние две меры — крайние. Если перепланировку в принципе невозможно узаконить (например, обустроена жилая комната без окон), то жилье нужно вернуть к прежнему состоянию — убрать новые стены, восстановить разрушенные и т.п.

Для этого даются разумные сроки и определяется порядок проведения работ.

Если квартира не приведена в изначальное состояние, то собственник или наниматель рискует лишиться права на жилье по суду. Это допускает статья 29 Жилищного кодекса РФ:

  • если квартира приватизированная — она выставляется на публичные торги, вырученная на торгах сумма передается собственнику, расходы на исполнение судебного решения из этой суммы вычитаются,
  • если квартира получена по договору социального найма — договор расторгается, а приводить жилье в первоначальное состояние обязан собственник (обычно — муниципалитет).

Фото: pxhere.com

Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире в 2021 году

Если неузаконенная перепланировка не нарушает нормы, ее можно и нужно узаконить. Рано или поздно с этой проблемой в любом случае придется разбираться. Разумеется, можно годами жить в такой квартире, и государство об этом не узнает. Однако на вас могут подать в суд соседи, если узнают о факте незаконной и опасной для них перепланировки. С проблемой придется обязательно столкнуться при изменении собственника.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой будет практически невозможно — ни один риэлтор или грамотный покупатель никогда в жизни не заключит с вами сделку о покупке такого жилья. Или будет требовать существенную скидку.

Если не вы сами столкнетесь с такой проблемой, то с ней столкнутся ваши наследники. Поэтому никакого смысла тянуть с узакониванием перепланировки не нужно. Тем более мы не знаем, какие еще законы придумают наши депутаты и как усложнят нам жизнь в будущем.

Для того, чтобы узаконить перепланировку в квартире, если та уже сделана, в 2021 году есть два пути — административный и судебный.

Разумеется, административный способ решения проблемы — основной. В суд нужно будет обращаться только в том случае, если обычным путем вашу перепланировку госорганы не согласовали.

Фото: flickr.com

Как нужно действовать для узаконивания перепланировки в административном порядке

Обращаемся за консультацией в госорганы

Орган, который согласует перепланировку, в разных регионах страны может называться по-разному. Где-то это жилищная инспекция, где-то отдел капитального строительства и т.п.

Обратившись в такой орган, вы получите первичную консультацию. Вам подскажут, нужно ли вам в принципе что-то согласовывать или ваши изменения в квартире не входят в понятие перепланировки. Если перепланировка имеет место быть, определят ее вид и сориентируют по поводу того, какие документы нужно представить.

Для получения такой консультации возьмите с собой такие документы:

  • техпаспорт квартиры,
  • поэтажный план дома,
  • экспликация.

Если у вас каких-то бумаг нет, их можно заказать в БТИ. Если документы получены до перепланировки, отметьте на плане внесенные изменения (лучше сделать ксерокопию и рисовать на ней). Если же вы заказываете документы в БТИ уже после того, как перепланировка сделана, в них появятся так называемые красные линии — отметки БТИ о незаконной перепланировке.

Заказываем проект перепланировки

Такой проект можно заказать в организации или у частного лица, если они входят в соответствующую СРО (саморегулируемую организацию). Разработчик проекта перепланировки должен будет согласовать его в контролирующих органах (Роспотребнадзор, пожнадзор и т.д.).

Проект можно составить и самостоятельно в виде эскиза. Для этого берется увеличенная копия поэтажного плана здания, где красным цветом выделяются внесенные изменения.

Подаем документы на согласование сделанной перепланировки

Подать документы можно как в уполномоченный орган, так и в ближайший  МФЦ. В обязательный перечень документов входят:

  1. заявление о перепланировке,
  2. согласие всех собственников на перепланировку (если квартира получена по договору соцнайма — согласие всех “прописанных” жильцов),
  3. проект перепланировки или ваш эскиз,
  4. договор с проектной организацией (если перепланировка делалась по проекту),
  5. техническое заключение о том, что проведенные работы безопасны и допустимы.

Дополнительно можно представить такие бумаги:

  1. правоустанавливающие документы (подлинник или нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности или договора соцнайма),
  2. документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план здания, экспликация),
  3. заключения компетентных органов (Роспотребнадзор, пожнадзор и т.д.)

Документы из дополнительного списка можно не предоставлять. В этом случае орган, который согласует перепланировку, должен будет заказать их в соответствующих ведомствах самостоятельно.

О том, что заявление и приложенные к ним документы у вас приняты, вам дадут расписку.

Дожидаемся решения

На согласование перепланировки госорганам дается 45 дней. Если документы подавались через МФЦ, фактический срок может быть чуть больше — 45 дней начнут считаться с момента, когда МФЦ передаст принятые бумаги в госорган, который занимается этим вопросом.

Еще в течение трех рабочих дней вам должны направить результат рассмотрения заявления.

Если результат отрицательный, вы можете попытаться узаконить перепланировку через суд.

Фото: pxhere.com

Как узаконить сделанную перепланировку через суд

Если вы получили отказ в согласовании перепланировки по обычной процедуре, остается обращаться в суд. На это дается три месяца с момента вынесения отрицательного решения по вашему вопросу. Заявление подается в районный суд по месту жительства или по месту нахождения отказавшего вам госоргана.

Подавая исковое заявление, приложите к нему следующие документы:

  1. уведомление о вручении другим участникам процесса направленных им копий иска и отсутствующих у них документов,
  2. квитанция об уплате госпошлины 300 рублей,
  3. полученный вами отказ в согласовании перепланировки,
  4. правоустанавливающие документы на квартиру,
  5. документы БТИ,
  6. проект перепланировки или эскиз,
  7. договор с проектной организацией (если перепланировка делалась по проекту),
  8. заключения компетентных органов,
  9. любые другие документы, которые подтверждают вашу позицию,
  10. документы, которые подтверждают статус вашего адвоката или представителя (если пользуетесь такими услугами).

В течение месяца должен состояться суд. На заседании вам нужно будет убедить судью в своей правоте.

Вот те “три кита”, на которых должна строиться ваша позиция:

  • перепланировка не нарушает чьих-либо прав, не угрожает ничьей жизни или здоровью,
  • строительные правила и нормы при перепланировке были соблюдены,
  • вы сделали все, чтобы получить разрешение на перепланировку.

Разумеется, каждый из этих трех пунктов нужно будет “раскрыть”, приводя конкретные доказательства.

Если во время заседания встанет вопрос о строительно-технической экспертизе вашей квартиры, она будет назначена. Оплачивает проведение этой экспертизы та сторона, которая подняла этот вопрос.

Затем остается дожидаться решения суда. Если суд встал на вашу сторону, нужно дождаться вступления решения в силу, после чего можно будет отправляться в орган регистрации прав для получения всех положенных документов, которые подтверждают законность перепланировки.

Остались вопросы? Задайте их в комментариях ниже.

Многие владельцы квартир нуждаются в проведении перепланировки. Процедура осуществляется по нормам, отраженном в законе. Важно помнить, что все изменения должны быть согласованы. Для этого БТИ и другие организации выдают разрешение.

Обязательно должны иметься в наличии официальные бумаги, подтверждающие возможность проведения переустройства. В противном случае человек будет оштрафован. Поэтому необходимо заранее выяснить, как узаконить и оформить права на перепланировку квартиры в 2021 году.

Главные моменты

Объекты жилой недвижимости должны находиться в том состоянии, которое диктуют некоторые нормативно-правовые акты. Поэтому строительство ведется с обязательным их соблюдением. В дальнейшем здания передаются во владение частным лица или юридическим компаниям.

Владелец вправе внести изменения в конструкцию помещения. Это возможно несколькими способами.

Стоит знать, как оформить перепланировку квартиры в 2021 году по эскизу. Ведь такой проектный документ в обязательном порядке составляется специализированными фирмами. На его основании выдается разрешение на выполнение работ. Поэтому бумага должна соответствовать определенным требованиям и нормам закона.

Необходимо понимать суть понятия «перепланировка». Термин подразумевает изменение конфигурации жилого помещения. Заканчивается она обязательным внесением новшеств в технический паспорт.

Процедура описывается в части 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ. Стоит понимать отличия перепланировки от переустройства.

Переустройством являются установка, создание или изменение инженерных сетей, новшества, связанные с санитарно-техническими устройствами, а также перенос или монтаж электрооборудования.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

При переоборудовании осуществляются:

  • замена газовой плиты на электрическую или наоборот;
  • выделение нового места для приборов сантехники;
  • новое устройство ванны и туалета;
  • создание дополнительных труд или инженерных сетей.

Перепланировка нацелена на другие новшества.

К ней можно отнести:

  • разбор, монтаж или перенос оборудования;
  • сужение, расширение, монтаж и демонтаж проемов для дверей;
  • расширение или уменьшение площади квартиры;
  • создание дополнительных кухонь, туалетов, ванн.

Выделяют некоторые работы, которые проводить запрещается. Таковыми считаются затрагивание несущих стен, подобных конструкций. Поэтому перед началом работ необходимо получить разрешение на них.

С чего начать

Юристы и специалисты, занимающиеся вопросами перепланировки, не рекомендуют проводить узаконивание самостоятельно. Они советуют обратиться в фирмы подобного профиля, которые знакомы со всеми нюансами. Если же средства на оплату услуг отсутствуют, то придется посетить различные инстанции.

На основании действующего закона для осуществления перепланировки необходимо посетить соответствующие органы.

Это потребуется при:

  • затрагивании несущих конструкций здания;
  • монтаже или изменении положения сантехнического оборудования и коммуникаций;
  • создании новых проемов в стенах для установки дверей.

Самым простым способом узаконивания является подготовка эскиза. Он создается при проведении ремонта, связанного с несущими конструкциями.

Важным моментом является сохранение назначения жилого помещения. Если планируется создание из жилой площади нежилой, то узаконивание не будет проведено.

Чтобы оформить проведение перепланировки, необходимо:

  • получить разрешение компетентных органов;
  • создать эскиз;
  • осуществить работы;
  • жилищной комиссии подготовить акт приемки, в котором будут отражены изменения.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Центральные аспекты

Порядок оформления перепланировки включает в себя обязательный сбор документов. Основным из них является проект, которые готовится в соответствии с требованиями закона.

Зачем нужно узаконить

Изменения конструкции жилого помещения запрещено вносить без предварительного обращение в компетентные органы.

Согласие на переустройство должны дать:

  • Жилищная инспекция территориального расположения;
  • архитектурный отдел;
  • БТИ.

Ели самостоятельно внести изменения, то возможно разрушение здания. Ведь в процессе можно затронуть несущие стены.

Помимо опасности, создаваемой для жизни и здоровья жильцов, незаконная перепланировка может испортить состояние квартиры. В последующем ее тяжело будет продать, обменять и подарить.

Все последствия отражены в статье 7.21 Кодекса об административных правонарушения.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

За незаконно выполненную перепланировку возможно:

  • наложение штрафа;
  • требования вернуть квартиру в первоначальный вид;
  • судебное разбирательство и продажа недвижимости на торгах;
  • отказ нотариуса в выдаче свидетельства о наследовании;
  • невозможность проведения приватизации;
  • неоформление ипотеки и погашение долга за увеличенную площадь залогового объекта.

В соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса РФ, процедура будет считаться незаконной. Поэтому сделки с квартирой не представится возможным осуществить.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Важные документы

Для узаконивания перепланировки необходимо собрать определенные документы.

В полный пакет входят следующие бумаги:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности на объект недвижимости, или документ, который может заменить его;
  • выписку, сделанную из домовой книги, которую можно получить в БТИ;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • техпаспорт, выданный БТИ, на квартиру;
  • экспликация и поэтажный план здания;
  • проект для осуществления перепланировки квартиры (чертеж или эскиз);
  • технический план, необходимый для подтверждения безопасности перепланировки;
  • заявление о проведении переустройства жилого помещения;
  • согласие всех собственников жилого помещения (привлекаются все совершеннолетние граждане).

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Проект и его согласование

При подготовке эскиза согласование будет считаться уведомительным. Процедура отличается дешевизной. Но проводится она только при необходимости внести незначительные изменения.

Без разработки проекта перепланировку начинать нельзя. Поэтому важно создать документ на начальном этапе процедуры.

Организация, выдающая проект, должна быть лицензированной. Факт возможности осуществления такой деятельности отражается в свидетельстве. Специалист фирмы разъяснит суть перепланировки и выделит разрешенные и запрещенные изменения.

Чтобы подготовить проект, необходимо иметь при себе:

  • технический паспорт объекта недвижимости;
  • поэтажный план многоквартирного дома;
  • экспликацию;
  • форму 5 и бланк 1-А.

После создания проекта проводится его согласование.

В органы муниципалитета необходимо направить:

  • заявление;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на жилье;
  • технический паспорт;
  • согласие всех жильцов;
  • проект.

Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры

Рассматриваются документы в течение 45 дней. По истечении этого времени собственнику озвучивается решение с отказом или разрешением на проведение ремонтных и строительных работ.

Куда стоит обращаться

Чтобы выполнить то или иное действие в ходе перепланировки, важно получить согласие от компетентных органов.

Для этого потребуется обратиться в:

  • специализированную компанию для разработки проекта;
  • архитектурный отдел местной районной или городской администрации для оповещения;
  • БТИ для утверждения законности работ.

Если в Бюро отказывают в выдаче согласия, то потребуется посетить суд для рассмотрения дела.

Как поэтапно оформить перепланировку квартиры в 2021 году

Существует определенный порядок оформления перепланировки.

Он включает в себя несколько основных шагов:

  1. На начальном этапе важно проконсультироваться с государственными органами, в ведении которых находятся данные вопросы.
  2. Далее гражданин посещает Жилищную инспекцию. В отдел капитального строительства направляются выданные БТИ документы (экспликация, поэтажный план, техпаспорт).
  3. Далее создается чертеж требуемых изменений и создается проект. Это осуществляется в специализированной компании, которая имеет лицензию на проведение подобных работ.
  4. Процедура регистрируется в дополнительных инстанциях. К ним относят МЧС, СЭС, Роспотребнадзор.
  5. Ожидание документа составляет около месяца.
  6. Если перепланировка сделана самовольно, потребуется обращение в суд или органы местного самоуправления.

Отдельные замечания

Отдельного внимания заслуживают ситуации, при которых перепланировка проводится без предварительного согласования. Чтобы избежать проблемных моментов, необходимо провести ее узаконивание.

Самостоятельные изменения

Если изменения были внесены собственником самостоятельно, можно попробовать провести узаконивание задним числом.

Для этого нужно выполнить несколько шагов:

  1. Сначала приглашается техник БТИ, которые отражает изменения в старом техпаспорте.
  2. В Жилищную инспекцию направляется заявление о разрешении перепланировки. Важно иметь акт о выполненных работах.
  3. После получения разрешения от Жилинспекции выдается кадастровый паспорт.
  4. Документы направляются в БТИ для подготовки нового техпаспорта.
  5. На завершающем этапе выдается новое свидетельство, подтверждающее право собственности на жилой объект.

Если данная схема не сработала, то узаконивание проводится через судебные органы. Для этого по месту расположения квартиры подается иск.

Документ может быть составлен от имени:

  • владельца помещения в соответствии со свидетельством;
  • нанимателя на основании договора найма;
  • лица, распоряжающегося арендуемым помещением.

Важно правильно составить иск. В противном случае о не будет принят к рассмотрению.

В документе указываются:

  • адрес и название суда;
  • адрес квартиры и ее характеристики;
  • обстоятельства для подачи заявления;
  • доказательная база безопасности работ (документы выдаются СЭС, МЧС);
  • перечень прилагаемых бумаг.

Если работы проведены с нарушением законодательства, то суд откажет в узаконивании перепланировки.

Образец проекта перепланировки квартиры:

Если работа уже начата

Если работы по перепланировке уже проводятся, а разрешение отсутствует, то необходимо обратиться за консультацией к специалистам БТИ, жилищной инспекции. На основании обновленных бумаг они расскажут о дальнейших действиях.

Даже несмотря на то, что перепланировка уже выполнена, необходимо составить проект или эскиз. Они готовятся специализированными фирмами, которые берут установленную плату за работу.

После обращения в компетентные органы проводится рассмотрение вопроса. Если решение будет отрицательным, то потребуется посетить судебные органы. Заявитель составляет иск и оплачивает государственную пошлину.

В ходе разбирательства суд оценивает все обстоятельства. С положительным решением гражданин должен пойти в БТИ и зарегистрировать изменения. Если вердикт отрицательный, придется заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние.

Стоимость и сроки

Стоимость перепланировки варьируется в зависимости от нескольких составляющих. Например, меняться она может, исходя из региона проживания человека.

В Москве полностью процедура обойдется в 61 тысячу рублей. На тысячу меньше придется заплатить в Санкт-Петербурге и Перми. Более

дешевая перепланировка

отмечается в Екатеринбурге, Челябинске и Воронеже. Собственникам квартир в этих городах необходимо иметь 45, 30 и 30 тысяч соответственно.

Изменяться цена может в зависимости от того, предварительно или постфактум проводится согласование.

Складывается стоимость из:

Консультации специалистов и юристов 3–25 тысяч рублей.
Составление проекта 3 тысячи рублей.
Согласование проекта 5 тысяч рублей.
Оформление документов в БТИ 7 тысяч рублей.
Получение разрешения от компетентных органов 30 тысяч рублей.

Если потребуется обращение в суд, то расходы увеличатся. Дополнительно оплачивается иск, услуги юристов, госпошлина. Траты составят от 30 тысяч рублей.

После подачи документов узаконивание проводится на протяжении 30–45 дней. Если обращение осуществляется в МФЦ, то отсчет ведется с момент передачи бумаг в инспекцию центром. Заявитель после вынесения решения оповещается в течение трех дней.

Штрафы и прочие последствия

Перепланировка при отсутствии разрешения считается незаконной. На гражданина накладывается штраф в рамках административной ответственности.

Если изменения будут выявлены, потребуется заплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей. Такая сумма предусматривается для физических лиц. Должностным придется заплатить от 4 до 5 тысячи рублей. Юридические оплачивают штраф в размере до 50 тысяч рублей. Кроме того собственник должен восстановить состояние жилого помещения.

При выявлении действий, влекущих угрозу жизни и здоровью граждан, штрафы возрастают до:

Для физических лиц 5 тысяч рублей.
Для должностных лиц 50 тысяч рублей.
Для юридических лиц 300 тысяч рублей.

После предписания гражданин должен провести процедуру возврата в прежний вид как можно скорее. При игнорировании решения жилье может быть выставлено на торги.

IVD.RU

20.03.2021

1 звезда
2 звезды
3 звезды
4 звезды
5 звезд

Если квартира находится в частной собственности, это не означает, что ее можно переустраивать как угодно на свое усмотрение. Рассказываем, что можно сделать законным путем.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры:

Для чего это нужно

Буква закона

Что делать, если проект согласовать нельзя

Где и как можно узаконить перепланировку квартиры

  • 1 этап

  • 2 этап

  • 3 этап

  • 4 этап

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Заключение

В действующих постановлениях есть перечень мероприятий, требующих согласования в государственных организациях, но что делать, если эти мероприятия были проведены незаконно? Объясняем, как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году самостоятельно. Приведенная ниже инструкция подходит для всех видов домов — кирпичных, панельных и монолитных.

Для чего это нужно

Перестраивать свое жилище, причем самым радикальным образом, всегда считалось хорошим тоном, особенно в условиях всеобщей стандартизации. В конце девяностых начался настоящий бум. До начала двухтысячных информация о том, какие действия способны нанести зданию вред, практически отсутствовала. Ремонтно-технические работы проводились бесконтрольно. Изменения в несущих конструкциях и инженерных коммуникациях нигде не отображались.

Тогда многим было не совсем понятно, как и зачем это делать. Отсутствовали правильные пошаговые инструкции, позволяющие быстро привести свою жилплощадь в порядок. Надо признать, что и сейчас, когда информации хватает, многие недобросовестные владельцы действуют на свой страх и риск, зная, что нарушают закон. Но рано или поздно встает вопрос — как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире?

Происходит это как правило в следующих ситуациях.

  • При продаже недвижимости. Незаконное вмешательство, не отображенное на плане БТИ, приводит к значительному снижению цены, так как ответственность за него переходит на нового собственника. Желающих приобрести проблемную жилплощадь немного, благо у покупателя всегда есть возможность сверить план БТИ с тем, что есть на самом деле.
  • При других операциях с недвижимостью, когда необходимо установить соответствие данным в выписке ЕГРН и плане БТИ, например, при оформлении договора дарения продать, передачи в наследство.
  • Если жилье оформлено в ипотеку. Устройство проема в стене или другое несанкционированное действие может стать поводом для отказа банка;
  • При проверке, проводимой городскими службами. Целью таких проверок является сверка данных в документах с тем, что имеет место в действительности.

Кроме того несогласованные изменения часто вызывают ослабление несущих конструкций, приводя дом в состояние, близкое к аварийному. Дело тут уже не столько в узаконивании, сколько в обеспечении безопасности. По внешнему виду не всегда удается определить, что стены и перекрытия работают на пределе, но при дальнейшем даже незначительном увеличении нагрузки может начаться разрушение материала. Cнос вентиляционного канала, расширение санузла за счет прихожей или гостиной и другие мероприятия, запрещенные законодательством, заметно ухудшают условия проживания не только владельца жилья, но и его соседей. Эти проблемы требуют срочного решения.

Буква закона

Все основные положения приведены в главе 4 Жилищного Кодекса РФ. Здесь же дается определение переустройства. В статье 26 главы 4 говорится, что при переустройстве необходимо согласование проекта. Не является исключением и снос встроенного шкафа, если он отмечен на плане БТИ. А вот при сносе перегородки этого не потребуется, но только при условии, что на том же месте будет возведена новая перегородка, пусть даже из других материалов.

В Постановлении Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым…» перечислены требования, которым должны отвечать жилые помещения. Из этого перечня можно узнать, какие изменения производить нельзя. Все, что следует знать о том, в каком случае самовольную перепланировку квартиры узаконить не удастся, также содержится в СНиПах, ГОСТах и местном законодательстве. Так, для Москвы действует Постановление №508 ПП.

Типичными нарушениями являются:

— расширение санузла за счет площади жилых комнат;

— установка радиатора на балкон или лоджию;

— полный или частичный снос несущих конструкций;

— объединение кухни и комнаты в случае, если плита подключена к газовому стояку;

— подключение центрального отопления к теплому полу.

Что делать, если проект согласовать нельзя

Если из перечисленных выше документов становится ясно, что согласование невозможно, следует обратиться в компанию, занимающуюся проектированием. Специалисты разработают план восстановления поврежденных конструкций и коммуникаций и по возможности вернут им первоначальный вид. 

Не все поврежденные элементы подлежат полному восстановлению. Например, широкий проем в несущей стеновой панели придется усиливать громоздким металлическим каркасом, выходящим за его пределы. Были случаи, когда такой каркас приходилось пускать через нижние этажи, чтобы он мог упереться своим основанием в фундамент здания. В подобных ситуациях обязательно требуется составление технической документации и ее утверждение в государственных органах.

Как и где можно узаконить перепланировку квартиры

Если изменения в планировке и инженерных коммуникациях не противоречат законодательству и техническим нормативам, есть шанс их согласовать. Надо заметить, что сделать это постфактум сложнее, чем перед началом работ, когда все идеи находятся на стадии проекта.

Процедура проходит в несколько этапов. Их количество зависит от того, насколько серьезными были несанкционированные вмешательства в планировку и коммуникации. 

1 этап

Начать следует с заявления в БТИ о произведении самовольного переустройства без предварительного согласования. Образец несложно найти в интернете или непосредственно в организации, занимающейся этим вопросом. Кроме заявления потребуется предоставить технический паспорт и выписку из ЕГРН. Этот документ доказывает право собственности на жилье. Получить его можно в ближайшем отделении МФЦ.

В согласованное с жильцами время на дом выезжает сотрудник БТИ. Он должен зафиксировать все изменения и выдать новый техпаспорт со штампом о нарушении. После обследования сотрудник выдает собственнику жилья список организаций и документов, которые понадобятся ему в дальнейшем, а также техническое заключение о целостности несущих стен, если в них не было сделано проемов и проложено глубоких штраб.

Следующий шаг — вызов на дом представителя Роспотребнадзора. После осмотра он выдаст заключение о соответствии санитарным нормам.

2 этап

На этой стадии составляется эскиз, если в техпаспорт не требуется вносить почти никаких корректив, либо проект, если коррективы необходимы. Эскиз можно выполнить самостоятельно на плане БТИ. Его будет достаточно, например, при возведении дополнительной перегородки. Составлением проекта занимаются организации с соответствующей лицензией.

3 этап

Когда расчеты и чертеж будут готовы, в жилищную инспекцию или архитектурный отдел в районной администрации нужно подать следующий пакет документов:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • новый техпаспорт, выданный сотрудником БТИ;
  • заключение из Роспотребнадзора о соответствии санитарным нормам;
  • проект или эскиз, в котором отображены изменения в результате переустройства;
  • заявление на согласование.

Согласно статье 7.21 КоАП РФ необходимо будет заплатить штраф в размере 2021 —  2021 руб. Квитанцию об оплате следует приложить к общему пакету.

В случае, если комиссия примет положительное решение, в БТИ потребуется заказать новый кадастровый паспорт и внести в ЕГРН все необходимые коррективы.

На изготовление кадастрового паспорта уйдет около месяца. Он представляет собой выписку из госкадастра и включает в себя сведения о жилье и поэтажный план. Для его получения потребуется предоставить в Росреестр:

  • проектную документацию;
  • выписку из ЕГРН;
  • новый техпаспорт;
  • справку из Роспотребнадзора и других организаций при необходимости.

Если изменилась площадь, потребуется оформление в Росреестре нового свидетельства о праве собственности.

4 этап

Если жилищная инспекция или архитектурный отдел ответят отказом, придется обратиться в суд по месту жительства. В этом случае собственник подает исковое заявление. Ответчиком выступает жилищная инспекция или другой государственный орган, занимающийся согласованием.

Пакет документов может варьироваться в разных регионах. В Москве в суд нужно будет предоставить:

  • выписку из ЕГРН;
  • заключение проектировщиков с допуском СРО о соответствии изменений техническим нормативам. СРО — это свидетельство, позволяющее организации производить ремонтные работы;
  • заключение Роспотребнадзора;
  • техпаспорт;
  • согласие всех собственников жилья, управляющей компании, а также соседей при необходимости;
  • акты на скрытые работы если были затронуты несущие стены и плиты перекрытий;
  • согласие банка, если недвижимость находится в ипотеке.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу для оценки соответствия квартиры санитарно-техническим нормам. По итогам обследования комиссия составит заключение о наличии нарушений либо об их отсутствии. Если нарушений нет, комиссия подпишет акт о выполненной перепланировке, в противном случае укажет причины отказа и обяжет привести жилплощадь в надлежащее состояние. В акте должно быть указано, каким образом следует решить проблему, и какие именно мероприятия для этого потребуются.

Обычно решение выносится в течение одного месяца и вступает в силу через 10 дней. При этом учитываются интересы соседей. Разумеется, когда владелец присоединяет к своей территории часть общедомовой собственности без их согласия или забывает постелить гидроизоляцию при устройстве полов в ванной, выносится отрицательное решение. 

Причины отказа в согласовании приведены в статье 27 Жилищного Кодекса.(ст27). Обычно они сводятся к следующим.

  • У собственника жилья отсутствуют необходимые документы. На их сбор дается 15 суток. В противном случае собственнику грозит отказ.
  • Изменения, произошедшие в процессе переустройства, нарушают санитарно-технические нормы и правила.
  • Работы выполнены не по проекту.
  • Состояние здания или его конструкция не рассчитаны на дополнительные нагрузки сверх нормы.

Если дом является памятником архитектуры и находится под защитой государства, запрет на изменения, при которых меняется внешний вид здания и важные элементы интерьера, накладывает департамент культуры.

Чтобы устранить незаконные «переделки», лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно составят проектную документацию и оформят акт на скрытые работы. Кроме того старший сотрудник обязан вести журнал производства ремонтно-технических мероприятий.

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Стоимость тех или иных услуг варьируется в значительных пределах и зависит от многих факторов. Госпошлины, установленные законодательством, и сумма штрафа, указанная в жилищном кодексе, везде одинаковы. Важно, сколько бумаг требуется собрать для согласования и, соответственно, сколько госпошлин заплатить. В среднем траты на оформление не так уж и велики. Вот их перечень и усредненная стоимость:

  • штраф за незаконное переустройство 2000-2500 рублей;
  • госпошлина на рассмотрение судебного иска 300 рублей;
  • новый технический паспорт 900 рублей;
  • новый кадастровый паспорт 200 рублей;

Не исключено, что появятся и другие судебные издержки.

Одна из основных статей расхода — это услуги проектно-строительной организации. Они зависят не только от прейскуранта фирмы, но и от объема работ, степени их сложности. Эскиз можно выполнить самостоятельно. За проект придется заплатить сумму от 10 000 рублей. Верхний предел может составлять шестизначное число. В больших городах цены выше, в маленьких —  ниже.

Сумма может оказаться огромной, если серьезно повреждены несущие стены и перекрытие в новостройке или фасад в старинном доме, охраняемым государством. Если снесена часть перегородки, дело обойдется затратами на металлический каркас и гипсокартонные листы.

Заключение

Слишком много факторов приходится учитывать в каждом конкретном случае. Чтобы разобраться с частностями самостоятельно, нужно заглянуть в действующие кодексы, постановления и санитарно-технические нормы и правила. В этой статье мы привели лишь несколько цитат из них. О том, каким будет окончательный вердикт жилищной инспекции или суда, сможет довольно точно предсказать проектировщик после обследования поврежденных конструкций. С полной определенностью можно сказать лишь одно —  с согласованием незаконного переустройства лучше не затягивать.

  • Материал подготовила:
    Артем Филимонов

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: