Как происходит раздел земельного участка в натуре под ИЖС

Необходимость раздела земельного участка в натуре как правило возникает в том случае, если первоначальный земельный участок принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам.

Что понимается под разделом земельного участка?

Согласно Земельному кодексу РФ при разделе земельного участка первоначальный земельный участок по общему правилу прекращает свое существование (юридическое существование как объекта недвижимого имущества), а вместо него появляются два или более новых земельных участков. В отношении каждого из новых участков будут получены кадастровые паспорта, которые подтверждают существование новых объектов. Не прекращает своего существования подлежащий разделу земельный участок, предоставленный садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также находящийся в муниципальной или государственной собственности.

При разделе земельного участка, принадлежащего собственнику на праве единоличной собственности, он сохраняет свое право в отношении всех образованных в результате раздела земельных участков. В том случае, если разделу подлежит участок, находящийся в общей долевой собственности, то по общему правилу в отношении каждого из образуемых земельных участков устанавливается режим общей долевой собственности. Если целью раздела является установление единоличной собственности конкретных лиц в отношении конкретных участков, то это оговаривается в отдельном соглашении.

Чем выдел доли отличается от раздела?

В отличие от раздела, при выделе земельного участка, земельный участок из которого был выделен новый участок, сохраняется в измененных границах. Право единоличной собственности на выделенный участок получает лицо, потребовавшее осуществление выдела, при этом такое лицо утрачивает право собственности на первоначальный (измененный) участок. Если после выдела земельного участка в отношении измененного участка сохраняют право несколько долевых собственников, такое сохранение прав производится с учетом изменившегося размера их долей в праве.

В том случае, если участок принадлежит лицам на праве общей совместной собственности, предварительно должны быть определены доли в праве (ст.254 ГК РФ). Такие доли могут быть определены по соглашению участников совместной собственности либо по требованию в судебном порядке в случае недостижения согласия между ними.

Чем руководствуется суд пр решении споров о разделе и выделе?

При разделе земельного участка или выделе доли в натуре суд обязан учитывать:

  • размер долей каждого из сособственников: по общему правилу, каждому из них должен достаться участок с площадью, соответствующей доле от площади первоначального (измененного) участка;
  • расположение объектов недвижимости на участках;
  • доступ к проходам и проездам;
  • расположение красных линий и другие факторы.

Может сложиться ситуация, при которой выделение участка, точно соответствующего доле в праве собственности невозможно. В случае отступления от долей собственник, получивший участок по площади не соответствующий его доле (меньший), имеет право на соответствующую денежную компенсацию.

Указанная категория судебных споров также отличается тем, что предварительно несогласному на раздел или выдел сособственнику предлагается несколько вариантов раздела. Такие варианты подготавливаются лицами, обладающими специальными познаниями в области землеустройства и прикладываются к исковому заявлению о разделе земельного участка. И только в том случае, если сособственник не согласится с предложенными вариантами, требование можно предъявить в судебном порядке, при этом суд будет заслушивать все доводы лиц о возможности или невозможности использования конкретного варианта.

Ввиду того, что обычно происходит разделение участка, на котором уже находятся объекты недвижимости, следует учитывать, что разделение участка будет невозможно при нахождении таких объектов в общей долевой собственности. Поэтому требование о разделе такого участка должно быть заявлено после раздела объекта недвижимости или совместно с таким требованием. Невозможность раздела в натуре объекта недвижимости будет влечь за собой невозможность раздела земельного участка. При этом раздел объекта недвижимости в натуре без раздела находящегося под ним земельного участка возможен, но чреват определенными проблемами.

Установлены ли законом минимальные размеры земельных участков?

Следует отметить, что раздел и выдел земельного участка не всегда возможен. Важным условием раздела является требование о минимальной норме предоставления земельных участков соответствующего целевого назначения. Минимальные размеры земельных участков для ЛПХ (личного подсобного хозяйства) и ИЖС (индивидуального жилищного строительства) определяются соответствующими органами местного самоуправления. Минимальные размеры участков для крестьянских (фермерских) хозяйств, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства устанавливаются субъектами РФ. В настоящее время минимальный размер участка для ИЖС в городе Екатеринбурге составляет 400 квадратных метров (0,04 га).

Указанная категория споров отличается большими сложностями ввиду привлечения эксперта и возможных дополнительных проблем с объектами недвижимости на участке. Для экономии времени и денежных средств рекомендуем обратиться за помощью к юристу или адвокату по земельным спорам. Вы можете обратиться к нам по телефону или задать вопрос юристу прямо на нашем сайте. Мы проводим платные юридические консультации и оказываем юридические услуги по представительству в суде в городе Екатеринбурге и других регионах. Консультация юриста через онлайн — консультант предоставляется бесплатно. Мы представим ваши интересы в суде или посоветуем опытного, надежного, квалифицированного, компетентного в конкретном споре адвоката или юриста.

Судебная практика по разделу и выделу

Примеры судебных решений по выделу и разделу земельного участка:

  • С учетом изложенного, суд полагает возможным произвести раздел в натуре жилого дома, признав право собственности на часть данного жилого дома (помещение) площадью 40,69 кв.м за ФИО2, право собственности на часть жилого дома (помещение) площадью 40,71 кв.м – за ФИО1.
  • В удовлетворении исковых требований о прекращении права долевой собственности на земельный участок, выделе доли в натуре отказать.
  • Выделить в натуре долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 800 кв.м, расположенный на по адресу: СНТ «Ромашка-64» в виде земельного участка, общей площадью 400 кв.м. со следующими координатами…

Задайте вопрос юристу:


Земельные участки имеют много различных применений: от ведения простого хозяйства до земель заповедников. Среди всего многообразия типов есть и те, которые предназначены для индивидуального жилого строительства. К таким территориям относятся и те, которые имеют такую специальную группу либо которые требуются для ведения сельского хозяйства.

Участки могут изменять свои

границы

в двух случаях:

раздел

и

объединение

. На практике оба метода изменения площади являются сложными. Разделение одного участка на несколько может быть двух видов: раздел и выдел. Каждый из них отличается по каждому их пунктов, кроме того, что количество участков в итоге увеличится.

Перед тем, как начинать раздел или выдел, необходимо ознакомиться с правилами раздела земельного участка в натуре под ИЖС. Самым важным параметров будет считаться площадь, которая будет относиться к новообразованным участкам, она не должна быть меньше определенного значения. Если же недвижимость не попадает в установленные рамки, то деление невозможно.

Определение понятий

Земельное законодательство Российской Федерации регламентирует, что если участок был разделен на несколько территорий, то прежний прекращает свое существование. Вместо него оформляются документы на каждый из полученных участков в отдельности. При этом неважно количество получаемых участков, будь их два или несколько десятков.

Если на полученную территорию не будет оформляться кадастровый паспорт, то существование объекта не будет зафиксировано на юридическом уровне. Единственный случай, когда участок после раздела сохраняет, если он является собственностью некоммерческого объединения граждан либо владением муниципалитета или государства.

Если раздел участка произошел по инициативе самого владельца, то он становится собственником всех полученных после процедуры территорий. Если же участок, который будет разделяться, находится в долевой собственности, то владение полученными территориями будет распределяться прямо пропорционально размеру долей исходной земли.

Если же раздел участка требуется для отделения доли от площади, чтобы определить территорию каждого владельца в отдельности, то условия, правила и границы должны обговариваться в отдельном соглашении, которое будет прикрепляться к основному.

Отличия от выдела

Раздел и выдел – это две разные вещи. Раздел подразумевает образование нескольких участков из площади одного, при этом исходная земля перестает существовать.  Если проводится раздел участка, у которого несколько собственников, то каждый из них получает полный список прав на образованные земли.

Если процедуру раздела можно применять только по отношению к общей долевой собственности, то раздел применяется для всех участков, где долевые и земли, находящиеся в совместном пользовании, являются равноправными объектами.

При выделе доли общий надел сохраняется, но изменяет свои границы. Именно этим отличается раздел и выдел. Есть два исключительных случая, когда при разделе общий надел продолжает существовать: разделяется территория СНТ либо разделяется территория государственных или муниципальных органов.

Процедура выдела возможна, только если участком владеют минимум два человека. Для раздела будет достаточно одного собственника, который после деления получит права на каждый из образованных участков, например, если он собирается составить договор дарения выделенной земли.

Существуют ли минимальные размеры

Раздел земельного участка – это та процедура, которая не может быть проведена в некоторых случаях. Важным условием при разделении земельного участка является минимальный допустимый размер, требуемый для ведения определенного действия (строительства объектов, ведения сельского хозяйства и так далее).

Минимальные нормы определяются для каждого вида участка в отдельности. Они также отличаются и в каждом регионе страны, так как верхние и нижние рамки возможных площадей устанавливаются местными властями. В качестве примера можно взять Екатеринбург. Участок, на котором будет проводиться ИЖС, должен иметь площадь более 400 м2.

Вопросы, которые возникают на основе минимальных и максимальных размеров участка, представляют больше сложности на всем пути. Поэтому для большей уверенности и ускорения процесса рекомендуется привлечь к решению проблемы профессионального юриста.

Его консультация поможет легко сориентироваться в законодательных актах и дать понять, какой же именно минимальный размер участка подходит в вашей ситуации, где учитывается целевое предназначение и место расположения территории.

Стороны процедуры

Самая частая ситуация, когда требуется раздел земельного участка, происходит между супругами после того, как была оформлена приватизация территории. Намного реже это происходит с организациями, садоводами и другими владельцами.

Чтобы начался раздел собственности, достаточно, чтобы один из владельцев изъявил желание. Далее, в зависимости от желания второго собственника, вопрос будет решен в мирном порядке либо с помощью суда. Операция заканчивается оформлением документов на полученные земельные участки.

Обращение в суд – это нормальная практика, так как достаточно часто гражданин не может получить свою долю из-за отказа другого участника процесса. Тогда выделить долю получится только таким способом.

Особенности раздела земельного участка в натуре под ИЖС

Процедуру будет невозможно провести, если не будет выполнено кадастровых и межевых работ без получения соответствующих актов и документов. Межевание – это процедура определения границ, которую может проводить только лицензированный инженер.

Для получения услуг потребуется самостоятельно разыскать организацию, готовую помочь. На процедуру может уйти порядка нескольких месяцев из-за сложностей, которые возникают во время определения границ и установки знаков.

После того, как границы земельного участка были определены, составляется межевой план, дающий полное право на официальную регистрацию процедуры выдела или раздела. Полученный участок должен быть зарегистрирован как новый, для этого нужно отправиться в Росреестр, а после подтверждения постановки на учет будут выданы документы права собственности. При выделе сразу нескольких участков все они должны быть поставлены на учет в Росреестре одновременно, что помогает избежать неприятных ситуаций и несогласований.

Регистрация участка – это последний этап в разделении первоначальной территории. Если был проведен раздел, то прежний участок прекращает свое существование, а если выдел – то изменяются его границы. Новые участки будут поставлены на учет, а при изменении их параметров сведения будут корректироваться.

Какие могут быть трудности

При желании раздела земельного участка в натуре под ИЖС необходимо понимать вероятные проблемы, которые можно будет избежать, если следовать следующим условиям:

  • участок, который будет получен в ходе процедуры, и исходный не должны иметь проблем при доступе к проездам, проходам (то есть нельзя отделить участок в центре другого, так как они будет окружен другими землями, которые не позволят владельцу нормально сообщаться с дорожными путями);
  • границы полученного участка должны быть освобождены от наложений и клиньев;
  • размер полученных участков должен соответствовать минимальным нормам, установленных на определенный вид земель в этой местности, которые определяются муниципальными властями.

Для регулирования ситуаций, когда один из дольщиков при разделении участка не сможет получить землю, которая соответствует требуемым нормам по минимальной площади, гражданину будет выплачена денежная компенсация. Определяется она в зависимости от доли, которую имел гражданин. После получения денежных средств он утрачивает все права на долю.

Несмотря на то, что региональное законодательство имеет право самостоятельно управлять минимальным значением площади для участка, существуют общие показатели:

Для садоводства 4 сотки
Для СНТ 6 соток
Для ведения крестьянского хозяйства 15 соток
Для ЛПХ 10 соток

Деление участка может быть запрещено через суд. Для этого требуется, чтобы при выделе земли из первоначальной территории наносился вред хозяйственной деятельности. Решение о разрешении проведения операции или ее запрете будет зависеть от размера причиняемого вреда.

Через суд

Иногда не является достаточной причиной для простого решения, если оба владельца согласны с намерением разделить участок. Обращение в суд может быть необходимым, если в процессе межевания будут затрагиваться третьи лица. Суд будет определять, как требуется использовать спорные территории.

Но намного чаще в суд приходится обращаться, если собственники не могут найти общий язык в общении. Тогда в судебном порядке определяется, как будут делиться земли, согласно ЗК РФ и другим федеральным законодательным актам.

Примеры из практики

В 2022 году в семье случилось несчастье, умер дедушка, а его земельный участок должен был быть разделен между четырьмя наследниками. Общая площадь земли равнялась 15 соткам.

Во время деления было определено, что минимальный размер участка не может быть ниже 5 соток, а значит, земля переходит в общую собственность без раздела. После этого один из наследников решил добровольно выйти из числа собственников, чтобы у остальных появилась возможность деления, за что получил денежную компенсацию.

Второй пример. В 2022 году было принято решение о том, что две семьи больше не могут уживаться на одной территории. Братья, являющиеся собственниками, проживали со своими женами в доме, построенном на этой земле, который так же является общим владением.

Чтобы не возникло дополнительных проблем при разделе с домом, с каждой стороны был проведен вход для обеих семей. После этого стало возможным деление земли на равные части.

В редакции по состоянию на 10 октября 2022 г.

При разделе (выделе долей) жилого дома и земельного участка бывает, что кто-либо из собственников не имеет интереса в пользовании домом (например, из-за ветхости) и желает выделить себе участок, не примыкающий к дому.

В этой заметке расскажу и покажу на примерах из судебной практики, что закон не допускает такой раздел (выдел).

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Из приведенных норм следует, что выдел части общего земельного участка при жилом доме отдельно от выделяемой части дома или вообще без выдела доли дома не соответствует закону.

По этому поводу Верховный Суд РФ в определении от 13 января 2022 г. № 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка указал следующее: «Обращаясь с настоящим иском, Базарова Д.Б. как сособственник земельного участка и расположенного на нем домовладения, просила о выделе в натуре части принадлежащего ей земельного участка, свободного от жилого дома и хозяйственных построек.
Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п
. 3 ст. 33 настоящего Кодекса.
В соответствии с абз
. 4 подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
П
. 1 ст. 273 ГК Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Исходя из изложенных правовых норм, выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц»
.

Другой пример. Президиум Московского областного суда в постановлении от 19 марта 2022 г. № 169 по делу № 44г-104/14 указал следующее: «Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Х.Н.Н., Ф.Н.С., Х.С.С. в равных долях являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером «…» и расположенного на нем жилого дома «…» в дер. «…» Подольского р-на Московской области. Порядок пользования спорным имуществом между сторонами не определен.
Удовлетворяя иск Х.Н.Н
. о взыскании в ее пользу компенсации в счет стоимости 1/3 доли спорного дома, суд исходил из того, что согласно заключению проведенной по делу строительно-технической экспертизы выдел доли в доме технически невозможен в виду физического износа здания. Требующиеся при выделе доли работы по перепланировке могут нанести значительный ущерб техническому состоянию дома, снизить прочность конструктивных элементов до критического предела. Истица на выплату ей компенсации согласна. Размер компенсации определен судом в «…» рублей в ценах 2022 года.
Присудив истице взамен принадлежащей ей доли дома денежную компенсацию и прекратив ее право на долю, суд произвел раздел между сторонами по делу земельного участка, на котором расположен названный дом.
Однако выводы суда не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно ст
. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с абз
. 4 подпункта 2 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, находился в общей долевой собственности сторон по делу, то по смыслу приведенных выше норм в их взаимосвязи переход права собственности на долю дома влечет отчуждение и доли земельного участка пропорциональной доле в праве собственности на дом.
Между тем, истица от своего права на долю земельного участка не отказывалась, требования о присуждении компенсации за долю земельного участка не заявляла.
При таких данных и исходя из закрепленного подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, оснований для прекращения права собственности истицы на долю жилого дома с присуждением ей соответствующей компенсации у суда не имелось».

Судебная практика по рассматриваемому вопросу складывается достаточно единообразно. Учитывайте эту практику, если у Вас имеется подобный спор в суде.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

Рубрика обновлена: 11 октября 2022 г.

Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2022 г.

Здравствуйте. Раздел земельных участков регулируется статьей 11.4. Земельного Кодекса РФ. Крайне советую прочитать эту небольшую статью, чтобы иметь хотя-бы небольшое представление об этой процедуре.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, то можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Как правильно оформить в 2022 году

Для начала изучите требования к участку, прежде чем его разделить.

Я опубликовал 2 инструкции, т.к. многое зависит от количества собственников. Инструкции подходят для разных видов участков — ИЖС, ЛПХ, СНТ и т.п., но только без построек. Если на участке стоит какая-либо постройка, то раздел такого участка происходит немного по-другому.

Вариант №1 — когда участком владеет несколько собственников

Как разделить участок, если им владеет несколько собственников — инструкция подходит как при общей долевой собственности, так и при совместной. Оформление уложил в 4 этапа.

Вариант №2 — когда один собственник

Как разделить участок, если им владеет один собственник. В этом случае разделить участок легче, инструкции по ссылке всего в 3 этапа.

Как оформить земельный участков в собственность — инструкция, законы, стоимость.Как перевести земельный участок: с ЛПХ в ИЖС; с ИЖС в ЛПХ; с ИЖС в «коммерческую недвижимость»

Требования к участкам

Не каждый участок можно разделить, для этого есть определенные требования:

  • Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Я опубликовал подробную инструкцию с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.

    Если участок не стоит на кадастровом учете, то для начала нужно это исправить. И только потом участок можно разделить. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

  • У участка должны быть определены границы — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    У меня также есть отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка.

    Если кратко, то найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Границы определены

    Границы не определены

  • Если собственников несколько, то все они должны быть согласны на раздел. Им потребуется подписать соглашение о разделе участка (об этом ниже). Если кто-либо не согласен, то придется обращаться в суд и делить участок по решению суда. Это указано в п. 5 и 8 ст. 11.2 ЗК РФ.
  • Полученные участки не должны быть меньше минимальной площади, которая установлена местными органами власти — ст. 11.9 ЗК РФ.

    Минимальная площадь в населенных пунктах разная, потому что ее устанавливают местные органы власти. Она также зависит от категории участка и вида его разрешенного использования. Например, минимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Люберецком районе Московской области — 4 сотки, а в Балашихинском районе по таким же участкам — 6 соток. В п. Лесколово Ленинградской области для ИЖС — минимум 6 соток, для ЛПХ — минимум 10 соток. Поэтому, нельзя разделить участок в 10 соток на два участка, если местной администрацией установлен минимальный размер в 6 соток.

  • Как уточнить границы земли на местности — закажите у кадастрового инженера «вынос точек в натуру»Проверка земли на обременение/ограничение — онлайн способ.

  • К каждому участку должен быть доступ/проход, иначе его не поставят на кадастровый учет — пп. 26 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. Если на участок не получится сделать проход с улицы (дороги), то его нужно сделать через соседний полученный участок.

    Ниже я нарисовала как собственникам можно разделить участок в зависимости от его расположения.

    Пример №1

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Первый вариант

    — к каждому участку есть доступ с дороги

    Второй вариант — доступ ко второму участку осуществлен через сервитут

    Пример №2

    Первый вариант

    Второй вариант

  • Нельзя разделить участок с видом разрешенного использования «Для ведения крестьянско-фермерского хозяйства». Прямой запрет указан в п. 1 ст. 9 Федерального закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Раздел земельного участка в натуре, согласно Земельному кодексу, означает, что ранее существовавший объект недвижимости с неким кадастровым номером прекращает свое существование, а вместо него возникают новые объекты (доли), обладающие своими собственными кадастровыми номерами.

Каждому из собственников долей придется самостоятельно озаботиться регистрацией права собственности на свой объект недвижимости. Разделить можно участок, принадлежащий одному лицу. Такой раздел имеет смысл, когда собственник намеревается как-либо распорядиться частью своей собственности (продать, подарить, завещать и т.д.). Произвести выдел в натуре можно тогда, когда у участка есть несколько собственников, чье право оформлено в виде общей долевой собственности, тогда для этого потребуется заключить специальное соглашение.

Чем выдел доли отличается от раздела?

Собственникам, намеревающимся произвести манипуляции со своей недвижимостью, следует отдавать отчет в разнице между терминами «раздел» и «выдел», так как юридические последствия у двух этих операций различаются:

  • Выдел в натуре означает, что первоначальный земельный участок останется в долевой собственности, за исключением той его части, которая будет выделена и перейдет в безраздельную собственность одного из участников при согласии на это остальных участников или на основании решения суда.
  • Раздел участка означает прекращение долевой собственности, а также упразднение ранее существовавшего участка. Территория делится на несколько самостоятельных участков, обладающих своими границами и имеющими собственные кадастровые номера. Все бывшие долевые собственники станут владельцами своих участков.

Так как эти процедуры принципиально отличаются, порядок их оформления тоже разный. Раздел намного сложнее, занимает больше времени и обходится дороже.

Особенности раздела земельного участка в натуре

Разделить можно только тот земельный участок, который подлежит разделу. Это определяется, исходя из категории землепользования. Минимальные размеры долей установлены:

  1. Для дачных участков – от 6 соток.
  2. Для фермерских и крестьянских хозяйств – от 2 гектар.
  3. Для участков под огород – от 4 соток.
  4. Для садовых участков – от 6 соток.

Главным условием для успешного раздела участка является добровольное согласие всех долевых собственников. Им предстоит пройти несколько стандартных этапов:

  1. Определение размеров каждой доли. Если приобретение происходило на условия долевой собственности, то уже в договоре купли продажи могли быть определены размеры долей каждого из участников. Если же этого сделано не было, то по ст. 245 ГК РФ доли будут признаны равными. Но участники не обязаны соблюдать это правило, так как могут добровольно согласиться на раздел земли в любой пропорции.
  2. Разделение построек. При наличии строений на участке раздел существенно осложняется. Главная сложность заключается в том, что невозможно совместить раздел участка с разделением, скажем, дома. Можно разделить участок на определенные части, на части можно поделить дом, но при этом не получится выделить каждому долю, полностью свободную от прав соседей.
  3. Определение размеров новых участков. Согласно ст. 1182 ГК РФ, размер каждого участка не может быть меньше установленного минимума. Невозможно поставить на кадастровый учет участок, размер которого меньше минимального. Если какие-то доли слишком малы, то остальным участникам не остается ничего иного, кроме как выкупить их и поделить между собой.
  4. Подготовка соглашения. После всех переговоров и достижения согласия по всем ключевым моментам, стороны должны составить соглашение, в котором подтверждается согласие участников на раздел, указан адрес и кадастровый номер делимого участка, указана схема с будущими границами каждой доли.
  5. Выполнение раздела. Сначала приглашаются кадастровые инженеры для выполнения межевания. По данным межевого дела готовится акт установления границ новых участков, нуждающийся в утверждении комитета по землеустройству. Каждая доля ставится на самостоятельный кадастровый учет, приобретает адрес, а старый участок прекращает свое существование.

Скачать соглашение о разделе земельного участка между собственниками (образец)

Если участники не могут прийти к соглашению, то раздел осуществляется через суд.

Особенности выдела доли в земельном участке

Согласно ст. 11.5 ЗК РФ, выдел доли возможен при наличии участка, находящегося в долевой собственности. Путем выдела можно образовать один или даже несколько участков. Исходный же участок претерпевает изменения в своих границах.

Тот из участников долевой собственности, которому выделяется доля, приобретает право собственности на выделенный участок, при этом он утрачивает право долевой собственности на измененный участок. Остальные участники продолжают пользоваться и владеть измененным участком.

Здесь важно пояснить важный нюанс. Совместная собственность на земельный участок может быть:

  1. Общей совместной без выделения долей.
  2. Коллективной долевой с фиксированной долей каждого участника в праве собственности.

Произвести выдел доли можно только тогда, когда речь идет именно о втором варианте – о коллективной долевой собственности. Если же участок находится в общей совместной собственности, то участникам необходимо сначала произвести зафиксировать долю каждого в конкретном выражении (1/2, 1/10 и так далее).

Сложность с выделом доли заключается зачастую, как и при разделе, в том, что на земле имеются строения, поделить которые не просто. Более того, при наличии неузаконенного самозастроя сделать это и вовсе можно только после надлежащей регистрации всех строений.

В основе выдела доли также лежит добровольное соглашение сторон, которое подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Если достичь его не удается, тогда к спору привлекается суд. Выдел доли подчиняется общему правилу о минимальном размере вновь образуемого участка с учетом разрешенной категории землепользования. 

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

32 216 просмотров

Процедура раздела жилого дома намного сложнее раздела квартиры, так как определенная часть жилого помещения считается неделимым имуществом и не может быть разделена. Но часто отношения между несколькими совладельцами жилого дома по разным причинам осложняются, они уже не хотят жить вместе, тогда перед ними остро встает вопрос о реальном разделе принадлежащего им жилого помещения.

Что такое реальный раздел дома в натуре

Реальным разделом жилого дома в натуре считается прекращение его совладельцами их прав на общую собственность и раздел ее на отдельные доли, каждая из которых переходит в частную собственность одного из бывших совладельцев.

На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.

Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:

  • регистрации новых жильцов;
  • ремонта;
  • реконструкции дома, его инженерных сетей,

а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.

Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.

Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:

  1. Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
  2. Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.

Идеальная доля – это доля собственности, которую в реальности невозможно увидеть или потрогать, так как в собственности каждого из совладельцев находится не реальная доля этого дома, например, половина кухни или четверть гостиной, а виртуальная доля собственности, подразумевающая собой вид права собственности на определенный дом.

  1. Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
  2. Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.

Порядок раздела дома в натуре

Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.

Такая экспертиза позволит определиться – соответствует ли и в какой степени жилой дом всем техническим требованиям. Также в итоговом заключении по желанию совладельцев дома эксперт может внести информацию о реальной рыночной стоимости недвижимости, о вариантах переоборудования и перепланировки, доступных для данного объекта, стоимости такого переоборудования.

После заключения экспертизы, что реальный раздел дома возможен, собственники должны получить разрешение на его перепланировку или перестройку. Такое разрешение выдают органы местного самоуправления.

Далее совладельцы для раздела дома могут использовать один из возможных вариантов:

  1. Выделение доли.
  2. Разделение имущества, находящегося в совладении.

И первый и второй варианты раздела возможны только при наличии технической возможности раздела жилого помещения на отдельные, независимые друг от друга части с оборудованием отдельного входа для каждой из них.

Раздел земельного участка под домом

При реальном разделе дома всегда встает вопрос и о разделе в натуре земельного участка под ним.

Такой раздел возможен только в том случае, если после него образуются самостоятельные земельные участки, не поменявшие при разделе разрешенный вид их использования.

Кроме этого условия главным принципом возможности раздела участка рядом с домом можно назвать единство судьбы отдельной части дома с тем земельным паем, который прилегает к этой части. Другими словами, тот из владельцев, которому достанется определенная выделенная доля жилого дома станет владельцем земельного участка, на котором находится его собственность.

До тех пор, пока совладельцы не разделят дом в натуре, выделение обособленного земельного участка невозможно, поскольку вся земля остается в общей долевой собственности всех совладельцев жилого строения.

Таким образом, в тех случаях, когда при разделе в натуре жилого дома возможно обустройство отдельного входа, возможно и разделение в натуре прилегающего к дому земельного участка. Но при условии, что каждая часть поделенного участка будет не менее минимальной нормы земельного надела соответствующего целевого назначения. В противном случае деление земли недопустимо и участок считается неделимым.

В том случае, если при разделе дома в натуре у совладельцев дома и земли земельный участок окажется неделимым, они могут реально разделить дом, но без раздела земли, она останется в их долевой собственности.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

  • не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
  • каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
  • совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
  • все части должны оставаться удобными в использовании.

Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

  • продать;
  • подарить;
  • оставить в наследство;
  • оставить в залог.

Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

  • каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
  • каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
  • все жилые помещения должны быть изолированы;
  • раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.

Важно. Если строение является аварийным либо непригодным для проживания, раздел дома в натуре невозможен ни при каких обстоятельствах.

Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

  1. Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
  2. На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
  3. Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
  4. Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

Как разделить дом на два хозяина

Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом. Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.

В таких ситуациях оба владельца своих половин дома должны сначала оформить весь дом в общую долевую собственность, подтвердив таким образом целевое использование земли. Затем раздел происходит по вышеописанному сценарию: выделение долей в натуре.

Важно. Если такой дом построен в 2022 году или позже, то прежде, чем приступить к выделению долей, необходимо получить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию.

Сколько стоит раздел дома по долям

При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.

Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.

Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.

Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.

При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.

Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.

Эксперт по разделу дома

Любой реальный раздел дома требует проведения технической экспертизы. Эксперт, проводящий обследование помещения, должен ответить на следующие вопросы:

  1. Имеется ли техническая возможность раздела данного дома в натуре.
  2. Какие возможны варианты раздела в соответствии с долями собственников дома.
  3. Какие действия по перепланировке дома должны быть произведены.
  4. Какова примерная стоимость необходимой перепланировки.
  5. Размер денежной компенсации, которую должен будет выплатить один собственник другому, если нет возможности разделить домовладение пропорционально идеальным долям.
  6. Какова рыночная стоимость делимого в натуре дома.

Если совладельцы жилого дома решили разделить его в натуре, желательно обратиться к квалифицированному юристу, тому есть несколько причин:

  1. Любая недвижимость имеет довольно высокую стоимость, риск потери дорогостоящего имущества при незаконном разделе достаточно велик.
  2. Юрист сможет грамотно защитить интересы доверителя, подскажет, какие документы потребуются для раздела дома, какие шаги и в какой последовательности необходимо будет предпринять, предостережет от незаконных действий.

Если для раздела дома в натуре воспользоваться помощью юриста, вся процедура раздела пройдет в более короткие сроки, а ее результат станет для собственника более благоприятным.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: