Как выгодно продать квартиру с любым долгом по квартплате

Когда назревает необходимость продать жилье с неоплаченными счетами, возникают проблемы. А если нет возможности погасить все и сразу, собственники ищут пути для продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги. Разберёмся: возможно ли осуществить данную сделку и на каких условиях составляется договор с наличием долговых обязательств.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

  1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
  2. Собрать документы.
  3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
  4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
  5. Подписать основной договор купли-продажи.
  6. Оформить переход собственности новому владельцу.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

  • продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
  • приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
  • в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Необходимые документы

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

  • паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
  • свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
  • если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
  • документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
  • план БТИ, акт оценки помещения;
  • справка о текущем состоянии л/с из УК;
  • реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

  • ФИО сторон;
  • сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
  • информация о документах на право владения квартирой;
  • цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Заключение сделки

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

  • продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
  • переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
  • из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
  • оплачиваются долги;
  • подписывается основной договор;
  • перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
  • ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Проверка наличия задолженности

Статья 155 ЖК дает право предполагаемому новому владельцу самостоятельно узнать о существовании долга за услуги ЖКХ. Сделать это можно:

  • на сайте госслужб, в разделе ЖКХ;
  • через личный кабинет на сайте УК или по телефону;
  • в банке, с помощью квитанции;
  • через меню банкомата, введя точный адрес;
  • в ЕРЦ или в центре координации, связанном с недвижимостью;
  • в почтовом отделении, назвав № л/с.

О долге за телефон и интернет можно узнать в компании, предоставляющей услугу.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

Чтобы продать законно квартиру с долгом по квартплате, люди часто прибегают к следующим способам.

Ликвидация долгов перед продажей

Метод самый простой и понятный. Торговец обнуляет всю сумму долга из личных доходов. Преимущество в том, что для сторон это удобно и безопасно. Но неприятным моментом может стать отсутствие денег.

Кредит в банке

Можно взять заем в банке, чтобы оплатить долг по коммунальным обязательствам. Для потенциального владельца – это плюс. Для продающей стороны – убытки в виде процентной переплаты. К тому же можно получить отказ.

Задаток перед оформлением сделки

Стороны договариваются об авансе, который пойдет на аннулирование долга. У продовца есть шанс сделать все без дополнительных затрат. Покупателя, не идущего на компромиссы, придется мотивировать, снижая цену.

Возможные нюансы продажи

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

Письменное согласие покупателя

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму. Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг. В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка. Оно должно содержать личные и паспортные данные, информацию о недвижимости, дату и подписи обеих сторон.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Данный вариант идеален для продающей стороны, когда сумма задолженности очень большая, а сам продавец не может ее оплатить. Но лишь в том случае, когда клиент согласен.

Уведомление управляющей компании

Со сменой собственника меняется и лицевой счет. Поэтому необходимо предупредить УК. И чем раньше, тем лучше. Новый л/с открывается не с даты обращения, а с даты регистрации собственности. Не стоит копить новые долги, уже свои.

Для этого нужно прийти в УК, ТСЖ или абонентский отдел биллинговой компании, которая обслуживает адрес, с оригиналами и копиями договора купли-продажи и выписки ЕГРН. Заявление пишется в свободной форме или на специальном бланке. Если несколько поставщиков предоставляют услуги, то заявление следует написать по каждому из них.

Не всегда, но есть возможность отправить копии документов Почтой России или через интернет.

Что делать, если продавец скрыл долги

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.

Когда продажа невозможна

Основные причины, по которым нельзя совершить сделку:

  • один из собственников не согласен на продажу;
  • у иных лиц тоже есть право;
  • законное обременение.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Продать крайне сложно неприватизированную квартиру с долгами, поскольку, теоретически, она находится в собственности государства. Хотя профессиональные юристы находят легальные, но рискованные лазейки.

Таким образом, сбыть квартиру с долгами можно. Но платить по ним нового собственника, в случае несогласия, никто обязать не может.

В условиях новой реальности проблема возникновения различных долговых обязательств, включая коммунальные, стоит перед россиянами весьма остро. Вовсе не обязательно, что виновником накопления долгов по ЖКХ выступает безответственный владелец. Часто задолженность появляется под давлением тяжелых жизненных обстоятельств: внезапная болезнь, задержки выплаты зарплаты, сокращение штата на работе и так далее. Поэтому, если возникает необходимость в продаже недвижимости, неопытные владельцы начинают сомневаться, можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, законно ли это, и как правильно действовать в такой ситуации.

Перед тем, как продать квартиру, долги по ЖКХ нужно погасить

Решив продать квартиру с задолженностью по квартплате или другим коммунальным платежам, вы должны знать: скрыть от покупателя факт наличия долгов по коммуналке не удастся. Процедура оформления прав на недвижимость предполагает обязательное предоставление пакета документов, куда включается выписка из лицевого счета, отображающая состояние текущих счетов по жилищно-коммунальным услугам. Предоставление такой справки считается нормальной практикой, обеспечивающей прозрачность сделки.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

По понятным причинам наличие неоплаченных счетов в значительной степени затрудняет процедуру купли-продажи. Рассмотрим законные способы, к которым люди прибегают чаще всего с целью продать квартиру с коммунальными долгами.

Ликвидация долгов перед продажей

Самый понятный и не требующий дополнительных шагов метод: продавец обнуляет задолженность из собственных средств.

  • Плюсы: Сделка безопасна и комфортна для обеих сторон.
  • Минусы: У продавца может не оказаться необходимой суммы, что является поводом для поиска альтернативных вариантов.

Кредит в банке

Продавец может оформить заем для погашения обязательств перед коммунальными службами.

  • Плюсы: Приобретатель рассматривает вариант без обременения.
  • Минусы: Продающая сторона несет убытки в виде процентов по кредиту, особенно, если речь идет о солидных суммах. Не всегда удается получить согласие банка на кредитование.

Задаток перед оформлением сделки

Стороны заключают промежуточный договор о передаче аванса. Все детали по сделке подробно документируются.

  • Плюсы: Продавец получает возможность ликвидировать задолженность без лишних затрат.
  • Минусы: Непросто найти заинтересованное лицо, которое согласится внести аванс (большинство людей предпочтет поискать другие варианты). Часто продавец вынужден снизить цену, чтобы мотивировать потенциального покупателя на совершение «сложной» сделки.

Как быстро и законно продать квартиру с долгом

Продажа любой недвижимости сопряжена с рядом сложностей и требует знания множества юридических тонкостей. Ситуация усложняется, если требуется срочно продать квартиру с долгом по коммунальным платежам. С одной стороны, большинство граждан слабо разбираются в российском законодательстве, поэтому отказываются рассматривать такие варианты покупки жилья. С другой стороны, продавец из-за тяжелого финансового положения зачастую не может получить кредит, чтобы погасить задолженность, либо не хочет «обрастать» новыми обязательствами. Поэтому лучшим выходом считается обращение к профессионалам, которые предложат оптимальный выход из сложной ситуации и обеспечат юридическую чистоту сделки.

Одним из направлений деятельности агентства «МИЭЛЬ Чистые Пруды» является оказание полноценной помощи клиентам, желающим продать квартиру с долгом по квартплате. Мы поможем решить финансовые затруднения и поможем с поиском покупателей.

Истории из практики
После смерти супруги мне пришлось туго: стало тяжело ходить за продуктами, в аптеку, да и денег на оплату счетов не хватало. Сестра предложила перебраться к ней в деревню, а городскую «однушку» продать. Но возникла проблема: накопился большой долг по квартире, и погасить его не представлялось возможным. Товарищ посоветовал надежное агентство недвижимости. Созвонились и встретились с менеджером в тот же день. Мне выдали аванс, которого хватило на погашение задолженности в полном объеме. Быстро нашелся подходящий покупатель. Представители «Миэль Чистые Пруды» вели сделку от начала до конца. Большое спасибо за честность и отзывчивость!

Если вы прибегли к услугам другого агентства, но жилье слишком долго не продается — свяжитесь с нами и опишите ситуацию. Нашими приоритетами в работе с клиентами являются полная прозрачность на всех этапах сотрудничества, максимально сжатые сроки, индивидуальный подход.

Истории из практики
Решили перебраться из шумной и дорогой Москвы в южный регион, обратились в риэлторскую фирму. Заплатили за посреднические услуги, тщетно ждали результата полгода. За это время финансовое положение пошатнулось настолько, что не было средств оплачивать услуги коммунальщиков. Мы понимали, что продать квартиру с долгами по коммунальным платежам не удастся. Вешать на себя кредит было глупо, начали искать хороших специалистов. Нам повезло — профессионалы «МИЭЛЬ Чистые Пруды» сделали все быстро и чисто. Фирмой был выдан аванс на уплату задолженности, и оказана профессиональная помощь в дальнейшей продаже. Все было сделано за месяц!

По закону РФ невозможно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам или без них, если жилье не было приватизировано. Специалисты нашего агентства знают, как подготовить такую недвижимость к продаже и провести сделку грамотно и законно.

Истории из практики
В жизни все так сложилось, что нужно было продать квартиру с долгами по ЖКХ. Действовать нужно было оперативно, так как грозил арест. Оказалось, что для продажи жилье необходимо приватизировать, к тому же мы не знали всех подводных камней по таким операциям. По отзывам нашли компанию, специализирующуюся на срочном выкупе квартир, продаже в ипотеке и с долгами. Очень благодарны сотрудниками агентства недвижимости на Чистопрудном бульваре, которые помогли провести приватизацию, предоставили аванс для погашения счетов, а потом нашли покупателей.

Если недвижимое имущество арестовано, то любые сделки по нему незаконны. Поэтому, если вам грозит скорая встреча с судебными приставами, действовать нужно быстро.

Для наших юристов, риэлторов, страховых брокеров и специалистов по работе с коллекторами практически не существует неразрешимых задач. Если вы не знаете, как законно продать квартиру с долгами по коммуналке — обращайтесь, будем рады вам помочь!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо в поле «добавить комментарий», которое расположено ниже этой статьи.  Вам ответит наш специалист в течение 1 дня. 

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

974 просмотров

Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не наложен арест из-за судебного разбирательства, не являются препятствием для продажи. Таким образом, реализовать такое жилье можно. О том, как это сделать и какие существуют особенности данной процедуры – читайте в этой статье.

Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире

Долги по коммунальным платежам относятся непосредственно к собственнику квартиры, а не к самой недвижимости. Таким образом, если квартира будет продана, бывший ее собственник все равно обязан погасить долг.

Исключение составляют долги по платежам за капитальный ремонт. Они переходят от владельца к владельцу так как привязаны непосредственно к квартире (

п.3, ст.158 ЖК РФ

).

Несмотря на это, управляющие компании лишь в редких случаях ищут реального должника, предпочитая направлять угрожающие письма новым собственникам. В конечном итоге могут даже отключить свет, газ, воду и так далее. Для решения проблемы обычно достаточно пригрозить обращением в суд, но иногда приходится действительно писать заявление и разбираться официально, иначе управляющая компания так и не отстанет.

Пример: У владельца квартиры есть долг в 10 тысяч рублей за свет и 2 тысячи рублей за капремонт. Он продает свое жилье, не ставя покупателя в известность о наличии задолженности. Сразу после того, как новый владелец зарегистрирует право собственности, он будет обязан погасить долг в 2021 за капитальный ремонт, но 10 тысяч рублей, которые от него будет требовать управляющая компания, оплачивать не обязан. Этот долг компания должна самостоятельно взыскивать с предыдущего собственника.

Можно ли продать квартиру с долгами

Учитывая все сказанное выше – да, можно, но могут быть проблемы, так как избавиться от долгов таким образом все равно не получится. Лучше всего заранее предупредить нового владельца о наличии задолженности и обсудить с ним варианты решения проблемы.

Пример: Старый и новый владелец могут договориться о том, что новый переоформляет долг за коммунальные услуги на себя, а старый делает соразмерную скидку в стоимости квартиры. Например, если квартира стоит 2 миллиона рублей, а долгов насчитывается на сумму в 50 тысяч рублей, то фактически жилье будет продано за 1,95 миллиона рублей, но взамен новый собственник обязуется перевести задолженность на себя.

Переход долга на нового собственника

Переход долга на другого человека (в данном случае – нового собственника) может осуществляться двумя основными способами:

  • Данный факт зафиксирован в договоре.
  • Заключено письменное соглашение о переуступке долга новому владельцу.

На практике значительно проще написать именно отдельное соглашение, чем вписывать данный пункт в договор купли-продажи.

Порядок действий

  1. Обсудить условия переуступки долга.
  2. Составить соглашение.
  3. Подписать договор купли-продажи.
  4. Переоформить право собственности.
  5. Обратиться в управляющую компанию и предоставить договор купли-продажи, соглашение о переуступке долга и свой паспорт.

Документы

Для оформления такого соглашения от сторон потребуется:

  • Паспорта РФ как продавца, так и покупателя.
  • Документы на жилье.
  • Информация о сумме долга (выдается управляющей компанией).
  • Текущие данные по счетчикам.

Особенности письменного обязательства

Обязательство погашения задолженности вместо другого человека – это достаточно опасный документ, потому нужно очень внимательно его составлять. В частности, особое внимание стоит уделить тому, какую именно сумму обязуется погасить человек и за что. Кроме того, важно зафиксировать, что задолженность гасится только за определенный период и зафиксировать показания счетчиков (или указать конкретную сумму). Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных «внеплановых» долгов.

Следует отметить, что конкретной формы такого документа не существует. Его можно составить самостоятельно, учитывая примерно такое содержание:

  • Информация о лице, которое передает долг и которое его получает.
  • Данные о квартире.
  • Сумма задолженности, которая переходит другому человеку.
  • Дата и подпись.

В зависимости от разных факторов, могут включаться и другие пункты в такое соглашение. Кроме того, рекомендуется предварительно обратиться в управляющую компанию. С большой долей вероятности у них будут свои бланки подобных соглашений или, как минимум, образцы от аналогичных процедур, проходивших в прошлом.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

Сама процедура продажи квартиры с коммунальными долгами ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением одного пункта, связанного с переоформлением долга на другого человека. Последнее верно лишь в том случае, если переуступка долга производится через договор, а не отдельное соглашение.

Порядок действий

  1. Уведомить покупателя о наличии задолженности по коммунальным платежам и, в идеале, предоставить справку из управляющей компании с конкретной суммой долга.
  2. Обсудить варианты дальнейших действий с долгом (будет ли передаваться, когда, кому, как, в какой сумме и так далее).
  3. Включить в договор купли-продажи пункт относительно существующей задолженности или заключить соглашение об уступке долга.
  4. Составить договор, подписать его и зарегистрировать.
  5. По акту приема-передачи принять квартиру и передать положенную сумму.
  6. Переоформить право собственности. При необходимости посетить управляющую компанию.

Документы

При составлении и оформлении договора нужно будет подготовить следующий пакет документов:

  • Паспорта сторон.
  • Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
  • Справка из управляющей компании о сумме долга.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2021 рублей на каждого нового владельца.

При желании, вся сделка может быть совершена всего за несколько дней или даже часов. Справку управляющая компания делает быстро, а все остальные документы и так есть на руках сторон.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам

Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам может быть достаточно сложной и неоднозначной, особенно если стороны не могут прийти к устраивающему их решению о том, кто будет погашать задолженность. На бесплатной консультации опытные юристы разберут существующие проблемы и укажут способы решения. Также они могут сопровождать сделку, тем самым сводя к минимуму возможные риски.

– Оформила наследство на квартиру, теперь хочу продать. Проблема заключается в том, что там огромный, почти 800 тысяч, долг за коммуналку и плохой ремонт. Смогу ли я продать эту квартиру? Квартира находится в Москве.

mjth/Depositphotos

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Наличие задолженности по оплате коммунальных услуг может быть препятствием для продажи квартиры только в том случае, если на квартиру наложен арест. Если ареста нет, то квартира может быть продана. При этом с учетом задолженности по коммунальным услугам покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены квартиры. То же самое относится и к плохому ремонту.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Вы сможете продать квартиру с большим долгом за коммунальные услуги. Важно поставить покупателя в известность о наличии такой задолженности и сделать соответствующую скидку. Технически это легко осуществить: в договоре купли-продажи предусматривается необходимый пункт. Таким образом, погашение долга происходит за счет средств покупателя.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Обычно при продаже квартир покупатели просят предоставить справки об отсутствии задолженностей по коммуналке. Если оплатить долги до момента продажи Вы не сможете, то варианта два.

  1. Составить предварительный договор, получить задаток и из него погасить все долги по коммуналке. Затем продавать квартиру в обычном порядке.
  2. Продавать квартиру с дисконтом (то есть со скидкой) с учетом долгов по коммуналке и пеней. В этом случае покупатель самостоятельно будет оплачивать все долги по коммунальным платежам. Этот момент надо будет указать в договоре купли-продажи.

Местонахождение квартиры на выбор варианта не влияет.

Может ли банк продать арестованную за долги квартиру?

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Необходимо обратиться в управляющую компанию и выяснить, каким образом реструктурирован долг и были ли заявлены какие-либо требования к наследодателю, а после решить вопрос по уплате долга. Квартиру можно продать даже с плохим ремонтом, так как ценовая политика складывается из разных факторов – расположения, близости инфраструктуры, состояния дома и т. д.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Продавать квартиру сейчас или лучше подождать?

Могу ли я продать торговую площадь при долгах за другие объекты?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.

Статья обновлена: 14 октября 2021 г.

Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру, но не имеют возможности оплатить долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Советую собственникам заранее запросить точную сумму долга в своей управляющей компании или ЕИРЦ. Лучше это сделать до показов квартиры.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Полный список документов для продажи квартиры в 2021 годуЕсли покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2021 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

    Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция.Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как не нужно продавать квартиру с долгами

Один мой знакомый рассказал как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — долг действительно был закрыт. Но все могло обернутся по-другому. Долг мог бы так и остаться на моем знакомом, ведь долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому. Долг висит на человеке, а не на квартире. Новые собственники должны платить за коммуналку только с даты регистрации квартиры в их собственность — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. На квартиру оформлен только лицевой счет, но за коммунальные услуги должен платить только тот, кто этими услугами пользовался. Поэтому и долги прикреплены к человеку, а не за квартирой. Исключение — долг по кап.ремонту всегда переходит на нового собственника (п. 3 ст. 158 ЖК).

После сделки новые собственники могут потребовать в Управляющей компании убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет. Управляющая компания конечно чаще всего отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. В этом случае собственники могут подать в суд и они бы его точно выиграли. Ведь нигде не было написано об обязанности платить долг за предыдущего собственника, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить моему знакомому, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Реализация жилой недвижимости — процесс длительный, часто сопровождающийся проблемами, решить которые может исключительно профессиональный нотариус. Нередки случаи, когда во время продажи квартиры её владелец при сборе документов узнаёт, что за ним числятся незначительные долги по квартплате и это мешает получить необходимые справки из ЖКХ, которые являются обязательными для составления и подписания договора купли-продажи.

Обычно о наличии неоплаченных долгов хозяева квартир знают заранее, из-за чего оттягивают начало реализации жилья, так как не до конца осведомлены, что в таких случаях нужно делать и можно ли продать квартиру с долгом по квартплате.

В основном это относится к задолженности по коммунальным услугам и что необходимо знать, так это то, что они всегда числятся не за самой недвижимостью, а за её владельцем. Поэтому купив квартиру с долгом, следует знать, что коммунальщики не будут иметь законного права требовать долги от новых хозяев.

Продать жилье с долгами по коммуналке вполне реально, но в некоторых случаях весьма затруднительно. По закону неоплаченные счета можно передать новому владельцу, но только если он согласен взять на себя такое обременение.

Процесс купли-продажи недвижимости при наличии просрочек по квартплате имеет много подводных камней, наличие которых зависит от типа жилья, суммы долга и прочих нюансов.

Образец ИНН гражданина РФ

Главные замечания

Долги по коммуналке могут возникнуть у любого владельца квартиры и обычно этому есть оправданные причины. Но нередки случаи, когда задолженность скапливается из-за банальной халатности хозяев, которые пользуясь услугами ЖКХ, считают, что могут не платить по счетам.

Наличие больших долгов по квартплате значительно затрудняет продажу жилья. Ведь не все потенциальные покупатели готовы взять на себя такие обременения, а продать квартиру, не уведомив о наличии задолженности, получается не всегда.

Особенности процедуры

При покупке квартиры, чтобы избежать неприятностей, связанных с долгами, лучше всего заранее до подписания договора купли-продажи узнать об их наличии.

Так, потенциальным покупателям необходимо:

  • запросить от продавца выписки по каждой коммунальной услуге в отдельности;
  • ознакомиться с документами на собственность;
  • затребовать выписку из ЕГРП, чтобы исключить наличие долговых обременений и возможных наложенных судебных арестов на саму квартиру;
  • посетить управляющую компанию для получения выписки о текущих долгах по квартире (при себе лучше иметь разрешение собственника жилья);
  • при выявлении долгов потребовать внести в договор дополнительный пункт о сохранении обременений за старым владельцем.

Если на все запросы потенциального покупателя продавец отвечает отказом и не предоставляет никаких справок по коммунальным счётам, то от покупки такой квартиры лучше воздержаться.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Правовые детали

Бывают случаи, когда после совершения покупки жилья уже после подписания договора купли-продажи и оформления всех документов новые собственники квартиры узнают о наличии неоплаченных долгов по коммуналке.

Такое встречается при покупке приватизированной жилплощади, так как по закону долги по квартплате не могут помешать в продаже недвижимости. Запрет на продажу квартиры до полного погашения всех долгов поставщики услуг могут получить только через суд и лишь в таком случае реализация жилья будет незаконной.

Часто управляющая компания пытается истребовать задолженность из новых собственников. Они хитростью убеждают тех, что долг после покупки квартиры полностью переходит на них, но это совсем не так. В 2021 году ЖК РФ гласит, что все долговые обременения числятся не за квартирой, а за их владельцами, которые не платили за использование коммунальных услуг.

Новые владельцы квартиры не обязаны платить по старым счетам и любые попытки сбить с них деньги будут рассматриваться, как незаконные.

Срок давности таких дел составляет три года. За это время поставщики услуг вправе требовать возврат средств из бывших собственников, даже если те продали квартиру. По окончании 36 месяцев все неоплаченные счета аннулируются, и дело уходит в архив.

Если же квартира коммунальная, то её в принципе нельзя продать, так как она является собственностью не квартиросъёмщика, а государства. Процесс продажи можно начинать исключительно после того, как жильё будет приватизированным.

Образец свидетельства о браке

Документация собственников

Любая сделка с недвижимостью сопровождается предоставлением определённых документов, среди которых основными являются бумаги на собственность и документы, подтверждающие личность владельца.

При продаже приватизированной квартиры необходимо собрать следующие бумаги:

  • паспорт собственника и всех сособственников;
  • ИНН;
  • личный банковский счёт;
  • свидетельства о рождении все зарегистрированных в квартире детей;
  • документы на права собственности;
  • письменное разрешение попечительского совета;
  • техпаспорт жилой недвижимости;
  • свидетельство о браке (для супругов);
  • справка из БТИ и о семейном составе;
  • выписка о наличии либо отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • акт о проведении независимой оценки жилья.

Кроме того, обязательно понадобится разрешение от супруга/супруги, если квартиру продаёт один из них. Также письменно составленное согласие необходимо от каждого долевого владельца.

Если сделка будет осуществлена без этих бумаг, то в дальнейшем её будет легко оспорить, вернув жильё за ту же сумму, что была получена от покупателя при подписании договора.

При реализации части жилья, находящегося в долевом владении, также необходимо брать разрешение у всех имеющихся собственников. Если за квартирой числятся долги, то дополнительно следует предоставить справку об отсутствии судебного ареста на жильё и распечатку по общей сумме обременения.

Образец справки о составе семьи

Как решить вопросы

Купля квартиры с долгами по коммуналке не принесёт неприятностей, если об их наличии покупатель был уведомлён заранее. Если же недобросовестный продавец умолчал о данном факте, то новому владельцу ещё долго не получится насладиться приобретением.

Чаще всего коммунальщики, отлично осознавая, что по закону не могут требовать долг от нового владельца, всё равно прибегают к травле собственника, угрожая отключением поставляемых услуг.

Этот вопрос решается предоставлением договора купли-продажи, где указанно, что долг остаётся за прежним владельцем, и переоформлением всех договоров на поставку коммунальных услуг в связи с изменением собственника.

Если же управляющая компания отказывается выполнять требования текущего владельца и продолжает настаивать на возврате долга, угрожая, что их услуга будет отключена, то решить проблему можно через суд.

На кого переходят обязанности

Вне зависимости от смены владельца компания-поставщик услуг в любом случае стремится получить свои деньги. Так как после продажи квартиры коммунальщики не знают, куда переехал законный должник и где его искать, средства начинают требовать с нового собственника.

Следует помнить, что любые действия, связанные с долгами по старым счетам, являются неправомерными.

Купив квартиру, владелец обязан платить исключительно с момента, когда:

  • стал полноправным собственником;
  • зарегистрировал право на собственность;
  • вселился и начал пользоваться услугами ЖКХ и коммунальных служб.

Взыскать старые долги из владельца, который к ним непричастен, не вправе даже суд. Неоплаченные счета прежнего собственника остаются за ним.

Чтобы вернуть свои деньги, управляющей службе необходимо найти новый адрес проживания должника и подать на него исковое заявление о невыполнение обременений.

Если при покупке жилья покупатель согласился самостоятельно выплатить долги, о чём говориться в договоре купли-продажи, то все обременения переходят на него. Избежать оплаты старых счетов в этом случае не получится.

Любые требования коммунальных служб будут законными. Компания-поставщик будет иметь право не только отключить услугу, но и подать на владельца в суд.

Льготы на квартплату

выдаются малоимущим семьям, инвалидам, ветеранам труда и другим незащищенным категориям граждан.

Узнайте далее, куда обращаться при неправильном начислении квартплаты.

Условия, как продать квартиру с долгом по квартплате

Если говорить о продаже квартиры без погашения задолженности по коммунальным платежам, то этот процесс является затруднительным, но всё же возможным.

Есть несколько способов реализовать недвижимость с долговым обременением, каждый из которых наиболее подойдёт в том или ином случае. Так как продать квартиру с долгом по квартплате, не нарушив при этом закон.

Общепризнанный порядок

При большой сумме задолженности проблему с продажей можно решить в следующем порядке:

  • добиться реструктуризации долга;
  • взять целевой займ под залог недвижимости (на оплату коммунальных услуг);
  • погасить долг из полученного от покупателя квартиры аванса;
  • попытаться продать квартиру, не погасив задолженность, и пр.

Что касательно реструктуризации, то для её оформления следует обращаться в саму компанию, поставляющую услуги, по которым возникли долги. Если, к примеру, неоплаченными остаются квитанции по электроэнергии и водоснабжению, то и пересчитывать задолженность необходимо в каждой из организации в отдельности.

Благодаря реструктуризации можно выплатить все средства до того, как найдутся покупатели на квартиру. В противном случае придётся обращаться за целевым займом на погашение коммуналки, который не так выгоден из-за наличия процентной ставки.

Самым выгодным и удобным для обеих сторон способом является погашение долга из денег, полученных в качестве аванса. К такому методу чаще всего прибегают в случае срочной продажи жилья, связанной с семейными обстоятельствами, и обязательно привлекают в процесс сделки нотариуса.

Можно также попытаться реализовать жильё без предварительного погашения долгов. Сделать это можно, передав обременения покупателю, но исключительно с его согласия. Этот способ подходит в том случае, если у продавца нет средств для расчёта с ЖКХ, а покупатель не готов давать аванс.

Образец справки об отсутствии задолженности по квартплате

Пункт договора

Договор купли-продажи при реализации жилья отражает в себе все нюансы, связанные с объектом недвижимости, в том числе наличие долговых обязательств.

Составляя данный документ нотариус обязательно вносит информацию касательно того, за кем остаётся скопившаяся ранее задолженность. Обычно в документе указывается, что долг не передаётся покупателю и ответственным лицом по-прежнему остаётся бывший владелец.

Весь долг по квартплате после реализации недвижимости будет числиться за старым собственником 3 года, по истечении которых выбить из него деньги будет невозможно, даже при обращении в суд.

Если покупатель согласен самостоятельно расплатиться по всем счетам, то об этом следует указать в договоре. При этом необходимо оговорить размер скидки от стоимости жилья и внести данную сумму в документацию отдельным пунктом.

При соблюдении этих правил в случае оспаривания сделки бывший владелец не сможет вернуть себе квартиру, не выплатив деньги, которые были потрачены на оплату его коммунальных долгов.

Лучше всего при наличии обременений составлять акт передачи долга по обоюдному желанию. Этот документ необходимо нотариально заверять и вносить в него последние показатели всех счётчиков. Цифры по счётчикам следует заверять в управляющей компании подписью в самом акте.

Без приватизации

Квартира без приватизации является собственность государства либо муниципалитета, поэтому попытка продажи такого жилья будет рассматриваться, как незаконное действие, которое привлечёт за собой ответственность.

Для реализации приватизированной квартиры необходимо предоставить нотариусу письменные разрешения всех совладельцев и супруга или супруги. В случае муниципального жилья согласие требуется от всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также муниципального органа.

Именно при отказе последнего продажа будет невозможной, поэтому на практике часты случаи, когда продажа осуществляется без уведомления данной госструктуры.

Согласия от муниципального органа требует даже небольшая перепланировка, что уж говорить о продаже.

Чтобы правильно реализовать не приватизированное жилье, следует обратиться за помощью квалифицированного юриста. Только грамотный подход к делу поможет найти лазейки и избежать проблем с законом.

Прочие нюансы

Собственник квартиры должен знать свои права и обязанности перед коммунальщиками, чтобы не допустить неправомерных действий с их стороны.

Владелец жилья имеет право Распоряжаться своей собственностью так, как посчитает нужным: продать, подарить, завещать и пр. При этом наличие долга по квартплате не может быть причиной отказа в заключении перечисленных действий.
Долги по коммуналке Срок давности задолженности составляет 3 года. После она списывается. Попытка вернуть средства после 36 месяцев и в большем размере — нарушение закона.
Арест на жильё по судебному производству Передача квартиру какому-нибудь риелтору или попытка самостоятельной продажи — незаконна. Любые сделки до снятия ареста запрещены.
Новый владелец квартиры Не несёт никакой ответственности за предыдущего хозяина жилья. ЖКХ не может требовать с него долги, если только он не принял их при покупке квартиры, о чём указано в документах.
Управляющие компании-поставщики Не вправе передавать должника третьим лицам, к примеру, коллекторам.
Неоплаченные счета старого владельца за взносы на капитальный ремонт В любом случае переходят на нового собственника на основании ст. 158 ЖК РФ.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Последствия неуплаты

Все граждане РФ, имеющие арендованное или собственное недвижимое имущество, обязаны производить ежемесячную оплату по предоставляемым им коммунальным услугам. Насчитываются платежи до 26 числа прошедшего месяца, а вносить средства по квитанции необходимо до 10 числа текущего.

При злостном невыполнении своих обязательств перед компаниями-поставщиками, законом предусмотрены такие меры воздействия на владельцев квартир:

  • начисление пени за каждый просроченный день;
  • прекращение поставки услуги, по которой скопился долг;
  • взыскание средств через суд;
  • выселение из квартиры (в случае не приватизированного жилья).

Если должник не может в полном объёме вернуть средства по весомой причине, то между сторонами заключается мировое соглашение.

Реструктуризация осуществляется путём отсрочки платежей, отмены пени либо списания части долга. Но оформить её возможно только с согласия управляющей компании, так как по закону никто не вправе заставить подписать соглашение против её воли.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать жилье при наличии долга перед приставами? По закону продать арестованную квартиру невозможно. Приступать к реализации можно только после снятия ареста, но на этот случай нужно быть готовым к тому, что приставы потребуют немедленного и полного погашения задолженности после получения средств за недвижимость.
Как продать квартиру, имея банковские долги? Наличие займов не может повлиять на процесс продажи жилья. Если же квартира является залоговым имуществом, то реализовать её без согласия кредитора невозможно.
Можно ли продать ипотечную квартиру? Потребуется разрешение банка, с которым был подписан договор по предоставлению ипотеки.

В этом случае есть два варианта решения вопроса:

  • подписать договор с кредитором о досрочном погашении ипотеки, а с покупателем договориться о получении аванса в счёт стоимости жилья;
  • с разрешения всех трёх сторон передать ипотечный долг покупателю, подписав соответствующие бумаги.

При этом следует помнить, что цена недвижимости с обременением всегда ниже рыночной.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке под материнский капитал? Схема продажи такая же, как и при обычной ипотеке, но для реализации такой квартиры необходимо дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства. Для этого нужно предъявить доказательство того, что ребёнок, на которого был выплачен маткапитал, будет жить в надлежащих условиях, и получит долю в новом жилье. При этом часть его собственности не должна быть меньшей за предыдущую.

Дотация на квартплату

выдается, если человек не может оплатить полностью квартплату по объективным причинам.

Читайте также, каким образом начисляется пеня за неуплату квартплаты.

Мы расскажем далее, что такое ВКГО в квитанции на квартплату.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: