Получение разрешения органов опеки на покупку участка ребенку

Краткое содержание

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Вопросы

1. Могут ли органы опеки разрешить продажу земельного участка, если моему сыну 16 лет?

1.1. Здравствуйте!

ДА, конечно могут

УДАЧИ ВАМ

2. Почему органы опеки отказывают в продажи земельного участка многодетным семьям?

2.1. Здравствуйте, Татьяна!
Во первых, органы опеки не имеют полномочий на продажу многодетным семьям земельных участков.
Во-вторых, земельные участки многодетным семьям предоставляются в собственность бесплатно.
Для получения земельного участка вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и представить необходимые документы.

3. После смерти супруга, я и наши несовершеннолетние дети (9 и 6 лет) являемся собственниками автомобиля, дома и земельного участка. В ближайшем будущем планируем уехать на ПМЖ в Европу. С какими проблемами я могу столкнуться при продаже всего имущества и могут ли органы опеки отказать, так как нечего не будет покупаться взамен?

3.2. Проблемы могут быть в связи с получением разрешения от опеки (ст. 37 ГК РФ). Им надо все объяснять. Показывать документы. Обосновывать какую выгоду дети получат от продажи, где жить будете и пр. Заставят открыть счет на детей. Чтобы деньги туда поступили.
По недивижке по идее детям должно быть предоставлено равнозначное жилье.

3.3. С проблемой, что органы опеки могут не дать согласия на продажу согласно статье 37 ГК РФ. В этом случае будет проблематично получить его, если взамен ничего не будет приобретаться. Нужно будет обосновать, что денежные средства будут положены на счет детей. Тогда согласие может быть получено.

3.4. Добрый день, Алена.

С транспортным средством проблем не будет т.к. она будет записана на Вас одну. С недвижимостью вопрос в следующем: если все изначально записано на Вас, то проблем тоже не будет. К нотариусу необходимо обращаться если имущество записано на супруга, если на Вас то следует подумать о целесообразности похода к нему.

3.5. Добрый день!

Органы опеки скорее всего откажут в продаже недвижимости, если в замен не будет приобретено другое жилое помещение из за следующих условий как сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ) а так же соблюдения имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

В случае отказа необходимо обращаться в суд предоставлять документы подтверждающие выезд на ПМЖ детей за пределы РФ.
Воспользуйтесь постановлением Конституционного Суда, основанном на ст.37 и 28 ГК РФ, в нем позиция КС РФ такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

3.6. Орган опеки однозначно не даст разрешение на продажу детских долей в силу ст. 21 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве».

3.7. Здравствуйте, Алена, поскольку речь идет об имуществе несовершеннолетних детей, то действительно могут возникнуть проблемы при отчуждении. Для распоряжения имуществом несовершеннолетних требуется получить разрешение органов опеки и попечительства согласно статьи 37 ГК РФ. При этом, на практике требуется, чтобы взамен несовергеннолетнему было приобретено аналогичное имущество.
В вашей ситуации возможно решить вопрос, договорившись с опекой о том, что вы открываете счет в банке на имя несовершеннолетнего, куда перечисляете денежные средства от продажи имущества
. Тогда вам могут дать разрешение. Такая практика есть. Однако, денежными средствами с этого счета также возможно воспользоваться только с разрешения органов опеки и попечительства.
Удачи вам и всего наилучшего.

3.8. Здравствуйте. Дети имеют право наследовать имущество своих родителей ст. 2021 ГК РФ. Поэтому, при продаже их имущества нужно будет разрешение органов опеки. Данное разрешение можно получить, если возместить стоимость их доли в праве на специальном счете, открытом на имя детей. Ст. 37 ГК РФ

Статья 37 ГК РФ. Распоряжение имуществом подопечного (действующая редакция)

Гражданский кодекс РФ Глава 3 Статья 37
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве». Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

4. Бабушка, которая является владелицей земельного участка, хочет подарить 1/3 доли земли внуку (1 год). Предположим, что сделка прошла. Чем чревато данное дарение при дальнейшей продаже земельного участка? Интересует именно сторона органа опеки и попечительства. Сможет ли бабушка без проблем продать эту землю к примеру через 3 года? И если есть возможность, опубликуйте форму договора дарения для данной ситуации! Спасибо!

4.1. Органы опеки могут не дать добро на продажу участка, так как имеется доля несовершеннолетнего. Сможет продать только когда внуку исполнится 18 лет, и он сам будет принимать решения. Договора дарения — услуга у юристов платная (у каждого свои расценки) .

5. Мы с братом получили в наследство земельный участок. Брат несовершеннолетний и инвалид по зрению. Хотим продать участок. Могут ли органы опеки отказать в продаже участка и почему. Спасибо.

5.1. Добрый день, нет не могут. Такие сделки требуют обязательной нотариальной формы (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
— недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
— долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Переход права собственности по договору купли-продажи земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ; ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ).

6. У меня четверо детей, под материнский капитал я купила дом с земельным участком в селе, 30 км от Сорочинска. Всем детям выделила доли в новом доме. На третьего ребенка мне дали участок 9 соток в Сорочинске. Я хочу продать этот участок. Подала в органы опеки документы, а они мне не подписывают разрешение на продажу. Хотя говорили что я имею право продать его в течении 3 месяцев после покупки дома, не ложа деньги на счет детям в равных долях. Что делать, сидят какие то молоденькие и не опытные.

6.1. Здравствуйте! Для продажи недвижимости детей нужно разрешение органа опеки и попечительства. Для того, что органы опеки выдали разрешение, нужно выделить доли детям в другом жилом помещении.

6.2. Поскольку именно на третьего ребёнка дали участок вы не можете его продать во-первых без разрешения органов опеки и попечительства а во-вторых не можете распоряжаться им в ущерб ребенка на которого этот участок выделялся таким образом вы при заключении договора сделки купли-продажи обязано внести на счета несовершеннолетних детей денежные средства вырученные от продажи данного земельного участка.

7. У ребёнка есть доля в сгоревшем доме и доля земельного участка. Но получить разрешение на продажу не могу, органы опеки не дают без согласия отца. С мужем мы в разводе и согласия он не даёт. Обратилась в суд с заявлением о разрешение сделки продажи доли несовершеннолетнего ребёнка без согласия отца на что суд принял заявление но сказал что разрешение дают на продажу не они. Подскажите что делать?

7.1. Здравствуйте, к сожалению, требования органов опеки являются законными, соответственно, велика вероятность, что в иске вам откажут.
Удачи вам и всего наилучшего

7.2. Вам в суде отказ опеки нужно обжаловать, с чем вы обратились в суд и чего просили из вопроса непонятно. Получите письменный отказ опеки и его обжалуйте в суде.

8. Скажите пожалуйста если я на первого ребёнка лишена родительских прав, органы опеки дадут разрешение на продажу земельного участка? Всего 4 детей.

8.1. Здравствуйте! Органы опеки будут рассматривать все обстоятельства в совокупности и принимать решение. Само по себе лишение вас прав не может быть основанием для отказа

8.2. Здравствуйте, Наталья! Органы опеки дадут разрешение на продажу земельного участка, если при этом не будут ущемлены интересы детей.
С уважением и готовностью помочь, ПИЧУЕВ С.Л.

9. Органы опеки запрещают продавать земельный участок (ИЖС), выделенный многодетной семье, пока всем трём детям не будет предоставлен равноценный участок. Как быть в этой ситуации? Земля не нужна. Есть покупатель. Нужно срочно продать.
Можно ли подать в суд и в судебном порядке обязать органы опеки дать разрешение на продажу земельного участка?

9.1. Здравствуйте! Если данный участок был предоставлен Вам как многодетной семье, то опека Вам не даст согласия. Можете попробовать в судебном порядке решить вопросю.

9.2. Здравствуйте! Вам желательно по данному вопросу очно обращаться к юристу нужно видеть все документы по делу, тогда и принимать соответствующее решение.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Хочу продать приобретенный мною в браке земельный участок в садоводстве (земли сельхозназначения) и домик (без права регистрации, нежилой), имею двоих малолетних детей и сына девятнадцати лет. Должна ли я брать на продажу разрешение из опеки, а так же согласие старшего сына? Оформлена земля и дом на меня. Пожалуйста, укажите статью в законе, по которой будете отвечать.

Ответ юриста:

Здравствуйте! Согласно ФЗ No 48 к полномочиям органов опеки и попечительства относится среди прочего выдача разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних. Государство возложило на органы опеки такие важные задачи как защита прав и законных интересов подопечных, обеспечение достойного уровня их жизни. Поэтому не всегда бывает просто получить разрешение опеки на сделки с недвижимостью, где собственником имущества или доли в имуществе является несовершеннолетний. При этом согласно ч. 4 ст. 60 ГК РФ дети не имеют права собственности на имущество родителей, а родители на имущество своих детей. Вы указали в вопросе, что право собственности на земельный участок с категорией «земли сельхозназначения» и домик (без права регистрации, нежилой) оформлено только на вас. Это значит, что ваши дети в соответствии с нормами ст. 60 ГК РФ не имеют права собственности на данную недвижимость, так как на них не оформлены доли в нем. Аналогичная норма содержится и в ст. 17 ФЗ No 48 «Об опеке и попечительстве». То есть иными словами, если в свидетельстве о праве собственности на землю и нежилой дом ваши дети не указаны, то согласие органов опеки на сделку по продаже данной недвижимости не требуется. При продаже перечисленного в вашем вопросе имущества вам потребуется согласие супруга, так как данное имущество было приобретено в браке.

Статья обновлена: 13 октября 2021 г.

Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2021 году. Здесь я перечислила документы для получения разрешения органов опеки и попечительства.

Сразу предупреждаю — в каждом населенном пункте свой административный регламент по работе опеки. В одном отделе опеки потребуют такую то справку, в другом отделе эту же самую справку приносить не нужно потому, что сотрудники ее сами запрашивают где надо. Советую заранее посетить отдел опеку и подробно объяснить свою ситуацию, сотрудники скажут какие документы нужны подать именно вам.

Обращаться нужно в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка — п. 1 ст. 6 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ, ст. 20 ГК и п. 28 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели. Лучше заранее уточните это по телефону.

Еще один момент — если ребенок не является собственником квартиры, а просто прописан, то разрешение опеки не требуется. Вот теперь разберемся с документами.

  1. Заявление на получения разрешения на куплю-продажу;

    Бланк и образец даст сотрудник опеки. Заявления должны подать ОБА РОДИТЕЛЯ (опекуны/усыновители), даже если они разведены. В случае развода об родителя имеют равные права и обязанности в отношении ребенка — п. 1 ст. 61 СК РФ. Если же один родитель лишен родительских прав, то в органы опеки ему приходить не нужно — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ). В этом случае достаточно принести соответствующее решение суда.

    Если ребенку от 14 до 18 лет, то он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК РФ. Если ему до 14 лет, то присутствие и заявление от него не требуется — ст. 28 СК РФ.

    Полный список для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  2. Паспорта родителей (опекунов/усыновителей), свидетельство о рождении ребенка или его паспорт. От опекуна требуется постановлении об установлении опеки;

    Как выписать несовершеннолетних детей из квартиры? — инструкция.В каких случаях при купли-продаже квартиры обязателен нотариус?

  3. Свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены.
  4. Правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру. Это может быть свидетельства о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (желательно бумажную). Как заказать выписку из ЕГРН;
  5. Договор основания на квартиру;

    Это документ, на основании которого ребенку принадлежит доля в квартире. Если квартиру купили, то договор купли-продажи. Если получил по приватизации, то договор передачи квартиры в собственность. По наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.

  6. Технический паспорт квартиры;

    Заказать тех.паспорт могут только собственники недвижимости в БТИ (инструкция) или в МФЦ (инструкция).

  7. Выписка из домовой книги (форма №9) и справка о технической характеристике квартиры (форма №7);

    Выписку из домовой книги еще называют справкой о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. В ней перечислены все кто прописан в квартире на данный момент. Если ребенок-собственник не прописан в продаваемой квартире, то дополнительно нужна выписка из домовой книги с места его прописки.

    Обе эти справки может получить только собственник квартиры. Обращаться нужно в паспортный стол, при себе иметь паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру. Выписку обычно выдают в день обращения, иногда на следующий.

  8. Дополнительные документы.

    Нельзя просто так продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний. Органы опеки следят за тем, чтобы при сделке не были ущемлены права ребенка — п. 1 ст. 21 Федерального закона об опеке. Поэтому есть несколько вариантов, чтобы получить разрешение: 1) Купить ребенку недвижимость, не хуже продаваемой. 2) Деньги с продажи положить на его банковский счет. 3) Подарить ребенку недвижимость (разрешают редко). 4) Подарить ребенку недвижимость + деньги с продажи положить на счет. Все эти варианты я подробно писала здесь.

    Дальше я документы разделила по ситуациям:

    • Если ребенку взамен покупают недвижимость без ипотеки.

      Здесь потребуются документы от продавцов покупаемой недвижимости (оригиналы и копии): 1) Согласие на продажу недвижимости. Сотрудник опеки должен удостовериться, что родители ребенка уже нашли ему недвижимость взамен. Поэтому продавец или сам идет в опеку и пишет согласие на продажу своей недвижимости ребенку, или оформляет своей согласие у нотариуса. Вместо нотариального согласия можно предоставить нотариальный договор купли-продажи. 2) Правоустанавливающий документ и договор основания; 2) Технический паспорт недвижимости; 3) Выписка из домовой книги и справка о технической характеристике (7 и 9 форма); 4) Паспорта собственников и свидетельства о рождении, если в покупаемой недвижимости также есть несовершеннолетний собственник; 5) Свидетельство о браке, если квартирой владеют супруги.

    • Если ребенку взамен покупают недвижимость в ипотеку.

      При покупке недвижимости в ипотеку, она будет находится в залоге (в обременении) у банка до выплаты сумму долга. Поэтому нужно предоставить согласие ипотечного банка на то, что ребенок будет одним из собственников. Не все банки дают такое согласие потому, что им не выгодно, чтобы в заложенной недвижимости были несовершеннолетние собственники. Если банк не даст согласие, то родителям (опекунам) нужно оформить нотариальное обязательство. В этом обязательстве указывается, что родители обязуются выделить долю ребенку после полной выплаты ипотеки и снятии залога.

      Помимо согласия банка или нотариального обязательства, нужно предоставить документы от продавцов покупаемой недвижимости. Они перечислены выше в первой ситуации.

    • Если деньги с продажи доли ребенка положить на его банковский счет.

      В данной ситуации достаточно оформить в любом банке счет на имя ребенка и принести его реквизиты.

    • Если взамен продаваемой доли ребенку дарят другую недвижимость.

      Например, родители ребенка не хотят покупать ему недвижимость взамен и просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить ребенку долю в их недвижимости. Или у самих родителей имеется другая недвижимость и они сами дарят долю ребенку, а деньги с продажи забрать себе. В данных ситуациях дарители (тот кто подарит ребенку недвижимость взамен продаваемой) должны прийти в опеку и написать заявление-обязательство. При себе иметь паспорт, правоустанавливающий документ на недвижимость, договор основания, технический паспорт, выписку из домовой книги и справку о технической характеристике (7 и 9 форма).

Как прописаться в своей новой квартире

Здравствуйте! Собираюсь продать земельный участок, имеются несовершеннолетние собственники — мои дети. После продажи могу ли я распорядиться деньгами по своему усмотрению или доли детей должны лежать на их счетах до совершеннолетия?

Земельный участок в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ относится к недвижимому имуществу (недвижимости).

Главная особенность продажи недвижимости, которое принадлежит несовершеннолетнему — необходимость получения разрешения на сделку от органа опеки и попечительства. Семейный кодекс запрещает сделки, ведущие к уменьшению имущества ребёнка. Поэтому родители или опекуны должны убедить чиновников, что интересы ребенка от продажи не пострадают.

В соответствии с пунктом 4 статьи 60 Семейного кодекса РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. В силу пункта 5 статьи 60 Семейного кодекса РФ в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством.

В силу пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ право ребенка (детей) на распоряжение принадлежащим ему (им) на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Семейного кодекса РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом. В силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

При отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, прежде всего, применяются правила статей 26, 28, 31-34, 37 Гражданского кодекса РФ.

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (то есть «малолетних»), вправе совершать сделки купли-продажи недвижимого имущества только их законные представители или опекуны (ст.28 ГК). Необходимо подчеркнуть, что эта норма является императивной и не предусматривает возможность передачи полномочий по представлению интересов малолетних и недееспособных иным лицам, кроме перечисленных. Кроме того, п.4 ст.182 ГК установлен запрет на совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, в данном случае — только законными представителями или опекунами малолетних.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия законных представителей или попечителей (ст.26 ГК). При этом в законе не решен вопрос о том, требуется ли согласие на сделку от обоих родителей или достаточно согласия одного из них. С одной стороны, необходимость дачи согласия на сделку обоими родителями базируется на норме Семейного кодекса РФ о равенстве родительских прав и обязанностей в отношении своих детей (п.1 ст.61 СК), в том числе прав и обязанностей, основанных на законном представительстве (п.1 ст.64 СК). С другой стороны, отсутствие в законе прямого указания на необходимость согласия обоих родителей делает возможным вывод о допустимости и достаточности согласия одного из них. Тем более что на практике встречаются ситуации, когда получение согласия второго родителя затруднительно из-за невозможности установить место его нахождения при раздельном проживании с ребенком или вследствие его уклонения от воспитания и содержания ребенка.

При этом при продаже любого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, (а равно и при совершении любых других сделок, влекущих уменьшение его имущества) в соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства для совершения указанных сделок опекуном или для дачи согласия на совершение сделок попечителем. (В соответствии со ст.34 ГК РФ органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления, а их деятельность осуществляется на основании уставов муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации, гражданским и семейным законодательством).

Перечисленные в статье 37 Гражданского кодекса РФ виды сделок, совершенные опекуном, а также подопечным с согласия попечителя, но без разрешения органа опеки и попечительства, являются недействительными, а именно, ничтожными (то есть независимо от признания их таковыми судом) как сделки, не соответствующие требованиям закона согласно ст.168 ГК. Такие сделки не влекут юридических последствий, являются недействительными с момента их совершения. В силу ст.167 ГК при недействительности сделки стороны обязаны возвратить друг другу все полученное ими по сделке в натуре, а при невозможности этого — возмещают стоимость в деньгах.

ГК устанавливает не только контроль за распоряжением опекунами (попечителями) имуществом подопечных, но и запрещает им совершать или давать разрешение на совершение сделок, в которых они могут быть заинтересованы лично. Поэтому запрещены все сделки, влекущие по смыслу п.3 ст.37 ГК уменьшение имущества подопечного, между подопечным с одной стороны и опекуном (попечителем), его супругом и их близкими родственниками — с другой. При этом к близким родственникам, упомянутым здесь, относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители, дети, дедушка, бабушка, внуки), полнородные и неполнородные братья и сестры (ст.14 Семейного кодекса РФ).

Родители, конечно, не являются опекунами или попечителями, они являются законными представителями ребёнка, но правила игры при отчуждении недвижимости, принадлежащей ребёнку, всё те же. Необходимо согласие органа опеки. При разрешении органа опеки продать долю ребёнка в праве собственности на земельный участок, денежные средства от продажи доли ребёнка являются исключительно собственностью ребёнка (а не родителей). Кстати, деньги как таковые в силу пункта 2 статьи 130 Гражданского кодекса РФ являются движимым имуществом.

Имущество ребёнка до продажи земельного участка существует в виде доли в праве на участок, а после продажи имущество ребёнка переходит в иную форму (в форму денег).

Орган опеки разрешит продажу доли ребёнка на земельный участок только с условием, что деньги будут направлены на счёт ребёнка, либо направлены на покупку другого имущества на имя ребёнка.

Учитывая, что деньги ребёнка являются его имуществом, следует, что распорядиться имуществом (деньгами) ребёнка можно только в интересах ребёнка, и опять же с согласия органа опеки. То есть просто так снять со счёта ребёнка его денежные средства закон не позволяет. Имущество ребёнка (либо в натуральном виде, либо в денежной форме, при этом допустимо перетекание из одной формы в другую) должно оставаться собственностью ребёнка. Сделки с имуществом ребёнка не должны ущемлять его прав.

Отвечая на Ваш вопрос по-простому, скажу, что Вы не можете «по своему усмотрению» распорядиться деньгами от продажи долей детей в праве собственности на землю. Это не ваши деньги, а деньги детей. Деньги детей не обязательно должны лежать на их счетах до совершеннолетия, Вы можете с предварительного согласия органов опеки направить эти деньги на приобретение другого имущества в собственность детей. При этом доли детей не смешиваются. Доля каждого ребёнка учитывается отдельно.

Изменено 12 февраля, 2021 пользователем Патрикеевна

241 просмотров

Защита детских имущественных интересов возлагается на мать, отца или других законных представителей. Закон дополнительно предусматривает защиту детского имущества специалистами отдела опеки. Сделка по продаже не может быть оформлена, если отдел опеки отказал в выдаче согласия. Гражданин должен подать заявление и пакет документов. Рассмотрим, какие нужны документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего.

Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника

В 2021 году несовершеннолетний собственник квартиры не редкость. Дети могут стать участниками приватизации, и получить долю в жилье при использовании маткапитала или в наследство.

Однако выделение долей несовершеннолетним детям не всегда хорошая идея. В случае продажи объекта возникает ряд сложностей.

В соответствии со ст. 37 ГК РФ продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно исключительно с разрешения районного отдела опеки. Правило одинаково актуально как для кровных родителей, так для опекунов и попечителей.

Несовершеннолетний может быть как единственным собственником объекта, так и участником долевой собственности. Вне зависимости от вида права собственности потребуется согласие отдела опеки.

Процедура имеет различия в зависимости от возраста собственника:

  1. Интересы ребенка в возрасте от 0 до 13 лет представляет родитель или другой законный представитель. Несовершеннолетний лично не участвует при оформлении сделки.
  2. Владелец квартиры в возрасте от 14 до 18 лет обладает ограниченной дееспособностью. Поэтому он должен присутствовать в момент заключения контракта. Законный представитель должен также присутствовать и дать согласие на проведение сделки.

Дети в возрасте от 14 лет могут дать нотариальную доверенность третьему лицу на совершение сделки. Для оформления доверенности потребуется согласие законного представителя.

Родителю или опекуну для заключения контракта от имени ребенка в возрасте от 0 до 13 лет доверенность не требуется.

Важно! Сделка с имуществом несовершеннолетнего нуждается в нотариальном удостоверении. Нотариус откажет в заверке контракта, если не получит разрешение отдела опеки на сделку.

Порядок действий

Мнение эксперта

Александра Максимова

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Правила получения согласия отдела опеки различается в зависимости от региона обращения. Федеральное законодательство не устанавливает перечень документации и правила проведения процедуры получения согласия. Поэтому целесообразно дополнительно уточнить правила в районном отделе опеки.

Важно! Для получения разрешения необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка. Причем не имеет значения, где именно располагается квартира.

Порядок действий:

  1. Консультация отдела опеки.
  2. Сбор документов.
  3. Оформление заявления.
  4. Подача документов.
  5. Получение решения.

Родитель или другой законный представитель не имеет прав на имущество детей. Поэтому они не могут распоряжаться им по своему усмотрению.

В случае, если граждане желают продать долю несовершеннолетнего, то возможны следующие варианты:

  • ребенок получает в собственность аналогичную долю в недвижимости;
  • деньги перечисляются на личный счет несовершеннолетнего.

Подготовка к получению разрешения

Поэтому перед обращением в отдел опеки родители должны:

  1. Выделить доли в другой квартире. Размер доли не должен быть меньше, чем в продаваемом жилье. Стоимость квартиры должна быть больше или аналогичная.

Пример. Ирина решила продать квартиру для переезда в другой город. Так как жилое помещении было приобретено с участием средств маткапитала, дети Ирины были сособственниками по 1/10 доли квартиры. Для получения разрешения мать выделила детям по ¼ доле в дачном домике. Но отдел опеки отказал в выдаче согласия. Так как дачный домик не является жилым помещением. Сделка не могла быть проведена обратно. Поэтому дети стали собственниками долей в дачном домике и остались владельцами долей в квартире.

  1. Открыть личные счета для детей. Снять денежные средства с такого счета можно исключительно с согласия отдела опеки. Поэтому родители не смогут их снять и израсходовать по своему усмотрению.
  2. Подготовить предварительный контракт куплипродажи квартиры. Если родители или другие законные представители продают квартиру для покупки нового жилого помещения, то средства от продажи первой квартиры можно направить на приобретение. Для этого необходимо найти жилье, заключить предварительный контракт и предоставить его в отдел опеки. Документ должен предусматривать покупку долей в собственность детей. Доли не могут быть меньше или дешевле, чем проданная квартира.

Консультация отдела опеки

Необходимость предварительной консультации обусловлена различиями в законодательстве регионов. Субъекты РФ могут предусматривать разные перечни документов и правила получения согласия.

Перед обращением необходимо выяснить приемное время отдела. Эта информация должна располагаться на сайте районной администрации и на сайте отдела опеки.

Специалист пояснит:

  • правила и сроки выдачи согласия;
  • перечень документации;
  • варианты замены.

В 2021 году получить информацию можно не только при личном обращении в отдел опеки.

Альтернативные варианты:

  • через электронный портал Госуслуги;
  • через МФЦ (в случае заключения договора между муниципалитетом и МФЦ).

Заявление

Заявление должно содержать следующие данные:

  • наименование муниципалитета;
  • должность и Ф.И.О. руководителя органа местного самоуправления;
  • данные заявителя;
  • наименование заявления;
  • просьба о выдаче разрешения;
  • данные ребенка;
  • информация об объекте продажи;
  • сведения об имуществе, предоставленном взамен;
  • перечень документации;
  • подпись, дата.

Образец заявления

Список документов для покупки

При покупке жилого помещения для ребенка не нужно получить разрешение отдела опеки. Родители и другие законные представители вправе купить детям любое имущество, которое не изъято из оборота.

Однако при покупке квартиры необходимо подготовить особые документы от имени несовершеннолетнего ребенка.

Перечень документации

№ п/п Наименование документа
1 Паспорта родителей или других законных представителей
2 Документ о рождении несовершеннолетнего
3 Паспорт ребенка
4 Удостоверение опекуна или приемного родителя (для замещающих родителей)
5 Приказ о назначении опеки
6 Договор о передаче несовершеннолетнего в семью
7 Нотариальная доверенность (если интересы ребенка в возрасте от 14 лет представляет третье лицо)

Документы на приобретаемый объект могут быть запрошены, если родители продают квартиру и одновременно покупают другую (и выделяют ребенку долю).

Список сведений для отдела опеки при покупке жилья:

  • правоустанавливающая документация (контракт дарения, мены, купли-продажи, приватизации или свидетельство о правах на наследство);
  • выписка из ЕГРН;
  • копии гражданских паспортов собственников;
  • справка из БТИ о стоимости квартиры;
  • технический паспорт из БТИ (сроком действия не более 5 лет);
  • предварительный договор.

Документация для получения согласия на продажу

Документы, которые необходимо представить для получения разрешения:

  • бумажный экземпляр выписки из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги (выдается паспортным столом);
  • документ о рождении несовершеннолетнего;
  • документация законных представителей;
  • заявление и согласие законных представителей;
  • сведения о стоимости объекта (справка из БТИ или оценочный отчет);
  • договор об открытии счета на имя ребенка (если средства будут перечисляться на счет);
  • технический паспорт из БТИ;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство, акт о приватизации);
  • документы на приобретаемую квартиру.

Заявление подается от родителей совместно. Второй родитель должен также поставить подпись.

В случае отсутствия второго родителя необходимо документально подтвердить данный факт:

Если у несовершеннолетнего мать-одиночка, то необходимо представить:

  • свидетельство о рождении (если мать не вносила информацию об отце);
  • справку Ф25 (если в графе отец внесены сведения со слов матери).

В случае, если отец умер, то необходимо представить свидетельство о смерти.

Выдача разрешения

Правила выдачи справки из органов опеки различаются в зависимости от законодательства регионов. В большинстве случаев разрешение выдается через 14 дней.

Решение отдела опеки может быть как положительное, так и отрицательное. В случае получения положительного решения, документ выдается в письменной форме.

Под разрешением понимается акт органа местного самоуправления (приказ или постановление). Документ должен содержать подпись главы и печать органа местного самоуправления.

Выдача отказа

Отказ в выдаче разрешения на продажу доли квартиры или жилого помещения, принадлежащих несовершеннолетнему, также оформляется в виде приказа органа местного самоуправления.

Популярной причиной для отказа является приобретение доли в квартире, которые принадлежат близким родственникам (матери, отцу, бабушке, дедушке, братьям или сестрам).

Пример. Полина обратилась в отдел опеки для получения согласия на продажу доли в земельном участке, который принадлежал ее сыну. Денежные средства она планировала потратить на приобретение ¼ доли квартиры для ребенка. Квартира принадлежала на праве собственности бабушке несовершеннолетнего. Стоимость доли значительно превышала стоимость земельного участка. Однако отдел опеки отказал, так как сделки с близкими родственниками запрещены. Суд отказал в удовлетворении требований, так как посчитал, что отказ был дан правомерно. Ст. 37 ГК РФ запрещает сделки между несовершеннолетним и его родными.

Документ выдается в течение 14 дней с момента подачи заявления. Получатель имеет право обжаловать отказ в судебном порядке.

Отсутствие согласия второго родителя на сделку также является основанием для выдачи отказа.

Пример. Евгения обратилась в отдел опеки для получения разрешения на продажу квартиры, которая принадлежала заявительнице и несовершеннолетним дочерям по 1/3 доле. Денежные средства от продажи она хотела перечислить на счета детей, а впоследствии использовать для покупки детям нового жилья. Однако отдел выдал отказ в выдаче разрешения, так как отец детей не дал разрешение на проведение сделки. Женщина обратилась в суд для обжалования отказа отдела опеки. В процессе было установлено, что других оснований для выдачи отказа нет. Мужчина в суд не явился, уведомить его не представлялось возможным. Суд удовлетворил требования заявительницы.

Закон устанавливает дополнительную защиту в отношении детского имущества. Для продажи объектов недвижимости ребенка родителю или другому законному представителю придется получить согласие отдела опеки. В случае возникновения проблем в получении разрешения необходимо получить консультацию специалиста. Чтобы юрист связался с вами, достаточно составить заявку в форме связи.

Автор статьи

Юрист по гражданскому, семейному, жилищному, наследственному праву.

Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.

Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21). Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду без соответствующего разрешения. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать. О том, в каких случаях неправы родители, а когда – работники органов опеки, рассказывают эксперт регионального министерства соцполитики и специалисты рынка недвижимости.

1. Требование предоставить ребенку аналогичную долю в приобретаемом жилье. Доля или деньги?

Допустим, семья решила улучшить жилищные условия – переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке. На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире. Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.

Валентина Коломейчук

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области

Согласно закону, органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на совершение сделки, которая не влечет снижения стоимости доли несовершеннолетнего. Это значит — законный представитель должен наделить ребенка долей собственности, соразмерной стоимости, а не размеру доли отчуждаемого имущества. Позиция органов опеки попечительства является неправильной, когда они требуют наделение ребенка аналогичной или большей долей, потому что стоимость имущества зависит от стоимости квадратного метра. И размер доли может быть, как увеличен, так и уменьшен.

Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.

2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?

Формально органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмену квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счёт.

Валентина Коломейчук

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области

На практике возникает вопрос по реализации ст. 37 Гражданского кодекса, который устанавливает ограничение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего. Такие ограничения накладываются в отношении сделок между близкими родственниками. В соответствии с семейным законодательством, близкими являются родители и ребенок, внуки и дедушка/бабушка, полнородные братья и сестры. Нельзя совершить возмездную сделку между этими категориями граждан. Но вместе с тем, сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, – возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного.

Упомянутая судебная практика сложилась уже несколько лет назад, однако, и сегодня реализация подобных сделок, может натолкнуться на противодействие со стороны официальных лиц.

Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.

Лилия Кабища

эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»

При отчуждении доли несовершеннолетнего в общей долевой собственности: даже если органы опеки выдадут соответствующее разрешение, можно столкнуться с отказом у нотариусов в оформлении именно возмездной сделки между родственниками. А подобные действия подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях оформления сделок между родственниками и о приёмах, позволяющих добиться разрешения на сделку от органов опеки либо обойти запреты, выставленные этими органами.

3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника. Ипотека или дарение?

Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой. Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру. Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего. А вот позиция органов опеки до сих пор неоднозначна – в разных районных отделениях на подобные сделки реагируют по-разному.

Елена Мяло

советник генерального директора ГК «Северная казна»

Многие органы опеки вызывают родителей и начинают уточнять подробности платежей, финансовые возможности, откуда они будут брать деньги на погашение кредита и так далее. Иногда требуют принести справку 2-НДФЛ или другие документы, которых нет нигде в перечне: предоставить копию трудовой, справки, написать соответствующее письмо. Хотя все это делает кредитная организация. Если кредит одобрен, значит, банк уже проверил надежность заемщика.

По статистике риэлторов, пока количество ипотечных квартир, доля которых принадлежит детям, остается невелико. Родители предпочитают обходной путь – наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Правда, в этом случае органы опеки иногда предъявляют дополнительные требования:

Валентина Коломейчук

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области

Распространенная ситуация: родители соблюдают имущественные интересы ребенка путем наделения его в порядке дарения части жилого помещения бабушки. Органы опеки соглашаются, но говорят, что сделка дарения — это безвозмездная сделка, поэтому денежные средства, полученные от продажи, необходимо перечислить на расчетный счет ребенка. Есть судебная практика, в соответствии с которой такая позиция органов опеки и попечительства не верна.

4. Требование одновременно проводить сделку по продаже имеющегося жилья и приобретению другого. Одновременно или в течение месяца?

До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» – если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день. Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах. Но, как оказалось, требование «одновременности сделки» не содержится ни в одном правовом акте. То есть органы опеки не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.

Влада Павлова

специалист по недвижимости АН «Линк»

Выдвигаемое органами опеки требование об «одновременности сделки» не только усложняет проведение операций с объектами недвижимости, но и вводит семью в дополнительные расходы. По закону сделки с долевой собственностью (в том числе, если есть доли детей) проводятся через нотариуса. Но в нотариате, почему-то, принято, что и встречная сделка тоже должна быть нотариальной. Хотя если приобретается квартира у одного собственника, закон не содержит требования о нотариальном оформлении. А нотариальное оформление – это госпошлина 0,5% от стоимости объекта и 5 100 рублей техработы. Чтобы избежать лишних расходов при проведении «одновременной сделки» семье приходилось искать нотариуса, который согласится регистрировать продажу квартиры без требования о нотариальной регистрации встречной сделки.

Впрочем, как замечает

Влада Павлова

, сегодня органы опеки уже не считают выполнение принципа «одновременности сделки» столь уж обязательным. Они могут выдать разрешение, в котором будет указано, что продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. То есть проблема с органами опеки вроде решена. Но появилась новая беда…

Влада Павлова

специалист по недвижимости АН «Линк»

Человек, купивший квартиру, в которой была доля несовершеннолетнего, не сможет проследить, было ли выполнено требование органов опеки – купила ли семья в течение месяца новую квартиру, и получил ли несовершеннолетний долю в ней. Если семья этого не сделает, то пострадает покупатель их старой квартиры. Если вскроется факт нарушения прав ребенка, органы опеки могут аннулировать сделку, и добросовестный покупатель останется без квартиры.

Аналогичная ситуация может возникнуть при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, где были ущемлены права ребенка. Достаточно распространённая ситуация: родители, купили квартиру с помощью маткапитала, не наделили ребенка долей в квартире, а саму квартиру продали. По достижении совершеннолетия, выросший молодой человек может подать в суд и аннулировать совершенную родителями сделку.

5. Требование наделить детей долями именно в квартире приобретённой с использованием маткапитала. Договор или заявление?

Жильё, купленное с использованием маткапитала, по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям обычно указано в самом договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен. Были случаи, когда квартиры, купленные с использованием маткапитала, родители продавали, не наделив детей долями. Некоторые из таких сделок были выявлены прокуратурой и оспорены через суд.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

До недавнего времени официально нельзя было продать квартиру, купленную с использованием маткапиталла, в которой не было проведено наделение долями членов семьи. Любая такая сделка воспринималась контролирующими органами как нарушение закона. Однако сегодня ситуация поменялась – собственник объекта может обратиться в органы опеки с заявлением, в котором пообещает, что наделит членов семьи долями в новой квартире, которою купит взамен «старой» приобретённой с использованием маткапитала. Он оформляет соответствующее обязательство и заверяет его нотариально. В этом случае органы опеки могут разрешить продажу квартиры без наделения членов семьи долями.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок c квартирами, приобретёнными с использованием средств материнского капитала.

6. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей. Законно или нет?

По словам участников рынка, сотрудники органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов Екатеринбурга неоднократно требовали, чтобы граждане, пришедшие на приём, не приглашали с собой риэлторов. Подобные требования – самодеятельность чиновников. Никаких законных запретов на участие риэлтора (и иных лиц) в переговорах – не существует.

Валентина Коломейчук

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области

Я ничего не хочу сказать плохого относительно порядочности наших граждан, но риэлторы тоже бывают разные. Органы опеки заинтересованы в том, чтобы сделка прошла чисто, поэтому представители органов опеки предпочитают общаться с представителем несовершеннолетнего тет-а-тет. Но каких-либо законодательных запретов на присутствие риэлтора нет – кого хочу, того и веду с собой в органы опеки.

7. Отказ органов опеки принимать документы по сделке, прошедшей через электронную регистрацию. Компьютер или бумага?

Электронная регистрация сделки с объектом недвижимости появилась сравнительно недавно. Электронная регистрация производится без посещения офиса МФЦ – документы в электронном виде оправляются в Росреестр из банка.

Елена Словеснова

руководитель допофиса ЦН «Северная казна»

Был случай – семья приобрела по договору долевого участия квартиру с использованием средств маткапитала. Договор долёвки зарегистрирован в электронном виде, то есть, на самом договоре нет синего штампа о его регистрации в Росреестре. Электронная отметка о регистрации есть на договоре, пришедшем из регистрирующего органа в электронном виде. Случилось так, что семья решила переуступить права по договору участия. Потребовалось разрешение от органов опеки. Но оказалось, что районное управление органов опеки не имеет доступа к ЕГРН в электронном виде. То есть орган опеки не видит, зарегистрирован договор долёвки или нет. Пришлось заказывать через офис МФЦ выписку, подтверждающую регистрацию договора.

Как замечают риэлторы, требования о дополнительном подтверждении сделки, проведенной в электронной форме, предъявляют не все районные отделения органов опеки. Тем не менее, есть и такие. Участники рынка считают, что должно стать нормальной практикой, чтобы орган опеки мог полноценно сотрудничать с регистрирующим органом и сам запрашивал у него документы, по интересующим сделкам.

***

Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще. По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий – Верх-Исетский. Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы. Для этого есть несколько способов.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

С органами опеки можно попробовать договориться. К примеру, если они настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, а это невозможно, то можно предложить принести предварительной договор на покупку квартиры. Кроме того, если требование неправомерно, решить вопрос можно, написав жалобу на действия районной опеки в вышестоящий орган – министерство социальной опеки Свердловской области. Есть еще один способ – можно в судебном порядке подать жалобу на отказ в выдаче согласия или об обжаловании данного постановления.

Как замечают профессиональные участники рынка недвижимости, диалог с органами опеки в последнее время усложнился «благодаря» тому, что теперь практически всё общение с ними осуществляется через МФЦ. Бумаги в орган опеки подаются через МФЦ, ответы приходят также в МФЦ, и чтобы пробиться на личную встречу со специалистом органов опеки придётся потратить много времени.

Елена Словеснова

руководитель допофиса ЦН «Северная казна»

Большинство людей, обращающихся за разрешением на сделку в органы опеки, не понимают, какие дополнительные бумаги могут помочь в получении положительного решения. И в офисе МФЦ человеку не подскажут. А в результате вырос риск получения отказа.

В принципе, с помощью этого же «неудобного» МФЦ можно попытаться и воздействовать на специалистов органов опеки. Агенты, защищающие интересы своих клиентов, уже приспособились через МФЦ подавать в органы опеки заявления о намерении подать жалобу в вышестоящую инстанцию. Если позиция гражданина сформулирована толково и с опорой на законодательные акты, то органы опеки вполне могут пересмотреть свою позицию.

Ранее по теме:

  • Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры. И как защититься покупателю
  • Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал
  • Делим квартиру с маткапиталом между членами семьи: размеры долей, цены, последствия
  • Сделки с недвижимостью между родственниками: выбор безопасной формы

Рубрики на сайте:

  • Каталог новостроек Екатеринбурга.
  • Продажа квартир в Екатеринбурге.

Покупка объектов недвижимого имущества при участии уполномоченных представителей органов опеки представляет собой довольно сложную процедуру, требующую особого контроля. В 2021 году при совершении соответствующих сделок прямо затрагиваются интересы несовершеннолетних граждан.

В связи с последними законодательными изменениями разрешение на организацию процесса нужно получать только тогда, когда объект жилого имущества приватизирован, а сам ребенок является одним из собственников.

Для понимания особенностей того, как получить разрешение опеки на покупку участка ребенку, необходимо ознакомиться с нюансами оформления прав, с порядком взаимодействия с территориальными органами опеки и попечительства, с перечнем необходимой документации, а также с наиболее важными параметрами процедуры.

Может ли несовершеннолетний быть собственником недвижимости

В статье 35 действующей Конституции РФ в полной мере прописываются гарантии охраны частной собственности. То же нормативное положение указывает на факт того, что каждый гражданин имеет право на получение имущества в собственность с учетом возможности использования объекта по своему усмотрению.

Это также подтверждается статьей 17 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой признаются равные права на получение гражданской правоспособности в рамках сделок с недвижимостью. Граждане получают такие права с рождения.

Статья 17. Правоспособность гражданина

Стоит отметить, что способность личного осуществления прав возникает только после достижения 18 лет. До достижения этого возраста дети действуют не самостоятельно, а при участии официальных представителей.

В непосредственной собственности могут находится любые имущественные объекты, включая земельные участки. В качестве исключений можно выделить только те виды объектов, оборот которых был ранее ограничен на основании статьи 129 Гражданского Кодекса РФ. Практика показывает, что в качестве таких объектов обычно принимаются наркотические вещества, оружие и так далее.

Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав

Важно помнить о том, что от вида имущества напрямую зависит оформление официальных прав собственности у детей. Например, земельный участок в рассматриваемой ситуации может быть делимым или неделимым. Под объектом недвижимого имущества действующее федеральное законодательство понимает земельные участки и все, что тесно связано с землей.

Все остальное имущество, которое по характеристикам не может быть отнесено к разряду недвижимого, является движимым. За исключением особых случаев, право на использование движимого имущества не требует государственной регистрации в едином реестре.

Например, при покупке бытовых объектов для ребенка родителям не придется предоставлять в контролирующие службы определенный пакет документов и регистрировать права на них.

В рамках рассматриваемой процедуры в подавляющем большинстве случаев происходит заключение соглашения о купле-продаже в письменном или устном формате. Договор может на законных основаниях содержать в себе положение о возможности рассрочки платежа.

Образец заявления о разрешении органов опеки на сделку с недвижимостью

Особенности оформления прав

Регистрация объектов недвижимого имущества регламентируется статьей 131 Гражданского Кодекса РФ. Данные нормативы в полной мере устанавливают обязательность осуществления регистрационной процедуры по каждому конкретному объекту. При этом, происходит регистрация самого права без учета оснований его получения, например, по результатам судебного решения или составления договора о купле-продаже.

Обычно право собственности официально возникает сразу после осуществления государственной регистрационной процедуры, которую проводит территориальный кадастровый орган. Права полностью переходят детям не в момент подписания специального договора, а в день внесения записи в единый государственный реестр.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Стоит отметить, что для осуществления государственного регистрации прав собственности на земельные участки нужно руководствоваться нормативами, указанными в Федеральном Законе №122 от 21 июля 2021 года. В соответствии с ними заинтересованные лица должны в обязательном порядке подать в контролирующие инстанции определенный пакет документов, актуальный для конкретного объекта недвижимости.

Только после этого правила о дееспособности несовершеннолетнего лица или его законных представителей, в качестве которых могут выступать родители или опекуны, начинают работать в полной мере.

Как получить разрешение опеки на покупку участка ребенку

Для решения вопроса, который касается самой процедуры и перечня требуемой документации, для получения разрешения органов опеки на покупку земельного участка для ребенка нужно обратиться к законодательству того региона, где происходит постоянное проживание заинтересованных лиц.

Практика показывает, что в отдельных федеративных субъектах действует региональное законодательство об опеке и попечительстве, которое в полной мере регламентирует компетенцию соответствующих служб, устанавливает перечень требуемых документов, а также определяет порядок осуществления процедуры.

Также иногда происходит применение нормативных актов на уровне конкретного муниципального образования, например, города или села. Стоит отметить, что федеральное законодательство четко не регламентирует порядок предоставления согласия представителей органов опеки на осуществление операции, а также не определяет четкие нормы для отказа и критерии, по которым происходит принятие решения.

Для осуществления рассматриваемой операции требуется личное волеизъявление несовершеннолетних детей старше 10 лет. Заявление таких категорий граждан прописывается внутри заявления законных представителей. В качестве доверенных лиц детей в каждом конкретном случае могут выступать как биологические родители, так и официальные опекуны.

Образец свидетельства о рождении

Какие нужны документы

Для получения разрешения от органов опеки на покупку ребенку определенного территориального надела необходимо подготовить следующий пакет основных документов:

  • запрос, оформленный в нотариальном порядке – может не требоваться представителями органов опеки;
  • заявление, составленное родителями несовершеннолетнего гражданина – в случае их отсутствия предоставляется свидетельство о смерти или судебное постановление о лишении граждан родительских прав;
  • заявление несовершеннолетнего лица, являющегося непосредственным участником сделки – составляется гражданином после достижения возраста 14 лет;
  • заявление всех собственников, на которых ранее была записана квартира, дом или земельный участок – в обязательном порядке должны присутствовать в момент совершения сделки все заинтересованные лица с гражданскими паспортами (можно привлечь представителя, осуществляющего свою деятельность на основании нотариальной доверенности);
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • справки, подтверждающие наличие прав собственности на все объекты сделки – например, соглашение о купле-продаже, передаче в дар или аренду, а также свидетельство о праве собственности на участок земли;
  • свидетельства из БТИ, содержащие в себе исчерпывающую информацию о стоимости всех объектов, участвующих в сделке;
  • поэтажный план всех жилых помещений, находящихся на конкретном земельном участке, а также свидетельство о том, продается ли доля или весь земельный участок целиком;
  • выписка из домового журнала на все объекты недвижимого имущества, которые участвуют в процедуре – нужно предоставить в контролирующую службу опеки только оригиналы подобных документов — Скачать бланк домовой книги;
  • копия финансового лицевого счета на все объекты;
  • справка о наличии или отсутствии долговых обязательств, которую заинтересованные лица могут получить в ЕИРЦ – свидетельство распространяется на все объекты, передаваемые несовершеннолетним лицам по соответствующему договору.

Важно отметить факт того, что оба родителей должны в обязательном порядке присутствовать в территориальном органе опеки в момент совершения сделки.

Расторжение брака или раздельное проживания в течение определенного временного промежутка не являются прямыми основаниями для отказа в присутствии и составлении специального заявления. Разрешение опеки на покупку участка ребенку не будет выдано без удовлетворения данных условий.

Важные нюансы

В случаях, если у несовершеннолетнего ребенка только один родитель, а второй отсутствует по причине преждевременной кончины, то в данном случае роль второго родителя будет исполняться уполномоченным инспектором территориального органа опеки и попечительства.

Важно помнить о том, что родители ни при каких обстоятельствах не могут продать квартиру или земельный участок своему ребенку, также, как и осуществить обратную операцию. Однако допускается передача имущественного объекта в дар или в безвозмездное пользование.

Каждая без исключения сделка, которая совершается несовершеннолетними гражданами, не достигшими возраста 14 лет, является ничтожной на законных основаниях. В качестве исключительных случаев можно выделить те, когда сделки осуществляются по требованию родителей или официальных опекунов для удовлетворения притязаний несовершеннолетнего лица.

Если родители сдают помещение, принадлежащее ребенку, по арендному договору, то для этого нужно обязательно получить согласие от уполномоченных сотрудников органов опеки и попечительства. Кроме того, важно оплачивать НДФЛ в размере 13%. Обязанность по предоставлению декларации в налоговую инспекцию возлагается на плечи законного представителя.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: