Правила и нормы перепланировки квартир

Отвечаем на самые популярные вопросы и рассказываем о правилах перепланировки квартир

Квартира должна быть не только красивой, но и удобной, и первый пункт, который отвечает за удобство — грамотная планировка. К сожалению, типовые квартиры редко славятся ею, но даже в неплохих вариантах не учтены все особенности жизни будущих жильцов. Перепланировка поможет адаптировать квартиру для себя, но полет фантазии может быть пресечен множеством правил, которые обходить просто незаконно. В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой.

Правила перепланировки квартир

В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой. В конце статьи вы сможете посмотреть репортаж канал Россия 1 о новых правилах перепланировки квартир.

1. Сносить перегородки

Когда смотришь на план квартиры, сразу кажется: вот эту стенку уберу, передвину подальше, и сразу станет удобно, освободится место для шкафа, например. Однако на практике все далеко не так просто. Сносить можно только ненесущие перегородки, да и то не все. Определить ненесущую перегородку легко по ее толщине: она редко превышает 10 см. Убедиться в том, какие перегородки несущие, а какие нет, можно по плану БТИ. В таких перегородках можно делать проемы любых форм и размеров или вовсе разрушать их за ненадобностью без согласования проекта, но о любом действии с ними необходимо уведомить жилищную инспекцию.

В редких случаях ненесущая перегородка имеет разгружающую функцию (принимает на себя дополнительную сверхнормативную нагрузку), тогда трогать ее будет нельзя. Также есть ограничение касательно кухонной стены, если кухня оборудована газом: перегородку можно снести только в том случае, если вы замените ее плотно закрывающейся раздвижной — этого требуют правила безопасности.

2. Делать проемы

Если нужно сделать или сдвинуть проем в ненесущей стене, проблем возникнуть не должно. А вот с несущими стенами потребуется согласование с жилищной инспекцией. Обычно чем выше этаж, на котором расположена квартира, тем меньшую нагрузку несут стены, и тем больше шансов согласовать создание проема. В любом случае, нельзя пробивать проемы ближе 80 см от мест стыков конструкций и ближе 1 м от наружной стены. Также не стоит рассчитывать на получение разрешения на пробивку проема в несущей стене (даже на последнем этаже) шире, чем 1,2 м.

3. Возводить перегородки

Со сносом перегородок все понятно — таким образом можно лишить дом опоры. Но возведение перегородок тоже имеет ряд серьезных ограничений. Во-первых, перегородки должны быть легкими и тонкими, чтобы не давать дополнительной нагрузки на перекрытия. Перегородки толщиной менее 10 см можно не согласовывать, но о них нужно уведомить жилинспекцию. Если планируется перегородка толще 10 см, то ее уже необходимо согласовать.

Во-вторых, важно какими параметрами будет обладать помещение, образованное возведенными перегородками. Если получается комнатка без естественной вентиляции, дневного света, отопительных приборов, или площадью менее 9 м², или шириной менее 2,25 м — это считается ухудшением жилищных условий и согласованию не подлежит. Ухудшением условий будет и увеличение площади подсобных помещений за счет жилой площади. Конечно, эти нормы в первую очередь усложняют устройство кладовых и гардеробных. Выкрутиться можно, обозначив гардеробную не отдельной комнатой, а как встроенный шкаф: вместо четвертой стены навесить распашные или раздвижные двери.

4. Объединять лоджию с комнатой

В декабре 2021 года в своде правил о перепланировке жилых помещений был убран пункт, который разрешал присоединение лоджий к внутренним помещениям. Теперь жилищная инспекция относит объединение лоджии с кухней или жилой комнатой к реконструкции, на которую, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, необходимо получать разрешение на строительство в Госстройнадзоре. На практике шанс такого согласования равен примерно нулю.

Запрет на присоединение лоджии связан с тем, что эта операция нарушает терморегуляцию всего дома: может привести к появлению плесени на лоджии, в том числе у соседей, к трещинам в наружных стенах и на балконных стеклах. Фактически, вы обязаны оставить оконно-дверное заполнение при входе на лоджию, но в праве держать окна и дверь все время открытыми. В обход правил некоторые жильцы просто убирают оконно-дверное заполнение после проверки жилинспекцией, оставляя порожек и подоконный блок на месте, но это нарушение закона. Если вы хотите убрать подоконный блок, вы можете согласовать это только как установку французских окон от пола до потолка.

На заметку: перенос батареи на лоджию запрещен, но доступна укладка электрического теплого пола или установка электрообогревателя.

5. Расширять ванную на площадь коридора

Ванная комната часто такая маленькая, а коридор такой бестолковый — почему бы не изменить ситуацию для большей пользы? Ванную и санузел можно расширить или вовсе перенести на место коридора, кладовой и любого другого нежилого помещения, кроме кухни. Над кухней и жилыми комнатами соседей снизу не допускается делать «мокрую» зону. Такую перепланировку необходимо согласовать, а пол всей «мокрой» зоны покрыть гидроизоляцией.

Интересный момент: не допускается, чтобы вход в санузел (помещение с унитазом) был напрямую из кухни или жилой комнаты, если в квартире нет другого санузла с выходом в коридор. Также у входа в санузел обязательно должен быть порожек.

6. Переносить кухню в коридор

Кухню, как и санузел, нельзя оборудовать над жилыми помещениями соседей снизу, но вполне можно над нежилыми. Конечно, здесь есть свои условия. Во-первых, кухня должна быть оборудована электричеством, а не газом. Во-вторых, важно помнить о гидроизоляции пола, так как кухня относится к «мокрым» зонам. В третьих, в кухне должно быть естественное освещение — через окно, пусть и в другую комнату, а не на улицу, или арку/отсутствующую стену при открытой планировке. При переносе кухни не избежать вмешательства в системы вентиляции, отопления, водоснабжения, поэтому эти вопросы нужно тщательно продумать и осветить в проекте, который вы отдаете на утверждение. Если коммуникации также будут обновляться, шансов получить согласование значительно больше.

Бонус: если вы живете на первом этаже, или под вами находится магазин или паркинг, а не квартира, для вас реально согласовать перенос кухни даже в жилую комнату, а перенос кухни в коридор — значительно проще.

Видео репортаж телеканала Россия 1 о правилах перепланировки квартир:

Фотографии: topdom.ru, repaireasily.ru, hicaurus.ru, design-homes.ru, lodgers.ru

перепланировка, ремонт, планировка, ванная, кухня

Процессы перепланировки и переустройства подразумевают сложные процедуры, которые требуют согласования проводимых ремонтных действий с законодательными актами Российской Федерации.

Такими нормативно–правовыми документами вступают законы, их положения, приказы, государственные стандарты и СНиПы. При несоответствии завершённого перепроектирования указанным актам владельца помещения или строения ожидает административная или уголовная ответственность.

Таким образом, владельцу жилого или нежилого помещения/строения следует ознакомиться с основными терминами процедуры, её видами, необходимой документацией, нормами, правилами и формами ответственности за нарушения.

Что это такое

Перепланировка представляет собой процесс перестройки основных конструкций здания, а также оснащающего его оборудования. Помещения, входящие в недвижимое имущество, могут быть как жилыми, так и нежилыми.

Также перепланировка включает понятие переустройства. Их отличия состоят в следующем: процесс перепланировки подразумевает изменение несущих конструкций здания, в то время как переустройство содержат ремонтные действия, направленные на переустановку и демонтаж технического, санитарно-технического, инженерного и электрического оборудования.

Проводимые при перепланировке или переустройстве изменения должны быть обязательно зафиксированы в техническом паспорте помещения/здания, который отражает характеристики объекта и его изначальный поэтажный план. Такой меры требует Жилищный Кодекс Российской Федерации.

СНиП – это свод строительных норм и правил, который содержит комплекс нормативно-правовых актов, принятых федеральными органами исполнительной власти РФ. Данный свод включает неукоснительные нормы, регулирующие процесс перепланировки.

ГОСТ представляет собой государственный стандарт, содержащий требования к строительному оборудованию, необходимому при проведении перепланировки или переустройства.

Нормы Жилищного кодекса РФ

В регулировании процессов переустройства и перепланировки принимают участие следующие статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации: №25, №26, №27, №28, №29.

Они содержат основные понятия процедуры, её виды, основания для проведения, необходимость согласования ремонтных действий с государственными органами, порядок законного оформления, требуемую для этого документацию, а также нормы и требования, согласно которым следует проводить перепроектирование помещений/строений.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Согласно Жилищному Кодексу РФ, основными условиями для проведения перепланировки является предоставление необходимой документации и согласование ремонтных действий с уполномоченными органами.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Государственные органы, которыми выступают жилищная инспекция и архитектурно-планировочный отдел, вправе дать отказ в перепланировке в следующих случаях:

  • предоставление документов с ложными данными;
  • отсутствие каких-либо требуемых бумаг;
  • желание провести работы, запрещённые законом, СНиПами, строительными, санитарно-техническими, ремонтными нормами и т.д.;
  • отсутствие требуемого в некоторых случаях согласования ремонтных действий с прочими лицами, проживающими в здании.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

При предоставлении отказа в ремонтных действиях владелец вправе исправить недочёты в течение трёх месяцев со дня получения решения, а затем повторно обратиться в службы.

При повторном отрицательном решении сотрудников жилищной инспекции или архитектурно-планировочного отдела собственник жилого или нежилого помещения/здания может нанести визит в судебные органы.

По окончании процедур переустройства и (или) перепланировки собирается комиссия для составления акта.

В случае самовольного проведения ремонтных работ его руководителя (владельца жилого/нежилого имущества или его доверенного согласно закону лица) ожидает ответственность административного характера, которая может перерасти в уголовную в некоторых случаях.

При проведении ремонта собственник должен неукоснительно соблюдать перечень допустимых и недопустимых работ, которые перечислены в СНиПах.

Основные правила переустройства

В соответствии с законодательными актами, которые контролируют процесс перепланировки или переустройства, можно выделить основные правила проведения процедур:

  • ремонтные действия, направленные на изменение несущих конструкций здания или входящих в него помещений, а также переустановка технического, санитарно-технического и прочего оборудования, обязательно должны быть согласованы с законом;
  • собственник недвижимого жилого или нежилого помещения/строения, желающий провести перепроектирования, при подаче заявления на оформление процесса обязан приложить пакет документов; туда входят бумаги, подтверждающие право на имущество, личность, технические характеристики объекта и т.д;
  • государственные органы, которые занимаются принятием и рассмотрением предъявленной для перепланировки документации, не имеют права запрашивать документы, не предусмотренные соответствующей статьёй Жилищного Кодекса РФ (№ 26);
  • в течение месяца со дня подачи документов сотрудники государственного учреждения рассматривают заявку на оформление перепланировки, и в случае отсутствия нарушений или несоответствий принимают положительное решение;
  • согласие или отказ сотрудники официально оформляют в течение трёх дней после принятия решения, а после чего направляют его по адресу проживания заявителя.

СНиП перепланировки квартиры

СНиП перепланировки квартиры «Здания жилые многоквартирные», установленный федеральными исполнительными органами Российской Федерации, включает нормы и правила по проведению переустройства или перепланировки.

Не допускается принятие следующих ремонтных действий:

  • Перенос санитарно-технического оборудования на место, которое расположено над жилым помещением этажом ниже. Такая мера применима только для помещений, находящихся над офисами, парковками и прочими нежилыми объектами.
  • Перенос кухни в помещение, которое находится под санитарно-техническим узлом нижерасположенной квартиры, а также над жилыми помещениями соседей.
  • Установка отдельного входа в санитарно-техническое помещения из кухни или жилой комнаты. Но разрешено создание входа в туалет через спальную комнату, если в квартире находится ещё одно помещение санитарно-технического назначения с проходом через коридор.
  • Отсутствие порожка между помещений с санузлом и прочими комнатами.
  • Отсутствие доступа к инженерному оборудованию помещений и здания.
  • Установка дровяного камина в квартирах на нижних этажах. Разрешается размещать камин лишь в квартирах, которые расположены на последних этажах многоэтажного строения.
  • Проведение дымоходной трубы в здании без официального согласия прочих жильцов.
  • Соединение вытяжки с вентиляционной системой или дымоходной трубой.
  • Ремонтные действия, направленные на демонтаж вентиляционных систем строения.

Также следует учитывать требования к минимальной площади квартирных жилых и нежилых помещений, которые указаны в п. 5.7 СП 54.13330.2011:

1-комнатная Не менее 14 кв.м.
2-комнатные и прочие Не менее 16 кв.м.
Кухня Не менее 8 кв.м.
Спальная комната Не менее 8 кв.м.

Перечень документов для согласования

Этап согласования – самый важный при проведении перепланировки, потому как именно он подтверждает законность проводимых ремонтных действий.

Новую планировку квартиры или нежилого помещения/здания необходимо согласовать с Жилищной инспекцией города, в котором расположен объект, а также с архитектурно-планировочным отделом управления архитектуры и градостроительства городского округа.

При оформлении согласования переустройства в соответствующих органах заявитель, т.е. владелец жилого или нежилого помещения/здания или его доверенное согласно законодательному акту лицо, должен подготовить проект новой планировки, который включает:

  • чертежи с указанием изначальной площади помещений;
  • план перестроек;
  • план переустройства;
  • фронтальную проекцию стен;
  • данные о материалах отделки;
  • разводку систем отопления;
  • расположение санитарно-технического оборудования;
  • планы электромонтажных работ.

Также важно предоставить техническое заключение, выдаваемое БТИ (бюро технической инвентаризации). Оно содержит характеристику технического состояния здания, которую выявляют путём проведения анализа его конструкций.

По окончании проведения переустройства жилого или нежилого помещения сотрудники соответствующего государственного органа формируют комиссию, которая составляет акт согласования.

Ответственность за нарушение правил

В случае нелегальной перепланировки, несогласованной с федеральными органами РФ, владелец недвижимого имущества несёт ответственность в форме штрафа. Размер взыскания может составлять от 2,5 до 300 тыс. рублей, что зависит от статуса собственника (физическое ли юридическое лицо).

Также ответственность ожидает владельца в случае небезопасности проведённой перепланировки, которая нанесёт ущерб жизни или здоровью проживающих в здании лиц. В некоторых серьёзных случаях наказание может принять уголовную форму.

Представители закона могут заставить владельца узаконить перепланировку или вернуть помещение в исходное состояние.

Таким образом, процесс перепланировки/переустройства квартир или нежилых помещений должен быть согласован с законодательными актами Российской Федерации, которыми выступают СНиПы, законы, а также статьи Жилищного Кодекса РФ.

20.02.201705.09.2017

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

  • что допустимо менять в квартире и что нет;
  • что можно просто согласовать или же с трудом;
  • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
  • а как все-таки обойти эти нормы;
  • что будет, если ничего не согласовывать;
  • куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:
  • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
  • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
  • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
  • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
  • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
  • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
  • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
  • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
  • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
  • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
  • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
  • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
  • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


Какие нужны документы:
  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 


Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

Любая перепланировка квартиры должна соответствовать действующим на сегодняшний день нормам и правилам — СНиПам и СанПиНам (их в последнее время заменяют Своды Правил — СП),  ГОСТам, МГСН, ВСН и пр. Эти требование закреплено в п. 10.9. Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508 в редакции 840. Невыполнение положений данных нормативов автоматически влечет за собой нарушение жилищного законодательства, и, как следствие, невозможность узаконить перепланировку.

При этом различные документы могут как дублировать друг друга, так и иметь противоречия, кроме того, они постоянно обновляются и дополняются. Чтобы учесть все их требования при составлении проектной документации, проект перепланировки следует заказывать только у лицензированных организаций, то есть имеющих допуск СРО по проектированию.

Кроме того, соблюдать нормативы требуется и при воплощении в жизнь согласованных с Мосжилинспекцией проектов перепланировки. Правильность проводимых работ подтверждается авторским надзором со стороны организации, ответственной за разработку проекта, а также актами на скрытые работы, которые имеют право составлять компании с допуском СРО на строительные работы. 

Технические нормативы, которые устанавливают общие правила для всех перепланировок:

СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

СП 29.13330.2011 «Полы»( актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88).

СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

МГСН 3.01-01 «Жилые здания»

ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»

СП 51.13330.2011 «Защита от шума». Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003

СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия». Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85

СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87

СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения». Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003

и другие.

Выделим основные правила перепланировки:

— Пунктом 9.22 СП 54.13330.2016 и п.3.8 СанПиН 1.2.2645-10, запрещено переносить ванную комнату и туалет, когда они в результате окажутся над жилыми помещениями и кухней квартиры на нижнем этаже. Исключением считаются вторые этажи двухуровневых квартир, а также жилье на первом или другом этаже, когда под ним находится нежилое помещение (например, парковка, магазин, офис). Соответственно, запрещен и перенос кухни под санузел или ванную вышерасположенной квартиры. То есть, получается, что в большинстве случаев, для переноса или расширения данных помещений, должны использоваться лишь площади нежилых зон – коридора или, например, темной комнаты. Важно, что перенос или устройство «мокрых» помещений может проводиться только на основании проектной документации – что подтверждается п. 2.2.1 Приложения 1 ППМ №508 в ред. 840.

— В соответствии с п. 24 Постановления Правительства РФ от 28 января 2021 г. N 47, запрещается переносить кухню над жилыми комнатами соседей снизу. 

— Важные ограничения по минимальной площади жилых комнат в квартире устанавливает п. 5.7 СП 54.13330.2016: в «однушках» комната не может быть меньше 14 кв.м, а в 2-х и более -комнатных квартирах площадь общей комнаты не должна быть ниже 16 кв.м, а спальни и кухни —  8 кв.м (спальня на двоих — не менее 10 кв.м). При этом в однокомнатных квартирах допускается устройство кухни ниши 5 кв.м.

— Пунктом 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10, и п. 4.13 МГСН 3.01-01, вводится запрет на организацию входа в туалет из кухни или комнаты. Исключением считается устройство входа из спальни в совмещённый санузел при наличии еще одного помещения с унитазом, куда можно попасть из коридора. Вход в ванную (без унитаза) может быть сделан из любого жилого помещения. Исключение делается для квартир, где проживает инвалид-колясочник — в них допускается делать вход в уборную из кухни/жилой комнаты (п. 4.18 МГСН 3.01-01).

-СП «Полы…» в части п. 4.8 утверждает, что ванные и уборные должны отделяться от остальных помещений порожком или иметь уровень пола на 15-20 мм ниже, чем в комнатах. Кроме того, данный свод правил указывает на необходимость укладки гидроизоляции, если происходит расширение ванной и санузла за счет площади нежилого помещения – кладовой или коридора. Пол на затрагиваемой площади демонтируется, и укладывается заново, — с гидроизоляционным покрытием под ним. При этом вмешательство в конструкцию полов требует, согласно п. 2.2.7 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840, разработки проекта перепланировки.

— Согласно п. 10.6 СП 54.13330.2016, необходимо сохранять доступ к приборам и соединениям инженерных систем.

— Дровяной камин может устанавливаться лишь в квартирах на последних этажах, или на любом уровне многоуровневой квартиры на последнем этаже (п.8.7 СП 54.13330.2016). При этом нужно помнить, что на проведение дымохода через чердак необходимо получить согласие минимум 73% жильцов, поскольку при этом затрагивается общедомовое имущество. Кроме того, при устройстве дымохода необходимо соблюдать ФЗ «Технический регламент пожарной безопасности» (с изменениями на 10 июля 2012).

-Комнаты и кухня должны получать естественное освещение через проемы в фасадных стенах, о чем говорится в п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 и п. 9.12 СП 54.13330.2016. Исключение делается для кухни-ниши, которую можно устраивать и без поступления уличного света. Согласно п. 9.14 СП 54.13330.2016, для нежилых помещений и «мокрых зон» естественное освещение не нормируется.

— В соответствии с п. 8.1.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 нельзя соединять вытяжку с вентиляцией и дымоходами. Кроме того, согласно п. 10.5 ППМ № 508 в редакции 840, при перепланировке в принципе запрещается урезание или ликвидация вентшахт.

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

2 просмотров

Основная проблема любой перепланировки – необходимость следовать установленным правилам. Зачастую они прямо противоречат тому, что хотел сделать со своим жильем владелец, однако это не повод нарушать закон. Какие действуют правила, какую перепланировку в квартире можно и нельзя делать – читайте в этой статье.

Правила при перепланировке

Главная особенность всех действующих правил и запретов, актуальных при перепланировке – их перечень меняется в зависимости от региона нахождения недвижимости. Как следствие, составить исчерпывающий перечень того, что можно или нельзя делать, фактически невозможно. Представленные ниже варианты допустимых и запрещенных видов перепланировки являются основными, актуальными для всей территории РФ. Помимо них в каждом отдельном регионе, населенном пункте или даже определенной улице могут действовать дополнительные ограничения.

Пример: В городе, которые известен своими старинными постройками, обычно запрещено размещать кондиционеры на фасадной части здания. То же самое можно сказать и о замене окон на пластиковые, остеклении балкона и так далее. Рекомендуется уточнять список в местной администрации или у частных специалистов.

Запрещенные действия при перепланировке квартиры

Представленные ниже действия невозможно согласовать или узаконить как через МФЦ, так и в суде. При планировании ремонта рекомендуется их учитывать, а если человек уже самовольно выполнил перепланировку, включающую указанные элементы, прежде чем ее узаконивать, нужно будет исправить все так, чтобы перечисленных ниже видов работ не было.

Запрещено:

  • Сносить, демонтировать или любым другим образом повреждать несущие конструктивные элементы здания. Если это сделать, общая структурная целостность строения будет нарушена и дом может просто обрушится. Как следствие, возникает угроза для жизни жильцов и отвечать будет владелец квартиры с такой незаконной перепланировкой.
  • Без разрешения увеличивать нагрузку на перекрытия, стены или перегородки. Особенно это актуально при размещении дополнительных перегородок, разделяющих одну комнату на две или больше. Несмотря на тот факт, что несущие элементы конструкции в данном случае не затрагиваются, повышается давление на перекрытия. Они, разумеется, обладают определенным запасом прочности, но просчитать возможность повышения давления может только специалист. Если выполнить такую незаконную перепланировку, как и в предыдущем случае, появляется вероятность обрушения дома или его части.
  • Демонтировать или уменьшать вентиляционные коммуникации. Их можно расширять или менять на более эффективные, но ни в коем случае не снижать их функциональность. Отсутствие нормальной вытяжки может стать серьезной проблемой для жизни и здоровья жильцов квартиры.
  • Переносить ванные, душевые или туалеты в любые помещения, расположенные над жилыми комнатами. Из-за этого повышается вероятность возникновения очень серьезных убытков при затоплении соседей снизу. На практике, перенос таких элементов возможен только при условии, что у владельца двухуровневая квартира или жилье располагается на первом этаже (под ним нет жилых помещений). То же самое можно сказать и относительно расположения кухни. Из-за требований к вытяжке, кухни обязаны быть расположены строго друг над другом, но не над жилой комнатой.
  • Вход в туалет/ванную должен быть выполнен со стороны коридора. Не допускается размещение такого входа через кухню или жилую комнату. Исключение делается для тех ситуаций, когда в квартире несколько санузлов и один из них расположен рядом со спальней. В такой ситуации допускается выход в этот конкретный санузел непосредственно из спальни. Но второй санузел обязан иметь вход/выход через коридор.
  • Ограничивать, частично перекрывать или полностью убирать доступ к любым общедомовым коммуникациям, включая сюда счетчики, вентиляционные отверстия, трубы и так далее.
  • Отапливать балкон и лоджию. В этих помещениях нельзя располагать батареи, горячие полы и другие подобные элементы.
  • Использовать систему отопления для того, чтобы сделать «горячий пол». Если есть желание получить такой вариант подогрева, он должен быть электрическим и, что немаловажно, должно быть разрешение на проведение таких работ от управляющей компании. Вполне возможно, что мощности проведенных в квартиру электросетей не хватит для работы теплого пола и другого оборудования.
  • Закрывать доступ к естественному освещению в любом из помещений. Проще говоря, каждая жилая комната, а также кухня, обязаны иметь окна. Такого источника света может не быть в кладовке, коридоре или тамбуре. Касается это правило как уже существующих комнат, так и тех жилых помещений, которые появятся в результате перепланировки.
  • Объединять кухню с жилой комнатой, если в кухне используется газовое оборудование. Если возникла необходимость объединения, сначала нужно поменять оборудование на электрическое и только потом заниматься перепланировкой со сносом перегородок.
  • Менять внешний вид строения без отдельного разрешения. Во многих случаях, если дом обязан соответствовать общему архитектурному стилю, принятому в городе, на улице или даже в небольшом микрорайоне, любые работы с внешней частью здания, включая сюда размещение кондиционеров, проводить строго запрещено.

В отличие от внутренней перепланировки, выявить внешние работы намного проще и потому проблемы с ними, при отсутствии соответствующих разрешений, появляются очень быстро и со 100% гарантией.

Разрешенные действия при перепланировке квартиры

Перечисленные далее типы работ проводить можно, но на некоторые требуется отдельное разрешение, согласование перепланировки и так далее:

  • Замена любого оборудования (кроме общедомового) и мебели (включая встроенную). Такие работы не требуют отдельного разрешения, особенно если новая техника по своим характеристикам является более эффективной и функциональной, чем старая.

Пример: Можно поменять батареи отопления на более качественные, можно перенести бойлер на новое место, можно заменить одну плиту на другую, можно демонтировать встроенный шкаф или, наоборот, встроить новый и так далее.

  • Изменять расположение тех перегородок, которые не являются несущими, включая сюда проделывание новых дверных проемов или закрытие старых. Можно демонтировать такие стены, но нельзя строить новые перегородки без отдельного разрешения если они выполняются из «тяжелых» материалов.

Пример: Можно условно разделить комнату на несколько отдельных помещений при помощи различных ширм, гипсокартона и так далее, но без согласования нельзя возводить капитальную каменную перегородку.

  • При наличии разрешения можно проделать дополнительный проем в несущей стене, но ни при каких условиях нельзя эту стену сносить.
  • При наличии разрешения и при условии, что в кухне используется не газовое оборудование, можно ее объединить с жилой комнатой. Следует учитывать, что переносить непосредственно саму кухонную зону при этом нельзя.

Пример: Кухня объединена с залом. Собственник может использовать поверхности в зале для облегчения готовки, однако не может перенести в ту часть комнаты, которая ранее была залом кухонную плиту, посудомойку и другое аналогичное оборудование.

Как можно заменить, разрешенных действий существенно меньше, чем запрещенных. Если очень сильно упростить, то собственник квартиры, фактически, может более или менее свободно только размещать, демонтировать или переносить перегородки (не несущие стены). Все остальное запрещено.

Минимальный размер жилой комнаты

Важную роль играет размер сформированных в результате перепланировки жилых помещений. Если они будут меньше положенных, то согласовать такие изменения не получится. Перечень минимальных размеров:

  • Кухня-ниша: от 5 кв.м.
  • Обычная кухня: от 8 кв.м.
  • Спальная комната: от 10 кв.м.
  • Жилая комната в двухкомнатной квартире: от 16 кв.м.
  • Жилая комната в однокомнатной квартире: от 14 кв.м.

Согласовать или узаконить перепланировку

Перепланировку можно согласовать или узаконить. Согласование предполагает предварительное обращение в контролирующие органы с целью подтвердить ранее созданный проект. После согласования у владельца квартиры появляется возможность абсолютно законно провести ремонт, но на него выделяется строго ограниченное время (от несколько месяцев и до 1 года).

Узаконивание – это подтверждение уже выполненного ремонта. Узаконить перепланировку существенно сложнее, чем согласовать, хотя перечень действий обычно остается неизменным. Суть в том, что владелец квартиры может выполнить такой ремонт, которые невозможно узаконить в обычном порядке. Придется обращаться в суд и далеко не факт, что даже в суде ему разрешат оставить все внесенные изменения.

Порядок действий

Для согласования или узаконивания перепланировки квартиры, нужно:

  1. Заказать проект. Несмотря на тот факт, что проект может быть выполнен лично владельцем квартиры в том случае, если планируются не слишком глобальные изменения (такой проект называют обычно эскизом), лучше всего обращаться к специалистам, имеющим все необходимые лицензии.
  2. Подготовить остальные документы.
  3. Обратиться в любое отделение МФЦ.
  4. Заполнить заявление и передать менеджеру документы вместе с проектом.
  5. Получить разрешение.
  6. Исходя из сроков, указанных в разрешении, выполнить ремонт-перепланировку. Если перепланировка уже сделана, то разрешение является поводом вносить изменения в техпаспорт. Если же разрешение не дают (последовал отказ), можно пробовать обращаться в суд. Следует помнить о том, что без помощи опытного юриста добиться своего и отстоять уже выполненную перепланировку будет практически невозможно.

Документы

Для обращения в МФЦ требуются следующие документы:

  • Проект перепланировки или эскиз.
  • Паспорт владельца.
  • Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки (если у квартиры больше 1 собственника).
  • Доверенность на представителя и его паспорт (если планируется работать через представителя).
  • Техпаспорт на жилье.
  • Выписка из ЕГРН (выполняет роль свидетельства о праве собственности).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договор дарения, купли-продажи, приватизации и так далее).

Если нужно обращаться в суд, то помимо всего перечисленного потребуется еще исковое заявление, отказ, полученный в МФЦ и квитанция об оплате госпошлины.

Расходы

Согласование перепланировки – процедура бесплатная, однако при сборе документов могут возникнуть серьезные расходы:

  • Заказ проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей. Чаще всего: 30-60 тысяч рублей. Конкретная сумма зависит от того, что планируется делать. Проект – это самый дорогой документ из всех, которые требуются для согласования/узаконивания.
  • Новая выписка из ЕГРН: 300 рублей. Ее не обязательно заказывать именно новую, но лучше, если все документы будут максимально «свежими».
  • Согласия совладельцев: от 1 тысячи рублей.
  • Доверенность: от 2 тысяч рублей.
  • Переоформление техпаспорта: около 5 тысяч рублей.

При обращении в суд возникает дополнительная статья расходов: госпошлина. К счастью, ее размер составляет всего 300 рублей.

Сроки

Получение разрешения на переустройство/перепланировку занимает достаточно много времени:

  • Оформление проекта перепланировки жилого помещения в полном соответствии с требованиями СНИП: от 1 недели. Чаще всего: от 2-3 недель до 2-х месяцев.
  • Подготовка документов, доверенности, согласий совладельцев и так далее: от 1 дня.
  • Заказ новой выписки из ЕГРН: от 3 дней.
  • Ожидание решения в МФЦ: до 45 дней.
  • Переоформление техпаспорта: от 1 недели.

Ответственность за наличие незаконной перепланировки

Если в квартире выполнена незаконная перепланировка (собственник не согласовывал ее заранее и не собирается заниматься узакониванием), то ему, для начала, грозит штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Вместе со штрафом собственник получает предписание привести в жилье в полное соответствие со всеми требованиями нормативных документов и техпаспортом (вернуть все, как было). Если такое предписание проигнорировать, в конечном итоге, пусть и далеко не сразу, жилье будет арестовано и продано с торгов по цене, существенно ниже рыночной.

Согласовать перепланировку без помощи опытного юриста достаточно сложно. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты расскажут о самых распространенных особенностях и подводных камнях, связанных с процедурой согласования/узаконивания. Они также могут представлять интересы клиента в суде и/или при обращении в МФЦ.

Перепланировка и переустройство квартиры, особенно с затрагиванием несущих конструкций, полов и инженерных коммуникаций, требуют ответственного подхода. Такие ремонтные работы должны отвечать целому ряду действующих нормативных документов.

В первую очередь – строительным нормам и правилам. Но ими дело не ограничивается, поскольку любая перепланировка также «подчиняется» санитарным нормам и правилам (СанПиН), ГОСТам, столичным строительным нормам (МГСН) и ведомственным строительным нормам (ВСН). 

Каких-то отдельных, посвященных только перепланировке СНиП, не бывает – нормативы охватывают все, что касается строительства, реконструктивных работ, капремонтов, перепланировок и переустройств помещений, квартир, зданий и сооружений. 

Из документов, полностью посвященных регламентации перепланировок в Москве, следует отметить постановление Правительства Москвы №508 в редакции №840-ПП. Оно устанавливает основные правила оформления, регистрации, проектирования и сдачи готовой перепланировки. 

При этом одним из требований ППМ №508-ПП является запрет на «нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов» (п .10.9. Приложения 1). С полным текстом данного постановления вы можете ознакомиться здесь.

Если при разработке проектной документации будут допущены ошибки и расхождения со строительными и санитарными регламентами, Мосжилинспекция, принимающая в Москве решения о согласовании перепланировки, вернет проект на доработку. Это существенно затянет процесс согласования перепланировки.

Тем более не стоит рисковать и проводить ремонтные работы самовольно, поскольку при бесконтрольной перепланировке квартир СНиПы и другие необходимые нормы чаще всего не соблюдаются.

Проведение практически любой перепланировки имеет множество нюансов, и трудности в подготовке и проведении работ могут возникнуть из-за особенностей жилого помещения, степени износа конструкций здания и других причин. Именно для того, чтобы соблюсти необходимые СНиПы по перепланировке квартир, перед началом работ требуется проведение обязательного согласования в надзорных органах. Для этого первым делом необходимо будет собрать пакет документов, а за разработкой проекта перепланировки квартиры лучше всего обратиться в специализированную организацию, имеющую свидетельство СРО, или же в организацию, которая разрабатывала проект многоквартирного дома. 

Обложки СНиП по перепланировке квартир и нежилых помещений:

Согласовать же простое переустройство возможно в уведомительном порядке, по эскизу. В этом случае все изменения отмечаются на копии поэтажного плана БТИ, который затем с остальными документами и планом квартиры до перепланировки предоставляется в Государственную жилищную инспекцию Москвы через центр госуслуг «Мои документы». Как правило, заведомо простые мероприятия не могут нарушить действующие СНиП перепланировки, поэтому они согласуются надзорным органом не на основании проектной документации от организации с допуском СРО, а по эскизу.

Давайте поподробнее остановимся на некоторых положениях строительных и санитарных норм, которые необходимо учитывать при проектировании перепланировки. Стоит отметить, что в последние годы СНиПы перепланировки помещений были переработаны в соответствующие Своды правил (СП, актуализированные СНиПы). Итак:

  • Согласно п. 9.22 СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003), запрещено обустраивать туалет и ванную над комнатами и кухнями нижерасположенной квартиры. Исключением являются только двухэтажные квартиры, на втором уровне которых можно расположить санузел так, чтобы он находился над кухней.  
  • В соответствии с тем же п. 9.22 СП 54.13330.2016, а также п. 3.8 СанПиН 1.2.2645-10, кухню не следует переносить так, чтобы она находилась под помещениями санузла и ванной комнаты квартиры этажом выше, за исключением квартир на последних этажах. 
  • Кроме того, п. 24 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещает переносить кухню на площадь жилой комнаты, если под этой комнатой находится жилое помещение соседей. Если же вы живете на первом этаже, то сделать это допускается (при условии что кухня с электроплитой – газифицированные кухни переносить и расширять за счет жилых комнат нельзя).
  • Перенос, расширение или объединение ванной и санузла возможно только при условии, что для этого используется площадь нежилых помещений (коридора, прихожей, кладовки). При этом, расширение мокрых зон, к которым относятся ванная и санузел, должно обязательно сопровождаться укладкой гидроизоляции. Этого требует СП 29.13330.2011 Полы (актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88).
  • Свод правил «Полы» выдвигает еще одно условие к устройству полов в «мокрых зонах». В части п. 4.8 говорится, что уровень пола в этих помещениях должен быть на 15-20 мм ниже, нежели в комнатах, или отделяться порожком.
  • Пункт 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10 не допускает делать вход в санузел из кухни или комнаты, кроме входа из спальни в совмещенный санузел при наличии в квартире еще одного помещения, оборудованного унитазом, в которое можно войти из нежилой зоны. Пункт 4.13 МГСН 3.01-01 содержит аналогичный запрет. 
  • Пунктом 8.4.3 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85) в ванных и душевых комнатах жилых зданий запрещено устройство душа-трапа или душевой без съемного поддона.
  • В соответствии с п. 10.6 СП 54.13330.2016, при перепланировке запрещается перекрывать доступ к сантехническому оборудованию – вентилям, кранам, стоякам и пр. 
  • В результате перепланировки жилые комнаты и кухня не могут оставаться без естественного освещения, которое должно обеспечиваться через проемы в наружных стенах, о чем сказано в п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». 

Охватить все требования различных нормативов, касающиеся проведения перепланировок, в одной маленькой статье непросто. Мы привели лишь некоторые из наиболее актуальных примеров. Однако мы готовы ответить на любые ваши вопросы по перепланировке и при необходимости разработать и согласовать вашу перепланировку с надзорными органами. Чтобы с нами связаться, посетите, пожалуйста, раздел «Наши контакты«.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: