Обзор договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка — правовой документ, который имеет одну важную особенность.

Содержащиеся в нём общие положения находятся под юрисдикцией ГК РФ (Гражданского Кодекса), а сам факт передачи земельного участка — соответственно, Земельного Кодекса.

Существенные условия

Договором предусмотрен целый ряд исключительных прав, которые предоставляются арендатору:

  1. Возможность оформления субаренды.
  2. Исключительное право заключить новый договор, как только закончится действие старого.
  3. Возможность передать весь комплекс прав и обязанностей третьему лицу.
  4. Возможность использовать свои права как залог для получения ссуды, как долю или как паевой взнос.

Законодательство предполагает преимущество при выкупе либо аренде участка муниципальной либо государственной земли для владельцев любых строений, которые возведены на нём, независимо граждане они либо юридические лица.

Ранее заключались договора аренды части земельного участка, теперь это не позволяется, а те договора, что заключены ранее и не изменены, как того требует закон, в дальнейшем будут рассматриваться, как договора доверительного управления имуществом.

Земельное право позволяет арендовать участки, как на ограниченный период, так и на бессрочный. Права арендаторов защищены законом очень хорошо, — договор аренды земельного пая, заключённый на срок больше пяти лет, можно досрочно разорвать лишь по санкции судебного органа, при условии ощутимого нарушения его условий со стороны арендатора.

Арендная плата

Сумма прописывается в тексте договора. Ну а базовые начала формирования платы за земли, владельцами которых являются муниципалитеты или государство, устанавливает Правительство России.

Оплата за использование арендуемых земель может производиться в различных формах.

Чаще всего это происходит в денежной форме, в виде периодически либо единовременно вносимого платежа. Также можно осуществлять расчёт услугами либо продукцией, выращенной арендатором. Эта форма чаще практикуется для земель сельскохозяйственного предназначения.

Ещё один вариант аренды – срочное безвозмездное использование. Оно осуществляется бесплатно на протяжении ограниченного договором времени. Такой вид использования земли, как правило, применяется при предоставлении служебных наделов.

Объекты и субъекты договора

Хотя, по статье № 606 ГК РФ арендодатель предоставляет арендатору предмет договора, то есть земельный участок для временного владения и пользования либо только временного пользования, в случае с землями, пользоваться ими, но не владеть не получится.

Следовательно, арендатор и пользуется и владеет землёй, арендованной им. Естественно, что вся продукция и прибыль, полученная с земли – его имущество.

Касательно того, кто может выступать арендатором, можно заметить, что в гражданском законодательстве нет для этого никаких ограничений.

Арендодателем может выступать исключительно собственник земли, либо уполномоченное им лицо. Для земель, объектов аренды, описываются и удостоверяются границы.

Если же эти существенные условия не выполнены, то выделить его из окружающего массива не представляется возможным и договор признаётся недействительным, незаключённым.

Договор должен пройти процедуру государственной регистрации, а стороны — заплатить госпошлину. (Здесь Вы можете скачать образец договора аренды земельного участка. А для скачивания передаточного акта к договору аренды земельного участка пройдите по этой ссылке.)

Регистрация

Можно обойтись без регистрации договоров сроком меньше года.

А вот все долгосрочные договоры, тем более на максимальный срок — 49 лет подлежат обязательному внесению в Росреестр.

Договора, заключённые на неопределённый срок, расторгаются по желанию любой стороной, с предупреждением за один квартал другой стороны.

Если на неделимом участке находится сооружение, принадлежащее нескольким лицам, не важно физические они или юридические, то договор аренды на эту землю заключается в виде многостороннего соглашения, под названием аренда со множественностью лиц со стороны арендатора.

Данный правовой акт регулируется статьёй № 36 ЗК РФ.

Обязанности арендодателя

Самой главной обязанностью арендодателя, является предоставление арендатору земли в соответствующем его требованиям состоянии.

При возникновении сложностей у арендатора, которые мешают ему начать, к примеру, сельскохозяйственную деятельность по причине наличия на участке сараев, мусора и тому подобных помех, арендодатель обязан привести землю в надлежащий вид и, к тому же, возместить арендатору убытки, возникшие по причине задержки с началом деятельности.

В случае неисполнения этого условия, по статье № 611 Гражданского Кодекса, договор будет расторгнут, а владелец земли будет обязан возместить несостоявшемуся арендатору убытки, полученные им по причине неисполнения условий договора.

Спорные ситуации

Иногда сдаются в аренду участки, имеющие недостатки, которые мешают его использованию как частично, так и полностью.

К примеру, обнаруживается превышение нормативов, прописанных в экологических и санитарных правилах:

  • шума;
  • вибрации;
  • выхлопных газов от проезжающего по соседней трассе автотранспорта;
  • загрязнения земли или воздуха вредными выбросами заводов.

Также проблема может быть в заболачивании земли либо её истощении. Споры, возникающие в этих случаях, решаются, основываясь на статью № 612 Гражданского Кодекса России.

Он гласит, что, если арендатор знал об этих недостатках до того, как договор был заключён и внесён в реестр договоров, а также был подписан акт передачи по договору, либо эти недостатки можно было обнаружить во время осмотра участка, либо арендодатель оговаривал их наличие, то ответственность он за них не несёт.

Ну а остальные случаи предполагают ответственность владельца, причём даже при его незнании о них.

При этом, арендатор может:

  • расторгнуть договор раньше срока;
  • потребовать снижения арендной платы;
  • безвозмездно их устранить;
  • устранить их и потребовать компенсации за понесённые расходы;
  • устранить их и изъять расходы из платежей за аренду;
  • если для покрытия убытков не хватает арендной платы, разницу арендатор может потребовать с хозяина земли.

Статья № 429 ГК РФ, пункт I, предполагает возможность заключения предварительного договора, по которому владелец и арендатор обязуются заключить договор об аренде земли, срок регистрации которого соответствует таковому для других видов договоров.

Что касается внесения изменений в договор, к примеру, при изменении размера арендной платы, то оно производится исключительно по соглашению сторон. Если соглашения достигнуть не удалось, то свой вердикт выносит судебная инстанция.

Смотрите видео, в котором затрагивается интересный вопрос правомерности заключения договора аренды земельного участка без кадастрового номера:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.

Компания планирует пользоваться земельным участком по договору аренды. Что необходимо учесть, прежде чем готовить документы? Как быть, если владелец здания не имеет документов на землю: ждать штрафов или оформлять соглашение?

Образец договора аренды земельного участка

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация. 

Договор аренды земельного участка – документ о передаче земли во временное пользование. Часто одной из сторон договора становится орган власти. Так происходит, поскольку значительная часть земли в РФ находится в государственной или муниципальной собственности. Специфика таких отношений в том, что арендатор не может поменять условия аренды. Перед ним не встает вопрос, как составить договор аренды, поскольку:

  • текст готовит госорган-арендодатель и собственник земельного участка;
  • стоимость аренды устанавливает Правительство РФ (ст. 39.7.ЗК РФ);
  • решение предоставить землю принимает полномочный орган (например, администрация).

Тем не менее, можно посмотреть образец, чтобы примерно представлять условия сделки. Также образец пригодится, если арендодатель – коммерческая структура или частное лицо.

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист

Когда арендодатель – орган власти, землю в аренду передают на основании заявления, в большинстве случаев – по результатам аукциона (ст. 39.1, 39.11 ЗК РФ) или согласования с предоставлением пакета документов (ст. 39.14 ЗК РФ). Участнику аукциона необходимо подготовить документы, составить заявку и перечислить задаток (ст. 39.12 ЗК РФ). Победителем становится лицо, которое предложило наибольший размер первого арендного платежа (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ). Победитель получает договор в трех экземплярах, он должен подписать их и вернуть в течение тридцати дней с даты направления (п. 26 ст. 39.12 ЗК РФ).

Если лицо берет земельный участок в аренду у компании, условия договора согласовать проще, но такие ситуации встречаются редко. В любом случае, прежде чем собирать документы и выделять средства, убедитесь, что участок соответствует целям использования. Рассмотрим, что нужно учесть перед заключением сделки.

Проверьте категорию земельного участка перед заключением договора аренды

Нельзя использовать землю не по целевому назначению. Закон выделяет следующие категории земель:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса (ст. 7 ЗК РФ).

Прежде чем составлять заявление и другие документы, убедитесь, что категория земли отвечает требованиям, которые ставит компания.

Арендатор не заплатил по договору об аренде, поскольку не смог использовать земельные участки

Встречаются ситуации, когда сторона заключает договор аренды, но не может вести на участке деятельность по вине арендодателя или других лиц. Например, участок соответствует целям, но нет необходимых изменений, которые должен внести арендодатель. В этом случае арендатор вправе заявить о невозможности использовать землю по целевому назначению и расторгнуть договор. Он вправе оспорить начисление арендной платы, если не мог эксплуатировать объект аренды не по своей вине.

В одном деле суд отказал арендодателю во взыскании арендной платы. Компания заключила договор аренды участков земли для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Когда арендатор получил землю по акту приема-передачи, она имела вид разрешенного использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». Однако арендатор не смог использовать участки по целевому назначению, поскольку они располагались в зоне земель сельскохозяйственного использования. Он не стал платить.

Арендодатель попытался взыскать оплату. Но суд выяснил, что арендатору для ведения запланированной деятельности были нужны изменения в генеральном плане. Правительство области рекомендовало сделать это в своем распоряжении, но администрация не выполнила рекомендацию. Суд установил, что арендодатель не вправе требовать оплату за аренду участков, поскольку арендатор не мог использовать их в соответствии с целями договора (определение ВС РФ от 18.12.2017 № 305-ЭС17-18359 по делу № А40-178057/2016).

Выбирайте землю с подходящим видом разрешенного использования

Перед заключением договора аренды убедитесь, что земельный участок подходит для планируемой деятельности. Закон устанавливает для каждой территориальной зоны виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства (ст. 37 ГрК РФ).

Обратите внимание на вид разрешенного использования. Понять, какие действия можно производить с участком, поможет Классификатор видов разрешенного использования (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Если вид земельного участка подходит, это значит, договор аренды можно заключать. Если использовать землю не по назначению, арендатору придется отвечать за нарушение.

Например, проверка Росреестра выявила, что закрытый паевой инвестиционный рентный фонд нарушил земельное законодательство. Фонд арендовал участок с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства». Однако на указанной земле располагался многоквартирный жилой дом в общей долевой собственности владельцев паев – объект капитального строительства из трех этажей. Площадь, планировка, количество и расположение изолированных жилых помещений (комнат) в здании, а также размещение на фасаде публичной оферты по предложению услуг по сдаче жилых помещений в наем, отвечало признакам, которые законодательство относит к категории «многоквартирный дом». Ведомство вынесло предписание об устранении нарушений.

Для разрешения спора обратились в суд. Суд установил, что фонд использовал участок с нарушением норм земельного законодательства. Фонд не учел целевое назначение, принадлежность участка к категории земель и разрешенный вид использования. Росреестр правомерно выдал предписание. Фонд должен устранить нарушения (постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.12.2017 № Ф05-1979/2017 по делу № А40-136636/2016).

Оформите аренду земельного участка, если заключаете договор о покупке здания

Владельцы зданий не всегда спешат заключить договор об аренде земельного участка. Например, когда компания приобретает объект недвижимости, она не сразу обращается в Росреестр, чтобы переоформить соглашение. Возникает риск: компании грозит штраф (ст. 7.1 КоАП РФ). Размер штрафа составляет 2-3% кадастровой стоимости земли. Причем такие же штрафы взимают с тех, кто ведет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

В ряде случаев компании оспаривали штрафы. В одном деле собственник 15-этажного нежилого капитального строения добился отмены штрафа. Суд посчитал, что покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, который занят недвижимостью, и земли для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Тот факт, что собственник не зарегистрировал право, не образует состав административного правонарушения (постановление ВС РФ от 29.08.2016 № 308-АД15-19368 по делу № А53-18779/2015).

Но есть и другая точка зрения (постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2009 по делу № А23-3278/08А-18-231). Так, суд посчитал, что законодательство не освобождает собственников нежилых помещений от обязанности оформить в установленном порядке право на землю (решение Московского городского суда от 18.02.2015 по делу № 7-1413/2015). Чтобы исключить риски, целесообразно обратиться в территориальное управление Росрееста и оформить договор аренды земельного участка.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: