Правила и порядок купли-продажи части земельного участка в 2021 году

Гражданин или организация, владеющая участком земли сельхозпредназначения, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе – оформить его продажу.

Собственник может сделать это по разным причинам. Данная сделка заключается в особом порядке.

В статье рассказывается о порядке и правилах оформления такой процедуры.

Законодательное регулирование вопроса

Сделки о купли-продаже земельных наделов с/х предназначения регулируют:

  1. ФЗ Об обороте земель сельхозназначения. В нём определено, что при продаже участков (ЗУ) с таким предназначением органы власти субъекта или муниципалитета обладают преимущественным правом покупки территории по указанной продавцом цене. Здесь же закреплено, что продавец должен известить государство о продаже в письменной форме. Это правило не действует только при продаже земли на публичных торгах или при её изъятии в государственных целях.
  2. Земельный кодекс РФ. В нём определено, какие наделы признаются землей с/х назначения (в ст. 77) – это те территории, что расположены за чертой городских поселений, и предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. На некоторых участках с определённым видом пользования разрешается даже вести строительство определённых объектов.
  3. Гражданский кодекс РФ: ст. 131, 164, 165 и 551. Они регулируют переход прав и сроки расчётов между сторонами (не дольше 90 дней с момента госрегистрации прав нового владельца).

Чаще всего сельскохозяйственные наделы являются наиболее ценными и плодородными землями. Они обладают особым правовым статусом, поскольку защищаются государством в особом порядке (определено в ст. 77 ЗК РФ).

Если стороны не соблюдали правила купли-продажи с/х ЗУ, установленные законодательством, региональные власти вправе изъять такой участок земли. Также необходимо помнить, что надел должен использоваться в соответствии с его целевым назначением. Причём по закону, продавец также должен заботиться о его плодовитости и экологическом состоянии (при несоблюдении возложенных обязанностей государство также может забрать участок). Уже после того, как земля была продана, эти обязанности ложатся на нового владельца.

Правила и порядок проведения сделки купли-продажи

Если же владелец был членом производственного кооператива и решил выйти из него, он может не выделять свою долю из общего земельного массива, а продать её.

Кто бы ни был продавцом, процесс продажи земли с/х назначения включает несколько этапов:

  1. Сначала владелец извещает о факте и условиях продажи местные органы власти. Если муниципалитет не захочет покупать ЗУ, продавец может предлагать его другим лицам.
  2. Проводится поиск потенциального покупателя.
  3. После того, как покупатель был найден, стороны готовят необходимые документы и согласовывают условия сделки.
  4. Заключается договор купли-продажи и проводится взаимный расчёт.
  5. Участок по передаточному акту переходит к новому владельцу, который регистрирует свои права на него.

Земельные участки сельхоз назначения продаются на определённых условиях, с учётом:

  • Целевого назначения надела.
  • Плодородности сельскохозяйственных угодий.
  • Можно ли перевести надел в другую категорию.
  • Величиной налога, взимаемого с земли.

Для осуществления сделки продавец должен будет подготовить и предоставить покупателю и органам госучёта всю необходимую документацию. Покупатель будет обращать внимание на все важные моменты, указанные в документах – совпадает ли фактическое и юридическое местонахождение приобретаемого объекта недвижимости, сходятся ли реквизиты продавца, продающего ЗУ и его владельца и т.д.

Владелец может сам решить, на каких условия он хочет продать землю:

  • Оформить продажу с полным расчётом.
  • Продать в рассрочку.
  • Затребовать задатка или аванса от покупателя, что подтвердит серьёзность его намерений (в таком случае потребуется подписать предварительное (дополнительное) соглашение либо расписку).
  • Передать надел организации как собственность, указанную в её уставном капитале.

Территория принадлежит государству

Продажа земли c/х пользования, принадлежащая государству, проводится в особом порядке, а сам процесс продажи может затянуться на срок до двух лет. Властные структуры относятся к первичному рынку продавцов и покупателей земельных наделов.

Продажа ЗУ, принадлежащих муниципальным и государственным структурам, осуществляются следующим образом:

  1. Покупатель должен подать ходатайство (заявление) в местное представительство о выдачи ему земли c/х назначения. В нём также указывают цель приобретения участка и его желаемые характеристики (размер, местонахождение, плодородность, вид и т.д.).
  2. Органы рассматривают полученное заявление и выносят решение, которое фиксируется в постановлении главы муниципалитета. В случае отказа указываются причины, побудившие принять такое решение. Заявитель может обжаловать решение в суде.
  3. Правоустанавливающие документы на ЗУ согласовываются с местными службами градостроительства, охраны природы и санитарно-пожарного контроля, а также органами, которые выявляют историческую и культурную ценность недвижимости. Каждая служба проводит проверку и по её результату выдаёт заключение (на нём должна присутствовать подпись руководителя и личная печать службы).
  4. Права на объект регистрируются в местной регистрационной палате.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи ЗУ.
  6. Покупатель получает правоустанавливающие документы на землю с/х назначения, а стороны соглашения проводят расчёт. Затем в обязательном порядке нанимает специалистов для проведения процедуры межевания. По её результатам будут определены границы и документация недвижимости.

Цену участка продавец (т.е. муниципалитет) определяет главным образом исходя из его коэффициента плодородности и особенностей почвы, а уже затем на основе его местонахождения и площади. Стоимость будет определена в соответствии с нормативно-правовыми актами, принятыми органами местной власти. В каждом регионе есть списки льготников, которым землю предоставляют в первую очередь.

Владелец – физлицо

Продавец готовит комплект правоустанавливающих документов. Сделки с физическими лицами заключаются быстрее, но менее безопасны, поэтому нужно особенно тщательно проверять все документы и продумать условия продажи.

В том случае, если вся документация, предоставляемая продавцом и покупателем, оформлена в установленной форме и в ней не обнаружены ошибки, стороны могут заключать сделку. Для этого составляют и подписывают договор купли-продажи сельскохозяйственного надела.

Стороны рассчитываются между собой, а сам ЗУ переходит к новому владельцу после подписания передаточного акта.

Уведомление о продаже

Как обладатель права преимущественной покупки ЗУ, местная администрация должна дать ответ, согласна ли она купить надел по той цене, что была установлена продавцом.

Уведомление является открытым предложением продавца участка (офертой). Оно подаётся в письменной форме, где помимо стоимости участка указывают:

  • Его размеры (в гектарах либо кв. метрах) и месторасположение (его адрес на территории субъекта).
  • Правоустанавливающие документы продавца и его личные сведения (паспорт и т.д.).
  • Сроки и условия взаимного расчёта (на тот случай, если государство решит купить землю).
  • Другие важные сведения, которые определяют условия сделки (их перечень определён в ст.2 ФЗ Об обороте c/х земель).

Пакет документов, необходимый для осуществления сделки

Для продажи необходимо подготовить:

  • Паспорта участников сделки. Если продажу или покупку осуществляет доверенное лицо, нужно будет предоставить ещё и доверенность, заверенную нотариусом.
  • Выписку из ЕГРН предмета сделки.
  • Документы, подтверждающие права продавца на землю сельхоз назначения.
  • Отказ местных властей от права преимущественной покупки ЗУ или свидетельство, подтверждающее тот факт, что продавец известил районную администрацию о начале продажи, но не получил от неё ответа в установленный законом срок.
  • Сам договор купли-продажи.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Протокол собрания собственников (если продаваемый надел является частью общего земельного массива фермерского хозяйства).

Договор купли-продажи ЗУ сельхоз назначения имеет общую структуру. В нём необходимо указать:

  • Дату и место заключения договора, и количество подготовленных экземпляров (обычно – три: два предоставляются сторонам сделки, а третий предназначен для Росреестра).
  • Сведения о сторонах сделки. Юридические лица указывают наименование организации, органы местной власти – название структурного подразделения, физические лица обозначают свои паспортные данные.
  • Информация о предмете сделки – размер участка и его месторасположение, идентификационный (кадастровый) номер и категория надела (вид разрешённого пользования) и пр.
  • Наименование документа, на основании которого продавец обладает правом собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, наследования и др.).
  • Обязательства сторон и возможные последствия при их нарушении.
  • Стоимость земли и порядок взаимного расчёта сторон.
  • В какой момент договор вступает в силу.
  • Обязательно – подписи все участников сделки.

Продавец не имеет право продать земельный надел c/х назначения следующим лицам:

  • Гражданам иностранных государств (согл. ст. 3 ФЗ Об обороте ЗУ сельхоз назначения).
  • Лицам, которые на момент покупки превышают лимит (устанавливаемый каждым субъектом) максимальной площади сельхоз земель, находящихся в собственности у одного лица (ст.4 того же ФЗ).

Особенности и порядок продажи пая

Земли часто передают в пользование аграрным организациям или частным фермерам. Они нужны им в качестве пастбища, для выращивания определённых культур и т.д.

Государство (органы власти субъекта) также обладает правом преимущественного приобретения участка. Сначала продавец должен будет предложить пай органам местного самоуправления.

Для этого он готовит и отправляет извещение (заказным письмом с уведомлением о получении), где указывает:

  • Цену, за которую он предлагает государству свой пай.
  • Параметры земли и вид её предназначения.
  • Условия расчёта между сторонами сделки.

Если нарушить право преимущественной покупки, продажа пая любому лицу будет считаться незаконной. Это основное условие, без соблюдения которого невозможна дальнейшая регистрация прав и выполнение сторонами своих обязанностей – государство через суд (в течение года с момента регистрации покупателя в качестве владельца) может забрать права на ЗУ, у покупателя заберут участок и право собственности, а у продавца – вырученные деньги

Продавец самостоятельно определяет стоимость продаваемой недвижимости. Она может быть основана не только на кадастровой стоимости, но и на других рыночных и натуральных показателях – месторасположение, размер доли и т.д. Оплата должна быть перечислена не позже 90 дней со дня продажи.

Стоимость ЗУ будет зависеть и от прочих факторов:

  • Насколько он плодороден.
  • Обременён ли надел какими-либо ограничениями (сервитутом и пр.).
  • Каково состояние земли – растут ли на нём вредные кустарники, деревья и т.п.

С момента отправления извещения в соответствующий органов есть 30 дней на то, чтобы всё проверить и дать ответ. Если же государство отказывается от покупки пая (либо игнорирует предложение), владелец может предлагать его другим покупателям. Но только по той цене, по которой он предлагал его органам власти.

Продажа осуществляется при заключении письменного договора купли-продажи. Права на пай регистрируются в местном отделении Росреестра. Желающему оформить право собственности придётся оплатить госпошлину (согласно НК РФ) за проведение регистрации, а также понести другие издержки.

Правила аренды

Для передачи земли в аренду заключается договор между владельцем участка и его арендатором, в котором определена арендная плата (в натуральном или денежном эквиваленте) и другие условия сотрудничества.

В нём может быть прописано, что:

  • Участок возвращается назад арендодателю после истечения срока аренды, либо же передаётся во владение арендатору.
  • Нарушение условий соглашения приводит к определённым санкциям в отношении нарушителя.

Если на протяжении всего срока соглашения арендатор не нарушил условия договора и исполнял свои обязательства, за ним сохраняется преимущественное право на заключение нового договора аренды. Совокупная площадь всех с/х наделов, одновременно арендуемых одним лицом, законом не ограничена.

Минимальный срок аренды сельскохозяйственной земли определяется на уровне субъекта РФ. Максимально возможный срок аренды сельхозземель – 49 лет.

Договор должен быть зарегистрирован в государственных органах. Помимо этого, если участок находится в долевой собственности, для заключения договора аренды потребуется разрешение собрания совладельцев объекта недвижимости.

Об общих правилах продажи ЗУ смотрите в следующем видеосюжете:

Статья написана по материалам сайтов: .

»

Все сделки с недвижимостью подлежат обязательному оформлению, установленному законодательством. Законодательством России установлены определенные требования, которые предъявляются и к самому договору, и к его дальнейшей регистрации. Все сделки с недвижимостью в текущем году обязательны для государственной регистрации.

Оформление сделки

Процесс оформления купли-продажи земли регулируется Гражданским и Земельным законодательством. Порядок действий для участников данных правоотношений будет следующий:

  1. Подготовка необходимой документации и ее проверка обеими сторонами сделки.
  2. При необходимости, подписание предварительного договора.
  3. Составление и подписание договора.
  4. Нотариальное заверение договора при необходимости.
  5. Регистрация сделки в регистрирующих органах.

В таком порядке необходимо действовать при оформлении сделок купли-продажи любой недвижимости, в том числе земли. Для заключения легальной сделки необходимо выполнение следующих обязательных условий:

  • продавец должен обладать участком на правах собственности, в сделке может участвовать представитель собственника от имени продавца;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать все последствия сделки;
  • земельный надел не должен находиться в залоге, под арестом или иметь еще какие-либо виды ограничений.

При выполнении всех этих условий продавец может продать свой земельный надел.

Сбор документации

Перед тем как покупатель примет положительное решение о покупке определенного участка, он должен убедиться, что все документы на него оформлены в соответствии с установленными законами. Поэтому для предоставления возможности проверки этих бумаг продавец должен их подготовить.

Обязательные документы будут следующие:

  1. Кадастровый паспорт участка, при этом стоит обращать внимание на наличие межевого плана в данном документе. В 2021 году еще можно зарегистрировать сделку с его отсутствием, но со следующего года вступает в силу закон, на основании которого наличие межевого плана будет обязательным условием для регистрации сделки.
  2. Кадастровый паспорт на все постройки, находящиеся на участке.
  3. Паспорт гражданина, являющегося собственником, либо паспорт официального представителя юридического лица.
  4. Если в качестве продавца выступает организация, то с нее потребуются регистрационные документы, устав, приказ о назначении директора и документ, подтверждающий полномочия данного лица подписывать сделку купли-продажи.
  5. Если частное лицо заключает договор не лично, а через представителя, то потребуется нотариально заверенная доверенность и его паспорт.
  6. Свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРН о регистрации данного права.
  7. Правоустанавливающие бумаги, на основании которых произошел переход права к продавцу.
  8. Справки от продавца об отсутствии у него задолженности по оплате коммунальных и налоговых платежей за данный надел.
  9. Согласие супруга, если земля приобреталась в браке.
  10. В случае необходимости — медицинские справки о дееспособном состоянии продавца.

На основании всех документов покупатель может убедиться в чистоте и легальности сделки. Если он согласен приобрести участок, то далее осуществляется следующий этап.

Подписание договора

Этот этап является одним из очень важных, так как именно этим документом регулируется переход прав собственности на землю и определяются права и обязанности участников сделки.

Если для заключения договора требуется определенной время какой-либо стороне, то может быть заключен предварительный договор, гарантирующий сторонам исполнение обязательств по подписанию основного договора. Такая необходимость может возникнуть в случае:

  1. Наличия неполной суммы денежных средств у покупателя, но вскоре остальная часть должна появиться.
  2. При необходимости продавцу получить определенный документ, который требуется ожидать некоторое время.
  3. При необходимости провести межевание участка. Данная процедура может занять около 2 месяцев.

В этих и любых других случаях рекомендуется сторонам составлять предварительный договор. Далее они должны составить и подписать основное соглашение, на основании которого произойдет переход права на землю. Он обязательно должен иметь письменную форму. Конкретного бланка, установленного законодательством, не существует, поэтому стороны должны самостоятельно его составить.

Лучше всего воспользоваться типичным бланком либо обратиться к юристам для составления качественного документа. К договору предъявляются строгие требования. При невыполнении этих требований соглашение может быть признано недействительным. В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

  1. Название соглашения, оно имеет принципиально значение при заключении сделки.
  2. Место и дата подписания соглашения.
  3. Основные сведения о каждом участнике сделки, включая их паспортные, персональные и регистрационные данные.
  4. Обязательно должны быть прописаны точные характеристики объекта. К ним относятся: кадастровый номер объекта, его площадь, адрес, назначение земли. То есть все то, что отличает его от другой земли.
  5. Стоимость объекта и порядок расчетов между сторонами. Этот пункт очень важен, потому что он может предусматривать поэтапную оплату.
  6. Порядок передачи земельного участка и точные сроки.
  7. Подписи и реквизиты сторон.

Это основные пункты, которые должны присутствовать при подписании любого соглашение по передаче прав собственности на недвижимость. Существенными условиями договора являются предмет и его цена. Без них договор будет признан ничтожным и не будет иметь никакой силы.

Регистрация

После подписания основного соглашения стороны должны явиться в любое отделение регистрирующего органа и подать заявление о регистрации их сделки. Они должны будут предоставить все вышеперечисленные документы, а также:

  • свои паспорта;
  • подписанный договор в 3 экземплярах;
  • если в договоре есть пункт о наличии акта приема земли, то данный акт должен быть приложен к документации также в 3 экземплярах;
  • оплаченную продавцом квитанцию о государственной пошлине;
  • заявление о регистрации перехода прав.

Сотрудник регистрирующего органа должен выдать расписку о получении этих бумаг. На ней должна быть проставлена дата приема бумаг, а также подпись сотрудника и печать организации. Также сотрудник должен сообщить, когда можно будет явиться для получения новой выписки и зарегистрированных договоров. Спустя установленное время нужно будет явиться обоим участникам и получить данные документы.

Регистрацию прав собственности в России осуществляет Росреестр. Однако не только он вправе принять документы от граждан. Кроме него, можно подать всю документацию через МФЦ. Данные центры осуществляют посредническую деятельность между государственными органами и российскими гражданами. В этом случае срок получения результатов сделки увеличится на несколько дней.

Кроме этого, существует 2 дистанционных способа подачи документации:

  • по почте;
  • через портал госуслуг.

При отправке документации по почте нужно заверить все копии у нотариуса. А для отправки электронным способом нужно иметь регистрацию на портале государственных услуг. Также там обязательно пройти процедуру верификации паспортных данных. После этого нужно будет заполнить заявление и отправить сканы документов.

Заверение у нотариуса может потребоваться, если землей владеют несколько человек. С 2021 года вступил в действие закон, обязывающий регистрировать все сделки с недвижимостью, в которой выделены или присутствуют совместные доли. Также к нотариусу можно обратиться, если есть сомнения в легальности сделки и дееспособности продавца.

Нотариус проверит лично все документы и может запросить дополнительные бумаги для проверки чистоты и легальности заверяемой им сделки.

Купля-продажа земельного участка – популярная сделка, которая совершается гражданами регулярно. Суть ее заключается в том, что владелец передает имущество в собственность другого человека за определенную плату. Как оформляется данная сделка в 2021 году?

Общая характеристика

Продажа земельного участка – серьезная и ответственная гражданско-правовая сделка. В процессе нее собственник передает землю в собственность покупателя за конкретную денежную сумму. При заключении соглашения у продавца на руках должны быть все бумаги, которые подтверждают его законное владение имуществом.

Совершение сделки обязательно сопровождается государственной регистрацией в Росреестре. Именно эта процедура позволяет покупателю стать хозяином земельного участка. В большинстве случаев деньги продавцу передаются только после того, как право второй стороны на надел зарегистрировано.

Какие необходимы бумаги для сделки?

Документы для купли-продажи земельного участка в большей мере необходимо собирать продавцу. От покупателя на момент заключения договора требуется только паспорт, а также согласие супруга на совершение сделки, если гражданин состоит в официальном браке.

Собственник же подготавливает обширный перечень бумаг для будущей купли-продажи. В него входит следующее:

  1. Паспорт владельца земли.
  2. Свидетельство, устанавливающее право собственности продавца на имущество.
  3. Документ, на основании которого собственник получил право на земельный участок. К примеру, если он перешел к нему по наследству, понадобится предъявить наследственное свидетельство. Если надел был получен в дар, нужно приложить дарственную и так далее.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Межевой план.
  6. Письменное согласие супруга на совершение сделки. Документ удостоверяется нотариально. Его предъявление требуется, если земля входит в перечень совместно нажитого имущества мужа и жены.
  7. Бумага, указывающая на отсутствие строений на участке.
  8. Письменное одобрение органа опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы ребенка, не достигшего совершеннолетия.

В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться дополнительные бумаги.

Процедура оформления сделки

Порядок, как оформить куплю-продажу земельного участка, представляет собой несколько последовательных этапов. В первую очередь стороны встречаются друг с другом и обговаривают условия сделки, устанавливают время и место заключения соглашения. Также они знакомятся с документами, проверяют их достоверность.

Если стороны все устраивает, в назначенный день они оформляют соглашение.

Заключение договора, требования к нему

Гражданское законодательство России выдвигает несколько требований к оформлению соглашения:

  • Разрешается исключительно письменная форма договора.
  • Нотариальное заверение документа необходимо только в том случае, если осуществляется продажа доли в земельном наделе. Но все равно при желании стороны могут обратиться к нотариусу и попросить его удостоверить сделку.
  • В содержании соглашения должны присутствовать все условия, относящиеся к обязательным, к примеру, предмет сделки и его цена.
  • Допускается оформление сделки через представителей. У них на руках должны быть доверенности, на основании которых им передаются полномочия продавца и покупателя. Документ обязательно заверяют в нотариальной конторе.
  • Стороны имеют возможность включить в текст соглашения дополнительные условия. Главное, чтобы они не противоречили закону.

Содержание договора купли-продажи земельного участка включает:

  1. Дата и место заключения сделки.
  2. Личные данные сторон.
  3. Предмет сделки. Сюда входит подробное описание продаваемого имущества. Оно должно быть описано так, чтобы его можно было легко отличить от иных наделов.
  4. Стоимость имущественного объекта.
  5. Порядок расчета.
  6. Права и обязанности стороны.
  7. Ответственность продавца и покупателя.
  8. Подписи и реквизиты стороны.

Если граждане обращаются в нотариальную контору, на документе будет стоять подпись и печать нотариуса.

После заключения соглашения требуется зарегистрировать переход права собственности.

Переоформление права владения

После того, как заключена сделка купли-продажи надела, сторонам требуется переоформить право собственности на покупателя. Только тогда он становится полноправным хозяином земли.

Заключение договора не дает покупателю права распоряжаться участком! Только после регистрации в Росреестре гражданин приобретает статус собственника и может в будущем продать, подарить и совершать иные сделки с имуществом.

В какой орган обращаться?

Переоформление выполняет только Росреестр. Но подать заявление можно несколькими способами:

  • Непосредственно в отделение Росреестра.
  • В Многофункциональный центр.
  • Через портал Госуслуг.

Особой разницы, каким вариантом воспользоваться, нет. Отличие только в сроках. Через МФЦ срок выдачи выписки будет составлять примерно 9 дней, а через Росреестр – 7 дней.

Какие нужны бумаги?

Для регистрации купли-продажи земельного участка в Росреестре подготавливают пакет документации. В него входит:

  1. Заявление с просьбой переоформить право собственности.
  2. Паспорт покупателя.
  3. Свидетельство, устанавливающее факт рождения ребенка. Документ требуется, если в сделке принимает участие лицо, не достигшее возраста 14 лет.
  4. Купля-продажа земли.
  5. Свидетельство, которое подтверждает право собственника на имущество.
  6. Выписка из ЕГРН.
  7. Документ, на основании которого надел перешел к продавцу, к примеру, договор дарения.
  8. Доверенность, если от имени стороны выступает представитель. Документ должен быть заверен в нотариальном порядке.
  9. Квитанция, удостоверяющая внесение пошлины в государственный бюджет за регистрацию.

Если земельный участок не состоит на кадастровом учете, понадобится приложить еще межевой план. Тогда в заявлении нужно попросить не только зарегистрировать право собственности, но и выполнить постановку на кадастровый учет.

Получение выписки

Завершающим этапом проведения регистрации перехода права собственности является получение выписки из ЕГРН. О готовности документа заявителя оповестят сотрудники данного органа. В указанный день гражданин посещает Росреестр или МФЦ и забирает выписку.

С момента внесения изменений сведений о реестр недвижимости покупатель становится полноценным хозяином земельного участка.

Расчет с продавцом

После государственной регистрации покупатель рассчитывается с продавцом. Денежные средства могут передаваться наличными или перечисляться безналом. Это остается на усмотрение сторон.

На этом сделка купли-продажи земельного участка заканчивается.

Проверка наличия обременений

Бывают ситуации, когда продавцы умалчивают о наличии ограничений пользования участком. Чтобы не получить неприятный сюрприз уже после совершения сделки, следует предварительно проверить земельный надел на предмет обременений. Это может быть арест, сервитут, залог.

Для проверки наличия ограничений следует заказать выписку из ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в местное отделение Росреестра или в Многофункциональный центр. Можно заказать, как простую, так и расширенную выписку. В ней будут указаны все совершенные с данным участком сделки и имеющиеся обременения.

Также в этом документе указывается, кто именно им владеет. Это позволяет проверить, тот ли человек пытается продать имущественный объект. Возможно, действует мошенник, а сам владелец участка даже и не подозревает о продаже его имущества.

В каких случаях покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения сделки?

Покупатель имеет полное право потребовать от продавца снижения цены за надел или вовсе отмены сделки, если продавец представил ложные данные об:

  • Обременениях земли, которые ограничивают право пользования и распоряжения нового владельца.
  • Разрешении на возведение строений на данном наделе.
  • Использовании соседних участков, которое оказывает значительное влияние на цену и пользование имуществом.
  • Качестве земли.

Такие же условия действуют в отношении соглашения об аренде, мене.

Таким образом, купля-продажа земельного участка – распространенная сделка, при которой имущество переходит от одного лица к другому за определенную плату. Сделка требует серьезного подхода. Желательно при ее заключении заручиться поддержкой юристов.

19633

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2021 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2021 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

  • ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Землю для практически любых целей можно приобрести у государства или у частного лица, то есть собственника.

И в одном, и в другом случае это достаточно длительный процесс, так как потребуется оформление целого ряда документов.

И если в случае покупки у государства все документы должен предоставить покупатель, то при сделке с частным лицом от продавца тоже потребуется оформление определенного списка бумаг. Как именно должна осуществляться процедура покупки земли у собственника?

Что сказано в законе

Любые сделки, связанные с покупкой и продажей имущества различного вида (независимо от того, является оно движимым или недвижимым, носит особую ценность или нет) регулируются главой 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Если вы хотите узнать, как в 2021 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Именно этот нормативный акт уделяет особое внимание правомерности и законности сделки, правилам заключения договора, а также всесторонней защите прав и интересов сторон-участниц соглашения.

Вопросы перехода права собственности именно на земельные участки решает Земельный Кодекс, причем в этом нормативном акте в силу его структуры и постоянного изменения одной конкретной главы не выделено — рассмотрение вопросов права собственности на землю и оформления сделок по купле-продаже этого вида недвижимого имущества осуществляется статьями 37 (купля-продажа), 15, 25-26 (переход права собственности на землю) и т.д.

То есть, эти два нормативных акта являются ключевыми в регулировании вопросов осуществления сделок по купле-продаже земельных наделов.

Однако, есть еще один Федеральный закон, на который следует обратить внимание при подготовке к заключению такого договора.

Это Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость», в котором говорится о правилах регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости.

В частности, закон говорит о том, что достаточно часто для признания сделки действительной потребуется нотариальное заверение договора. Однако такое требование высказывается к нескольким видам сделок, которые, в свою очередь, достаточно часто заключаются и в отношении земель.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Так, нотариальное заверение потребуется в случае заключения договора с собственником, который представлен юридическим лицом.

Кроме того, сделки с долями имущества также должны быть заверены нотариусом независимо от того, продается часть участка, пригодного для строительства жилого дома, или такого, на котором можно вести только сельское хозяйство.

Еще одним случаем обязательного нотариального заверения заключенной сделки является купля-продажа недвижимого имущества, осуществляемого в интересах лица, не достигшего совершеннолетия или являющегося недееспособным по различным причинам (например, признан таковым судом в силу тяжелого заболевания).

Как проходит процедура покупки у собственника

Если в процессе приобретения земли у государства потенциальный покупатель сначала должен был обратиться с первичным заявлением, потом за свой счет оформить кадастровый паспорт на участок, и только после этого с ним было возможно заключение договора купли-продажи посредством объявления и проведения торгов, то при покупке у собственника процедура по количеству этапов несколько проще и состоит из следующих шагов:

  1. Поиск наиболее подходящего варианта участка, отвечающего тем требованиям, которые покупатель к нему выдвигает (например, в случае выбора участка для ИЖС – прохождение рядом коммуникаций с целью последующего введения их на участок, а также развитая инфраструктура, позволяющая пользоваться максимально доступным в этой местности благами цивилизации). Найти такой участок можно с помощью риелтора (в их базе земельных наделов, выставленных на продажу, можно подобрать наиболее подходящий под требования покупателя участок) или путем самостоятельного изучения всех имеющихся рекламных ресурсов, в которых содержатся объявления о продаже того или иного участка. Однако, при выборе надела необходимо обращать внимание на цену (например, участок под ИЖС не может стоить дешево, если на нем существуют все коммуникации, а на земле сельхозназначения не может располагаться капитальная постройка).
  2. Предварительная встреча с собственником участка для обсуждения всего процесса прохождения сделки и ее условий (например, решение вопроса с ценой надела для окончательного указания в тексте договора, обсуждение возможных обременений на участке и т.д.).
  3. Заключение договора купли-продажи и его регистрация в органах Росреестра с целью вступления его в законную силу. На этом же этапе происходит нотариальное заверение договора, если закон требует осуществления такого действия (например, одной стороной-участницей договора выступает юридическое лицо).
  4. Оформление свидетельства о праве собственности на приобретенный участок новым владельцем.

Таким образом, процедура заключения договора купли-продажи земли с собственником (независимо от того, к какой категории земля принадлежит) выглядит достаточно простой.

Однако главная сложность в ней заключается в правильной подготовке всех необходимых документов, которые помогут придать сделке законный вид и не позволят третьим лицам ее оспорить.

Какими документами придется запастись

Перечень документов, которые потребуется подготовить обеим сторонам при заключении договора купли-продажи земельного участка, выглядит достаточно внушительно для каждой из сторон. При этом, понадобится неоднократное обращение в государственные органы для их изготовления.

Продавцу придется подготовить следующие документы:

  • Паспорт (или любые другие документы, удостоверяющие личность) в оригинале и заверенной копии (с целью полноценной идентификации личности продавца и исключения возможности нарушения законодательства путем подлога);
  • Свидетельство о праве собственности на тот участок, который в последующем станет предметом договора;
  • Документы, подтверждающие факт законности оформления этого свидетельства;
  • Кадастровые документы на участок, подтверждающие присвоение ему кадастрового номера, а также, в случае, если осуществлялось, документы, подтверждающие результаты межевания конкретного надела;
  • Справки из соответствующих органов об отсутствии задолженностей (например, налоговой) и возможных обременений по конкретному участку;
  • Согласие супруга (для физических лиц) на заключение сделки (оно потребуется в любом случае, независимо от того, был приобретен участок в официально оформленном браке или до него), так как продажа этого ресурса может существенным образом сказаться на благосостоянии семьи;
  • Согласие органов опеки и попечительства (если в процессе совершения сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи);
  • Отказ всех остальных членов семьи (если у таковых есть право приоритетного пребывания) от заключения сделки в нотариально заверенном виде.

Для покупателя перечень документов является чуть меньшим, однако на его подготовку также уйдет достаточно большое количество времени.

Так, покупателю придется подготовить:

  1. Любой документ, удостоверяющий личность (с целью идентификации покупателя) в оригинале и заверенной копии;
  2. Заявление о заключении сделки (составляется в двух экземплярах – один передается продавцу, а другой – в Росреестр);
  3. Согласие всех заинтересованных лиц в оформлении сделки (супруга, детей, достигших возраста четырнадцати лет) в случае оформления участка в долевую собственность с выделением долей на каждого, даже несовершеннолетнего, участника сделки;
    Согласие органов опеки и попечительства (так как расходуется большая сумма средств из семейного бюджета, что может отрицательно сказаться на уровне жизни несовершеннолетних членов семьи);
  4. Документы, подтверждающие возможность выплаты всей стоимости покупки продавцу (например, копия кредитного договора, выданного банком покупателю, с указанием суммы кредита);
  5. В случае приобретения участка с помощью материнского капитала необходимо будет предоставить из Пенсионного фонда Российской Федерации документы, подтверждающие право использовать такой капитал для оплаты приобретаемого участка.

Таким образом, покупатель тоже должен подготовить достаточно существенный перечень документов, однако они должны нести в себе гарантию платежеспособности этой стороны договора, так как в противном случае сделка не состоится.

Как составить договор

Договоров купли-продажи в настоящее время существует достаточное количество, а для большинства из них есть универсальные образцы, которые свободно можно скачать из сети интернет.

Однако, для всех текстов таких соглашений существует перечень разделов, регламентированный гражданским законодательством, которые должны быть в обязательном порядке включены в документ.

К таким разделам относятся:

  • Преамбула (содержит сведения о дате и месте заключения договора, а также о сторонах-участницах сделки, в том числе указания на то, на основании каких документов они действуют);
  • Предмет договора (описывается конкретный участок с указанием его адреса и кадастрового номера, площади и наиболее важных физических характеристик);
  • Цена договора (указывается не только конкретная величина, но и механизм ее формирования – от кадастровой стоимости или методом рыночной оценки);
  • Порядок расчетов (есть ли аванс при оплате покупки, как осуществляются взаиморасчеты между сторонами, на какие счета переводятся деньги);
  • Права и обязанности сторон (в том числе о своевременном перечислении денежных средств продавцу, а также об отмене возможных обременений при должном исполнении покупателем своих обязанностей);
  • Обстоятельства непреодолимой силы (не только форс-мажорные обстоятельства, но и возможные варианты их разрешения, если такое будет зависеть от сторон договора);
    Реквизиты сторон (в том числе указание адресов продавца и покупателя, паспортных данных, расчетных счетов и т.д.).

Образец договора купли-продажи земельного участка у собственника можно скачать

здесь

.

В тех случаях, когда при согласовании договора стороны приняли решение сделать приложения к договору (в виде копии кадастрового паспорта, кадастрового плана или акта о межевании), они указываются отдельно и в тексте соглашения обязательно должны иметься ссылки на них.

Где ожидать подводных камней

Так как с юридической точки зрения купля-продажа недвижимого имущества — это всегда достаточно сложная сделка, необходимо знать, какие подводные камни могут ожидать потенциального покупателя при составлении договора:

  • Завышенная цена участка (в том случае, если продавец назначил сумму самостоятельно);
  • Наличие существенных обременений на выполнение каких-то действий (например, запрет строительства капитального жилого дома методом ИЖС из-за прохождения под участком важных инженерных коммуникационных сетей);
  • Возможность изъятия в процессе оформления участка его у продавца соответствующими государственными органами (в случае, если он будет находиться в зоне отчуждения при строительстве, например, трассы федерального значения);
  • Сложности в проверке юридической «чистоты» приобретаемого имущества (например, не был ли участок заложен за долги продавцом банку).

Это далеко не полный перечень тех моментов, на которые следует обратить внимание потенциальному покупателю при совершении сделки.

Однако остальные подводные камни в таких сделках встречаются гораздо реже.

Приобретение земли у собственника – дело достаточно рисковое, так как юридическую «чистоту» сделки проверить самостоятельно покупателю будет достаточно сложно.

Однако, в том случае, если выбор пал именно на приобретение земли на вторичном рынке, покупатель сможет получить желаемый участок немного проще, так как сможет избежать дополнительных временных и финансовых затрат в виде оформления кадастровых документов на только формируемый участок.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка, необходимо грамотно составить договор и иметь все необходимые документы на недвижимость.

Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии. Переход права собственности подтверждается выпиской из ЕГРН, которая заменила кадастровый паспорт и свидетельство о собственности.

С чего начать

Что нужно делать продавцу

  1. Если у вас имеется участок, который требуется продать, необходимо проверить все документы на соответствие действующему законодательству.

Зарегистрировано ли право собственности на земельный участок в Росреестре.

Отсутствие зарегистрированного права не лишает вас права собственности, но все-таки покупателю будет спокойнее, если ваши документы на землю уже прошли правовую экспертизу государственным регистратором. До сих пор многие землевладельцы имеют на руках только старые документы: договор застройки 1950-1960 гг., договор о предоставлении участка в бессрочное пользование (1990 г.), свидетельство на право собственности на землю (1990-2000 гг.), но не получали свидетельства о государственной регистрации (с 2021 г.), выписки из ЕГРП (до 2021 г.), выписки из ЕГРН (с 1 января 2021 г.).

Как решать проблему. Вместе с имеющимся правоустанавливающим документом на землю необходимо обратиться в МФЦ и подать заявление в Росреестр на регистрацию права на земельный участок. Госпошлина за возникновение права составляет 350 рублей или 2021 тысячи рублей в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

  1. Выяснить, было ли межевание у вашего земельного участка. Несмотря на то, что сделка пройдет регистрацию, если у объекта недвижимости отсутствует межевание (уточнение границ земельных участков по-прежнему в 2021 году не является обязательным), покупатели зачастую не хотят приобретать участки без проведенного межевания. Все участки, границы которых уточнены, отображаются на Публичной кадастровой карте Росреестра, сайт доступен через интернет. Если межевания нет, место на карте под ваш участок будет пустым.

Как решать проблему. Чтобы уточнить границы участка, нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него межевой план. Стоимость межевания варьируется от 8 000 рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – от 12 000 рублей. Геодезист выедет на участок для совершения обмеров. Если собственник смежного участка еще не провел межевание, потребуется подписывать с ним акт согласования. Согласовывать границы своего участка с владельцами смежных участков, которые уже осуществили уточнение своих участков, не потребуется.

  1. Если на участке имеется строение, необходимо привести в соответствие документы и на объект капитального строительства (капитальные строения на фундаменте должны состоять на государственном кадастровом учете). Если к жилому дому вы без разрешения на реконструкцию достроили пристройку, перед продажей ее нужно узаконить.

Как решать проблему. В настоящий момент приобрести право на самозастрой на землях ИЖС можно только через судебный процесс. Если строение расположено на садовом участке, то регистрация происходит в упрощенном порядке, но только до 1 марта 2021 года.

Прочтите: Как узаконить самовольную постройку на собственном участке

Это полезно знать:

Перед приобретением участка покупателю важно убедиться, что проведенное межевание земли соответствует расположению заборов на местности. Дело в том, что некоторые земельные наделы были определены в границах еще до существования государственного кадастра недвижимости, до 2021 года, и точность при определении координат некоторых объектов недвижимости ниже нормативной. Например, на землях населенных пунктов допустимая погрешность 10 см, а в документах на землю (кадастровая выписка, расширенная выписка из ЕГРН) точность может быть не равна нормативной – 20 см, 30 см или вообще отсутствовать. При

выносе в натуру координат

оказывается, что они не соответствуют фактическому расположению заборов, местоположение которых не менялось 15-20 лет и более. Кроме того, нельзя исключать факт ошибки кадастрового инженера при проведении межевания, даже если точность в документах соответствует нормативной.

Как решать проблему. Следует заказать вынос в натуру координат поворотных точек земельного участка, чтобы проверить правильность межевания. Если существует грубое расхождение, требуется либо исправить кадастровую ошибку, осуществив повторное межевание по заборам, либо привести в соответствие границы на местности существующим документам, в зависимости от ситуации. Провести данные работы можно с помощью межевой организации.

Если все документы на недвижимость в порядке, можно приступать к оформлению договора купли-продажи.

Составление договора купли-продажи

Если право на землю принадлежит нескольким лицам, договор обязательно должен быть нотариальным. Если от одного собственника право собственности переходит к двум, трем и более, участие нотариуса в сделке уже не обязательно.

Рассмотрим тот вариант, когда договор подготавливается сторонами самостоятельно, потому что во втором случае за содержание документа отвечает уже нотариус, что придает сделке дополнительную безопасность. Однако и самостоятельно возможно правильно составить договор купли-продажи.

Какие данные отражаются в договоре о продаже земельного участка:

  • ФИО и паспортные данные сторон сделки.
  • Описание документа, на основании которого у продавца возникло право собственности. Например, свидетельство о государственной регистрации (дата документа и номер регистрационной записи) и договор дарения (дата).
  • Четкое указание на объект (кадастровый номер, площадь, адрес). При наличии домовладения те же данные указываются и на строение.
  • Цена, порядок оплаты.
  • Фраза об отсутствии обременений и арестов.
  • Запись о том, что данный договор имеет силу передаточного акта. В противном случае акт понадобится подготавливать отдельно. Этот документ удостоверяет, что участок передан продавцом, а покупателем принят и оплачен.
  • Иной пункт по договоренности сторон. Например, особенности оплаты – когда произойдет передача средств, каким образом.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Скачать договор в формате .docx (образец/бланк)

Регистрация сделки

Окончательная стадия процедуры отчуждения участка заключается в подаче документов на регистрацию права через отделения МФЦ.

Документы для подачи документов на регистрацию:

  • Паспорта.
  • Договор купли-продажи.
  • Госпошлина.

Примечание. Пошлина зависит от вида разрешенного использования земли – если участок применяется для целей садоводства, то покупатель оплачивает 300 рублей, если под индивидуальный жилой дом или под коммерческое использование – 2021 рублей.

  • Согласие супруга продавца, если земельный участок был куплен продавцом в зарегистрированном браке (именно куплен, а не подарен или не достался в наследство).
  • Договор об ипотеке, если участок приобретается с участием заемных средств.
  • Заявление о возникновении права от покупателя и о переходе права от продавца (подготавливается специалистом МФЦ).

Через 5-7 дней стороны сделки получат итоговые документы: выписку из ЕГРН для покупателя, в которой он будет указан собственником участка, и договор купли-продажи со штампом Росреестра.

Что касается передачи денег, самым распространенным вариантом является аренда банковской ячейки, к которой продавец получит доступ только после того, как будет иметь на руках зарегистрированный договор купли-продажи. Это наиболее безопасный способ передачи средств, защищающий обе стороны.

Заключение

Чтобы продать участок, нужно привести в соответствие законодательству документы на него, осуществив межевание и зарегистрировав право.

Далее с покупателем необходимо обсудить факт передачи денег, особые условия договора купли-продажи и вместе обратиться в МФЦ для подачи договора.

Получение выписки из ЕГРН и зарегистрированных Росреестром договоров является окончанием сделки.

Для покупателя необходимо до сделки проверить участок на наличие зарегистрированных обременений, заказав выписку из ЕГРН в МФЦ на покупаемый участок за 400 рублей.

По желанию сторон к сделке следует привлечь нотариуса или юриста.

Прочтите также: Как перевести землю из аренды в собственность?

Купля-продажа земельного участка подчиняется порядку, который предусмотрен для любых сделок с недвижимым имуществом. Продать надел можно в любой момент, если он не обременен арестом или ограничениями.

Земля может использоваться в соответствии с разрешением: под жилую застройку, ведение сельского хозяйства, фермерства и садоводства. В зависимости от этого продажа имеет свои особенности. Разберемся, как самостоятельно продать земельный участок в 2021 году быстро и выгодно.

Перед изучением материала, обратите внимание на то, как будет проходить оплата налога с продажи земли.

Законодательная база

При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:

  • в части особенностей купли-продажи – Cтатья 37 Земельного кодекса;
  • в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
  • перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.

В 2021 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:

  • документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
  • межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.

Продажа земель сельхозназначения

Ситуация с продажей земель сельхозназначения значительно отличается от иных разрешений к использованию. Регулируется ст. 8, гл. 2, Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Здесь преимуществом выкупа обладает местная администрация и ее извещение является обязательным условием. Исключение составляют случаи продажи участка с публичных торгов либо изъятия его для нужд государства или муниципалитета.

Продавец с/х земли обязан письменно уведомить орган местного самоуправления или власти субъекта РФ о желании продать участок, указав его:

  • стоимость земли;
  • местоположение;
  • срок, в который должны произойти расчеты (не более 90 дней).

Извещение можно направить через МФЦ, по почте в письме с уведомлением либо передать лично под расписку.

Уведомление о продаже земельного участка сельхозназначения: скачать образец

При отказе муниципалитета приобрести надел продавец извещается об этом письменно. Срок для ответа составляет не более 30 дней от даты получения извещения. Только после получения документа продавец вправе продать участок третьим лицам, но при условии, что его стоимость не будет ниже той, которую установил в извещении.

Период для продажи – календарный год после получения письменного отказа.

При снижении цены процедуру уведомления администрации придется повторить заново. Если эта процедура не соблюдена, то сделка купли-продажи будет признана ничтожной.

Подготовка к продаже участка земли

Подготовительный этап помогает определить порядок действий, а также предусмотреть все детали, связанные с земельными вопросами.

Предварительно нужно просмотреть все документы разрешительного и правоустанавливающего характера. Если на участке имеются строения, то при продаже земли они являются неотъемлемой его частью и права на них также подлежат переходу к другому собственнику.

Право собственности на землю можно подтвердить:

  • выпиской из ЕГРН;
  • свидетельством о гос. регистрации;
  • по приобретенным до 2021 года участкам рекомендуется проконсультироваться с юристом и переоформить документ о регистрации.

Первым делом потребуется подготовить документы:

  • кадастровый паспорт участка (выдавался до 2021 года, впоследствии требуется только выписка из ЕГРН);
  • межевой план;
  • технический план (при наличии на участке жилого строения).

Выписку из ЕГРН можно запросить в органе Росреестра в электронном виде либо обратиться лично с заявлением. Межевой план выдается на основании работ, проведенных кадастровыми инженерами. Тех. план изготавливается в БТИ.

Важно!

Перед продажей земельный участок должен быть сформирован, т.е. размежеван. В

процессе межевания

обозначаются границы земельного надела, сверяется его расположение и размеры. Все эти данные должны соответствовать в документам о собственности земли.

Необходимые документы для продажи

Покупатель может запросить у продавца документы, подтверждающие его права на землю, а также иные официальные бумаги, которые необходимо подготовить к сделке. Так продавец сможет подтвердить ее юридическую чистоту.

На участок земли, полученный продавцом до октября 2021 года, среди правоподтверждающих документов может находиться, например акт о предоставлении, выданный местной администрацией. Тогда перед продажей необходимо перерегистрировать право собственности.

Допустимо произвести это в момент перехода права к покупателю, но он, в свою очередь, вправе потребовать от продавца сделать перерегистрацию на свое имя перед совершением сделки купли-продажи. Только затем оформить переход права к покупателю.

К необходимым документам при продаже земельного участка относятся:

  • свидетельство о собственности на объект (при наличии) или выписка из ЕГРН. Необходимо запросить свежую выписку, чтобы уточнить наличие или отсутствие ограничений и арестов — действует 30 дней;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие права продавца на участок (договор купли-продажи участка земли, купчая, дарственная, свидетельство о наследстве, решение местной администрации о выделении земли, постановление суда);
  • кадастровый паспорт объекта (при наличии);
  • межевой план.

Дополнительно продавцом могут быть затребованы иные документы, например, справка об отсутствии задолженности по уплате налогов.

При продаже земли с домом, необходимо дополнить пакет — техническим планом, где будут указаны все сооружения на земельном наделе.

Какие нужны документы для продажи земельного участка в СНТ?

Дополнительно к выше изложенному потребуется:

  • справка об отсутствии задолженности по долгам за членские взносы;
  • документ, подтверждающий отсутствие претензий соседей к межеванию (акт с подписями).

При наличии на участке СНТ жилого строения перед продажей земли необходимо дом зарегистрировать. До 1 марта 2021 года сделать это можно по упрощенной схеме в рамках «Дачной амнистии».

Установка цены

На формирование цены участка влияет совокупность факторов. Конечно, продавец хочет получить от сделки максимальную прибыль. Но нужно соотносить желания с реальной ценовой ситуацией на рынке недвижимости. При завышенной стоимости вряд ли будет спрос.

Установить цену может экспертная оценка специалистов или самостоятельно продавец в зависимости от следующих параметров земельного надела:

  • месторасположение объекта с учетом удаленности от населенных пунктов, близости к трассам, удобства подъезда, наличия неподалеку инфраструктуры;
  • площадь участка;
  • инженерные коммуникации, подведенные к участку (водоснабжение, электричество, газ) или наличие возможности подведения;
  • разрешенное использование земли;
  • рельеф участка, почва, окружающая среда (расположение поблизости водных или лесных объектов, промышленных зон и т.д.);
  • наличие построек на участке (жилого дома, бани, теплицы и иных, представляющих интерес для покупателя).

Как правило, в первоначальную стоимость закладывается возможность снижения цены. Поэтому этот фактор необходимо также учитывать при подаче объявления о продаже.

Цена может зависеть от желания продать быстрее. Если же продавец не торопится, то можно рассчитывать на удачу и выставить максимальную цену. Затем постепенно прощупывать рынок с периодичностью 1 раз в 2 недели снижать ее.

При обращении в риэлторскую организацию они проведут анализ рынка и представят средний показатель по аналогичным объектам и спросу на них.

Подача объявления

Вариантов размещения объявления о продаже участка множество. Самыми популярными на протяжении многих лет остаются публикации в местных газетах в специальных рубриках, а также крупные интернет-ресурсы, специализирующиеся на частных объявлениях:

  • Авито;
  • Яндекс.Недвижимость;
  • ЦИАН;
  • МЛСН;
  • Этажи.

Важным является правильное его составление с указанием лучших сторон и точных характеристик. Особенно эффективно действует освещение выгодных моментов и правильный ракурс при фотосъемке объектов.

Быстрее продать поможет качественная подготовка объявления:

  1. Сделать 5-10 фотографий, отражающих расположение участка, ближайшую инфраструктуру, коммуникации, а также все, что находится на самом участке;
  2. В содержании объявления уточнить площадь надела, его кадастровый номер, а также перечислить имеющиеся документы;
  3. Избегайте штампованных фраз, например, торг уместен, выгодное предложение, продаю срочно и т.п. Такие вещи, как правило, очевидны;
  4. Помните, что любая информация должна опираться на факты. Если планируется газифицировать участок, то укажите сроки и по какой программе она будет производиться;
  5. Основной целью объявления является желание зацепить потенциального покупателя, заинтересовать его и мотивировать купить именно ваш участок. Убедите текстом и фотографиями, что необходимо позвонить, а в процессе разговора договоритесь на осмотр надела. Сегодня многие интересуются частным жилым строительством и, если участок готов к нему, не стесняйтесь это упоминать.

Начинать публиковать объявление можно в любое время года, но замечено, что активизируются желающие купить участок земли весной. Поэтому заранее необходимо подготовить его к продаже: прибрать от мусора, по необходимости привести в порядок забор и т.д.

Переговоры с покупателями

Заинтересованные в приобретение лица, наверняка, попросят показать документы и осмотреть участок. В этот период обычно происходит процесс договоренности о цене и других существенных моментах сделки.

Рекомендуется стараться максимально точно отвечать на вопросы покупателей, не вводить их в заблуждение.

Нюансы при самостоятельной продаже земли

Все договоренности можно скрепить предварительным договором. Этот момент не является обязательным, но позволит спокойно подготовиться к сделке, быть уверенным, что продавец уже найден и не откажется от тех условий, которые были проговорены устно.

Подкрепить такую уверенность продавцу можно задатком по предварительному договору. Но тут нужно знать, что в случае появления более выгодного покупателя, продавец вправе расторгнуть предварительный договор, при этом обязан оплатить задаток в двойном размере.

В таком соглашении обязательно прописываются характеристики продаваемого объекта, условия и сроки заключения основного договора, стоимость сделки.

Заключение сделки в Росреестре или МФЦ

Стороны обязаны установить дату заключения основного договора купли-продажи и в указанный день подписать его. При этом договор может быть составлен в простой письменной форме или в присутствии нотариуса.

На момент составления у продавца должен находиться исчерпывающий перечень необходимых документов как на саму землю, так и расположенные на ней постройки (в случае их присутствия). Они должны быть представлены в оригиналах.

Подписывают документ обе стороны в трех экземплярах: по одному каждой из сторон и дополнительно экземпляр, который будет храниться в регистрирующем органе – Росреестре.

Передачу полной суммы по договору (включая задаток) можно производить наличными или безналичными средствами. При этом безопасным считается:

  • внесение той суммы, которая указана в договоре, а договор зарегистрирован в Росреестре;
  • безналичный расчет, когда счета сторон сделки открыты в одном банке;
  • использование банковской ячейки (но за нее придется заплатить банку);
  • наличный расчет сразу после подписания договора и в присутствии специалиста МФЦ или Росреестра.

Регистрация перехода права собственности на землю является обязательной. Для этого оба участника сделки обращаются в орган Росреестра или МФЦ со следующими документами:

  • заявление установленной формы о регистрации перехода прав собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрационные действия;
  • паспорта участников сделки;
  • если в сделке участвует представитель, то нотариальная доверенность на представление интересов от имени стороны сделки и паспорт доверенного лица;
  • договор сделки купли-продажи в трех экземплярах;
  • правоустанавливающие документы продавца на участок;
  • план межевания, кадастровый паспорт (если есть);
  • письменное нотариальное согласие супруга/супруги при совместной собственности на землю;
  • разрешение от органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин;
  • при наличии на участке построек полный пакет документов на них.

В результате новый собственник получит выписку из ЕГРН, явившись в орган Росреестра или МФЦ в установленный срок.

Внимание! После подписания договора и передачи денег покупатель еще не является собственником земельного участка. Его право возникает только с момента государственной регистрации, что подтверждается внесением записи в ЕГРН.

Сроки регистрации

Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:

  • для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
  • для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
  • на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
  • в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).

Если заявление и пакет документов передаются через МФЦ, дополнительно прибавляются 2 рабочих дня.

Устанавливаются также сроки:

  • при обязанности осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на основании судебного акта – 5 рабочих дней;
  • при наложении ареста на имущество, а также запрета на совершение сделок, снятия ареста и запрета – 3 рабочих дня.

Налог после продажи земли менее 3 и 5 лет

Продажа участка является получением дохода, который подлежит налогообложению. Освобождены от уплаты НДФЛ граждане, которые продали землю после 1 января 2021 года и владели ей не менее 5 лет. Ранее действовало правило, освобождавшее тех продавцов, которые владели участком более 3 лет. Для них сохранено, если надел получен:

  • в качестве дара от близких родственников;
  • в порядке наследования;
  • в результате приватизации;
  • в ходе исполнения договора пожизненного содержания с иждивением.

Ставка налога с дохода, полученного при продаже участка земли, составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

Подробнее про налог на землю читайте здесь

Выводы

Оформить сделку по продаже земельного участка не сложно. Важно соблюсти все требования законодательства. Нотариального заверения не требуют сделки, когда владеет наделом один собственник. Если же продается доля, то договор обязательно заверяется нотариально.

Выделяются доли путем межевания. Перед продажей владелец доли обязан письменно известить других собственников о своем желании, поскольку они имеют преимущественное право на ее выкуп.

Продать участок без межевого плана в 2021 году невозможно.

Правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка можно с помощью профессионального юриста или самостоятельно, если соблюдать все требования действующего законодательства. Порядок распоряжения землей определен нормами ГК РФ, ЗК РФ, а также Федерального закона № 218-ФЗ.

Общие правила продажи земельных участков

Гражданское законодательство относит земельные участки к объектам недвижимого имущества, что напрямую влияет на условия их продажи. Кроме того, нужно учитывать специальное правило – судьба земли и строения неразделимо, поэтому продажа земельного надела и объекта недвижимости должна происходить в рамках одной сделки.

Можно выделить общие требования к оформлению сделки продажи земли:

  • распоряжаться землей путем отчуждения иным лицам может только законный собственник, иные виды владения такую возможность исключают (например, арендатор может только пользоваться землей, но не продавать ее);
  • так как земля входит в состав недвижимости, все сделки должны проходить регистрационную процедуру в службе Росреестра, несоблюдение этого правила повлечет недействительность договора;
  • при переходе права собственности по договору купли-продажи сохраняется категория и вид разрешенного пользования земли, стороны не вправе самостоятельно изменять их без решения уполномоченных органов;
  • если отчуждаемый участок находится в долевой собственности, для его продажи потребуется удостоверение договора в нотариальной конторе.

Соблюдение эти правил, а также ряда иных требований законодательных актов, позволит оформить договор купли продажи земельного участка и избежать необоснованного отказа со стороны регистрирующих органов.

Какие нужны документы

Хотя все условия сделки фиксируются в виде договора, контрагентам необходимо представить в регистрационную службу ряд иных бланков и справок. Сбор большинства документов является обязанностью продавца, заинтересованного в скорейшем завершении сделки и получении денежных средств.

К содержанию и форме договора продажи земли Гражданский кодекс РФ предъявляет следующие требования:

  • допускается только письменная форма договора, а его нотариальное удостоверение обязательно требуется только при продаже долей участка (сторонам предоставлено право оформлять любой договор на землю через нотариуса, однако это условие не является обязательным);
  • в тексте договора должны быть предусмотрены обязательные условия – предмет сделки (конкретный земельный участок), а также условие о его стоимости;
  • договор может быть заключен непосредственно продавцом и покупателем, либо их представителями по доверенности (доверенность подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе).

При составлении договора партнеры могут включить в его содержание любые дополнительные условия, не противоречащие законодательству. В частности, можно выбрать любую форму оплаты за землю, сроки обращения на регистрацию и т.д.

Рассмотрим правила включения в договор наиболее важных условий:

  1. при детализации предмета договора (конкретного участка) стороны указывают его кадастровый номер, место расположения, площадь, а также ряд иных характеристик, включенных в госреестр ЕГРН;
  2. цену земли по договору стороны вправе определять самостоятельно, для этого можно использовать показатели кадастровой или рыночной стоимости;
  3. если земля продается одновременно со строением, допускается оформлять два самостоятельных договора, или единый договор, с обязательным выделением стоимости здания и участка;
  4. если денежные средства за проданный надел передаются после регистрационных действий, до момента исполнения денежных обязательств устанавливается залог в силу закона;
  5. если на момент подписания договора в отношении участка были зарегистрированы обременения или ограничения (например, публичный или частный сервитут), они сохраняют свою силу после перехода права собственности.

Скачать договор купли-продажи земельного участка (бланк)

Скачать образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком (Росреестр)

Для завершения сделки продажи земли сторонам необходимо достигнуть договоренности по всем существенным и дополнительным условиям договора.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, сторонам необходимо представить следующий комплект документов:

  • заполненный бланк заявления о проведении регистрационных действий;
  • общегражданские паспорта или свидетельство о рождении на каждого участника сделки;
  • нотариальная доверенность на представителя, если стороны выбрали такой вариант оформления документов;
  • правоустанавливающие документы на земельный надел – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство на наследство и т.д.;
  • оригинальный экземпляры договора купли-продажи (если регистрируется сделками с долями участка, договор должен быть представлен с удостоверительным штампом нотариуса);
  • платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Если на момент продажи земля не была поставлена на кадастровый учет, к указанному комплекту документов нужно приложить межевой план, который может изготовить кадастровый инженер. В этом случае в бланке заявления нужно указать не только просьбу зарегистрировать договор, но и провести кадастровый учет земли.

В настоящее время Налоговый кодекс РФ предусматривает размер госпошлины за регистрационные действия в сумме 2021 рублей. Для оформления документов будет нужно представить оригинал платежного поручения.

Куда обратиться

Где оформляют продажу земельного участка? В настоящее время регистрационные действия с объектами недвижимости осуществляются по правилам, предусмотренным Федеральным законом № 218-ФЗ. Эти нормативным актом определены и способы обращения граждан для оформления перехода права собственности:

  • непосредственное обращение с документами по сделке в территориальную службу Росреестра;
  • подача документации через учреждение Многофункционального центра;
  • оформление заявления на регистрацию в электронной форме через официальный портал госуслуг (для использования такого варианта обращения необходимо иметь верифицированный аккаунт на сайте).

Порядок проверки и регистрации документов в каждом из перечисленных случаев будет одинаков, однако обращение в отдел Росреестра позволит ускорить процедуру на два дня.

Какие нюансы могут возникать при обращении на регистрацию? В службе Росреестра будут проверять не только правильность оформления документов, но и полномочия продавца. В частности, может быть установлен запрет на продажу земли, если в рамках судебных или исполнительных процедур на участок был наложен арест.

После проведения регистрационной процедуры новому собственнику будет выдан надлежащий правоустанавливающий документ – выписка из госреестра ЕГРН. Если  в сделке участвовали два или более покупателя,  они приобретут участок на праве долевой собственности (размер долей будет зафиксирован в условиях договора). Право собственности официально возникает с момента внесения данных в указанный реестр, после чего новый владелец вправе распоряжаться объектом земельной недвижимости по своему усмотрению. 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: