Какие могут возникнуть проблемы при перепланировке квартиры

Кстати, увеличение площади квартиры возможно не только за счёт объединения лоджии и помещения, но и с помощью присоединения части общего коридора. Коридор — общественное пространство, а значит, это вопрос согласования, и вариантов решения тут очень много.

Прежде чем делать большой ремонт, сделайте проект, сходите в Мосжилинспекцию и выясните, всё ли вы сделали правильно. Получите разрешение на перепланировку и спокойно начинайте делать ремонт, иначе не избежите проблем с соседями.

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры

Рассказываем, какие ошибки при ремонте могут привести к необратимым последствиям

Фото: Global Look Press

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Изменение фасада здания

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности. 

Автор:
Ольга Мамаева.

  • Пресс-центр
  • Полезная информация
  • Лайфхаки

Устав от проживания в типовой, похожей других квартире, многие хотят придать своему жилищу больше индивидуальности. Оптимальным вариантом в этом случае является не что иное, как перепланировка квартиры. Процесс этот совсем непрост и требует длительной подготовительной работы, связанной как с самой перепланировкой, так и с будущим ремонтом. Тем не менее, чем внимательнее и усерднее вы отнесётесь к этому этапу, тем спокойнее вы будете чувствовать себя впоследствии, а также сможете предотвратить возможные негативные последствия.

Итак, если вы решили заняться перепланировкой типовой квартиры, то с возможными примерами или образцами вам могут помочь специализирующиеся на дизайне каталоги или, собственно, интернет. Основным заблуждением многих людей по-прежнему является их уверенность в том, что, будучи собственниками квартиры, они имеют право осуществлять в ней любые изменения. В действительности дело обстоит не совсем так. Любое значительное изменение, так или иначе попадающее под понятие перепланировки, должно быть согласовано. В результате такого согласования вы станете обладателем разрешительного пакета документов. Между прочим, даже демонтаж дверных коробок и встроенных шкафов является перепланировкой.

Возникает закономерный вопрос: с чего же начать? Начинать нужно с похода в БТИ, где нужно заполучить экспликацию и поэтажный план вашей квартиры. С этими документами можно отправляться в организацию, занимающуюся составлением проектов перепланировки. Вы можете прихватить с собой собственный эскиз, если таковой имеется. Существенным моментом является то, что разработанный здесь проект будет соответствовать всем существующим нормам и всевозможным стандартам. Если же вы всё-таки хотите выполнить эскиз самостоятельно, то учтите некоторые нюансы: перепланировка не должна привести к изменению первоначального функционального назначения, несущие стены трогать нельзя, при значительных изменениях нужно согласие соседей.

Жилищный Кодекс РФ, точнее, его статья 26 в части 2, определяет точный перечень документов для предоставления в соответствующие местные органы.

Здесь появляется ещё один вопрос, какие органы должны согласовать имеющийся проект перепланировки? Поскольку проект должен соответствовать санитарным нормам, он согласовывается в Санэпиднадзоре. Проверят на соответствие противопожарным нормам его у УГПС МЧС. Балансодержатель должен дать своё согласие на проведение перепланировки. Также нужно согласование Жилищной инспекции и Мос- или Облгаза.

Согласно законодательству, на предоставление ответа на ваше обращение, положительного или отрицательного, отводится срок в 45 календарных дней. Точкой отсчёта является непосредственно сам момент подачи пакета документов в тот или иной орган.

Есть и хорошие новости: некоторые виды изменений всё-таки допустимо проводить без многоступенчатого согласования индивидуального проекта. К ним относятся стандартный косметический ремонт, монтаж шкафов и некоторые другие.

При опасности или гарантированном возникновении негативных последствий для всего дома или квартир соседей вам будет отказано в перепланировке. Рекомендуем для выполнения перепланировки пригласить специальную организацию, имеющую лицензию на проведение подобных работ.

По окончании работ, комиссия по приёмке, состоящая из подрядчика, представителя проектной организации, жилищной инспекции и управляющего домом, составляет акт. После его подписания вносятся осуществлённые изменения в поэтажный план. Для этого, соответственно, нужно прийти к ним с полученным актом. В результате всех проведённых изменений вы станете обладателем нового свидетельства о праве собственности.

Стоимость всей этой процедуры может оказаться достаточно внушительной. Проектная перепланировка, как правило, оказывается дороже, чем по собственному эскизу. В случае игнорирования требований законодательства можно получить предусмотренные штрафные санкции. К сведению: их размер составляет порядка 20–25 МРОТ. Учтите, что выплата штрафа не будет дешевле вышеописанной процедуры. Тем более что после его уплаты всё равно придётся пройти все этапы согласования.

Отсутствие разрешения на перепланировку лишает вас возможности выполнять какие-либо юридические действия с вашей квартирой (продажа, дарение и т. п). Кстати, на получение разрешения (согласования) после предъявления штрафных санкций будет отведён определённый срок. Отказ от добровольного исполнения приведёт вас в суд. Для признания вашей планировки всё-таки законной нужно появиться в БТИ и получить технический паспорт, в котором будут отражены все внесённые изменения, согласовать проект во всех нужных организациях и, наконец, обратиться в суд за признанием законности.

Возможность обустройства жилища по своему вкусу и в соответствии со своими потребностями стоит этих усилий, поскольку взамен вы приобретаете долгожданный комфорт и уют.

Управление информации VSN Realty

Контакты для СМИ

+7 495 105-99-55
[email protected]

  • Все статьи

Перепланировка квартир в последние годы приобрела большую популярность, и каждый владелец жилья на этом поприще придумывает свои способы и решения, как увеличить полезную площадь помещений или же их количество. В связи с этим, в Интернете постоянно появляются все новые варианты перепланировки квартир. Однако не стоит заранее поддаваться эйфории, просто прочитав несколько восторженных статей или же посмотрев очередную передачу про ремонт по телевизору. Дело в том, что перепланировка — очень важный и ответственный процесс, который потребует от вас много сил и финансовых средств. Изменение общего плана квартиры может быть связано с различными трудностями и проблемами как явными, так и незаметными, на первый взгляд.

Самые частые проблемы при перепланировке квартиры

Пожалуй, самой большой и сложной проблемой, с которой вам придется столкнуться на пути к созданию нового плана вашей квартиры, является бюрократия. Дело в том, что абсолютно все изменения (например, демонтаж, создание дополнительных проемов, смещение и так далее), которые затрагивают стены (даже не несущие) должны производиться исключительно после полного согласования БТИ. Безусловно, можно сместить стены и без разрешения госорганов и, вероятно, вам даже удастся жить в такой квартире без каких-либо проблем. Однако, если в будущем вы захотите продать жилье или подарить его, то это будет невозможно, а кроме того на вас могут наложить штраф и потребовать привести внутреннюю планировку в ее изначальное состояние.

К неявным проблемам, связанным с перепланировкой можно отнести факторы, которые проявляются лишь спустя некоторое время после внесения изменений. Так, сейчас весьма популярны варианты перепланировки однокомнатной квартиры в студию, когда комната отделена от кухни символической аркой или же просто барной стойкой. Однако при реализации такого решения многие даже не предполагают, как такая квартира будет эксплуатироваться. Дело в том, что при совмещении кухни с комнатой требуется установка мощной вытяжки, поскольку все запахи будут распространяться свободно. В том же случае, если в такой квартире планируется проживание 2-х и более людей, то данное решение и вовсе может, со временем, показаться катастрофическим, поскольку оно лишает проживающих хоть какой-то возможности побыть в одиночестве. Поэтому создание проекта перепланировки квартиры лучше доверить профессиональному архитектору, обладающему соответствующей лицензией.

Варианты перепланировки двухкомнатной квартиры

Однако хватит о грустном, у перепланировке есть и положительные черты, иначе бы она не стала столь популярной. Данные работы позволяют существенно расширить пространство и сделать квартиру наиболее удобной для проживания. Существует три основных варианта перепланировки двухкомнатных хрущевок: создание студии, изменение коридора и увеличение числа комнат.

О первом варианте мы уже говорили чуть выше, он предполагает объединение кухни с одной из комнат и использование образовавшегося свободного пространства для размещения там столовой или гостиной. Второй вариант предполагает внесение изменений в планировку коридора. Он весьма популярен в связи с тем, что в хрущевках, как правило, очень маленькие прихожие и узкие коридоры, поэтому их расширяют за счет смещения одной из комнат. Третий вариант, пользуется популярностью у семей, где имеются дети. Его реализация предполагает разделение одной из комнат на две части при помощи установки новой стены. Однако следует отметить, что это возможно только в тех случаях, когда в обеих комнатах, после перепланировки будет по окну.

Варианты перепланировок трехкомнатных квартир

Как правило, все варианты перепланировки 3-х комнатной квартиры сводятся не к увеличению общего числа комнат, а, наоборот, к их объединению. Основная проблема старых планировок трехкомнатных квартир заключается в крайней тесноте кухни, санузла и неудобном расположении коридора. В связи с этим, при перепланировке одну из маленьких комнат объединяют с кухней, посредством частичной или полной разборки стены. Также возможно увеличение полезной площади санузла, за счет смещения стен отделяющих его от других комнат или же посредством разборки перегородки между ванной и туалетом.

Автор: Вячеслав Кинько

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: