Особенности коммунальных платежей в апартаментах

— Расскажите о плюсах и минусах при покупке апартаментов, кроме невозможности прописаться. Чем эта недвижимость отличается от обыкновенных квартир? Какова там квартплата, больше

или

такая же? Существуют ли какие-то нюансы при сдаче

или

проживании собственника?

AllaSerebrina/Depositphotos

Отвечает управляющий партнер ГК ЭНСО, глава комитета по оценке регулирующего воздействия законов и законопроектов «Деловой России» Алексей Головченко:

Неопределенность правового статуса апартаментов до сих пор является тем камнем преткновения, который мешает застройщикам строить их в гораздо больших объемах, а покупателям — приобретать этот вид недвижимости для собственного проживания

или

как объект инвестиций.

Апартаменты считаются коммерческими помещениями, предназначенными для временного проживания. Вместе с тем, понятие «временное» — достаточно растяжимое. Но раз помещение коммерческое, оно может не соответствовать многим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям и которые (особенно для тех, кто собирается там жить) порой являются существенным преимуществом для проживания. У зданий, в которых расположены

апартаменты

, может не быть мест для парковки, только подъездные пути; вокруг может не быть зеленых зон; могут не соблюдаться требования о приближенности к магазинам и детским садам или, наоборот, удаленности от промышленных объектов и т. д. И конечно же, не стоит забывать о том, что в апартаментах, как правило, нельзя оформить постоянную прописку.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на

апартаменты

: точный расчет

При этом у владельцев апартаментов и тех, кто в них проживает, сохраняются все «минусы», которые есть у коммерческих помещений: коммунальные платежи исчисляются по коммерческим тарифам, то есть могут быть до двух раз выше, чем для жилых помещений. А за долги по коммуналке может быть отключен свет, вода, отопление. К минусам, доставшимся апартаментам от их коммерческого статуса, можно отнести и размер налога на недвижимость. При исчислении данного налога с жилой недвижимости Налоговый кодекс РФ устанавливает пониженный диапазон ставок от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилого объекта. Кроме того, при исчислении предоставляется вычет по метражу при определении налоговой базы для подсчета: минус 10 кв. метров для комнаты, минус 20 кв. метров для квартиры и минус 50 кв. метров для дома. На

апартаменты

никакие вычеты по метражу не распространяются. Минимальная ставка, которая может быть применена при расчете налога, — 1% (а не 0,1%). Как правило, такой минимальный процент ставки налога применяется к тем апартаментам, которые расположены в зданиях гостиничного типа. Налог на

апартаменты

, находящиеся в многофункциональных комплексах, может начисляться по ставке от 0,5% до 2%.

Из-за всех вышеперечисленных сложностей

апартаменты

очень часто стоят гораздо дешевле, чем комната

или

квартира. Например, если стоимость однокомнатной квартиры в городе-миллионнике может быть около 2,5-3 млн рублей, то цена апартаментов может составлять 1,5 млн рублей.

Приравнивание апартаментов к жилью на законодательном уровне позволило бы решить множество проблем и застройщиков, и покупателей, и даже городских властей, особенно в больших городах, где вопрос с выделением земельных участков в черте города под жилищную застройку стоит очень остро. Однако на федеральном уровне окончательного решения проблемы апартаментов пока нет.

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Покупая

апартаменты

, вы должны иметь четкое представление об их преимуществах и недостатках.

Преимущества:

1. Обычно цена апартаментов (особенно тех, которые относятся к комфорт-классу) на 10-15% ниже, чем аналогичных квартир. Однако эта разница постепенно нивелируется. Девелоперы выводят на рынок мультиформатные проекты, в которых

апартаменты

и квартиры продаются по примерно одинаковым ценам.

2. Как правило, апарт-комплексы строятся в районах, которые отличаются выгодным расположением. Если объект находится в промзоне, то чаще всего она вписывается в существующую жилую застройку. В Москве в качестве таких примеров можно привести столичные районы «Савеловский» и «Фили». В то же время земельные участки, на которых строят многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов, часто располагаются на периферии.

3. Апартаменты могут быть переведены в жилой фонд. Это можно сделать как после сдачи комплекса в эксплуатацию, так и на стадии строительства. В первом случае перевод осуществляет собственник апартаментов, во втором — застройщик.

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Недостатки:

1. Поскольку

апартаменты

относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную прописку. Жители могут получить только временную регистрацию, которая не дает права пользоваться многими социальными льготами. Прежде всего, речь идет о проезде в городском общественном транспорте, детских пособиях, доплатах к пенсиям и т. п.

2. Жители апарт-комплексов платят более высокий налог на недвижимость, чем те, кто живет в квартирах. В ближайшей перспективе сумма налога увеличится, поскольку теперь ее будут рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости апартаментов.

3. В среднем тарифы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем в квартирах, поскольку расчет ведется по ставкам для коммерческой недвижимости. Однако с учетом более низкой первоначальной стоимости покупки апартаментов такая переплата компенсируется.

4. Многие апарт-комплексы возводят в соответствии с иными строительными требованиями, чем обычные квартиры. Это значит, что в некоторых проектах (а иногда и в конкретных апартаментах) могут быть нарушены нормы освещенности

или

превышен допустимый уровень шума. Следует отметить, что

апартаменты

, спроектированные в соответствии с нормами, принятыми для жилых помещений, перевести в жилой фонд гораздо легче.

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

За последние два года ситуация вокруг апартаментов существенно изменилась. Так, с июля 2021 года законодательно отменили их технический статус в качестве нежилых помещений: теперь им присвоен статус «зданий с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». Это значит, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района: школ, детских садов, поликлиник. Следующий этап, который Правительство РФ обещало реализовать в течение 2021 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на оформление постоянной регистрации. И, наконец, важный шаг, который уже был осуществлен — выдача АИЖК ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Таким образом, шансы быть приравненными к обычному жилью у апартаментов увеличиваются.

Если говорить о текущем положении дел, то в настоящий момент цена на приобретение апартаментов на 10-15% ниже, чем на жилье в стандартных жилых комплексах в той же районе. Однако оплата проживания, включающая наем, оплату коммунальных услуг для арендаторов и налоги для собственников на 30-40% выше, чем для владельцев обычных квартир. Кроме того, если расходы на оплату ЖКХ за квартиру превышают определенную долю доходов семьи, то можно воспользоваться субсидией на компенсацию от государства. В случае с апартаментами подобная ситуация исключена.

При сдаче апартаментов внаем стоит помнить, что это легальная аренда. Договоры с арендаторами курирует управляющая компания, которая и несет за это ответственность. Реальная доходность от сдачи апартаментов не так велика: 4-7%. На итоговую цифру прибыли влияет повышенный налог на

апартаменты

как на объект коммерческой недвижимости и налог на прибыль от сдачи ее внаем. В этом как раз и есть существенная разница между арендой апартаментов и обычных квартир, владельцы которых, как правило, не заявляют о своей деятельности в налоговые органы и налоги не платят. Таким образом, сопутствующих расходов у владельцев апартаментов выше, чем у собственников квартир.

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Отвечает руководитель департамента продаж новостроек города Москвы и МО VSN Realty Оксана Маторина:

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах сопоставимы с тарифами для коммерческой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, стоимость отопления для владельца апартаментов будет выше на 20-30%, по водоснабжению разница доходит до 20%, но конкретные цифры зависят от региона и управляющей компании.

Покупатель апартаментов должен учитывать и другие особенности. Во-первых, при покупке такой недвижимости нельзя будет получить налоговый вычет. Второй момент — налоговая ставка, которая на квартиры равна 0,1–0,3%, а на

апартаменты

составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости. К тому же существует еще один немаловажный нюанс: владелец апартаментов не имеет права сохранить такой объект в качестве единственного жилья, если его имущество было описано за долги.

Вместе с тем, у апартаментов есть и свои плюсы. В первую очередь это выгодное расположение, ведь большинство из них строится в деловых кварталах города. На московском рынке до 65% подобных предложений приходится на ЦАО. Второй плюс заключается в том, что зачастую

апартаменты

продаются с готовой отделкой, мебелью и техникой. Такое положение дел удобно для арендодателей и тех, кто заинтересован в собственном «командировочном» жилье. Желающие провести перепланировку не столкнутся со столь жесткими требованиями, которые характерны для квартир. Немаловажным является и гостиничный сервис, характерный для всех апартаментов.

Наконец, огромное преимущество этого сегмента — довольно низкая цена (по сравнению с квартирами аналогичного уровня). В среднем в Москве разница между этими объектами недвижимости составляет 10–20%. Для сравнения: цена однокомнатной квартиры в районе Филевского парка начинается от 7,6 млн рублей, а стоимость жилья площадью 30 кв. метров в апарт-комплексе, расположенном в том же районе, примерно равна 5,2 млн рублей.

Что касается каких-либо ограничений при проживании в апартаментах

или

сдаче их в аренду — кроме вопроса регистрации, других проблем нет. Есть надежда, что и это ограничение будет снято с принятием нового закона о статусе апартаментов. Поэтому не исключено, что вскоре часть из них перейдет в жилой фонд.

Отвечает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:

Такой формат недвижимости обладает гораздо большим количеством преимуществ, нежели недостатков. Во-первых, комплексы с апартаментами зачастую отличаются лучшим расположением: они строятся недалеко от станций метро, рядом с крупными транспортными артериями города и потому имеют хорошую транспортную доступность. Во-вторых, стоимость апартаментов на порядок ниже, чем цена на сравнимую по площади квартиру в новостройке, расположенную в том же районе. Разница в цене в среднем достигает 15-20%. В-третьих, с точки зрения социальной инфраструктуры владельцы апартаментов не будут ущемлены в пользовании муниципальными учреждениями (поликлиниками, школами, детскими садами) — им доступны все те же возможности, что и у владельцев квартир. В-четвертых, важное преимущество апартаментов заключается в наличии гостиничного сервиса, позволяющего получить дополнительный уровень комфорта, переложив часть бытовых проблем на плечи профессионалов.

То, что действительно несколько настораживает потенциальных собственников апартаментов, — это размер счета за коммунальные услуги и налог на недвижимость. В комплексах апартаментов (так как по юридическому статусу они принадлежат категории нежилых зданий) разница в платежах будет выше процентов на 15. С налогом ситуация та же: он будет выше (налог на квартиры рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья, на

апартаменты

— от 0,5%). Однако, с учетом весомой разницы в бюджете покупки, этих сэкономленных средств хватит на оплату «коммуналки» и налогов минимум на два поколения собственников, а в случае, если столичные власти «реабилитируют»

апартаменты

, приравняв их к жилью, то и беспокоиться будет не о чем.

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 главных ответов для тех, кто хочет купить

апартаменты

10 мест в центре Москвы, на которые застройщики положили глаз

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Порядка 25% жилья в Москве составляют

апартаменты

. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2021 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «

апартаменты

» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает

апартаменты

, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом,

апартаменты

– это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

  • стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
  • свобода перепланировки – чтобы изменить метраж

    или

    количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;

  • район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
  • сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как

апартаменты

относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо

или

открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

  • при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала

    или

    иных государственных субсидий;

  • застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
  • покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
  • стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
  • собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
  • недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
  • ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи

апартаменты

, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

  • не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
  • сложность оценки объекта;
  • большой первоначальный взнос;
  • повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

  • наличие разрешительной документации у застройщика;
  • подтверждение доходов заёмщика;
  • собственные средства не менее 15% стоимости;
  • страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются

апартаменты

от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Параметр сравнения Апартаменты Квартира
Ставка по ипотеке От 9,99% От 8,6%
Налог на имущество 0,5-2% 0,1-0,3%
Регистрация Временная Постоянная
Использование государственных субсидий на покупку Нет Да
Соблюдение ГОСТ  СНиП при строительстве Нет Да
Согласование перепланировок Нет Да
Предоставление налогового вычета Нет Да

Важное значение для покупателя имеет стоимость объекта. И здесь

апартаменты

бесспорно лидируют. Например, в ЦАО Москвы можно купить однокомнатную квартиру от застройщика, площадью 45 квадратных метра, за 12,96 миллионов рублей.

Аналогичные по площади

апартаменты

в том же районе столицы можно приобрести за 11,3 миллиона рублей. Экономия по первоначальной стоимости составляет 14,6%.

Общедомовое имущество

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

Справка: Порядок пользования и распоряжения общедомовым имуществом прописан в главе 6 ЖК РФ.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать

или

арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

  • студентам;
  • холостякам;
  • бизнесменам;
  • инвесторам.

А вот для семей с маленькими детьми

или

пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны

или

проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести

апартаменты

в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше:

апартаменты

или

квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

    Рубрики

    • Квартира недели
    • Производственный процесс
    • Где ты живёшь
    • На месте
    • Люди в городе
    • Личный опыт
    • Как всё устроено
    • Эксперимент
    • Новости

    Действующее законодательство устанавливает достаточно большое количество правил и норм, в соответствии с которыми должны оплачиваться предоставленные гражданам коммунальные услуги.

    Ключевой нормой, которая регулируется

    законами

    , является обязанность каждого гражданина по оплате потребляемых им коммунальных услуг, но в некоторых ситуациях сложно понять, кто именно является ответственным лицом.

    В частности, многие не знают о том, какая квартплата в апартаментах Москвы действует в 2021 году и как ее нужно оплачивать.

    Возможна ли прописка

    В соответствии с действующим законодательством, если человек проживает на территории определенной недвижимости на протяжении длительного промежутка, он должен в обязательном порядке пройти процедуру регистрации в данном помещении.

    В то же время с юридической точки зрения

    апартаменты

    представляют собой нежилые помещения, в связи с чем получить на их территории постоянную регистрацию в принципе невозможно в соответствии с нормами действующего законодательства.

    Не стоит отчаиваться, ведь на сегодняшний день ситуация в данном случае не выглядит так однозначно, так как, помимо постоянной прописки, законами предусматривается также временная, и именно ее человек может получить, если собирается на протяжении длительного промежутка времени проживать на территории какого-либо помещения, признанного апартаментами.

    В чем отличия от квартиры

    Ключевым отличием, как говорилось выше, является то, что в соответствии с действующим законодательством

    апартаменты

    не относятся к категории жилой недвижимости, в связи с чем человек, проживающий на территории такого помещения, просто не имеет возможности для оформления в ней постоянной регистрации.

    Также не стоит забывать об уровне развития социальной инфраструктуры. В частности, речь идет о том, что рядом с апарт-отелями, а также специализированными комплексами на сегодняшний день возводятся всевозможные социальные объекты, которые позволяют добиться комфортного и полноценного проживания их жильцов.

    Это касается всевозможных образовательных учреждений, медицинских заведений и еще целого ряда других полезных объектов. При этом компании, которые занимаются ведением данного бизнеса, не должны обеспечивать владельцев апартаментов какой-либо социальной инфраструктурой.

    Самым же важным для многих граждан является то, что покупка квартиры является более выгодной с точки зрения оплаты коммунальных услуг, потому что стоимость их в апартаментах существенно выше, и в частности, это происходит из-за того, что соответствующие ресурсы поставляются в такие помещения с учетом налога на добавленную стоимость.

    В преимущественном большинстве случаев стандартная разница в данном случае будет составлять около 18%.

    Помимо всего прочего, не стоит забывать о том, что собственники апартаментов не имеют права на то, чтобы оформлять государственную поддержку в виде

    льгот

    или

    субсидий при оплате коммунальных услуг

    , так как по закону в их собственности не находятся никакие жилые помещения.

    Формирование квартплаты в апартаментах

    Квартплата в стандартном жилом комплексе в преимущественном большинстве случаев составляет примерно на 35% меньше по сравнению с аналогичной суммой, которую приходится оплачивать владельцам апартаментов. В связи с этим выгоду от приобретения апартаментов стоит рассматривать и в долгосрочной перспективе.

    Если говорить об оплате коммунальных услуг, то в данном случае показательными будут данные, предоставленные тарифным комитетом, действующим на территории Санкт-Петербурга.

    Таким образом, жилые помещения должны оплачивать воду на территории этого города по сумме 21.03 рубля за каждый потребленный кубометр, в то время как владельцам нежилых помещений, к категории которых и относятся рассматриваемые

    апартаменты

    , нужно платить по 21.84 рубля за аналогичное потребление.

    Ситуация с электроэнергией в данном случае обстоит несколько сложнее, потому что в соответствии с действующим законодательством государство не регулирует размер таких выплат. Стоимость каждого киловатта изначально должна быть прописана в составляемом между управляющей компанией и владельцем недвижимости договоре.

    Срок давности по квартплате

    составляет три года. Но уже в течение первых 6 месяцев задолженности компания подаст на должника в суд.

    Какие есть скидки пенсионерам за квартплату — читайте в нашей статье.

    Прочие финансовые вопросы

    Проживание в апартаментах с финансовой точки зрения существенно отличается от того, как люди проживают на территории собственной жилой недвижимости, в связи с чем стоит принимать во внимание достаточно большое количество нюансов.

    Ситуация с налогами

    На сегодняшний день по отношению к апартаментам используется такая же схема налогообложения, которая предусматривается для стандартной жилой недвижимости. На данный момент большинство знает о том, какие устанавливаются ставки по налогу на имущество, и составляют они от 0.1% до 0.75% от общей стоимости.

    Однако достаточно давно планировалось, что в дальнейшем возможно использование в качестве основы для проведения расчетов не инвентаризационная, а кадастровая стоимость недвижимости, которая, по заверениям представителей правительства, сама по себе будет предельно приближена к рыночной цене указанного имущества.

    Разница с коммунальными услугами

    В отличие от налогообложения, есть у такой недвижимости и такие траты, которые могут стать достаточно существенными для ее владельцев, и касается это коммунальных услуг.

    Конечно, в сравнении со стандартными квартирами

    апартаменты

    в данном случае несколько проигрывают, но на практике данная сумма является не такой существенной. Причина в том, что на сегодняшний день государство готово предоставлять поддержку гражданам, испытывающих трудности с оплатой коммунальных услуг, но только тем лицам, которые проживают на территории жилой недвижимости, к которой

    апартаменты

    не относятся.

    Таким образом, преимущественное большинство экспертов указывает на то, что стоимость коммунальных услуг, за которые приходится платить жителям апартаментов, в сравнении с квартирами выше приблизительно на 15-20%.

    Какие еще траты ожидать

    Налог на

    апартаменты

    несколько выше налога на квартиры и составляет примерно 0.5% от расчетной стоимости для апартамента. При этом стоит отметить, что сама расчетная база для определения суммы этого налога несколько ниже по сравнению с квартирами.

    Таким образом:

    Показатели Данные для квартир Данные для апартаментов
    Налог 0.1% 0.5%
    Средняя рыночная цена 165 589 рублей 92 714 рублей

    Для того, чтобы понять практическую разницу в стоимости содержания такой недвижимости, стоит рассмотреть помещения одинаковой площади.

    Таким образом, достаточно просто сравнить сумму возможного налога на

    апартаменты

    с аналогичной суммой, оплачиваемой владельцами квартир:

    Количество комнат Мин. площадь (в квадратных метрах) Сумма налога на

    апартаменты

    Сумма налога на квартиру Превышение налогов на

    апартаменты

    Разница в ежемесячной выплате
    1 43 19 934 7 120 12 813 1 068
    2 65 30 132 10 763 19 369 1 6114
    3 96 44 503 15 897 28 606 2 384

    Распространенные мифы

    В первую очередь, некоторые считают, что дольщики, которые покупают собственные

    апартаменты

    , несколько хуже защищены по сравнению с приобретателями стандартных квартир, так как законодательство хуже регулирует данный вопрос. На самом деле и дольщики, покупающие

    апартаменты

    , и дольщики, приобретающие квартиры как физические лица, являются кредиторами третьей очереди, интересы которых согласно ФЗ-214 удовлетворяются после кредиторов первой и второй очередей – инвесторов, банков, рабочего персонала.

    Чаще всего власти стараются завершить строительство объекта силами нового застройщика, поскольку после распродажи активов обанкротившегося девелопера средств для выплат кредиторам третьей очереди практически не остается, особенно если земельный участок и само строящееся здание были в залоге.

    По сути, риски недостроя и его последствия, особенно на ранней стадии строительства, у апартаментов такие же, как и у квартир.

    Помимо этого, невозможность зарегистрироваться на территории апартаментов пугает многих людей, которые боятся, что трудно будет обустроить своего ребенка в какие-либо образовательные учреждения

    или

    получить работу, хотя на практике достаточно просто обратиться в государственные службы для получения временной регистрации и пользоваться всеми необходимыми благами.

    Плюс и минусы

    Ключевым преимуществом такой недвижимости является то, что ее рыночная стоимость существенно ниже по сравнению со стандартными квартирами, в связи с чем приобрести ее может практически каждый.

    В то же время человек вынужден оплачивать дополнительные налоги и коммунальные услуги, а также не имеет возможности оформить постоянную регистрацию, что может стать достаточно серьезной проблемой.

    Как узнать квартплату через интернет

    ? — Можно посетить специальный сайт, где по номеру лицевого счета есть возможность узнать сумму квартплаты.

    Узнайте здесь, как найти и распечатать квитанцию на квартплату.

    Также читайте, как оплатить квартплату через Сбербанк терминал.

    Два главных мифа об апартаментах: это высокая квартплата и налог на имущество. В этой статье рассмотрим коммунальные платежи за квартиру и

    апартаменты

    .

    Мифы об апартаментах.

    Два главных мифа об апартаментах. Расчёт квартплат за квартиру и за

    апартаменты

    .

    Попробуем в этом разобраться. Для чего нам это надо? Для того чтобы выяснить стоит покупать

    апартаменты

    или

    только квартиры. Ведь цена на

    апартаменты

    при прочих равных условиях значительно ниже на 20-25 процентов. И только в Москве количество апартаментов составляет около 20 % от предложений на рынке.

    Начнём с квартплаты.

    Определим методику получения информации. Простая справка цена выше на 10-25 % на разные виды услуг покупателю ничего не говорит. Тем более если это человек приезжий. Он даже не знает, от какой суммы считать.

    Первый путь взять квитанцию по оплате коммунальных платежей за квартиру и за

    апартаменты

    и сравнить. Но люди скажут, да это в вашем доме так, а в других по другому.

    Поэтому обратимся за информацией в компетентные органы, которые предоставляют эти услуги

    или

    их контролируют. Это будет сайт управляющей компании, сайт правительства Москвы, Мосэнергосбыта, Водоканала. Ведь размер коммунальных платежей контролирует государство. У компаний в управлении может быть и 200 и 500 домов, здесь статистика более надёжная.

    Вот пример у компании в управлении 2021 дом. Но эти дома не только в Москве.

    Пример управляющей компании. Количество обслуживаемых домов. Два главных мифа об апартаментах в Москве

    Что входит в коммунальные платежи.

    Отопление, содержание жилья, свет, вода холодная, вода горячая, водоотведение.

    Так как

    апартаменты

    это, как правило, здания выше 9 этажей, то там будут электрические плиты. Такие требования ГОСТов и СНИПов. В квартирах с электрическими плитами плата за свет ниже. Но в апартаментах скидок нет, там нежилые помещения. Но сравнивать можем как с квартирами где есть газ и где газа нет. То есть будет две цены на электричество. Следующий момент – это учёт потребления электричества по времени. В утренние часы и вечерние оно дороже, днём дешевле, ночью ещё дешевле. Итак, приступаем.

    1. Расчёт оплаты электричества.

    Москва тарифы электричество.

    Это скрин с сайта правительства Москвы. В 4 колонке цена указана на период с 01.01.19 по 30.06.19. В 5 колонке с 1.07.19 по 31.12.19.

    Разница 5,25-6,57 руб.= 1,32 руб. в пиковое время потребления с 7.00-10.00 и с 17.00-21.00

    4,37-5,47 руб.= 1,10 руб. в полупиковое время с 10-17 и 21-23

    Ночное 1,37-1,95 руб.= 0,58 руб. ночь с 23-7 часов.

    В процентном соотношении в пиковое и полупиковое время цена больше на 25 %, ночью н 42 %. Получили следующим образом 1,32/5,25*100%= 25 %   1,10/4,37*100%= 25 %

    0,58/1,37*100%= 42 %.

    Теперь посчитаем в деньгах. Возьмём для примера 1 комнатные

    апартаменты

    и квартиру, с двумя проживающими. Есть нормативы потребления на одного человека, на двух человек. Мы возьмём пример из жизни 120 кВт за месяц. 50 кВт в пиковое время, 40 в полупиковое, 30 ночное. Цифры условные, у вас и больше и меньше может быть. Но это средний вариант, вы можете рассчитать свой вариант по нашему образцу. Рассчитаем для квартиры и для апартаментов.

    1 2 3 4 5 6
    Время Потребление в кВт. Тариф

    квартира

    Сумма

    квартира

    Тариф

    апартаменты

    Сумма

    апартаменты

    Пик 7-10,

    17-21

    50 5,25 руб. 262,50 руб. 6,57 руб. 328,50 руб.
    Полупик 10-17, 21-23 40 4,37 руб. 174,80 руб. 5,47 руб. 218,80 руб.
    Ночь 21-7 30 1,37 руб. 41,1 руб. 1,95 руб. 58,50 руб.
    Итого: 478,40 руб. 605,80 руб.

    Разница в оплате за электричество при 120 кВт потребления составит 605,8-478,4= 127,4 рубля. На семью из двух человек.

    2. Отопление.

    Стоимость 1 Гкал. Тариф на теплоснабжение для населения.

    Отопление для юридических лиц.

    Сравнивать будем тариф при подключении к тепловой сети до тепловых пунктов, эксплуатируемых теплоснабжающей организацией. Для населения получаем 1803,24 руб.,

    для юридических лиц 1531,26 руб. почему то меньше, что противоречит обычному мнению, но как есть. Берём квартиру и

    апартаменты

    одинаковой площадью 35 м2. Хотя

    апартаменты

    , как первое жильё можно и нужно взять 21-23 м2. Квартиру такой площади взять сложнее, это будет студия и их по количеству гораздо меньше представлено на рынке. Это будет у нас отдельная тема и статья.

    По норме на 1 м2 расходуется 0,016 Гкал. тепла. Считаем для помещения площадью 35 м2 нужно 35*0,016 Гкал = 0,56 Гкал.

    Норматив расхода тепловой энергии на отопление жилых помещений.

    Количество Гкал на отопления 1м2 жилой площади. Два главных мифа об апартаментах в Москве.

    Теперь находим стоимость отопления наших помещений. Умножаем 0,56*1 803,24=

    1009,81 руб. для квартиры. Для апартаментов 0,56*1 531,26= 857,51 руб.

    Здесь за квартиру, как ни странно, оплата больше 1009,81-857,51= 152,30 руб.

    Таким образом постепенно развенчиваются два главных мифа об апартаментах.

    3. Горячая вода.

    Тарифы на горячую воду для населения и прочих потребителей.

    Тариф. Горячая вода население и прочие.

    Возьмём средние расходы на семью из двух человек 4 м3 горячей воды в месяц. Если у вас больше

    или

    меньше подставьте свои цифры и получите желаемый результат.

    Для квартиры 4м3*191,72= 766,88 руб. для апартаментов 4м3*159,77= 639,08 руб. Опять в пользу апартаментов 766,88-639,08=127,8 руб.

    4. Холодная вода и водоотведение.

    Тарифы на воду и водоотведение для населения.

    Тарифы на воду и водоотведение для прочих потребителей.

    Возьмём средние расходы на семью из двух человек 6 м3 холодной воды, водоотведение получим 10 м3. Холодная вода 6м3+4м3 горячая вода=10 м3.

    Считаем для квартир: холодная вода 6м3*38,70=232,2 руб. водоотведение 10*22,47=224,7 руб. Итого: 232,2+224,7=456,9 руб.

    Считаем для апартаментов: холодная вода 6м3*32,25=193,50 руб. водоотведение 10*22,89=228,9 руб. Итого: 193,5+228,9= 422,4 руб.

    Сравниваем результат: 456,9-422,4 =34,5 руб. в пользу апартаментов.

    Развенчиваем мифы об апартаментах.

    5. Содержание помещений.

    Здесь у квартир будет дополнительный, обязательный платёж на капитальный ремонт. У апартаментов возможен платёж на охрану, консьержа, видео наблюдение. Мы их вычтем из обязательного платежа, так как он не обязательный, зависит от решения собрания. И это дополнительная услуга. Если кто думает по другому, то естественно, может приплюсовать и получить свой вариант расчёта.

    Итак приступаем.

    Тариф на содержание жилого помещения, если он не был установлен на общем собрании жильцов.

    Тариф на капитальный ремонт, минимальная ставка, если иное не принято на общем собрании жильцов.

    Итого для квартиры будем брать в расчёт содержание жилья плюс капитальный ремонт минимальная плата. Получим 29,04+18,19= 47,23 руб. за м2. 35*47,23=1654,1 руб.

    Два главных мифа об апартаментах. Тарифы на содержание апартаментов.

    Для апартаментов данные достать немного сложнее. Берём договор с управляющей компанией, обслуживающей гостиничный комплекс с апартаментами. Так это полностью называется. Договора заключали в конце 2021 года. Поэтому пересчитаем НДС на 20 %. Получим 81,36 рубля вместо 80,00 рублей. И отнимем услуги за охрану не 8,78 (НДС 18%), а

    8,92 (НДС 20%). Получим 81,36-8,92=72,44 руб. за м2 содержание для апартаментов.

    Договор на содержание апартаментов с управляющей компанией.
    Тариф на содержание апартаментов. Два главных мифа об апартаментах в Москве.

    Вычисляем стоимость содержания апартаментов площадью 35 м2*72,44= 2 535,4 руб.

    Здесь для наглядности взят конкретный реальный расчёт. У вас будет своя управляющая компания, свои соседи. На какие услуги и по какой стоимости вы договоритесь, так у вас и будет. Здесь я рассматриваю пример для того, чтобы люди, которые никогда с этой проблемой не сталкивались, могли на конкретном примере посчитать свои расходы. И принять решение о выгодности

    или

    нет, покупки апартаментов для себя, в том районе, который им нужен.

    Если у вас другие тарифы, значит у вас получится и другая стоимость.

    Здесь, как и ожидалось, оплата за

    апартаменты

    больше на 2535,4-1654,1=881,3 руб.

    Два главных мифа об апартаментах. Итоговая таблица.

    Теперь сведём все данные в таблицу. Помещение 35 м2. Проживают два человека.

    Квартира Апартаменты
    Свет 120 кВт (3 тарифный) 478,40 605,80
    Отопление 1009,81 857,51
    Горячая вода 4м3 766,88 639,08
    Холодная вода 6м3 и водоотведение 10 м3 456,90 422,40
    Содержание 1654,10 2535,40
    Итого: 4366,09 5060,19
    Разница 694,10

    Итог: разница 694,10 рубля в месяц в пользу квартиры. Сумма не значительная по сравнению с разницей в стоимости квартиры и апартаментов. 1,75 млн. руб/(694.1*12 месяцев)= 210,1 лет.   За такое время будут компенсироваться разница в цене без учёта инфляции. Если возьмём стоимость квартиры в 7 миллионов, то

    апартаменты

    будут стоить 5,25 млн. Разница 1,75 миллиона рублей. Теперь нам нужно будет рассчитать налог на помещения (квартиры и апартаментов), чтобы сделать полноценное сравнение.

    Развенчали два главных мифа об апартаментах.

    Вывод: расходы по квартплате незначительны по сравнению с разницей в цене между квартирой и апартаментами. Вот мы и развенчали два главных мифа об апартаментах.

    Этот расчёт смотрите в следующей статье.

    Апартаменты появились на российском рынке недвижимости относительно недавно. До сих пор является камнем преткновения их неопределенный правовой статус. На данный момент они считаются коммерческими помещениями, рассчитанными для временного проживания.

    Поскольку данная недвижимость относится к коммерческой, она может не удовлетворять требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Например, возле апартаментов может не быть необходимой для проживания инфраструктуры и парковок. Строительство коммерческой недвижимости часто ведется без учета норм инсоляции и прочих нормативов, применяемых к жилой недвижимости.

    В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку. Для граждан, проживающих в коммерческой недвижимости, доступна лишь возможность временной регистрации, которую можно осуществить через управляющую компанию на основании свидетельства о праве собственности.

    Перед приобретением подобного жилья многие покупатели интересуются, насколько велики коммунальные платежи в апартаментах по сравнению с жилой недвижимостью.

    Нюансы проживания

    Владельцы апартаментов могут столкнуться со всеми недостатками, присущими коммерческой недвижимости. Один из них касается начисления коммунальных платежей.

    Для такой недвижимости плата за ЖКХ считается по коммерческим тарифам. А это означает, что в апартаментах платеж может быть в разы больше по сравнению с аналогичным платежом для жилых помещений.

    Другой нюанс, который можно отнести к недостаткам, касается исчисления налога на недвижимость в отношении апартаментов. При оплате аналогичных налоговых взносов для жилого помещения граждане могут воспользоваться вычетами по метражу.

    Для апартаментов такие вычеты на данный момент не применяются. Кроме того, при расчете налога на

    апартаменты

    используется минимальная налоговая ставка в 1%, а не 0,1%, как для жилой недвижимости.

    Исходя из вышеперечисленных нюансов, стоимость апартаментов зачастую оказывается существенно ниже, чем стоимость жилых квартир. К примеру, средняя цена 1-комнатной квартиры в городе-миллионнике может составлять от 2,5 до 3 млн рублей. В то же время, стоимость апартаментов в аналогичном городе может быть около 1,5 млн рублей.

    Если бы

    апартаменты

    по статусу приравнивались к жилым помещениям, это дало бы возможность решить множество затруднений застройщиков и покупателей. Тем не менее на федеральном уровне этот вопрос пока никак не решается.

    Отличия от квартиры

    Основные отличия апартаментов от жилых помещений:

    • невозможность оформления постоянной прописки, доступна лишь временная с правом регулярного продления;
    • высокие тарифы ЖКХ и повышенный налог на недвижимость;
    • несоблюдение норм, действующих для жилых помещений;
    • в апартаментах нет возможности повлиять на шумных соседей, так как правило о соблюдении тишины в определенные часы для коммерческой недвижимости не действует.

    Несмотря на существенные отличия от квартир, которые, в основном, являются недостатками,

    апартаменты

    имеют и некоторые преимущества, а именно:

    • Часто такая недвижимость строится в районах города, отличающихся выгодным территориальным расположением.
    • Имеется возможность перевода апартаментов в жилой фонд, при этом сделать это допускается как на стадии строительства, так и после сдачи объекта в эксплуатацию.
    • В апартаментах не запрещено по закону производить перепланировку. Важное условие состоит лишь в том, чтобы изменения не затрагивали конструкцию всего здания.
    • Апартаменты, как и квартиры, можно приобрести в ипотеку. Ранее ходил миф, что банки неохотно кредитуют такой вид недвижимости. Однако на практике это совсем не так. Тем не менее ипотечная ставка в этом случае может быть несколько выше.

    Законодательная база

    В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся комнаты, квартиры и жилые дома. Важной отличительной чертой жилья является функциональная характеристика ‒ оно должно быть рассчитано для постоянного проживания граждан.

    В отличие от жилой недвижимости,

    апартаменты

    имеют иное функциональное назначение. Подобная недвижимость предназначается для временного проживания. При этом в самом Жилищном кодексе не содержится упоминания об апартаментах.

    Коммунальные платежи в апартаментах

    Проживание в апартаментах является более дорогостоящим по сравнению с обычными квартирами за счет коммунальных платежей. В среднем, в 2021 году платежи ЖКХ в апартаментах обходятся жильцам примерно на 20% дороже по сравнению с обычными квартирами.

    Для отдельных категорий граждан стоимость коммунальных услуг выходит выше за счет невозможности применения субсидий и льгот.

    В частности, ветераны войны, инвалиды, многодетные семьи и прочие категории обязаны оплачивать услуги ЖКХ в апартаментах по полной ставке. А это, в свою очередь, может ударить по кошельку таких граждан.

    Граждане, приобретающие

    апартаменты

    в отдаленных районах

    или

    за пределами города, могут столкнуться с неприятной неожиданностью. Дело в том, что застройщики зачастую экономят и приобретают землю под строительство на тех территориях, где еще не были проведены инженерные сети. В итоге владельцам помещений приходится из своего кармана доплачивать определенные, весьма существенные суммы за подвод коммуникаций.

    Как начисляются?

    Содержанием апартаментов занимается управляющая компания застройщика, поэтому она может самостоятельно устанавливать тарифы по коммунальным услугами. Кроме того, платежи также будут определяться и классом недвижимости. Чем он выше ‒ тем больше эксплуатационные платежи.

    На официальных сайтах некоторых апартаментов можно ознакомиться с установленными тарифами на услуги управляющих компаний, занимающихся их обслуживанием.

    Размер

    Размер тарифов по коммунальным услугам зависит от того, в каком населенном пункте находятся

    апартаменты

    . В пример можно привести показатели для г. Санкт-Петербург. Если 1 куб. м воды владельцы жилых помещений оплачивают по ставке 21,03 руб., то владельцы коммерческой недвижимости платят за него уже 21,84 руб.

    В то же время, ситуация с электроэнергией обстоит несколько иначе. На основании законодательства, размер таких выплат не регулируется на государственном уровне. Поэтому цена за 1 кВт прописывается в договоре между компанией, обслуживающей здание, и владельцем недвижимости.

    Несмотря на то, что в апартаментах коммунальные платежи относительно велики, данный вид недвижимости не теряет своей популярности ввиду низкой стоимости.

    Позволить себе подобную покупку могут многие граждане, поэтому повышенные коммунальные платежи и налоговые взносы их не пугают.

    Оценить преимущества и недостатки апартаментов можно еще на этапе подбора жилья. Поэтому каждый покупатель способен самостоятельно оценить: привлекает его такой вид недвижимости

    или

    нет.

    Необходимо еще на этапе планирования приобретения недвижимости определиться, когда экономить: на покупке

    или

    в период содержания. Если есть сомнения, покупать

    апартаменты

    или

    нет, можно проконсультироваться с профессиональным риэлтором.

    На видео об апартаментах и квартире

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: