Какова средняя стоимость земельного участка

Кадастровая и рыночная

Кадастровая стоимость участка земли используется для расчета земельного налога; считается, что она была равна рыночной стоимости на момент проведения оценки. В действительности рыночная стоимость «живет собственной жизнью» и подвержена постоянным изменениям. Так, за 2021 год в Подмосковье она снизилась в среднем на 2,5%, а отдельных районах до 7%.

Средняя рыночная стоимость земли по районам Московской области, 2021

Таблица 1

Район в Моск. обл. Цена за сотку (руб.)
Красногорский 390 700
Одинцовский 387 800
Мытищинский 327 700
Ленинский 284 800
Люберецкий 282 300
Пушкинский 223 500
Балашихинский 190 500
Истринский 186 400
Подольский 184 300
Наро-Фоминский 168 500
Раменский 163 800
Щелковский 156 500
Домодедовский 143 500
Солнечногорский 143 300
Ногинский 135 100
Волоколамский 114 800
Сергиево-Посадский 114 700
Рузский 114 500
Дмитровский 111 800
Чеховский 111 100
Клинский 106 200
Можайский 102 100
Шаховской 92 800
Лотошинский 91 800
Ступинский 86 400
Талдомский 85 300
Серпуховский 83 300
Коломенский 77 600
Каширский 75 700
Егорьевский 75 500
Зарайский 75 000
Орехово-Зуевский 75 000
Шатурский 73 000
Воскресенский 72 100
Луховицкий 71 900
Павлово-Посадский 70 600
Серебряно-Прудский 69 300
Озерский 57 300

Данные в таблице приведены в ознакомительных целях. Они рассчитаны на основе стоимости вставлявшихся на продажу земельных участков с застройкой (садовые домики, дачи, коттеджи…) и без подряда. По материалам риэлторских агентств. Информация на конец 2018, начало 2021 года.

Для справки:
1 сотка — это 100 квадратных метров площади. К примеру, это может быть участок, размеры которого по длине и ширине равны 10 метрам. Земельный участок в 8 соток может иметь размеры 20 на 40 метров или представлять собой квадрат со сторонами чуть большими, чем 28 метров. 50 соток это уже почти футбольное поле: 50 х 100 метров. 100 соток составляют 1 гектар.


Как определить стоимость участка в Московской области

Вся информация о земельных участках содержится в специальном государственном кадастровом органе. Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно посредством сети интернет на сайте Роснедвижимости, или обратившись в местный кадастровый орган за выпиской, где будет указана кадастровая стоимость.

Средняя стоимость участка в Московской области

Данные по средней стоимости земельных участков в Москве и области в соответствии с практически большинством органов, проводящих оценку, мы собрали и отразили в следующей таблице.

Наименование Горьковское шоссе Дмитровское шоссе Калужское шоссе Каширское шоссе
До 30 км. Около 319 тысяч Около 460 тысяч Около 394 тысяч Около 361 тысячи
От 31 до 60 км. Около 176 тысяч Около 256 тысяч Около 239 тысяч Около 249 тысяч
От 61 до 90 км. Около 67,5 тысяч Около 57 тысяч Около 141 тысячи Около 134 тысяч
Свыше 91 км. Около 42 тысяч Около 167 тысяч Около 50 тысяч Около 78 тысяч

Безусловно, эти данные являются лишь малой частью тех цифр, которые существуют на независимых земельных порталах, но исходя из них можно точно понять что стоимость земельного участка зависит напрямую от удаленности к МКАД.

Что оказывает влияние на стоимость в Московской области

Существует большое количество различных факторов, влияющих на стоимость участка в Москве и Московской области, а также в России и других регионах нашей необъятной и прекрасной Родины. Если говорить именно о том, что влияет на расчетную или кадастровую стоимость земельного участка в сердце – столице нашей страны, в Московской области и в самой Москве, то можно выделить следующие факторы:

  • Категория земельного участка.
  • Назначение земельного угодья.
  • Площадь.
  • Рыночная стоимость сотки земли в регионе.
  • Коэффициент полезного использования участка.
  • Инфраструктура, на территории которой, находится участок.
  • Приближенность к МКАД.

Меняться кадастровая стоимость земельного участка может в случае:

  • Падения и роста рыночных цен.
  • Упадок или, наоборот, рост промышленности в регионе.
  • Также на стоимость участка может повлиять деятельность собственника участка.

Документы, определяющие стоимость участков в Московской области:

  • Документ, подтверждающий право собственности на землю.
  • Данные, в которых указывается территориальная расположенность земельного участка.
  • Информация о наличии или отсутствии обременения на данный участок.

Кем присваивается кадастровый номер?

Для регистрации любого земельного участка и получения уникального номера необходимо обратиться в орган кадастрового учета, который есть в каждом городе.

Расшифровка структуры

Уникальный номер, который присваивается определенному земельному участку, состоит из следующих данных:

  • Любой участок земли расположен в определенном кадастровом округе. Первым указывается порядковый номер округа, в котором расположен регистрирующий данный земельный участок, кадастровый центр.
  • Номер кадастрового района.
  • Номер кадастрового квартала.
  • Номер земельного участка в кадастровом квартале.

Важно: Данные, которые должны быть указаны в уникальном номере участка земли, определяются ФЗ №18 «О государственном земельном кадастре».

Правовой аспект регулирования операций с земельными участками

От 24.07.2007 года принят новый Федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому любой объект недвижимого имущества, информация о котором внесена в общий кадастровый государственный учет недвижимости имеет учетный номер который не повторяется на территории РФ, не повторяется во времени и не имеет аналогов.

Наименование

Горьковское шоссе Дмитровское шоссе Калужское шоссе Каширское шоссе До 30 км. Около 319 тысяч Около 460 тысяч Около 394 тысяч Около 361 тысячи От 31 до 60 км. Около 176 тысяч Около 256 тысяч Около 239 тысяч Около 249 тысяч От 61 до 90 км. Около 67,5 тысяч Около 57 тысяч Около 141 тысячи Около 134 тысяч Свыше 91 км. Около 42 тысяч Около 167 тысяч Около 50 тысяч Около 78 тысяч

Безусловно, эти данные являются лишь малой частью тех цифр, которые существуют на независимых земельных порталах, но исходя из них можно точно понять что стоимость земельного участка зависит напрямую от удаленности к МКАД.

Что оказывает влияние на стоимость в Московской области

Существует большое количество различных факторов, влияющих на стоимость участка в Москве и Московской области, а также в России и других регионах нашей необъятной и прекрасной Родины. Если говорить именно о том, что влияет на расчетную или кадастровую стоимость земельного участка в сердце – столице нашей страны, в Московской области и в самой Москве, то можно выделить следующие факторы:

  • Категория земельного участка.
  • Назначение земельного угодья.
  • Площадь.
  • Рыночная стоимость сотки земли в регионе.
  • Коэффициент полезного использования участка.
  • Инфраструктура, на территории которой, находится участок.
  • Приближенность к МКАД.

Меняться кадастровая стоимость земельного участка может в случае:

  • Падения и роста рыночных цен.
  • Упадок или, наоборот, рост промышленности в регионе.
  • Также на стоимость участка может повлиять деятельность собственника участка.

Документы, определяющие стоимость участков в Московской области:

  • Документ, подтверждающий право собственности на землю.
  • Данные, в которых указывается территориальная расположенность земельного участка.
  • Информация о наличии или отсутствии обременения на данный участок.

Кем присваивается кадастровый номер?

Для регистрации любого земельного участка и получения уникального номера необходимо обратиться в орган кадастрового учета, который есть в каждом городе.

Расшифровка структуры

Уникальный номер, который присваивается определенному земельному участку, состоит из следующих данных:

  • Любой участок земли расположен в определенном кадастровом округе. Первым указывается порядковый номер округа, в котором расположен регистрирующий данный земельный участок, кадастровый центр.
  • Номер кадастрового района.
  • Номер кадастрового квартала.
  • Номер земельного участка в кадастровом квартале.

Важно: Данные, которые должны быть указаны в уникальном номере участка земли, определяются ФЗ №18 «О государственном земельном кадастре».

Правовой аспект регулирования операций с земельными участками

От 24.07.2007 года принят новый Федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому любой объект недвижимого имущества, информация о котором внесена в общий кадастровый государственный учет недвижимости имеет учетный номер который не повторяется на территории РФ, не повторяется во времени и не имеет аналогов.

Как выглядит уникальный номер земельного участка

Кадастровый уникальный номер для любого участка земли формируется из следующих данных и выглядит сов так:

АА:ВВССРРЛЛ:КК

  • AA – кадастровый округ в пределах которого ведется государственный учет земельных участков, именно этого участка.
  • ВВ – кадастровый район, который является частью территории определенного кадастрового округа. В пределах кадастрового района ведется учет земель и ведение учета государственного реестра. Кадастровый район в основном считается административно–территориальная единица субъекта РФ.
  • ССРРЛЛ – кадастровый район разделяется на кварталы и является самой малой единицей деления района кадастрового на определенные территории.
  • КК – земельный участок и номер, присваиваемый конкретно данному участку. Любой земельный участок должен быть зарегистрирован в кадастровом органе. При регистрации земельное угодье учитывается и формируется как объект имущества и права на него подлежат обязательной регистрации в ЕРГП.

При помощи указания всех этих данных формируется уникальный кадастровый номер земельного участка.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Для многих вопрос кадастровой стоимости собственного земельного участка является вопросом не настолько важным, хотя и обязательным. Каждый собственник обязан знать стоимость своего земельного участка, фиксируемую в кадастровом органе. Данная информация необходима в основном при продаже недвижимого имущества.

Расчетная величина, полученная в результате оценки кадастровым органом земельного участка, с учетом его целевого назначения земли классификации называется кадастровой стоимостью земельного участка.

Как можно узнать стоимость участка в собственности, указанную в кадастровом органе?

На сегодняшний день существует специальная интерактивная – виртуальная кадастровая карта, при помощи которой можно узнать стоимость земельного угодья в собственности. Данная карта расположена на официальном сайте Роснедвижимости.

Правовой аспект

При необходимости совершить операцию с земельным участком, который находится в собственности федерального или муниципального органа, кадастровая стоимость необходима для проведения налогообложения или других случаев которые предусмотрены ФЗ и ЗК России.

Законодательно стоимость земельного участка, согласно оценке кадастрового органа, прописана в статье 66 Земельного Кодекса России.

Объекты недвижимости, информация о которых занесена в государственный реестр недвижимости обладают следующими данными:

  • Нигде не упомянутый во времени и территории учетный номер.
  • Для присвоения кадастрового номера определенному земельному участку он делится на кадастровый округ, район и квартал, вследствие чего и формируется уникальный номер.
  • Номер уникальный кадастровый земельному участку может присвоить только кадастровый орган.

Для чего необходимо знать кадастровую стоимость своего участка

Как и было сказано ранее, кадастровая стоимость земельных участков, оценивается специальным органом и ее всегда можно узнать. Но для чего данный номер присваивается и зачем его знать собственнику?

  • Согласно статье 391 Налогового Кодекса России кадастровая стоимость является базой для начисления налоговых выплат для собственника земельного участка.
  • Кадастровая стоимость земельного участка должна быть известна собственнику именно для контроля оплачиваемых налогов, так как именно эта цифра является определяющей при наложении и оплаты налога.
  • Стоимость также нужно знать гражданам, являющимся арендаторами земельных участков. При формировании арендной платы также учитывается именно та цифра, которая определена кадастровым органом.

На основании чего рассчитывается стоимость кадастровым органом

  • Федеральное управление единого учета земельных участков.
  • Картография и кадастра на основании ЗК России.
  • Нормативные акты.

Зачем проводить оценку земельного участка

  • Раздел имущества.
  • Написание завещания.

Что делать, если необходимо провести оценку стоимости земельного участка

  1. Собрать пакет документов на земельный участок.
  2. Собрать информацию о наличии коммуникаций на данном участке.
  3. Выбрать компанию, специализирующуюся на оценке недвижимости.
  4. После заключения договора специалист оценщик проедет на участок и сделает снимки.
  5. Также оценить участок можно посредством сети интернет. Для этого нужно пройти на сайт оценщика и выбрать подобный участок на той же территории и с такими же коммуникациями.

Стандартный поиск

или

Поиск по адресу (расширенный)

Возможно вы ищете:

Всего найдено совпадений:  

0

Найти объект >

Где найти кадастровый номер объекта:

Кадастровый номер выглядит вот так:

78:50:0605012:123

и его можно найти в документах на недвижимость, выписке ЕГРН,

кадастровом паспорте, в «Зелёнке» на дом, участок, квартиру и т.д. Или попробуйте

поиск по условному номеру

Св-во о регистрации права:

Выписка из ЕГРН / ГКН/ Договор / Наследство:

План БТИ / Кад. Паспорт:

Район:

Населенный пункт:

Номер дома:

Корпус:

Строение:

Квартира:

Кадастровый номер:

Адрес объекта:

Тип:

Площадь:

На учёте с:

Собственник:

Совпадений не найдено… Что делать?

Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости необходимо в поиске указать адрес объекта или его кадастровый номер. Далее перейдите на страницу объекта и в разделе описания вы сможете узнать кадастровую стоимость бесплатно.

Онлайн сервис определения кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. Данные запрашиваются из единой
базы на момент обращения. Актуальность информации верна на момент получения.

Как узнать кадастровую стоимость — инструкция

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, которая установлена государством в ходе оценки, определенными способами, если не удается дать оценку, стоимость приближена к рыночной. Ниже инструкция, как бесплатно узнать кадастровую стоимость:

1) Вводим в строку поиска кадастровый номер или адрес объекта недвижимости:

2) Внутри страницы, в описании указана официальная кадастровая стоимость недвижимости:

Это самый простой, бесплатный и быстрый способ, чтобы узнать кадастровую оценку своей недвижимости. Если вам требуется получить официальную справку о кадастровой стоимости, для предоставления в суд или другую инстанцию. Заказать справку можно в разделее по ссылке.

Видеоинструкция — как узнать кадастровую стоимость:

Сотка земли – это сто квадратных метров. Если говорить о гектарах, то одна сотка равна одной сотой гектара. За сотку считается не только квадрат земельного участка 10х10. Прямоугольник 50х2 тоже равен одной сотке.

Что влияет на стоимость земли?

На стоимость земли могут влиять разные факторы. Их можно объединить в основные следующие группы:

  • общая экономическая ситуация в стране;
  • демографические и социальные особенности;
  • действующее правовое регулирование и система налогообложения;
  • окружающая среда и природные условия;
  • качественные и физические характеристики земельного надела;
  • его расположение;
  • доход, который можно иметь с использования конкретного участка.

Среди социальных факторов, которые могут быть причиной снижения или увеличения стоимости, необходимо выделить в первую очередь социальные.

Если вы хотите узнать, как в 2021 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

К ним относятся демографическая ситуация населения, его плотность и численность, системы расселения и состав.

Что касается общей экономической ситуации, что к ней относится экономика как государства, так и отдельно взятого региона (тенденции его развития), инвестиционный климат, уровень дохода у населения, рынок долгосрочных кредитов.

Правовое регулирование – это правовые нормы публичного и частного права, сервитуты, вещные права, права пользования, виды разрешенного пользования земельным участком, природоохранный и градостроительный режим, налоговое законодательство, в частности по уплате земельного сбора и налога на строительство.

Природные условия касаются климата, геологических и гидрологических условий, состояния окружающей среды. Стоимость земли будет зависеть также от красоты вида или ландшафта, наличия или отсутствия мест рекреации, вредных экологических факторов вблизи или на земельном участке.

К качественным и физическим характеристикам земли можно отнести размер и форму участка, его рельеф, ориентацию по сторонам света, его положение к соседним наделам, инженерную подготовку, характеристику земли (качество почвы, наличие воды), объем и вид полезной застройки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Земельный участок может располагаться вблизи к транспортной магистрали, к объектам инфраструктуры (возле школы, больницы, магазина, рынка), рядом с привлекательными (рекой, озером) или непривлекательными (свалкой) объектами. Это тоже существенно может повлиять на итоговую стоимость продаваемого участка.

Чаще всего

бонусная система оплаты труда

применяется в организациях, которые задействованы в торговле или сфере услуг.

Вам предложили работу на выгодных условиях, но работодатель намерен рассчитываться «серой зарплатой». Узнайте, чем это может закончиться, прочитав нашу статью.

Работа в ночное время должна оплачиваться по особому тарифу. Подробнее здесь.  

Таблица цен за одну сотку земли

Средние цены на земельные наделы в городах России.

Город и субъект РФ Цена (рублей за сотку) Город и субъект РФ Цена (рублей за сотку)
Ялта Большая (Крым) 1 611 331 Пенза 190 922
Махачкала 1 165 809 Барнаул 189 432
Санкт-Петербург 1 124 703 Иваново 189 415
Ростов-на-Дону 756 269 Челябинск 187 627
Сочи (Краснодар) 723 165 Домодедово (Москва) 181 467
Химки (Москва) 710 933 Майкоп 176 851
Королев (Москва) 666 677 Феодосия Большая (Крым) 173 750
Геленджик (Краснодар) 666 511 Владимир 167 321
Анапа (Краснодар) 523 676 Серпухов (Москва) 164 457
Краснодар 490 462 Обнинск (Калуга) 163 618
Самара 484 113 Керчь (Крым) 155 211
Кисловодск (Ставрополь) 476 101 Омск 152 335
Алушта Большая (Крым) 467 045 Тюмень 145 313
Балашиха (Москва) 455 202 Тверь 130 251
Воронеж 379 699 Нижний Тагил (Свердловск) 120 225
Батайск (Ростов-на-Дону) 347 196 Ярославль 114 571
Ульяновск 346 084 Армавир (Краснодар) 109 605
Ессентуки (Ставрополь) 345 796 Ижевск 108 423
Севастополь 330 992 Дубна (Москва) 107 444
Судак (Крым) 321 945 Магнитогорск (Челябинск) 103 746
Екатеринбург 311 274 Тольятти (Самара) 103 062
Горячий Ключ (Краснодар) 290 124 Калуга 90 228
Звенигород (Москва) 289 310 Кемерово 88 099
Нижний Новгород 287 577 Кимры (Тверь) 85 732
Новороссийск (Краснодар) 285 588 Переславль-Залесский (Ярославль) 81 031
Уфа 277 669 Дивногорск (Красноярск) 78 541
Пятигорск (Ставрополь) 263 229 Бор (Нижний Новгород) 76 390
Пермь 244 403 Новокузнецк (Кемерово) 74 784
Саки (Крым) 242 368 Смоленск 72 436
Таганрог (Ростов-на-Дону) 242 316 Копейск (Челябинск) 72 339
Калининград 241 481 Миасс (Челябинск) 72 078
Подольск (Москва) 239 594 Улан-Удэ 67 055
Казань 234 400 Елец (Липецк) 66 355
Волгоград 221 316 Заводоуковск (Тюмень) 60 200
Тула 213 842 Егорьевск (Москва) 57 152
Коломна (Москва) 209 608 Курган 49 703
Оренбург 205 439 Кашира (Москва) 48 075
Набережные Челны (Татарстан) 200 147 Кинешма (Иваново) 39 514
Иркутск 199 207 Сосновоборск (Красноярск) 30 068
Чебоксары 191 803 Партизанск (Приморье) 24 771

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Специалисты, которые работают в области оценки недвижимого имущества, часто имеют дело с кадастровой стоимостью (КС) земельных участков (ЗУ).

Актуальной становится проблема завышенной стоимости по кадастру, и поэтому граждане и юридические лица обращаются к экспертам в поисках эффективного решения.

Кадастровая стоимость 1 сотки земли является основой при расчете суммы земельного налога.

Если она очень завышена, то владельцу надела придется выплатить завышенный налог. Разница между рыночной и кадастровой стоимостью может быть огромна, и собственник безосновательно теряет немалые деньги из-за ошибочной оценки.

Понятие величины

В России площадь участков земли неофициально принято измерять в сотках. Несмотря на то, что в официальной земельной документации площадь отмечена в гектарах, дачникам привычнее считать свою территорию в сотках.

1 сотка – это измерительная величина участка земли, равная 100 квадратным метрам или 1/100 гектара.

Чтобы измерить участок прямоугольной формы, нужно перемножить его длину и ширину, получится площадь в кв.м, для перевода в сотки полученное значение надо разделить на 100.

Для измерения участков более сложной формы лучше воспользоваться услугами специалистов.

Где можно посмотреть общую площадь и кадастровую стоимость?

Площадь и кадастровая стоимость земельного участка отражены в кадастровом паспорте на участок, который находится у владельца.

Актуальность сведений лучше проверять 1 раз в 5 лет.

Узнать площадь участка и его кадастровую стоимость можно несколькими способами.

Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта или, по крайней мере, его точный адрес.

Все сведения фиксируются Росреестром во время регистрации объекта. С этой целью создана общероссийская база кадастровых номеров.

Данные по участку могут быть получены в бумажном варианте в форме кадастрового паспорта или выписки ЕГРН физическим или юридическим лицом непосредственно в подразделении Росреестра или многофункциональном центре (МФЦ). Для этого необходимо оформить официальный запрос в этих учреждениях или через почтовое отделение.

Кроме возможности использования публичной кадастровой карты в режиме онлайн, существует возможность получения информации о земельном участке, связавшись со специалистами в режиме онлайн.

Для этого оформляется электронный запрос на официальном сайте Росреестра или на портале госуслуг. Документ будет также предоставлен в электронном виде.

Среди прочих вариантов, поиск можно осуществить через интернет путем оформления электронного запроса в базу данных на официальной веб-странице Росреестра.

Факторы и способы расчета по цене 1 кв.м.

Данный параметр необходимо знать для вычисления суммы земельного налога или при отчуждении объекта недвижимого имущества.

При оценке земли обязательно должны быть учтены индивидуальные особенности участка и средняя цена за сотку аналогичных наделов по муниципальному району.

Основными факторами, влияющими на кадастровую цену 1 сотки земли, а, следовательно, и на стоимость объекта по кадастру, являются:

  • категория, к которой принадлежит земельный участок;
  • географическое расположение земли;
  • наличие/отсутствие элементов благоустройства (газ, вода,электричество);
  • качественные характеристики;
  • размер и возраст надела;
  • тип разрешенного использования объекта, определенный в порядке, установленном законом (например, сельхозобъект, жилая застройка, предпринимательство).

Земельный участок относится к определенному виду разрешенного использования на основании конкретных правил.

Если на земельном участке присутствуют постройки, возведенные в установленном порядке, то разрешенное использование должно находиться в соответствии с функциональным назначением объекта.

Оно закреплено в документах техинвентаризации и должно совпадать с назначением, указанным при вводе объекта в эксплуатацию.

При отсутствии построек на земельном участке, ему может быть присвоен любой из 17 видов использования, если соблюдены все требования эксплуатации объекта.

Определить кадастровую цену одной сотки земли можно несколькими методами:

  1. Исходя из общей кадастровой стоимости участка. Зная КС и общую площадь участка в сотках, цену 1 сотки можно определить, разделив стоимость по кадастру на количество соток;
  2. Ниже приведен способ вычисления УПКС, зная который, цена одной сотки определяется путем его умножения на 100;
  3. Периодически проводится государственная оценка объектов недвижимости в разрезе кодов ОКТМО. Зная код земельного участка по данному классификатору, можно найти цену 1 квадратного метра (а затем осуществить перевод на 1 сотку) всех земель, причисленных к данному коду. Это открытая информация.

При расчете кадастровой цены 1 сотки важно иметь ввиду цену по кадастру 1 квадратного метра.

Порядок подсчета

Удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра (УПКС) – это единица измерения, которая является основой определения кадастровой стоимости каждого определенного участка земли. Его определяют в каждом кадастровом квартале на каждый вид разрешенного использования.

Порядок определения УПКС для земельных участков приведен ниже:

  1. Субъект РФ принимает решение о проведении всеобщей кадастровой оценки земель. То есть, проводится оценка всех земельных участков, находящихся на территории региона;
  2. Территориальным представительством Росреестра по конкретному субъекту РФ должны быть составлены списки ЗУ (с характеристиками надела), которые подлежат оценке;
  3. Оценочная организация, которую выбрал заказчик, определяет УПКС каждого квартала и на каждый вид разрешенного использования на основе сведений о средней по рынку стоимости ЗУ и объектов недвижимости на участках.
  4. Полученный результат кадастровой оценки должны быть утверждены нормативно-правовым актом субъекта РФ;
  5. После закрепления результатов сведения о земельных участках заносятся в государственный кадастр недвижимости.

УПКС применяется в различных ситуациях: при формировании новых наделов земли, при переводе земельного участка из одного вида эксплуатации в другой, при изменении целевого использования территории.

Самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость 1 квадратного метра участка можно по формуле:

УПКС=КС/S, где:

  • КС – кадастровая стоимость участка, руб.;
  • S – площадь надела в кв.м.

УПКС конкретной территории может меняться по кварталам, а также при смене разрешенной эксплуатации. На каждый квартал определяется УПКС по регионам и населенным пунктам.

Заключение

Таким образом, понятие 1 сотки земли (100 кв.м.) применяется только неофициально среди дачников.

При вычислении суммы земельного налога в качестве первоначальных данных используется понятие УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра, который при необходимости несложно перевести в расчете на 1 сотку.

Также стоимость 1 сотки можно вычислить, разделив общую кадастровую стоимость участка на общее количество соток ЗУ.

Подмосковье с уверенностью можно назвать регионом, способным обратить на себя внимание множества граждан, проживающих в мегаполисе, которые видят в этом спасительном мирке столь желанное избавление от излишнего давящего шума и извечного городского роящегося движения.

Те, кто желает воспользоваться возможностью приобрести землю за пределами городской черты, должны быть осведомлены, что цена, определяемая на земельные участки в Подмосковье, может быть разной, с учетом районного их расположения и прочих второстепенных факторов.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

От чего зависит стоимость земли в Подмосковье

Установленные ценовые показатели на землю в разных точках Московской области могут различаться. При этом колебания разницы в цене, с учетом выбранного района, могут являться довольно существенными.

Стоимость земельных участков в районе Подмосковья, впрочем, как и по остальным районам, зависит от целого списка различных факторов.

Все же, от каких именно параметров может изменяться ценовой показатель на землю, расположенную в пределах Московской области:

  • с учетом дальности расположения от столицы. Этот фактор можно назвать, пожалуй, наиболее решающим в ценовом расчете, поскольку именно он определяет, какую именно сумму придется в итоге оплатить за конкретно взятый участок. Средняя цена за одну сотку участка в двадцатикилометровой удаленности от МКАДа будет гораздо выше аналогичного участка, отдаленного на расстояние 100 км, то есть здесь расстояние будет в 5 раз больше. Подобная взаимосвязь обоснована, и удивляться ей не нужно. То есть при введении в графу поиска «купить землю Рузский р-н/Колюбакино», расположенную на расстоянии 24 км от столичного района, следует быть готовым выложить приличную сумму, и она будет куда большей, чем если бы покупался участок где-то в Куровском р-не, а это будет уже не 24 км, а целых 90 км. Как показывают результаты недавних исследований, столичные граждане чаще отдают предпочтение участкам, удаленным от МКАДа, в среднем, на 40 километров;
  • насколько востребовано направление. Если посмотреть на карту, то можно заметить целую сеть автодорог, проложенных через живописные районы в Московской области, но и здесь спрос бывает разным. То есть если приобретаться будет небольшой клочок земли, имеющий юго-западное расположение либо южное, то цена его будет куда больше, чем если бы выбор пал на район восточного направления. Самый большой спрос в районе Подмосковья имеет земля, размещенная по направлению Ярославского, Калужского либо Киевского шоссе. Также активизировался спрос и по земельной аренде в непосредственной близости от Минского шоссе. Здесь клиентов привлекает выгодность сделки, поскольку в данном районе цены остаются еще на прежнем доступном для многих уровне;
  • Какой статус имеет участок. Естественно, вершиной воплощения требований для многих столичных граждан является не просто обыкновенный участочек где-то в Подмосковье, а в уже обустроенном и приличном коттеджном поселке. Такое предпочтение оправдано, ведь в таком случае, у покупателя рядом будет все, чего душа пожелает. Это и высокий уровень развития инфраструктуры, и удачное размещение (никто не рискнет заниматься подобным видом застройки в местах, куда добираться будет крайне сложно) и качественные дороги. Тут же и охрана на чеку. Но такие участки преимущественно располагаются в ближних Подмосковных районах, что многим жителям столицы попросту не по карману. Преимущественно, сюда приезжают для заселения граждане, с целью оформления в дальнейшем постоянной прописки. Здесь можно будет спокойно жить и выезжать на работу в столицу;
  • Число предложений на землю. Этот фактор влияет на формирование цены каждого товара. Такой же принцип применяется и по отношению к земельным участкам. Большее количество клиентов приходится на определенный район – большее число вариантов им будет предлагаться. При этом логичным будет предположение, что если участки определяются как менее востребованные, то продавцы будут намеренно понижать их цену. Особенно эта схема будет применяться, если необходимо быстро реализовать участок.

Перечисленные факторы относятся к определяющим в вопросе оценки цены на земельные участки, размещенные в районе Подмосковья.

Далее разговор пойдет о том, по какой именно цене можно заполучить в Московской области участок, с учетом воздействия определенного решающего фактора.

Сколько стоит земля в Подмосковье

Как уже упоминалось до этого, есть некоторые факторы, которые влияют на цену участка земли в районе Подмосковья. Использование такого критерия, как региональное размещение объекта, сегодня не относится к наиболее популярным методам выбора земельного участка.

Преимущественно при выборе могут рассматриваться следующие основополагающие критерии:

  • принадлежность участка к определенному классу;
  • уровень имеющейся транспортной развязки;
  • расстояние от МКАД.

Каждый из них следует рассмотреть более детально. Конечно, в первую очередь, при определении классификации цен участков, следует обратить внимание на принадлежность их к определенному классу.

Поскольку доход у каждого столичного жителя свой, не у каждого хватит средств, чтобы заполучить участок элит-класса.

В качестве критериев формирования цены на участок, могут рассматриваться:

  • насколько земля удалена от столичной черты;
  • имеются ли на участке соответствующие коммуникации;
  • уровень развития инфраструктуры местности;
  • само размещение земли: куда дороже обойдутся участки, если в непосредственной близости от них расположена зеркальная озерная гладь или же лесная опушка. Столь прекрасные бонусы к земле требуют дополнительного вложения средств.

Вниманию предлагается краткий анализ расценок на землю (ИЖС) и для дачного строительства в районах дальнего/ближнего/среднего Подмосковья к началу 2021 г.

Зона 30-и километров:

  • Как можно увидеть из таблицы, приведенной ниже, в районе Ближнего Подмосковья обычно лавры ценового олимпа за одну сотку земли достаются таким направлениям как: Домодедовское, Сколковское, Ильинское, Рублево-Успенское. Вместе с тем, наиболее высоким разбросом цен отличаются окрестности Ильинки, такая картина здесь наблюдается, в связи с неоднородностью инфраструктуры, экологией и некоторыми особенностями рельефа местности;
  • Ценовому показателю, установленному на элитные земли, немного уступают участки, размещенные в пределах Минского и Ново-Рижского шоссе. Несколько более доступны варианты Щелковского, Можайского и Ярославского направления;
  • Максимально дешевыми можно назвать предложения земельных участков, размещенных у Варшавского шоссе – такой ценовой спад на эти земли объясняется довольно неблагоприятной экологической ситуацией и прославившей, собственно говоря, это место. Учитывая коллапс с транспортной обстановкой в период «часа пика» и весьма незаурядные пейзажи окрестностей, цены на земли в ближнем Подмосковном районе (Калужское/Горьковское направление) утвердились на предельно низком уровне, при таком покупательском спросе.

Таблица №1. Ценовые показатели земельного рынка на территории Подмосковья (диапазон расстояния от 1 до 30 км от МКАД)

Действующее

направление

Расценки за одну сотку

участка ($)

Алтуфьевское с 2 тыс. до 6 тыс.
Варшавское с 150 до 1,5 тыс.
Волоколамское с 2 тыс. до 11 тыс.
Горьковское с 400 до 2 тыс.
Дмитровское с 1,5 тыс. до 7 тыс.
Домодедовское с 10 тыс. до 40 тыс.
Егорьевское с 2 тыс. до 9 тыс.
Ильинское с 3 тыс. до 50 тыс.
Калужское с 400 до 2 тыс.
Каширское с 2 тыс. до 6 тыс.
Киевское с 1 тыс. до 5 тыс.
Куркинское с 5 тыс. до 8 тыс.
Ленинградское с 2 тыс. до 7 тыс.
Минское с 5 тыс. до 20 тыс.
Можайское с 5 тыс. до 18 тыс.
Новорижское с 3 тыс. до 30 тыс.
Новорязанское с 3 тыс. до 7 тыс.
Новосходненское с 2 тыс. до 8 тыс.
Носовихинское с 2 тыс. до 6 тыс.
Осташковское с 6 тыс. до 15 тыс.
Подушкинское с 6 тыс. до 20 тыс.
Пятницкое с 2 тыс. до 4 тыс.
Рогачевское с 2 тыс. до 7 тыс.
Рублево-Успенское с 7 тыс. до 80 тыс.
Рязанское с 3 тыс. до 9 тыс.
Симферопольское с 2 тыс. до 7 тыс.
Сколковское с 4 тыс. до 40 тыс.
Фряновское с 3 тыс. до 7 тыс.
Щелковское с 3 тыс. до 15 тыс.
Ярославское с 3 тыс. до 15 тыс.

Положения земельного рынка в Подмосковном регионе (расстояние 31-60 километров от МКАД)

На данной части Подмосковья по уровню ценового показателя на участки лидером является Домодедовское и Ильинское направление.

Причиной такого подъема в цене является развитая курортная инфраструктура, близкое расположение к водохранилищу и лесным массивам.

Не из дешевых и направление Рублево-Успенское, но цена на участок в районе Рублевки тут, большей частью, ничем не отличается от действующих предложений Осташковского, Минского и Пушкинского направления.

Вместе с тем, земельные участки, расположенные в районе Варшавского шоссе, удаленного от столицы, выходят подороже, нежели аналогичные земли в зоне 30 км.

Таблица №2. Ценовые показатели земельного рынка на территории Подмосковья (диапазон расстояния от 31 км до 60 км от МКАД)

Действующее

направление

Расценки за одну сотку

участка ($)

Варшавское с 1 тыс. до 3 тыс.
Волоколамское с 500 до 6 тыс.
Горьковское с 400 до 1,8 тыс.
Дмитровское с 500 до 2 тыс.
Домодедовское с 1,5 тыс. до 15 тыс.
Егорьевское с 900 до 3 тыс.
Ильинское с 2 тыс. до 20 тыс.
Калужское с 400 до 2 тыс.
Каширское с 300 до 3 тыс.
Киевское с 1 тыс. до 3 тыс.
Ленинградское с 1,4 тыс. до 3 тыс.
Минское с 3 тыс. до 7 тыс.
Можайское с 2 тыс. до 6 тыс.
Новорижское с 1 тыс. до 9 тыс.
Новорязанское с 1 тыс. до 3 тыс.
Новосходненское с 1,3 тыс. до 3 тыс.
Носовихинское с 800 до 1,8 тыс.
Осташковское с 900 до 6 тыс.
Подушкинское с 2 тыс. до 6 тыс.
Пятницкое с 300 до 3 тыс.
Рогачевское с 300 до 2 тыс.
Рублево-Успенское с 3 тыс. до 8 тыс.
Рязанское с 300 до 800
Симферопольское с 800 до 3 тыс.
Фряновское с 800 до 2 тыс.
Щелковское с 1 тыс. до 4 тыс.
Ярославское с 500 до 4 тыс.

Расценки подмосковных участков на удаленности 61-90 км от МКАД

С отдалением от МКАД наблюдается снижение расценок на одну сотку участка. К наиболее дорогостоящим вариантам в данном диапазоне относят такие направления: Носовихинское, Егорьевское, Горьковское, Новорязанское. К дешевым можно отнести участки, размещенные в пределах такого района как Дмитровка.

Таблица №3. Ценовые показатели земельного рынка на территории Подмосковья (диапазон расстояния от 61 км до 90 км от МКАД)

Действующее

направление

Расценки за одну сотку

участка ($)

Варшавское с 300 до 1,6 тыс.
Волоколамское с 500 до 2 тыс.
Горьковское с 400 до 6 тыс.
Дмитровское с 200 до 800
Домодедовское с 800 до 2 тыс.
Егорьевское с 500 до 4 тыс.
Калужское с 200 до 1,8 тыс.
Каширское с 600 до 3,4 тыс.
Киевское с 800 до 2 тыс.
Ленинградское с 600 до 2,2 тыс.
Минское с 500 до 2 тыс.
Можайское с 300 до 1,5 тыс.
Новорижское с 500 до 3 тыс.
Новорязанское с 500 до 4 тыс.
Новосходненское с 2 тыс. до 3 тыс.
Носовихинское с 200 до 4 тыс.
Осташковское с 500 до 3 тыс.
Пятницкое с 500 до 1,8 тыс.
Рогачевское с 200 до 1,6 тыс.
Рублево-Успенское с 1,7 тыс. до 2 тыс.
Рязанское с 500 до 1,5 тыс.
Симферопольское с 300 до 1,4 тыс.
Фряновское с 500 до 2 тыс.
Щелковское с 600 до 2 тыс.
Ярославское с 300 до 1,2 тыс.

Цена на участки в подмосковном регионе (удаленность от МКАД – 91-120 км)

В области дальнего Подмосковья, к наиболее дорогостоящим предложениям можно отнести Дмитровское, Каширское, Новосходненское направление. Доступнее всего цены на участки «отдаленных дач» у Рязанского шоссе.

Таблица №4. Ценовые показатели земельного рынка на территории Подмосковья (диапазон расстояния от 91 км до 120 км от МКАД)

Действующее

направление

Расценки за одну сотку

участка ($)

Варшавское с 500 до 2 тыс.
Волоколамское с 200 до 1,2 тыс.
Горьковское с 300 до 1,2 тыс.
Дмитровское с 300 до 3 тыс.
Егорьевское с 500 до 2 тыс.
Калужское с 400 до 2 тыс.
Каширское с 300 до 4 тыс.
Киевское с 300 до 2 тыс.
Ленинградское с 200 до 1 тыс.
Минское с 300 до 1,5 тыс.
Можайское с 600 до 1,5 тыс.
Новорижское с 300 до 1 тыс.
Новорязанское с 300 до 1 тыс.
Новосходненское с 2,5 тыс. до 3 тыс.
Носовихинское с 300 до 1,2 тыс.
Осташковское с 800 до 1,5 тыс.
Пятницкое с 600 до 1,3 тыс.
Рогачевское с 300 до 1,4 тыс.
Рязанское с 500 до 800
Симферопольское  с 200 до 1 тыс.
Фряновское с 800 до 1,1 тыс.
Щелковское с 200 до 300
Ярославское с 300 до 1,2 тыс.

Расписывать действующие расценки на землю, с учетом принадлежности их к определенному региону, довольно проблематично.

В основном, проблематика состоит в кризисной обстановке экономической сферы, которая с заметной периодичностью расхаживает по территории государства, то и дело оказывая воздействие на ценовой уровень на землю, затрагивая и Подмосковье, и в общем всю территорию РФ.

Цена на земельную сотку достаточно сильно взаимосвязана с текущим курсом доллара, а учитывая то обстоятельство, что земельный ресурс – один из наиболее надежных способов инвестирования, с появлением кризисной ситуации, покупательский спрос в этой сфере только увеличивается. Параллельно со спросом, взлетают и цены, при этом их вариативность составляет 1-2 процента.

При выборе участка, следует брать в расчет много различных немаловажных факторов, вместе с тем, не нужно торопиться и сразу же приобретать первый же, казалось бы, удачный участок, даже если цена кажется выгодной.

Следует быть аккуратным и соблюдать бдительность в процессе покупки. Оформляя землю, следует пользоваться помощью профессионалов.

Нужно понимать, что земельный ресурс – самое удачное инвестирование финансов, позволяющее обеспечить их сохранность уже сегодня.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
  • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте

наш материал

по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

  1. Обратиться к независимому оценщику.
  2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
  3. Провести оценку самостоятельно.

В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

Выбор методик оценки

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

  • доходный метод;
  • затратный метод;
  • метод сравнения продаж.

Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

Доходный

Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.

Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

Затратный

Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

Формула выглядит следующим образом:

ПД – Р = ПРД, где:

  • ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
  • Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
  • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

Метод сравнения продаж

Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

Можно использовать формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

  • ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
  • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

Скачать пример отчета о рыночной стоимости.

В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

Земля — это важнейший ресурс в Российской Федерации, который используется для строительства, сельскохозяйственных работ и прочих задач.

Для тех, кто желает приобрести или продать участок, необходимо будет разобраться, от чего зависит цена на эти объекты, и за сколько можно в среднем приобрести сотку земли, то есть кв. метр в разных регионах РФ.

Чтобы быть подготовленным, следует разобраться, как именно формируется стоимость, и на что следует обратить внимание, чтобы приобрести участок с оправданным ценообразованием.

От чего зависит цена

Земля является объектом, стоимость которого зависит от многих нюансов, к примеру, от тенденций рынка, характеристик территории и ее расположения, но конечно есть два типа цен.

Это кадастровая и рыночная, и если первая достаточно отдалена от реалий, то рыночная наоборот, приближена к ним, но у этих методов есть определенные отличительные стороны.

В любом случае нужно приглашать оценщика, но кадастровый показатель устанавливает государство, а рыночную — независимые эксперты, хотя последний вариант дает более правдивый показатель.

При желании продать или купить земельный участок, желательно оценить другие варианты со сходными характеристиками, это поможет определиться, справедливо ли была установлена стоимость или нет.

Кроме того, лучше лично исследовать участок, дабы не иметь впоследствии проблем с переплатой.

Кадастровая

Для того, чтобы установить кадастровую цену земли, следует провести государственную оценку земли, причем она необходима для участков разного целевого назначения.

Ее следует проводить не реже раза в 5 лет, но при этом не чаще трех лет. Результаты проведенных исследований на официальном уровне утверждаются исполнительной властью субъектов РФ, но по подаче документов из территориальных организаций, отвечающих за кадастр недвижимого имущества.

Если кадастровой цены не было установлено для налогообложения, то следует подождать, пока оценка не будет проведена.

В этот период можно не проводить ни авансы, ни сам налог. При этом проведение процесса оценивания устанавливается в Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель, а они утверждены постановление правительства Российской Федерации под номером 316.

Кадастровое оценивание основывается на предназначении земли и предполагаемом использовании, то есть имеют место следующие пункты:

Оценка территорий городов и сел, а также садоводческих, огороднических и дачных организаций Проводится при анализе рыночных цен, а также прочей информации об имуществе. Кроме того, имеет место и прочие методы массового наценивания недвижимого имущества
Сельскохозяйственные угодья Которые находятся за пределами населенных пунктах и не относятся к лесному фонду, оцениваются по капитализации расчетного дохода по ренте
Другие категории земель Которые находятся вне пределов городов и сел, могут оцениваться либо по капитализации расчетного дохода рентного типа, либо по затратам, которые необходимы для поддержания ценности потенциала

При государственной кадастровой оценке земель территория зонируется по определенному принципу, и оценочной зоной становится только часть, которая однородна по назначению, функциональному использованию и участки в ней близки по кадастровой цене.

В зависимости от того, насколько велики зоны, их границы совмещаются с ореолами других территорий по принципу существующей застройки и пользования землей и границ кадастровых районов.

По тому, как прошло оценочное зонирование, составляется карта и конкретный уровень стоимость сотки в пределах зоны.

Информация о том, какие результаты были даны оценкой, заносится в государственный кадастр недвижимости, и в дальнейшем она доступна для всех людей, у которых возникнет интерес к цене.

Рыночная

Рыночная цена отличается от кадастровой в первую очередь размером, поскольку она наиболее приближена к реальной.

Существуют методические рекомендации касательно проведения этой оценки, в которых заключены определенные правила:

Ценность имеют те земли Которые могут удовлетворять нужды пользователя на протяжении определенного времени, это так называемый принцип полезности
Рыночная стоимость Напрямую зависит от спроса и предложения на рынке
Такая цена не может быть больше Чем уровень затрат на покупку аналогичного объекта
Данная характеристика зависит В том числе и от того, как быстро, в каком размере и вообще можно ли будет получить прибыль от этого участка, при условии его эффективного использования
Цена рыночного уровня Меняется со временем и определяется в отношении к конкретной дате
Она зависит от местонахождения участка и влияния ряда факторов Которые являются внешними
Также цена зависит от наиболее эффективного использования То есть вероятного применения участка, которое будет экономически оправданным

Кроме того, главным фактором, применяемым при рыночной стоимости, будет целевое назначение участка, те методы землепользования, которые характерны для близлежащих объектов и перспективы развития района.

Рыночная стоимость применяется в тех случаях, когда не определялся кадастровый показатель, причем частота оценки равняется году.

Раз в этот период органы исполнительной зоны будут определять нормативную цену, чтобы использовать для разделения и классификации участков.

Факторы ценообразования

Поскольку земля является уникальным товаром, то и формирование цен на нее — вопрос сложный и многогранный.

Ведь она не воспроизводится и поэтому количество ограничено, а физические свойства сохраняются в любом случае.

Именно земля становится одним из лучших вариантом для инвестиций, поэтому и оценка ее стоимости запрашивается достаточно часто. Но цена этих объектов непостоянна и может изменяться под влиянием некоторых факторов.

Обычно цена земли изменяется с тем, как меняется спрос на продукцию, производимую с ее помощью, к примеру, при падении стоимости зерновых культур, участки, на которых их можно выращивать, также снизят свою планку стоимости.

Также, если говорить о земле, где планируется вести жилое строительство, то ее цена будет зависеть напрямую от расположения, экологической благополучности района, а также развитости инфраструктуры и количестве км до ближайшего крупного города.

Ведь участок в городе или рядом с ним будет цениться больше, когда рядом с ним будет лес и озеро, а недалеко — выезд на дорогу, чем земля в отдаленной деревне, рядом с которой располагается вредное производство.

Видео: по данной теме

Средняя стоимость на земельные наделы по регионам РФ

В разных регионах России складываются разные цены, и лидерами в рейтинге стоимости сотки земли являются курортные районы, а также крупные города.

Порой одна сотка земли может обойтись более чем в миллион рублей, причем это рыночная стоимость, а нередко официальную оценку завышают в предложении для покупателя.

Продавец имеет на это полное право, а учитывая спрос в регионах, даже подобные участки раскупаются с большим ажиотажем.

Рыночная стоимость 1 сотки земли имеет следующие размеры:

Город (район) Цена за сотку, рубли
Ялта Большая (Крым) 1 611 000
Санкт-Петербург 1 124 000
Сочи 723 165
Москва От 48 075 (Кашира) до 710 933 (Химки)
Краснодар 490 462
Севастополь 330 992
Калининград 241 481
Челябинск 187 627
Партизанск (Приморский край) 24 771

Как можно увидеть, в некоторых регионах стоимость одной сотки земли превышает столичную, поскольку экологическое благополучие местности делает владение привлекательным для покупателя.

Наименее дорогие образцы находятся в отдаленных регионах, к примеру под Красноярском или Челябинском, хотя и в Подмосковье можно найти участки, стоимость которых не превышает 48 000 рублей за сотку.

Фото: стоимость земель в Подмосковье

Чем привлекательнее инфраструктура, тем выше будет стоимость. Кроме того, зоны со сложным рельефом и неудобным доступом к дороге, а также плохим качеством почвы всегда оцениваются ниже, поскольку это ухудшает ценность территории.

Земельные наделы в Российской Федерации сейчас вполне можно получить в собственность, просто купив или продав их.

Ценообразование по ним зависит от метода оценки, который может быть кадастровым или рыночным, а также характеристик самого участка.

Наиболее дорогие земли находятся в курортных районах, к примеру в Сочи, Крыму и в восточных регионах, а наименее высокие в цене — в отдаленных районах, где инфраструктуру нельзя назвать развитой, а почву — благоприятной.

По действующим нормам возможна аренда земли у государства гражданами РФ, субъектами предпринимательской деятельности и некоммерческими организациями. Для правильного выполнения этой процедуры необходимо ознакомиться с регламентом и выяснить порядок формирования цены.

Правила аренды земли

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе нужно учитывать следующие особенности:

  • Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
  • Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
  • Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
  • Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Дополнительно учитывается целевое назначение аренды – комиссии должны быть предъявлены сведения о дальнейшем использовании земли. Перед тем, как арендовать землю у государства – нужно определиться с ее целевым использованием.

Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Формирование стоимости

Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.

Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:

  • Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
  • Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
  • Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
  • Результаты публичных торгов.

Согласно действующих норм законодательства взять землю в аренду у государства на безвозмездной основе могут участники программ по переселению.

Если торги не проводятся – стоимость рассчитывается по формуле:

 К=А*С 

Где А – кадастровая цена;

С – специальный коэффициент.

Его значение приведено в таблице:

На основании данных государственной статистики были рассчитаны средние значения стоимости аренды земли по регионам России.

Будущий арендатор не может напрямую повлиять на оценку участка. Единственный официальный доступный механизм – участие в торгах. Если конкуренция небольшая – рост стоимости относительно базовой будет незначительным.

Порядок оформления аренды

Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.

Перечень необходимых документов:

  • Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
  • Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
  • Для юридических субъектов – учредительные документы.
  • Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.

Государственный орган должен официально объявить о начале процедуры поиска арендатора в прессе. Если будут заявлены дополнительные претенденты с такими же условиями, что и у инициатора – проводятся торги. Альтернативный вариант – местные власти самостоятельно устанавливают стоимость на основе действующих методик.

Время рассмотрения заявления не регламентировано, на практике ответ о возможности временного владения землей формируется в течение 1 месяца.

Для участия в торгах необходимо внести заявленную властями сумму залога. Она будет возвращена при проигрыше на торгах или учтена в счет арендной платы при положительном решении.

На что нужно обратить внимание

Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.

Что нужно учитывать:

  • наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
  • состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
  • наличие построек на территории.

От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2021 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.

В видеоматериале можно ознакомиться с особенностями выбора не арендованного участка на интерактивной кадастровой карте:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: