Как можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в 2021 году

С 2021 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

Запись в реестре – это главное

В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости ( ЕГРН).

До 1 января 2021 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения — подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

С 1 января 2021 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую — уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН.  А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы — с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы — с даты изменения и до конца года – по уточненной.

2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН — может быть применена за весь период , когда применялась ошибочная ( а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

Это значит, что можно пересчитать и вернуть налоги и за предыдущие годы. Но есть нюанс.

Оспаривание и особенности ретроприменения

Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью — можно было применить индивидуальную рыночную стоимость — привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании. 

А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

С 1 января 2021 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений —  вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2021 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2021 года.

При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

1 Апреля 2021

Как изменить кадастровую стоимость недвижимости, интересует многих владельцев земельных участков, квартир и прочих объектов. Изменение предполагает оспаривание показателей, установленных оценщиками. Их необоснованное завышение влечет начисление внушительных, часто непосильных, налоговых и арендных платежей в пользу государства. Переоценка кадастровой стоимости – реальная возможность их понизить.

Изменение кадастровой стоимости в 2021 году: новые правила

В августе прошлого года Президент России подписал закон, изменивший порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости – Федеральный закон № 334-ФЗ от 3 августа 2021 года. Данным правовым актом были скорректированы некоторые статьи Налогового кодекса (далее – НК), в частности, ст.ст. 52, 378.2, 391, 403. Законодательные новеллы вступили в действие с 01 января 2021 года.

Благодаря закону № 334-ФЗ, изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости теперь позволяет произвести перерасчет уплаченных налогов, начиная не с периода, когда она была пересмотрена, а с начала применения оспоренного значения. Например, если неверный стоимостный показатель стал применяться с 1 апреля 2021 года, с этого дня можно пересчитать имущественный налог, исчисленный от неправильной величины кадастровой стоимости недвижимого объекта.

Однако, в применении этого правила есть два ограничения:

  • по времени оспаривания – так как изменить кадастровую стоимость возможно по основаниям, возникшим после наступления 2021 года, учитываются решения об изменении, принятые не раньше 01.01.2021 (п. 6 ст.3 закона № 334-ФЗ);

  • по времени перерасчета налоговых платежей – переплату нельзя вернуть больше чем за три года.

О последнем обстоятельстве, сославшись на ст.78 НК, напомнили:

  • Минфин РФ – письмо от 27.09.2018 № 03-05-05-02/69137;

  • Федеральная налоговая служба – письмо от 27.11.2018 № БС-4-21/[email protected]

Кроме того, ведомства сослались на п.2.1 ст.52 НК, где говорится: земельный налог, а также налог на имущество физических лиц пересчитываются только за три налоговых периода, предшествующих году направления уведомительного документа (о перерасчете).

Правило применения скорректированной кадастровой стоимости распространяется не только на указанные налоги, но и на налог на имущество организаций (п. 15 ст. 378.2 НК). Оно действует, если неверное значение стоимости было внесено в ЕГРН вследствие технического сбоя или ошибок оценщика, допущенных при ее определении.

Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Порядок изменения кадастровой стоимости определен на законодательном уровне:

  • закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ от 03.07.2016 (ст. 22);

  • закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998 (ст. 24.18).

Данные статьи разъясняют, как изменить кадастровую стоимость земельного участка, самостоятельно, обратившись в государственные органы. У граждан есть две возможности добиться переоценки стоимостной характеристики:

  • через специальную комиссию, которая занимается подобными спорами;

  • через суд, инициировав судебный процесс о пересмотре (изменении) кадастровой стоимости недвижимости.

Второй способ является более сложным, но и более действенным. Обратиться в суд гражданин вправе сразу, минуя комиссию. Поскольку российские суды завалены тысячами исков об изменении кадастровой стоимости, Пленум Верховного Суда РФ издал постановление № 28 от 30.06.2015 – о рассмотрении судебных дел, связанных с подобным оспариванием. Документ освещает различные вопросы в данной сфере и является ориентиром для правоприменителей.

В частности, в постановлении Пленума ВС № 28 (п.6) отмечается, что изменить кадастровую стоимость земельного участка или иной недвижимости вправе не только ее собственники, но и арендаторы. Это допустимо, если величина начисляемой арендной платы зависит от цены объекта по кадастру. Но собственник должен дать письменное согласие на оспаривание стоимостного показателя.

Почему вкрадываются ошибки

Завышенная стоимость недвижимости по кадастру не обязательно связана с намеренными ошибками оценщиков или их некомпетентностью. Хотя и они могут стать причиной неправильного расчета. Однако, чаще ошибки случаются из-за несовершенства методики, когда массовая оценка недвижимых объектов не учитывает их индивидуальные особенности.

Например, изменить кадастровую стоимость земли нередко требуется из-за того, что оценщики не приняли во внимание нахождение «дорогих» участков вблизи вредного производства или их загрязненность. Также часто не учитывается отсутствие нормальной дорожной инфраструктуры, социальных объектов, инженерных коммуникаций. И лишь повторные экспертизы выявляют эти обстоятельства. В действующих Методических указаниях о государственной кадастровой оценке говорится, что специалистам-оценщикам следует описывать данные факторы (приказ Минэкономразвития РФ № 358 от 07.06.2016, Приложение 1).

При массовой оценке жилых помещений основными критериями являются их месторасположение и площадь. Однако в этом случае в расчет не берется:

  • состояние конкретной квартиры (может быть ветхим, аварийным, и т.д.), подведенных коммуникаций;

  • этажность жилья;

  • уровень ремонта, его наличие (некоторые жилые помещения продаются без отделки).

Изменить кадастровую стоимость квартиры ее собственник может с учетом этих и других характеристик. Иногда, после объективной переоценки, она снижается в несколько раз.

Источник

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. 

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

  1. Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
  2. В массиве овраг, обрыв или болото;
  3. Оформлен публичный сервитут и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Шаг 3 — разобраться в законодательстве

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 2021 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3. — Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

  1. Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем выписку из ЕГРН,  в которой будет указана кадастровая стоимость нашего участка. Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет — 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости — 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — 24.10.2016 г.
  2. Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.
  3. Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.
  4. Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.

Итоги

В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!

Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

  1. Уменьшить площадь земельного участка;
  2. Изменить вид разрешённого использования;
  3. Изменить категорию земель.

Изучайте законодательство, отстаивайте свои права и пишите комментарии — будем обсуждать.

1. Как изменить кадастровую стоимость земельного участка путем исправления ошибок

Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, можно исправить, если они повлияли на размер кадастровой стоимости. Сделать это можно, пока кадастровая стоимость является актуальной, например до утверждения акта очередной кадастровой оценки (ч. 2, 4, 5 ст. 21 Закона о кадастровой оценке).

Для этого необходимо обратиться в бюджетное учреждение, которое определяло кадастровую стоимость. Вам следует составить обращение об исправлении ошибки и приложить к нему документы, подтверждающие их наличие (ч. 1, 9 ст. 21 названного Закона).

Чтобы подробнее узнать о том, как исправить ошибку в кадастровой стоимости, рекомендуем воспользоваться отдельным материалом.

2. Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно в комиссии по рассмотрению споров или в суде. При этом заявляется требование о ее установлении в размере рыночной. Поэтому предварительно нужно установить рыночную стоимость земельного участка на ту же дату, на которую определена его кадастровая стоимость. Для этого обратитесь к оценщику, который по результатам оценки составит отчет (ч. 1, 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 1 ст. 11 Закона об оценочной деятельности).

2.1. Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в комиссии по рассмотрению споров

Обратиться в комиссию вы можете в том случае, если она создана в вашем субъекте РФ. Для этого вам нужно оформить заявление и приложить к нему необходимые документы (ч. 1, 3, 9 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка;

• копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на земельный участок;

• отчет об определении его рыночной стоимости.

После это удобным вам способом подайте их в комиссию. Решение по вашему заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления (ч. 5, 14 ст. 22 указанного Закона).

Подробнее ознакомиться с порядком оспаривания кадастровой стоимости в комиссии вы можете в отдельном материале.

2.

2. Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

в суде

Такие споры рассматриваются судами в порядке административного судопроизводства по правилам гл. 25 КАС РФ. Обращаться нужно в верховный суд субъекта РФ (п. 15 ч. 1 ст. 20, ч. 4 ст. 245 КАС РФ).

Вам необходимо подготовить административное исковое заявление, приложить к нему необходимые документы и уплатить госпошлину. После этого подайте документы и примите участие в судебном заседании.

Ваше заявление суд должен рассмотреть в течение двух месяцев со дня его поступления и вынести решение (ст. 141, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Чтобы узнать подробнее о процедуре судебного оспаривания кадастровой стоимости, рекомендуем воспользоваться отдельным материалом.

3. Как изменяется кадастровая стоимость, если она определена по старым правилам

С 1 января 2021 г. и до 1 января 2021 г. установлен переходный период, в течение которого все субъекты РФ должны перейти на определение кадастровой стоимости по новым правилам — в соответствии с Законом о кадастровой оценке (ч. 1, 2 ст. 24 названного Закона).

На сегодняшний день во многих субъектах РФ кадастровая оценка уже проведена по новым правилам (например, в г. Москве, Московской области, г. Санкт-Петербурге, Ленинградской области). Но если кадастровая стоимость определена по старым правилам — в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то и ее изменение проводится по старым правилам со своей спецификой. Основные отличия заключаются в следующем:

1) отдельная процедура для исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не предусмотрена. Ошибки исправляются путем оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или в суде. Основанием для этого является использование при определении кадастровой стоимости недостоверных сведений (ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности);

2) если подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости по причине использования недостоверных сведений, то вместо отчета об оценке к нему прилагаются документы, подтверждающие это (ч. 16 ст. 24.18 названного Закона);

3) при оспаривании в комиссии по рассмотрению споров установлены свои особенности;

4) для организаций установлен обязательный досудебный порядок обжалования, то есть сначала они должны обратиться в комиссию (ч. 1 ст. 24.18 указанного Закона, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28);

5) при оспаривании кадастровой стоимости в суде административным ответчиком будет являться орган, утвердивший кадастровую стоимость, и Росреестр (п. 7 названного Постановления Пленума);

6) в суд организациям нужно также представить документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (например, решение комиссии об отклонении вашего заявления). Если заявление комиссия не приняла к рассмотрению, например, по причине того, что не представлен отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, то это не будет считаться соблюдением досудебного порядка (п. 6 ч. 1 ст. 126 КАС РФ, п. 9 указанного Постановления Пленума).

4. Как можно повлиять на размер кадастровой стоимости земельного участка до утверждения результатов кадастровой оценки

Вы можете повлиять на размер кадастровой стоимости в ходе процедуры государственной кадастровой оценки. Для этого ознакомьтесь с проектом отчета, составленным по итогам определения кадастровой стоимости, и при необходимости представьте свои замечания в бюджетное учреждение, которое определило кадастровую стоимость (ч. 7, 12, 15 ст. 14 Закона о кадастровой оценке).

По итогам рассмотрения ваших замечаний кадастровая стоимость может быть пересчитана.

04.12.2018

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области разъясняет вопросы по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»,  вступившим в силу 1 января 2017, были внесены изменения в осуществление государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В этой  связи у собственников возникает ряд вопросов, ответы на которые дает начальник  отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Челябинской области Любовь Щелокова.

Одним из основных нововведений закона стал переход от независимой профессиональной оценки к государственной. Так, в нашем регионе эти функции возложены на вновь созданное государственное бюджетное учреждение. Вместе с тем, для тех объектов недвижимости, в отношении которых кадастровая оценка была проведена ранее (до даты вступления указанного закона), установлен переходный период с 1 января 2021 года до 1 января 2021 года. Поэтому кадастровая стоимость этих объектов может быть пересмотрена (оспорена) по-прежнему в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра. 

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости могут юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сделать это можно как в комиссии, так и в судебном порядке.  Но для граждан, пожелавших в этих целях обратиться в суд, в отличие от юридических лиц, не является обязательным предварительное обращение в комиссию.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда действуют разные сроки внесения последующих изменений в порядок уплаты налога. Так, в настоящее время в соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности

новые сведения о кадастровой стоимости  применяются с 1 января календарного года, в котором было подано заявление об оспаривании.

С 1 января 2021 года  будет действовать порядок, предусмотренный статьей 391 Налогового кодекса РФ: кадастровая стоимость объекта недвижимости, измененная на основании решений комиссии или суда, принятых после этой даты,будет учитываться уже за весь период установления оспариваемой кадастровой стоимости.

Пресс-служба Управления Росреестра по Челябинской области

Полный текст информации смотреть ниже

С января стало удобнее оспаривать кадастровую стоимость — можно сразу идти в суд, подавать заявление в комиссию через МФЦ и Госуслуги. К тому же получится вернуть больше переплаченных налогов — за весь период, пока действовала завышенная стоимость. В статье рассказали, как по новым правилам пересмотреть кадастровую стоимость и уменьшить налоги на землю и другую недвижимость.

Больше нет ограничений по времени, когда можно подать в комиссию заявление об оспаривании

Обратитесь в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Раньше их создавали при Росреестре, теперь формируют при уполномоченном органе, который определяет субъект РФ. Состав комиссий тоже поменялся. Помимо чиновников из Росреестра и регионального органа власти одним из членов комиссии должен быть представитель от Уполномоченного по защите прав предпринимателей.

Срок для обращения в комиссию больше не ограничен пятью годами с даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН. Оспаривать кадастровую стоимость можно вплоть до момента, пока в ЕГРН не внесут новую стоимость по результатам очередной кадастровой оценки. Подавать заявления в комиссию стало удобнее. Кроме подачи заявления через уполномоченный орган субъекта РФ или по почте, появились еще дополнительные способы: через многофункциональный центр — МФЦ и через интернет, в том числе через сайт Госуслуги.

Изменились требования к пакету документов, которые прикладывают к заявлению в комиссию: это выписка из ЕГРН о кадровой стоимости объекта, копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект — по новым правилам достаточно простой копии, а не нотариальной, как раньше.

Кроме того, нужен отчет об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на дату, на которую определялась кадастровая стоимость объекта. Информацию об этой дате можно найти в соответствующей строке выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости. Не перепутайте ее с другими датами, которые также указывают в выписке: датами внесения и утверждения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Раньше комиссии рассматривали споры, которые связаны с недостоверностью использованных в ходе кадастровой оценки сведений об объекте недвижимости. По новым правилам таких полномочий у комиссии нет. Можно только обратиться в само бюджетное учреждение, которое проводило оценку, чтобы оно исправило допущенные в ходе оценки ошибки. 237 ФЗ

Компаниям теперь необязательно оспаривать кадастровую стоимость в досудебном порядке

Досудебное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости стало необязательным для всех категорий заявителей. 237 ФЗ-1 Раньше напрямую в суд могли направлять иски только физические лица. Организации, органы государственной власти и местного самоуправления обращались за оспариванием кадастровой стоимости в суд только после того, как получили от комиссии отказ или если их заявление не рассмотрели в течение 30 дней.

Если в комиссию не обращались либо обращение закончилось неудачей, можно оспорить неверную кадастровую стоимость в суде. Такие споры рассматривают в порядке главы 25 КАС, у которой есть ряд особенностей.

Независимо от того, кто административный истец, спор во всех случаях подведомствен судам общей юрисдикции. По первой инстанции такие споры подсудны судам уровня краевых, областных и равных им судов по местонахождению объекта недвижимости, кадастровую стоимость которого оспаривают.

Представителями в процессе в порядке КАС могут быть только лица с высшим юридическим образованием. Отправить в судебное заседание студента четвертого курса или бухгалтера без диплома юриста не получится.

Пакет документов для обращения в суд частично включает в себя те же документы, что и для обращения в комиссию: выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости и отчет об оценке в бумажной и электронной форме.

Дополнительно потребуют документ об оплате государственной пошлины. К доверенности придется приложить копию диплома о высшем юридическом образовании представителя. Подготовьте экземпляры административного иска с приложениями по числу лиц, которые участвуют в деле, либо доказательства вручения им таких экземпляров.

Хотя досудебное обращение в комиссию по закону не обязательно, но если обращались, то приложите к иску документы, которые подтверждают факт обращения. Причина в том, что момент, с которого применят оспоренную кадастровую стоимость для расчета неналоговых платежей, зависит от даты первоначального обращения за защитой своих прав в комиссию или суд.

Вернуть переплаченные налоги можно за все время, когда действовала завышенная стоимость

Сниженную кадастровую стоимость можно применять для расчета обязательных платежей ретроспективно с 1 января года, в котором владелец недвижимости обратился в комиссию или в суд. 237 ФЗ-2

Эти правила продолжат действовать для неналоговых платежей, таких как арендная плата за земельные участки в публичной собственности, которые заняты принадлежащими арендатору зданиями и сооружениями.

Для налоговых платежей: земельного налога, налога на имущество организаций и физических лиц с 1 января 2021 года действуют иные правила. 334 ФЗ После установления кадастровой стоимости в размере рыночной пересматривать налоговые обязательства ретроспективно можно за весь период, в течение которого действовала завышенная кадастровая стоимость.

Формулировки поправок в НК неудачны: непонятно, что же законодатель имеет в виду — новые правила распространяются на любое оспаривание кадастровой стоимости, которое имело место с 1 января 2021 года, либо новые правила должны применять только для оспаривания кадастровой стоимости, которую внесли в ЕГРН с нового года.

Также актуальной станет давняя дискуссия о возможности применить к требованиям о возврате излишне уплаченного налога гражданско-правовой срок исковой давности. Срок для возврата излишне уплаченного налога — три года с даты уплаты налога. 78 НК В то время как общий срок исковой давности — три года с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении прав.

Конституционный суд еще в 2001 году КС высказался в пользу применения общегражданского срока исковой давности к налоговым отношениям. В дальнейшем же суды, прежде всего ВАС, установили высокий стандарт для доказывания того, что момент, когда лицо узнало о нарушении своих прав, отличался от момента, когда лицо оплатило налог. ВАС А65 Кроме того, подавать иск можно было, если налогоплательщик изначально обращался за возвратом налога в пределах трехлетнего срока с даты его уплаты, но налоговый орган отказал в возврате налога либо не ответил на заявление в установленный срок. ВАС 57

По каким правилам оспаривать кадастровую оценку в зависимости от времени ее проведения

Если последнюю массовую кадастровую оценку в вашем регионе проводили до 1 января 2021 года, то кадастровую стоимость объекта недвижимости нужно оспаривать по правилам старого закона об оценочной деятельности.

Новые правила оспаривания, которые установил закон о кадастровой оценке, применяют в случаях, если сама массовая переоценка проводилась по этому закону — не раньше 2021 года.

С 1 января 2021 года оценки должны были проводить только по новым правилам, но для этого в субъектах РФ нужно было создать специальное бюджетное учреждение, а это долгий процесс. Весь 2021 год регионы создавали у себя такие учреждения, и поэтому оценки ни в одном субъекте в 2017 году не проводили. Первые оценки по новым правилам начали делать только в 2018 году, и до конца ноября их должны были закончить и утвердить результаты. Действуют кадастровые стоимости, которые посчитали и утвердили в 2018 году, только с января 2021 года.

Источники: федеральные законы от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

По данным МЭР 2021 год- это последний год, когда будет возможность снижения кадастровой стоимости через комиссию или суд, сообщает оценочная компания «Терра Докс Инвест».

В связи с тем, что МЭР вводит новый порядок определения кадастровой стоимости недвижимости — Приказ Минэкономразвития от 24 сентября 2021 года № 514, будут существенные изменения в способах снижения кадастровой стоимости.

Так, в рамках V Международного форума, проходившего в Финансовом университете«КАК ПОПАСТЬ В ПЯТЕРКУ» обсуждалось возможные изменения. Среди них, упразднение комиссии при Росреестре и «переносе» ее в ГБУ-кадастровая оценка — личная ответственность Директора ГБУ!

По заявлению владельца объекта они (ГБУ) могут исправить кадастровую стоимость, определенную ранее неправильно, а также установить кадастровую стоимость в размере реальной рыночной стоимости объекта, но для этого собственнику придется заказать отчет об оценке своего дома или квартиры у независимого оценщика и уже с этой оценкой обратиться в бюджетное учреждение.

Если же собственник не согласится с решением бюджетного учреждения, он сможет обратиться в суд. Если специалисты будут несправедливо отказывать владельцам недвижимости в установлении в отношении их объектов рыночной стоимости, то наступят последствия вплоть до увольнения директора учреждения». А если специалисты будут на этапе «рассмотрение ГБУ» снижать стоимость, при определенном проценте принятых таких решений, директор ГБУ рискует оказаться под следствием (увольнение или следствие).

Но в целом, по-моему мнению, владельцам недвижимости отчаиваться не стоит! Ведь, не стоит забывать, что определение кадастровой оценки это массовая оценка, зависящая от исходных данных, имеющихся у специалистов из ГБУ. Чем больше данных, тем точнее оценка. Но как это было когда кадастровую оценку определяли независимые оценщики, как и сейчас, когда кадастровую стоимость рассчитывает ГБУ, главной проблемой является именно наличие исходных данных для определения кадастровой стоимости.

Поэтому существует большая вероятность того, что собственники недвижимости, обратившись в оценочную организацию с просьбой о выявлении таких — «технических ошибок» смогут снизить кадастровую стоимость без судов и отчетов. Это третий способ, и на мой взгляд, самый оптимальный в будущем способ по снижению кадастровой стоимости.

Как можно сейчас уменьшить кадастровую стоимость недвижимости?

Данным вопросом задаются практически все владельцы недвижимости, как физ. лица, озадаченные размером налога за свою квартиру, так и юр. лица, владеющие зданиями и земельными участками, вынужденные платить миллионы рублей в год налогов.

С 2021 года, кадастровую стоимость поручено определять Государственному Бюджетному Учреждение, которые по новым единым методикам определили кадастровую стоимость в ряде регионов на 01.01.2018 г., в том числе Санкт-Петербурге, Москве и Московской области. С отчетом, подготовленным сотрудниками ГБУ может ознакомиться каждый желающий, они размещены на сайтах ГБУ. Однако, не специалистам разобраться в данном отчете практически невозможно. Поэтому особого смысла скачивать пару дней, этот громоздкий отчет нет.

Традиционно существует два способа снижения кадастровой стоимости:

  1. Обращение в комиссию по снижению кадастровой стоимости при Росреестре (является обязательным этапом для юр.лиц);
  2. Обращение в суд.

Для того, чтобы снизить кадастровую стоимость, в первую очередь необходимо обратиться к независимому оценщику для составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки с дальнейшей возможностью предоставления отчета в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и судебном заседании по заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта оценки.

Стоит отметить, что это достаточно долгая процедура, этап комиссии займет порядка одного месяца. Суд может занять от 2-х до 6 месяцев, в зависимости от сложности ситуации.
Также важно понимать, что помимо оплаты услуг Оценщика, необходимо будет потратиться на юриста (для суда), а также на независимую экспертизу отчета. Данного независимого эксперта назначает суд и по результатам этой экспертизы выносится решение о снижении кадастровой стоимости.

Как показывает практика, решение комиссии при Росреестре, при снижение кадастровой стоимости выше 30%, будет отрицательное решение и необходимо будет идти в суд.
Если для юр. лиц, на фоне экономии на налогах за счет больших площадей недвижимости и большой разницы в абсолютных величинах уплачиваемых налогов между до снижения кадастровой стоимости и после нее это еще выгодно и целесообразно, то физ. лицам это очень проблематично.

Выходом является объединение с соседями по дому, чем больше владельцев квартир, тем дешевле обойдется каждому из них оспаривание кадастровой стоимости.

Что можно сделать что бы кадастровая стоимость земельного участка стала ниже? Эта проблема граждан начала беспокоить уже очень давно: многие землевладельцы коммерческих и производственных участков стали замечать, что кадастровая стоимость их объектов стала существенно выше. А ведь именно от этих данных и отталкиваются, при высчитывании имущественного налога и других платежей. Сегодня мы разберемся с этой проблемой и попытаемся подвести все к общему знаменателю.

Причина высокой кадастровой стоимости земли

Если следовать экономическим принципам, то кадастровая и рыночная цена должны соответствовать друг другу. Но на практике все иначе. Так как этот показатель определяет:

  • Размеры платежа за их аренду;
  • Цену выкупа;
  • Величину налогообложения за владением ими.

Т.е государство как получатель платежей в казну, является заинтересованной стороной. Соответственно чем выше цена земель, тем выше поступления в бюджет, отсюда и необоснованное завышение кадастровых величин.

Как рассчитывается кадастровая цена земель?

Кадастровая оценка в первую очередь массовая оценка. И это приводит к тому, что необходимо прибегать к шаблонам и усредненным коэффициентам. Оценщики, проводящие данные расчеты просто не в силах проводить оценку каждого участка индивидуально, так как недвижимости по всей стране очень много.

Рыночная же оценка – это индивидуальный подход к оценке стоимости земли с учетом многих факторов (площадь, местоположение, форма, наличие транспортных развязок и.т.д)

В отличие от рыночной, кадастровая стоимость считается совсем по-другому. Здесь учитываются следующие исходные данные:

  1. Удельный показатель, рассчитанный на основании коэффициентов;
  2. Площадь.

Применяя шаблоны и коэффициенты в расчетах, оценщики получают среднюю цену для квартала, не учитывая другие характеристики объекта.

Важно помнить: если собственник уверен в том, что стоимость участка завышена – он имеет право приравнять ее к рыночным реалиям. И добиваться того, чтобы ее снизили.

«Обзвоните 4-5 оценочных организаций, предоставите все данные на ваш объект и запросить анализ экономической целесообразности данной процедуры по Вашему объекту. При этом бывает и так, что снижение невозможно».

Кто может пересчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Законодательством обозначен круг заинтересованных лиц, имеющие законные основания инициировать данный процесс по земельному участку, а именно:

  1. Собственник;
  2. Арендатор земельного участка(при условии что в расчетах арендных платежей присутствует кадастровая цена участка);
  3. Лица, имеющие исключительное право выкупа участка.

«Согласно ФЗ 334 если снизить кадастровую стоимость и решение об этом принято после 01.01.2021г., то перерасчет налогов будет произведен за 3 предыдущих года, но не ранее дата внесении оспариваемой стоимости в ЕГРН.»

Как снизить стоимость земельных участков?

Ниже кратко описан процесс и набор необходимых документов для снижения

  1. Собрать и приготовить все нужные документы:
    • Выписку из ЕГРН о стоимости земельного участка;
    • Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок;
    • Технический паспорт строений, которые построены на земельном участке;
    • Договор аренды;
    • Оригинал чека об оплате государственной пошлины 300 рублей за 1 объект (если истец физ.лицо);
    • Оригинал платежного поручения с синей печатью банка об оплате государственной пошлины 2021 рублей за 1 объект (если истец юр.лицо);
    • Фотографии;
    • Доверенность на представителя (в соответствии с КАС РФ).
  2. Заказать отчет об оценке у 1оценка.рф
  3. Обратиться в Суд;
  4. Добиться положительного решения Суда.
  5. Внести изменения в кадастр.

По новому законодательству для переоценки земельных участков, с 01.01.2021г., привлекается ГБУ БТИ, а не Росреестр. Установка рыночной стоимости в ГБУ БТИ не возможно, остался только Судебный вариант.

Общие вопросы собственников земель перед тем как запустить процесс уменьшения кадастровой стоимости земельного участка

Сработает ли это?

При необъективно высокой кадастровой стоимости участка, добиться снижения получится 100%, но вот в каких диапазонах получиться это сделать, ответят только специалисты имеющие в этом опыт. Весь механизм этого процесса закреплен законом и имеет юридическое основание:

  1. Федеральный Закон №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности»;
  2. Федеральный Закон №221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости»;
  3. Постановление Пленума Верховного Суда №28 от 30.06.2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»;
  4. Федеральный Закон №237 от 03.07.2016 года «О государственной кадастровой оценке».
  5. Федеральный Закон №334 от 03.08.2018 года «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В чем первопричина?

При массовой оценке не учитываются все особенности вашей недвижимости. Этот факт легко устанавливается оценщиками компании 1оценка.рф при телефонной консультации, для этого будет достаточно назвать только кадастровый номер.

Еще одной причиной завышенной стоимости является технические ошибки. Данный вид достаточно редкий и пересмотр стоимости в связи с технической ошибкой происходит не часто.

Возможно спрогнозировать результат?

Когда сотрудник какой-либо компании утверждает, что он 100% гарантирует, конкретные цифры по уменьшению кадастровой стоимости, то он обманывает Вас. Итоговое решение принимает суд на основании экспертного заключения независимого эксперта, который анализирует Ваш объект и отчета об оценке. Т.е это юридический процесс, где нет 100% гарантий результата. А вот гарантировать какой-то диапазон цен реально, если у Исполнителя имеется:

  1. Штат опытных оценщиков, судебных экспертов и юристов;
  2. Обширная положительная практика в комиссии Росреестра;
  3. Обширная судебная практика.

Что делать, если комиссия Росреестра приняла отрицательное решение?

На устранение замечаний комиссии способны далеко не все оценщики, для этого требуется высокая квалификация. А в некоторых комиссиях порой и квалификация не поможет, если комиссия заранее решила не пропускать отчеты. Это зависит от каждого региона и политики его руководства. Но лучше не зацикливаться на ней и идти в Суд.

Какие сроки рассмотрения?

Сроки рассмотрения поданных заявлений также закреплены законодательством, но это зависит от загруженности инстанций того или иного региона.

Сроки снижения в комиссии составляют 2-3 месяца, в Суде 5-9 месяцев.

Все показатели Вашего объекта находятся в открытом доступе на портале Росреестра. Там же можно отслеживать изменения в цене вашего объекта недвижимости.

Конечная роль юриста в процессе просто не поддается оценке — без грамотного сопровождения, добиться качественного снижения кадастровой стоимости попросту не удастся. Цена услуг зависит не только от региональных особенностей, но и конкретной ситуации.

“Подробную консультацию Вы можете получить позвонив нам по телефону указанному в шапке сайта. Мы сделаем это бесплатно, т.к. одной из миссии нашей компании является бесплатная удаленная консультация и сопровождение.”

Expert

29.03.18
Межевание (кадастр)

0
8,241
Время чтения: 4 мин.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: