Как происходит переоценка кадастровой стоимости земельных участков

🔹 В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков», на основании кадастровой стоимости рассчитывают сумму земельного налога, которую должен заплатить собственник.

🔹 Кадастровая стоимость показывает сколько стоит недвижимость и становиться базой, на основании которой устанавливают рыночную цену объекта, например при продаже.

🔹 Чтобы купить или продать недвижимость, подарить или оставить в наследство необходимо иметь выписку из ЕГРН, которая подразумевает проведение кадастровой оценки.

🔹 Определение кадастровой стоимости необходимо и для подписания кредитных обязательств, где в виде залогового имущества используется земельный участок (ЗУ).

🔹 Если территорию выставляют на открытые торги, начальная цена приравнивается к показателю из госкадастра.

Что влияет на кадастровую стоимость участка

Кадастровую стоимость рассчитывают на основании базовой характеристики — удельной стоимости земель в массиве, которая зависит от:

📍 категории земель: относится ли участок к территории населенного пункта, сельскохозяйственным угодьям или другой категории;

📍 расположения объекта: удаленности от ближайшего поселка, города или его центра;

📍 наличие инфраструктуры: подъездной дорожки, остановок общественного транспорта, магазинов и других социальных объектов;

📍 наличие коммуникаций: электрификации и газификации массива.

Понятия оценки и переоценки кадастровой стоимости

Чтобы учитывать все изменения, которые проходят на участке, и поддерживать стоимость объекта на актуальном уровне, сотрудники Госкадастра проводят ревизию, инвентаризацию и переоценку земель в соответствующем массиве.

Переоценка стоимости земли может проводится:

Порядок переоценки кадастровой стоимости ЗУ

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают  на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

  • до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
  • до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога. Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога. Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

  1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
  2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
  3. Сбор пакета документов.
  4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

📝 выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;

📝 нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;

📝 документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;

📝 отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;

📝 документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.

Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.

Особенности переоценки ЗУ

Снижение кадастровой стоимости земельного участка через комиссию

Порядок обращения. Чтобы инициировать переоценку земельного участка, необходимо обратиться в местное отделение кадастра и картографии в порядке живой очереди или по записи. Прошение оформляют в письменном виде, бланк заявления выдается на месте. К прошению прилагают стандартный пакет документов. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в него входят:

📗 выписка из ЕГРН о стоимости объекта недвижимости, в которой указаны сведения об оспариваемых результатах определения стоимости;

📗 документы, которые подтверждают недостоверность сведений о недвижимости, использованных для определения кадастровой стоимости — если заявление подают из-за недостоверности указанных сведений;

📗 отчет на бумаге и в электронном виде — если заявление подают, чтобы установить рыночную стоимость объекта;

📗 нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа, например, договора купли-продажи — если заявление подает лицо, у которого есть право на объект недвижимости.

Заявления, к которым не приложили перечисленные документы, не принимают.

Сроки рассмотрения прошения. Поданное в комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости участка рассматривается в течение месяца. В течение семи дней с момента подачи прошения заявитель информируется о дате его рассмотрения. Неявка истца на заседание не влияет на принятие решения.

Порядок работы комиссии. Комиссия может принимать решения при участии не менее половины ее членов. Результаты заседания и решение по вопросу передаются истцу в течение пяти дней после рассмотрения. Если документы, которые предоставил собственник, подтверждают факт завышения кадастровой стоимости объекта, иск удовлетворяю и вносят поправки в реестр. Если решение комиссии отрицательное, заявитель может обратиться в суд.

Причины отказа. Комиссия может отклонить прошение собственника об изменении кадастровой стоимости земли. Причины отказа делятся на два типа:

🔸 Основанные на технических недочетах — в документах обнаружены недочеты, ошибки, неточности, прошение оформлено неверно. В таком случае, истцу дают возможность доработать прошение и подать его заново.

🔸 Категоричные — согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» снижение цены невозможно, решение подтверждает ссылка на земельный или гражданский кодекс РФ.  

В каждом из случаев, комиссия оформляет отказ в виде письменного заключения, в котором указаны основания и причины такого решения.

Уменьшение кадастровой стоимости земли в судебном порядке

Порядок обращения в суд. Если кадастровая комиссия отказала в снижении стоимости участка, ее решение можно оспорить через суд. Для этого в течение 10 дней после получения выписки нужно подать исковое заявление в районный суд по адресу расположения ответчика. В роли ответчика выступает отделение кадастра, которое обвиняется в незаконном завышении стоимости ЗУ, а в роли истца — собственник недвижимости или его представитель.

Дополнительные документы. Кроме стандартного пакета документов, которые перечислены выше, при обращении в суд собственник предоставляет дополнительно:

📙 чек об уплате госпошлины в размере 300 рублей;

📙 документы, которые подтверждают незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ кадастровой комиссии в её исправлении;

📙 уведомление, которое подтверждает вручение копий искового требования другим участникам процесса ( заверенные нотариусом копии высылают в государственный кадастр недвижимости заказным письмом);

📙 если в качестве истца выступает юридическое лицо, к заявлению прилагают документы, которые подтверждают попытку досудебного решения спора.

Без этих документов суд не примет заявление о снижении кадастровой стоимости.

Сроки подачи иска. Согласно ст. 245 КАС РФ, оспорить кадастровую стоимость объекта можно не позднее пяти лет после внесения соответствующих данных в кадастр. По истечению этого срока будет проведена плановая переоценка,стоимость измениться и предыдущие данные нельзя будет оспорить.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка физическому лицу

Физлица могут подавать заявления о пересмотре стоимости ЗУ в органы государственного кадастра и судебные инстанции, используя стандартный порядок подачи заявления и список документов. При этом, обращение в Росреестр для них выгоднее судебного разбирательства:

📌 экономия времени — срок пересмотра ограничивается одним месяцем;

📌 экономия денег — не нужно платить госпошлину;

📌 наличие запасного варианта — суд остается в качестве последней инстанции, в которой можно оспорить решение досудебной комиссии.

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

✔ Уменьшить площадь земельного участка;

✔ изменить вид разрешённого использования;

✔ перевести участок из более ценной категории земель в менее ценную.

Изменение кадастровой стоимости в 2021 году

Еще в 2021 году вступили в действие поправки, изменяющие порядок снижения кадастровой стоимости. Проект ознаменовал начало подготовительного этапа к внеочередной волне переоценки недвижимости, назначенной на 2021 год.

Не успели собственники привыкнуть к новой системе налогоисчисления, связанной с кадастровой стоимостью, как правительство подготовило поправки, которые вновь затрагивают область кадастра недвижимости. Напомним, что с 2021 года каждый объект недвижимости был оценён муниципалитетами, и его стоимость занесена в единый реестр.

Кадастровая стоимость необходима для любых денежных операций с собственностью. Из неё вычисляются:

  • налог (вместо старой инвентаризационной стоимости);
  • арендная ставка на землю;
  • стоимость выкупа земли.

Самое интересное, что оценка проводилась без участия граждан, т. е. ей занимались независимые эксперты, нанятые местными администрациями. Кадастровая стоимость сама по себе в разы выше инвентаризационной, но многие собственники стали жаловаться на чересчур завышенные показатели. Судебные заседания, связанные с оспариваем, проходят до сих пор. Новые поправки призваны упростить этот процесс и навести порядок в области оценки.

Два главных изменения к 2021 году:

  1. Это изменение касается самой процедуры оспаривания стоимости. Раньше собственник должен был в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой ставки. Если там отказывали в уменьшении показателя, то только после этого можно было подавать иск.

В обход комиссии

Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений. Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН. Полный набор документов следующий:

  • выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
  • документ, подтверждающий, что вы собственник;
  • данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.

Для чего был придуман Многофункциональный центр «Мои документы» и какие операции он выполняет: МФЦ изначально — это посредник между собственником и государственными…# Кадастр недвижимости

Для подачи иска в суд, кроме вышеназванных документов, нужно приложить заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам.

Кто теперь будет оценивать стоимость?

Последняя поправка связана с урегулированием деятельности оценщиков. Раньше муниципалитеты проводили конкурс на отбор независимых экспертов, которые и определяли кадастровую стоимость в первую волну оценки. Теперь будут созданы специализированные бюджетные учреждения, на которые возложена обязанность самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов. Также в этих структурах граждане смогут получить разъяснения по поводу определения стоимости их недвижимости. А вот при оспаривании учреждения осуществлять экспертизу не в праве. С этой целью собственник должен обратиться к независимым специалистам.

Для предотвращения нарушений прав граждан за новыми органами будет осуществлять надзор Росреестр.

  • кадастровая стоимость
  • рыночная оценка

Большинство из нас знакомы или слышали такое понятие, как «переоценка кадастровой стоимости», но до конца не понимают, что это такое и с какой целью используется данная схема в кадастровой системе России. Москвичи, наверное, одни из самых первых поняли, что кадастровая стоимость играет важнейшую роль при проведении различных сделок и операций по недвижимости.

В некоторых регионах России население с недоумением смотрит на этот процесс и не понимает, для каких целей предназначена официальная государственная оценка недвижимости.

Отметим сразу, что, если технические параметры недвижимости могут оставаться неизменными на протяжении всего срока «жизни» объекта права, кроме случаев выделения доли, перепланировки, то кадастровая оценочная стоимость изменяется. Обратим внимание к ФЗ-218, где оговорено, что Росреестр обязан каждые 5 лет проводить переоценку кадастровой государственной оценки или стоимости. В некоторых регионах переоценка будет проводиться один раз в 3 года, и даже каждые 2 года (это для городов федерального значения).

Переоценка кадастровой стоимости земли и земельных участков

Сейчас в Роскадастре есть специальный орган, который заработал с 2021 года. Это подразделение имеет государственную юрисдикцию, и его предназначение проверка базы данных по кадастровой стоимости, определение цены исходя из методики расчёта. До введения нового федерального закона, кадастровую оценку проводили все кому не лень, и зачастую цифры были разные.

К оценке имущества и собственности в то время были подключены как частные компании, так и сертифицированные специалисты. Чуть позже Росреестр принял решение о проведении оценки по кадастру только сертифицированным специалистам, имеющие статус в СРО кадастровых инженеров. После вступления ФЗ-218 пришлось отказаться и от их услуг. Теперь все оценочные действия возлагаются на Федеральное Бюджетное учреждение, которое находится в ведении Росреестра. Таким образом, государство берет на себя всю ответственность по определению окончательной стоимости собственности.

В ряде случаев, когда органы Росреестра допускают ошибку при проведении расчёта по кадастровой недвижимости, требуется переоценка кадастровой стоимости. На практике переоценка кадастровой стоимости вызвана несогласованностью действий Росреестра и местных органов власти. Поясним причём здесь местные органы власти. Росреестр должен осуществлять расчет исходя из специально разработанной методики, где местные органы власти должны предоставить свои данные для расчёта. То есть, местная власть даёт свои данные, Росреестр проводить расчет и проверку. После этого, кадастровая стоимость, утверждённая Росреестром, согласовывается с местными властями. Таким образом, создаётся двухфакторная система проверки расчётных данных. На самом деле местные органы власти не везде «утруждают» себя предоставить точные данные для расчёта.

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости и квартир

Как показывает практика, чаще всего переоценка касается земельных участков, так как основная налоговая нагрузка идёт по ставкам налоговой базы ФНС на земельный участок и в 80% случаев обращений в госреестр составляют споры по земельным участкам. Переоценка недвижимости квартир и прочей недвижимости рассматривается в Росреестре, и принцип рассмотрения заявление аналогичен переоценке земельных участков. Основной спор стоимости касается даты постройки здания и материал стен, на основании которых снижается кадастровая стоимость в будущем. Сейчас данные проверяются, и Росреестр должен перепроверить все сведения до конца 2021 года.

Нюансы проведения кадастровой оценки

При проведении расчёта стоимости кадастровой недвижимости подвергаются:

  • Земли населённых пунктов на территории России.
  • Участки, предназначенные для сельскохозяйственных работ.
  • Промышленные зоны.
  • Объекты капитального строительства.
  • Лесные массивы.

При формировании цены учитываются следующие факторы:

  • Инфраструктура местности.
  • Удалённость от центра кадастрового региона.
  • Транспортная доступность.
  • Наличие линейной и инженерной коммуникаций.
  • Материал стен для дома.
  • Дата строительства объекта капитального предназначения.
  • Экологические характеристики местности.
  • Экономические данные региона.
  • Иное.

В целом методика является единой для всех регионов, но вводятся региональные коэффициенты для некоторых регионов Российской Федерации. Кадастровая стоимость отличается от рыночной, это нужно обязательно брать во внимание. Сама рыночная цена формируется по другому принципу. Даже если вы закажите справку о кадастровой стоимости, то можете увидеть существенную разницу в цене. По общим данным разница не должна превышать 30% в ту или иную сторону, это, возможный фактор для проведения оспаривание и переоценки кадастровой стоимости.

Примеры типичных ошибок при расчетах кадастровой стоимости

В качестве примера, почему нужно будет провести переоценку, является такой интересный случай. Как известно, кадастровая фактическая цена собственности влияет на расчет налоговой базы на землю. Жительница курской области однажды увидала в своем почтовом ящике уведомление из ФНС, где была указана баснословная цена на земельный участок. Дама обратилась в ФНС, там ей сказали, мы все правильно начислили, вот вам сведения из Росреестра. Женщина решила пойти в Росреестр, чтобы выяснить, откуда у неё такая завышенная оценка на земельный надел. Оказалось, что и Росреестр провёл все верные расчёты, которые были основаны на данных местных органов власти. Дальше было еще интереснее, женщине дали расчёты по кадастровой стоимости, где она увидела не соответствующие реальной действительности данные. У женщины был дачный участок, где не было никакой инженерной инфраструктуры, ни коммуникаций, ни даже дорог. Местные власти каким-то чудным образом достали документы, где …в проекте (!!!) должны быть и дороги, и инженерные коммуникации и предъявили эти сведения в Росреестр. Естественно, Росреестр произвёл расчет согласно имеющейся базе данных от местной власти. В конечном итоге, женщина сумела оспорить кадастровую стоимость и пересмотреть неверно начисленные налоги на землю.

Таким образом, Росреестр как бы ни причём, так как данные были предоставлены местными органами власти. Сейчас этот казус отрегулирован в законодательстве. Росреестру совместно с местными органами власти необходимо до 2021 года исправить неточности в своих расчётах, в дальнейшем, если такие неточности будут выявлены, государство будет само оплачивать излишне уплаченные налоги на имущество.

Куда обращаться для переоценки кадастровой стоимости

По закону предполагается как досудебное решение вопроса, так и судебное рассмотрение спора. Для того, что оспорить стоимость, вам необходимо следующее:

  • Заказать в Росреестре справку соответствующего вида — выписку из ЕГРН.
  • Предоставить копии документов, справок и прочих сведений на право собственности.
  • Предоставить какие-то сведения, если они имеются, по недостоверности госоценки имущества.
  • Отчёт или информацию, которые определяют рыночную стоимость земли (можно заказать у риэлторов).
  • Заключение оценщиков, желательно из СРО кадастровых инженеров.
  • Если имеется официальное решение комиссии о начислении стоимости.

Факт несоответствия цены должен в любом случае появиться, но для этого нужно заключение комиссии Росреестра. В течение 1 календарного месяца проходит проверка данных, и после этого вы должны быть уведомлены о расчётах.

В 2021 году был зафиксирован рекордный показатель данных по оспариванию стоимости. Почти в 70% случаях, Росреестр удовлетворял требования собственником недвижимости. Предстоит колоссальная работа по устранению недостатков в ближайшие годы. Если вы не уверены с правильным фактом решения службы комиссии, где оставлена прежняя сумма учетной оценки или стоимости, тогда идёте в суд, где должны окончательно утвердить, какая из сторон права при определении точной стоимости.

Пошаговая инструкция обращения для оспаривания

Оспорить неверные данные кадастровой оценки собственности могут некоторые лица, оговорённые в законе о кадастре:

  • Физическое лицо, которое является собственником недвижимости.
  • Юридическое лицо — владелец недвижимости.
  • Местные муниципалитеты или полномочные представители органов власти

Все участники спора обращаются на первом этапе только в комиссию при Росреестре.  Собрав все документы, необходимо дождаться  срока в 40 дней (иногда могут продлить до 60 дней) решение комиссии Росреестра. Специалисты дают своё согласие или отказ с требованиями владельца собственности о пересмотре кадастровой стоимости.

Если вы не согласны с решением комиссии (то есть, этот вариант считается досудебным урегулированием), можете обращаться в судебные инстанции, предварительно собрав те же самые документы, что и в Росреестре, но приложив дополнительно заключение экспертной комиссии Росреестра.  Окончательное решение суда является основополагающим для принятия точной кадастровой стоимости недвижимости.  

Какие документы нужны для переоценки кадастровой стоимости

Предполагается два фундаментальных варианта решения спора, это досудебный — то есть,путём официального обращения в комиссию Росреестра, и если вы не согласны с решением комиссии — обращаемся в суд. Досудебное решение предполагает подачу официального прошения(заявления) в Роскадастр-комиссию, как через каналы Интернет, так и при прямом посещении подразделения Росреестра. Необходимо предъявить следующие документы:

  • Оригинал (допускается копия, если провели расчет через интернет) платёжки об оплате госпошлины (только при обращении в суд- 4500руб. за каждый участок для Юрлиц и 300 руб. – для физлиц). В комиссию Росреестра не нужно ничего оплачивать;
  • Экземпляр Отчётного Акта об определении цены объекта собственности;
  • Экземпляр положительного отчетного акта на экспертизу со стороны профильного СРО;
  • Нотариальные или официально подписанные и заверенные копии правоустанавливающих документов на собственность;
  • Решение официального органа Роскадастра- Комиссии ( необходимо только для судебной инстанции) и др. документы.

Оплата пошлин

При обращении в Росреестр никаких пошлин не нужно оплачивать, так как это досудебный вариант рассмотрения вопроса. При подаче в суд предусмотрены госпошлины следующего размера, в соответствии с НК РФ 333.19:

  • В случае, если истцом возникают нюансы по фактам оспаривания по фактическим результатам государственных, федеральных, местных органов управления, имеющие все признаки недействительности положений нормативных регламентов, которые были приняты в своё время органами власти, то по НК РФ статья 333.19 пункт 1 п.п. 6 для физических лиц и граждан установлен сбор в размере 300 рублей, для всех остальных категорий – 2021 руб за 1 обращение.
  • В случае оспаривания со стороны истца результатов по ненормативному положению кадастровой оценки недвижимости или права собственности, или действии( с возможным бездействием) органов местного самоуправления, которые издали акт с признаком ненормативного расчёта, взимается согласно ст. 333. 10 пункт 1 п.п. 7 действующего положения НК РФ с физического лица государственный сбор в сумме 300 рублей, с юрлица или прочих не указанных лиц в статье- 2021 рублей.

Какие основания пересмотра фактической кадастровой оценки

Головотяпство местных органов самоуправления, это важный момент для решения вопросов по оспаривания цены кадастра. Кроме этого есть дополнительные факторы, которые предусматривают переоценку недвижимости:

  1. Первичная постановка участка или недвижимости на учет в Росреестр, в том числе после приобретение нового права.
  2. Земельному наделу собственника, построенному и функционирующему объекту капитального строительства был нанесён вред вследствие природной стихии, военных действий, стихийных катастроф, повреждение плодородности почв вследствие иных факторов.
  3. Имеется факт незаконного повышения стоимости после проведённой ревизии.
  4. Кадастровая стоимость имеет все признаки повышения от рыночной(рекомендуемое превышение не более 30%).

Если с земельными участками Росреестр разобрался, и идёт «на уступки» собственникам, то в объектах капитального строительства есть острые углы пересмотра данных по объективной стоимости недвижимости. Главный упор, это снижение стоимости за счёт износа домов. Планируется, что в ближайшее время государство сумеет найти оптимальное решение проведения расчётов для зданий, ресурс эксплуатации которых составляет от 50 лет и более, так этот показатель сегодня занимает почти 85-87% всего жилого фонда страны.

Правительство планирует привести всю кадастровую систему России в надлежащий вид, ведь от кадастровой стоимости земли и имущества зависит экономический рост регионов, и в том числе инвестирование в региональные бюджеты. В будущем от стоимости земли будет зависеть привлекательность для инвесторов по привлечению дополнительного финансирования региона. Таким образом, если вы хотите знать объективную сторону начисления налога на землю или правильный расчет страхования, а может быть вам нужно оформить залог земли, то конечная сумма кадастровой стоимости играет важную и определяющую роль в этом процессе.

Время чтения: 9 минут

Кадастровая стоимость земли (КСЗ) – это цена участка, устанавливаемая в целях налогообложения. Используемая как налоговая база при расчете имущественных налогов и сборов при сделках с недвижимостью, она часто бывает завышена, что дает повод для недовольства граждан. Еще больше критики вызывает увеличение кадастровой стоимости земель, происходящее в результате плановой переоценки. Как часто она происходит, кем проводится и почему кадастровая стоимость оказывается завышенной?

Кем устанавливается кадастровая стоимость

В соответствии со ст. 24.12 » (далее – ФЗ № 135), единственный, кто может изменить кадастровую стоимость (КС) земли – это орган власти субъекта федерации или муниципалитета. Именно он:

  • принимает решение о проведении первичной кадастровой оценки;
  • утверждает ее результаты;
  • назначает срок следующей переоценки стоимости.

Однако оценка в целях установления КСЗ проводится не органом власти, а специальным бюджетным учреждением, созданным региональными властями и уполномоченным на проведение кадастровой оценки (ст. 6  , далее – ФЗ № 237).

Поскольку в большинстве регионов таких организаций пока нет, до 2021 года действует переходной период, а полномочия по определению КСЗ передаются, как правило, частным оценщикам. Согласно ст. 24.14 ФЗ № 135, с ними заключается договор на проведение оценки. После проведения работ по определению КСЗ, эксперты составляют отчет, результаты которого утверждаются вышеупомянутым органом власти.

Подробнее об этом читайте в материале «Кадастровая стоимость недвижимости».

Как часто производится переоценка КСЗ

Дата определения новой КСЗ зависит от того, когда была переоценка кадастровой стоимости последний раз. Так, в соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, проведение кадастровой оценки осуществляется не чаще, чем раз в три года.

Что касается городов федерального значения (Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге), минимальный срок для переоценки сокращен до двух лет. В любом случае если речь не идет о внеочередной процедуре, следующая оценка должна проводиться не позже, чем через пять лет.

Региональный или муниципальный орган власти принимает решение о проведении переоценки, после чего на конкурсной основе выбирается оценщик, с которым заключается договор.

Эксперт, используя методы массового оценивания, определяет КСЗ для каждого подлежащего оценке земельного участка и формирует соответствующий отчет.

При изменении кадастровой стоимости земельных участков результаты новой оценки утверждаются органом власти региона или муниципалитета, а обновленные сведения вносятся в реестр недвижимости (ЕГРН).

Больше информации о сроках проведения переоценки в статье «Как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости».

Изменения в кадастровой стоимости в 2012-2017 годах

Первый этап массового оценивания кадастровой стоимости земель по регионам начался в 2021 году. Изначально она позиционировалась как наиболее приближенная к рыночной. Однако способ ее расчета и применение методов массового оценивания привели к тому, что на практике КСЗ оказывалась завышенной.

Поначалу это не вызывало особого недовольства у граждан, поскольку для целей налогообложения по-прежнему использовалась инвентаризационная стоимость, которая, как известно, значительно ниже рыночной.  Но так было лишь до 2021 года, пока не вступили в силу изменения в налоговом законодательстве.

С 01.01.2015 налог на недвижимое имущество физических лиц, а также земельный налог для владельцев/арендаторов земельных участков начислялся с учетом кадастровой стоимости.

Фактическое применение КСЗ началось с 2021 года – именно в этом году стали применять такую специфическую налоговую базу. С тех пор для налогоплательщиков, чья КСЗ оказалась завышенной, сумма налога возросла.

В попытке увеличить налоговые сборы (а земельный налог относится к региональным сборам) местные органы власти, пользуясь правом принимать решение о переоценке уже через 3 года, стремились пересмотреть кадастровую стоимость земель.

Это привело к массовому оспариванию КС. , только в 2021 году количество судебных споров по этому поводу достигло 13,5 тыс. В результате оспаривания суммарное падение величины кадастровой стоимости достигло 46,6%.

В связи с этим федеральные власти были вынуждены пересмотреть подходы к политике введения КС. Например, на 2017-2021 годы была введена так называемая «заморозка» кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 19 от 03.07.2016, на период с 2021 по 2021 год КСЗ принимается как стоимость, определенная в ЕГРН на 01.01.2014 или на дату, с которой она начала впервые действовать, если первая кадастровая оценка производилась после 01.01.2014.

Данная норма не касается случаев, когда кадастровая стоимость после 1 января 2021 года снижалась – этот пересмотр остается действительным.

Таким образом, не имеет значения, с какого года повысилась КСЗ. Если это произошло с 2021 по 2021 год, действовать будет лишь первичная оценка кадастровой стоимости. По сути, это является гарантией того, что до 2021 года КСЗ не повысится – она может быть лишь снижена по результатам оспаривания или новой переоценки.

До 2021 года местные или региональные власти должны создать бюджетные организации, которые впредь будут заниматься оценкой. Планируется систематизирование их работы, благодаря чему результаты будут более объективными.

Изменения КСЗ в 2021 году

Проанализировав нормы действующего законодательства, делаем вывод, что изменение кадастровой стоимости земли в 2021 году возможно лишь в меньшую сторону. Ее повышение приостановлено на законодательном уровне, до введения единых методик и подходов оценки во всех регионах страны.

Следовательно, изменение КСЗ в текущем году может произойти лишь вследствие:

  • оспаривания цены заинтересованным в ее снижении собственником;
  • первичного проведения оценки в регионах, где она до этого не проводилась;
  • проведения в регионе или городе переоценки – плановый пересчет цены законом допускается, запрещено лишь ее повышение.

Нельзя исключать и другие причины для законного повышения КСЗ. Это может быть связано, например, с изменением разрешенного вида использования, целевого назначения или площади находящегося в собственности участка, что является легальным основанием для пересмотра цены.

Если собственнику неизвестно, почему возросла кадастровая цена в 2021 году, он может подать запрос в ответственный орган: управление госимущества или профильное региональное министерство.

Подробности читайте в статье «Изменение кадастровой стоимости недвижимости в 2021 году».

Причины завышения кадастровой стоимости

Тем, кто интересуется, почему подняли кадастровую стоимость на землю, следует знать, что это может быть связано с несовершенством методики оценки либо с ошибками, допущенными при ее проведении.

Так, приоритетным методом определения КС земель является способ массовой оценки. Он предполагает, что объекты недвижимости в пределах конкретных территорий подлежат группировке по видам разрешенного использования. Затем объекты группируются по ценовым зонам, на основе чего выводится удельный показатель кадастровой стоимости, применяемый к каждому участку, исходя из его площади.

Этот подход не требует осмотра и изучения конкретного участка, в результате чего не учитываются его индивидуальные характеристики. Таким образом, выведенная в результате этого метода оценки КСЗ является не более чем усредненной стоимостью 1 м2 земли в пересчете на площадь конкретного участка. Логично, что такой показатель будет иметь значительную погрешность.

Второе основание для увеличения КСЗ – применение некорректных сведений об участке:

  • неправильных показателей площади;
  • недостоверного целевого назначения или вида использования;;
  • неактуальных данных при проведении расчетов;
  • игнорирование значимых дефектов участка и так далее.

Если оценщик допустит такие ошибки, итоговая КСЗ может вырасти в несколько раз. Наличие неточностей в расчете стоимости – законная причина для пересмотра результатов оценки.

Проведение переоценки

В соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, переоценка кадастровой стоимости земли может проводиться не чаще, чем раз в три года (2 года для городов федерального значения) и не реже, чем раз в 5 лет. Этот срок начинает исчисляться не с фактической даты проведения оценочных действий и не с даты определения КСЗ, а с момента утверждения результатов оценки заказчиком – органом местной или региональной власти.

По истечении трехлетнего срока уполномоченный орган самостоятельно принимает решение о проведении переоценки.

В рамках переходного периода такая переоценка может проводиться как по старым правилам (с привлечением частных оценщиков), так и по новым (путем создания бюджетного учреждения, проводящего оценку).

С 2021 года закон позволяет регионам проводить внеочередную переоценку.

Так, согласно ст. 19 ФЗ № 237, решение о проведении внеочередной переоценки принимается в случаях, когда:

  • индекс недвижимости в регионе падает на 30%;
  • в отношении 30% объектов недвижимости в качестве КСЗ установлена рыночная стоимость.

Больше об этом в материале «Переоценка кадастровой стоимости земельного участка».

Как оспорить КСЗ

Если собственник участка считает КС земли завышенной, согласно ст. 22 ФЗ № 237, он имеет право оспорить ее. Не имеет значения, в каком году она была определена – можно сделать это до момента внесения в ЕГРН результатов новой переоценки.

Собственник вправе оспорить результат оценки в следующем порядке:

  • внесудебный – путем обращения в комиссию по рассмотрению споров, созданную при каждом территориальном подразделении Росреестра;
  • судебный – через обращение в суд с иском по оспариванию КСЗ и с обжалованием негативного решения комиссии при Росреестре.

Закон не обязывает собственника обращаться сначала в комиссию – он вправе сразу идти в суд. В любом случае для этого ему потребуется основание для обращения, которым может быть:

  • выявление ошибок, допущеных экспертом при проведении оценки и значительно завысивших итоговую КСЗ;
  • определение рыночной стоимости путем проведения независимой оценки по заказу собственника на дату определения КСЗ.

Подробности читайте в статье «Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка».

Законное основание для изменения КСЗ

Если изменилась кадастровая стоимость земли, для этого могут быть законные причины. Причем такое изменение не всегда происходит при проведении очередной оценки или оспаривании.

Дело в том, что ст. 16 ФЗ № 237 позволяет корректировать данные в отношении конкретных земельных участков в период между оценками в случае модификации качественных/количественных характеристик:

  • изменения фактического размера участка;
  • смены разрешенного вида пользования или целевого назначения;
  • перехода земли из одной категории в другую;
  • объединения нескольких земельных участков или, наоборот, разделения одного надела на несколько частей;
  • присвоения статуса особо охраняемой территории и так далее.

Если информация о таких изменениях поступает в ЕГРН, Росреестр в течение 3 дней передает ее бюджетной оценочной организации. Та, в свою очередь, на протяжении пяти дней проводит необходимые расчеты и в трехдневный срок с момента определения КСЗ вносит обновленные сведения в ЕГРН.

Если для такого определения недостаточно информации, организация-оценщик вправе запросить дополнительные данные у компетентных органов. Такая оценка впоследствии тоже может быть оспорена в порядке, описанном выше. Оспаривание возможно с момента внесения обновленных сведений в ЕГРН.

Возможные изменения в законодательстве 2021

Учитывая нынешние настроения в обществе и позицию властей, повышение кадастровой стоимости в 2021 году, вероятнее всего, не произойдет. О несовершенстве кадастровой оценки и выведенной в итоге КСЗ впервые высказался даже сам президент. В своем послании Федеральному собранию он негативно оценил факты значительного превышения кадастровой стоимости перед рыночной.

Президент отметил, что имущественные налоги должны быть посильны для населения, а механизм определения кадастровой стоимости предполагает получение завышенных цифр. В связи с этим  усовершенствовать методику определения КСЗ.

Конечная дата исполнения поручения – 15 июля 2021 года. На момент подготовки данной публикации неизвестно, изменилась ли методика – официальных сообщений не было. Однако действующая система не выдерживает критики, а потому в экспертном сообществе ожидают изменений, среди которых возможно:

  • введение максимальной суммы налога с сохранением действующей методики расчета (определение предела, выше которого налог не будет насчитываться);
  • внесение изменений в формулу расчета и стандарты оценки;
  • введение понижающего коэффициента, например, расчет имущественных налогов от КСЗ, сниженной на 30% (погрешность);
  • упрощение порядка обжалования и изменение состава комиссий по обжалованию при Росреестре.

Эксперты едины во мнении – сделать кадастровую оценку безошибочной невозможно. Потому потенциальные изменения вызывают скепсис.

Как уменьшить КСЗ

Единственная возможность уменьшить кадастровую стоимость участка – это оспорить ее. Как упоминалось выше, для этого необходимо подать в комиссию при Росреестре заявление на пересмотр либо обратиться в суд.

Чаще всего применяется стратегия определения КСЗ на основе рыночной стоимости: согласно , если в отношении объекта установлена рыночная стоимость, она принимается как кадастровая.

Рыночная стоимость – это результат индивидуальной оценки, учитывающий все значимые характеристики конкретного объекта, начиная с площади и заканчивая проведенными коммуникациями.

Этот показатель является наиболее объективным, а потому должен быть определен на ту же дату, что и КСЗ. Для определения рыночной стоимости заинтересованное лицо:

  1. Обращается к частному независимому оценщику.
  2. Заключает с ним договор и предоставляет необходимый доступ.
  3. Получает отчет об оценке с объективной рыночной стоимостью.
  4. С отчетом и пакетом документов отправляется в комиссию при Росреестре или в суд.


Важно: чтобы оценка была максимально объективной, следует обращаться к квалифицированным оценщикам с хорошей репутацией на рынке.

Объективность оценки – главный критерий для успешного оспаривания завышенной КСЗ. Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика. Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем.

Как узнать КСЗ

Чтоб оспорить КСЗ, для начала необходимо узнать ее размер. Так как кадастровая цена является неотъемлемым атрибутом сведений из ЕГРН, а сам реестр является публичным, у любого заинтересованного лица есть доступ к КСЗ конкретного участка.

Такие сведения предоставляются гражданам бесплатно на основании запроса в Росреестр. Есть и другие способы, например, интернет-ресурсы. Среди самых распространенных инструментов выделяются следующие:

  • ;
  • ;
  • ;
  • .

Все они позволяют получить необходимые сведения в считаные минуты.

Кроме того, доступ к данным о КСЗ предоставляется при личном обращении в офис Росреестра либо в ближайшее отделение МФЦ.

Подробная инструкция опубликована в материале «Как узнать кадастровую стоимость земли».

Заключение

Учитывая сказанное, можно сделать ряд важных выводов:

  • определение кадастровой стоимости осуществляется по решению органа местной или региональной власти не чаще чем раз в три года и не реже, чем раз в пять лет;
  • ранее привлекались частные оценщики, но после внесения изменений в законодательство эти функции были переданы новообразованным бюджетным организациям;
  • с 2021 по 2021 год КСЗ остается на уровне, установленном на 01.01.2014 или позже, если она проводится впервые (кроме случаев снижения КСЗ);
  • кадастровая цена участка может вырасти в этот период лишь в случае качественных или количественных изменений в отношении такого надела;
  • заинтересованное лицо вправе оспорить КСЗ в специальной комиссии или суде.

Как узнать кадастровую стоимость: Видео

Методология массовости при кадастровой государственной оценке, не дает возможности оценить индивидуальные особенности объектов недвижимости, и в этом главная причина расхождения их кадастровой и рыночной стоимости.

Смысл переоценки ‒ приравнять стоимость кадастровую и рыночную. Почему это важно. От кадастровой стоимости напрямую зависят: налоговые отчисления, арендная плата, стоимость выкупаемого государственного или муниципального имущества, размер госпошлины за выдачу свидетельства о наследовании имущества.

А значит, в понижении кадастровой стоимости заинтересованы могут быть абсолютно все. Другой вопрос, насколько целесообразной будет процедура оспаривания, ведь независимая оценка рыночной стоимости недвижимости, а также экспертиза этой оценки ‒ услуги далеко не бесплатные.

Как и где можно найти данные

Чтобы получить необходимые данные о кадастровой стоимости нужно подать официальный запрос в территориальный орган Росеестра, и сделать это можно несколькими способами:

  • по почте;
  • лично;
  • заполнив форму запроса на сайте Росеестра.

Получение подобной информации платное. Размер оплаты зависит от того, каким способом был подан запрос и кто его подавал.

Основания для переоценки

Законом предусматривается всего два варианта обоснования для оспаривания установленной кадастровой стоимости:

  1. Если при утверждении кадастровой стоимости объекта были учтены неверные сведения о нем.
  2. Чтобы определить рыночную стоимость объекта.

Причем, установление рыночной стоимости будет рассматриваться на тот момент, когда была определена его кадастровая стоимость. Даты должны совпадать.

Как часто происходит переоценка кадастровой стоимости? Государством такой пересмотр происходит не реже, чем один раз в пять лет, но и не чаще, чем раз в три года.

Примечание: относительно городов Москва и Санкт-Петербург, срок уменьшен до двух лет.

Таким образом, оспорить кадастровую стоимость можно не позже, чем произойдет следующая ее государственная переоценка.

Порядок оспаривания

Существует несколько вариантов оспаривания размера кадастровой стоимости: досудебное и судебное.

Досудебный пересмотр

    1. После проведения госоценки составляется проект отчета, который обязательно публикуется в течение 3 дней на сайте Росеестра.

Все заинтересованные лица, имеют возможность внести в него свои обоснованные замечания, на это им отводится 20 рабочих дней. После анализа замечаний, в проект отчета вносятся все необходимые изменения.

То есть, законом предоставляется право привнести поправку в кадастровую стоимость объекта еще до утверждения итогов кадастровой госоценки.

  1. При наличии вышеперечисленных оснований, уже утвержденные результаты госоценки можно пересмотреть через территориальную комиссию при Росеестре.

Комиссия обязана дать ход заявлению в течение 1 месяца. Данное обращение в комиссию является обязательным для юридических лиц. И только если комиссия отклонит заявление, или не рассмотрит его в течение месяца, тогда юридиче¬ское лицо имеет право обратиться в суд.

Для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей, обращение в комиссию не является обязательным. Они могут решить вопрос либо через комиссию, либо сразу идти в суд.

Обращение в суд

Ранее, переоценкой кадастровой стоимости занимались арбитражные суды.

Сейчас эти дела переданы судам общей юрисдикции, которые пока не настолько компетентны в этих вопросах.

Несомненно, то, что решение комиссии можно обжаловать в суде, положительный момент, расширяющий возможности оспаривания.

Важно знать: если отчет о рыночной стоимости признан комиссией несоответствующим требованиям закона, то имеет смысл требовать судебной экспертизы, которая заново определит рыночную стоимость недвижимости.

Однако стоит помнить, что судебные решения по таким делам достаточно противоречивы.

Документы

В комиссию и в суд предоставляется одинаковый пакет документов. Какие именно документы подаются, зависит от того, чем обоснован пересмотр кадастровой стоимости, и имеет ли место быть право собственности.

  1. Справка о кадастровой стоимости.
  2. Копия о праве собственности, заверенная нотариусом.
  3. Документальное подтверждение того, что сведения, принятые во внимание при проведении госоценки являются не верными (если основание ‒ недостоверная информация).
  4. Отчет, определяющий рыночную стоимость недвижимости, от независимого эксперта (если основание ‒ установить рыночную стоимость).
  5. Заключение об экспертизе этого отчета, проведенной СРО оценщиков.
  6. Официальное решение комиссии (если оно имеет место).

Тщательно стоит отнестись к качеству отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от независимого оценщика. От его грамотного составления зависит будет ли отклонено заявление о переоценке.

Смотрите в следующем видео простое объяснения процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: