Принципы оформления перепланировки

20.02.201705.09.2017

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

  • что допустимо менять в квартире и что нет;
  • что можно просто согласовать или же с трудом;
  • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
  • а как все-таки обойти эти нормы;
  • что будет, если ничего не согласовывать;
  • куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:
  • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
  • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
  • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
  • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
  • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
  • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
  • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
  • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
  • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
  • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
  • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
  • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
  • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


Какие нужны документы:
  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 


Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

Оформление самостоятельной перепланировки квартиры в 2022 году является тем условием, которое должно быть в обязательном порядке соблюдено для начала любых соответствующих мероприятий. Действующее жилищное законодательство устанавливает, что переустройством может считаться любая процедура, в результате которой происходит изменение первоначальной планировки квартиры.

Все изменения должны обязательно отражаться в техническом паспорте БТИ. Данный документ выдается представителями территориального технического бюро. Срок получения варьируется от 7 до 10 рабочих дней. Услуга в зависимости от региона может стоить порядка 1 700 рублей.

Для понимания характерных особенностей перепланировки квартиры необходимо ознакомиться с сутью проекта, с центральными условиями, с перечнем обязательной документации, с порядком самостоятельного оформления, с нюансами судебного разбирательства, с дополнительными мерами, с тем, как быстро происходит согласование, а также с актуальной стоимостью процедуры.

Суть проекта

В соответствии с нормами действующего федерального законодательства, а также с правилами, предусматриваемыми территориальными жилищными инспекциями перепланировка может осуществляться исключительно на основании разрешения специальных инстанций.

Без него самовольные операции будут считаться незаконными, что со стопроцентной вероятностью повлечет за собой начисление штрафа на собственника. Именно поэтому рекомендуется следовать некоторым нормативным актам для минимизации возможных юридических рисков.

Пошаговая инструкция по оформлению перепланировки квартиры предусматривает следующие операции:

  1. Подготовка установленных документов.
  2. Обращение в территориальный архитектурный отдел с документом.
  3. Обращение в судебные инстанции с прошением.
  4. Обращение в БТИ для оформления нового технического паспорта.
  5. Получение свидетельства о праве собственности – новый документ выдается при внесении кардинальных изменений в конструкцию помещения.

Уже сделанная перепланировка обязательно согласуется с контролирующими службами.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

Центральные условия

Обязательные документы

Для оформления перепланировки могут понадобиться следующие документы:

  • заявление, оформленное в свободной форме;
  • эскиз или проектная документация;
  • новый технический паспорт квартиры;
  • документы, устанавливающие право на использование помещения;
  • письменное согласие всех владельцев имущества;
  • свидетельство о согласии на операции от управляющей организации.

Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры

Стоит отметить, что перечень всех учреждений для получения соответствующего одобрения будет назван сотрудниками БТИ или проектировщиками в момент непосредственного обращения.

Последовательность действий

Для получения специального разрешения на переустройство помещения нужно сделать следующее:

  1. Обратиться в территориальный отдел БТИ и запросить изготовление нового технического паспорта для помещения, в котором планируется проведение перепланировки, а также поэтажно плана многоэтажного дома.
  2. С выданной представителями БТИ документацией нужно обратиться в территориальную жилищную инспекцию и написать заявление по установленному образцу – представители данной организации примут решение о том, потребуется ли изготовление проекта или понадобится только эскиз.
  3. В случае, если нужен индивидуальный проект переустройства, нужно посетить специализированную организацию. Осуществляющую свою профильную деятельность на основании лицензии СРО.
  4. Получить задокументированное одобрение и начать соответствующие ремонтно-строительные мероприятия.

Все операции осуществляются поэтапно для минимизации возможных претензий со стороны контролирующих инстанций в будущем.

Образец эскиза перепланировки квартиры

Особенности и нюансы

Нюансы процедуры оформления переустройства в квартире могут напрямую зависеть от типа строения. Например, в панельном строении (особенно, если это производственное здание) осуществить переустройство сложнее всего. Это обуславливается тем, что в таких домах достаточно несущих элементов, что ограничивает заинтересованного собственника в реализации идей.

Довольно часто лица, планирующие перепланировку, отказываются согласовывать мероприятия с представителями контролирующих инстанций, что, в свою очередь, влечет за собой возникновение проблем в момент реализации недвижимости по соглашению о купле-продаже. Начало работ без проекта невозможно.

Самостоятельное оформление перепланировки

Прежде всего рекомендуется ознакомиться с тем, с чего начать процесс самостоятельного оформления перепланировки. Любые, даже самые незначительные изменения, предполагают получение консультативных услуг от представителей местной службы по надзору за переоборудованием помещений. Вполне возможно, что для реализации мероприятий не потребуется официальное разрешение.

Стоит отметить, что следующий перечень работ не попадает под понятие перепланировки:

  • монтаж или удаление встраиваемой в стены мебели;
  • замена основных технических коммуникаций, если не предусматривается изменение их местоположения;
  • косметический ремонт, заключающийся в покраске стен или потолков.

Другими словами, к мероприятиям, которые не требуют согласования, относятся те, которые не влекут за собой изменения в несущих конструкциях и не затрагивают первоначальный поэтажный план здания. Что касается изменения первоначальной планировки, то оно должно быть согласована с контролирующими инстанциями в обязательном порядке.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Прочие случаи и исключения

Правила для новостройки

В случае, если переустройство в новостройке предполагает внесение изменений в несущие элементы или перекрытия, а также в переделывании пола, то для этого нужно получить специальное разрешение от технической экспертизы, организованной застройщиком. При выполнении работ в ванной комнате или туалете вопрос о необходимости наличия технического заключения решается территориальной жилищной инспекцией.

Заинтересованные лица могут обращаться с собранными документами и планом перестройки в Многофункциональный центр. В соответствии с нормами действующего законодательства оформление изменений может быть начато еще до получения фактических прав собственности.

Для этого могут потребоваться следующие бумаги:

  • соглашение о долевом строительстве;
  • согласие на внесение изменений, предоставленное непосредственным застройщиком;
  • акт о приеме недвижимости;
  • документ, подтверждающий выполнение всех финансовых обязательств перед застройщиком;
  • разрешение на эксплуатацию имущества;
  • свидетельство о присвоении зданию адреса.

Если помещение нежилое

Если помещение нежилое, то предусматривается немного иной порядок согласования, который имеет следующий вид:

  • после окончания всех работ жилье должно быть в обязательном порядке введено в эксплуатацию, после чего происходит получение на руки акта о выполненных операциях;
  • акт о завершении должен быть подписан собственником квартиры, представителем строительной организации и сотрудником государственной контролирующей службы;
  • важно помнить о том, что на территории некоторых регионов РФ действует временный регламент регистрации нежилого имущества, поэтому важно получить консультативную помощь об актуальных нюансах в жилищной инспекции.

Обращение в суд

Для официального согласования переустройства требуется подать заявление в суд по месту фактического расположения квартиры.

В качестве непосредственных истцов могут выступать следующие категории лиц:

  • собственник квартиры;
  • наниматель по соглашению о социальном найме;
  • арендатор.

В исковом заявлении необходимо указать на факт того, что все проделанные мероприятия в полной мере соответствуют всем установленным санитарным и пожарным нормам. Также нужно доказать, что собственник ранее предпринимал меры по обращению в территориальный архитектурный отдел, но ему ответили отказом.

Кроме иска в двух экземплярах в суд нужно предоставить следующую документацию:

  • квитанцию о выплате государственной пошлины в полном размере – в соответствии с установленными требованиями налогового законодательства сумма для оплаты составляет 300 рублей;
  • свидетельство, подтверждающее право на использование имущества по своему усмотрению – документ о праве собственности или соглашения о социальном найме;
  • технические документы из территориального отдела БТИ – предоставляются оригинал и заверенные в нотариальном порядке копии;
  • проект или эскиз изменения конфигурации квартиры;
  • оригинал и заверенный дубликат решения соответствующих контролирующих инстанций;
  • соглашение, заключенное с проектной компанией, имеющей допуск СРО;
  • прочая документация, которая может помочь заявителю обосновать его требования.

Если мероприятия были проведены незаконно, то суд обязательно ответит отказом.

Образец технического паспорта квартиры:

Как правильно узаконить

Порядок легализации рассматриваемых мероприятий предусматривает оформление перепланировки еще до фактического начала работ. Однако практика показывает, что многие владельцы жилого имущества игнорируют требования законодательства и начинают осуществлять мероприятия самостоятельно.

В любом случае, нарушения будут выявлены в случае начала любой сделки, требующей юридического вмешательства. Это может быть, например, реализация по соглашению о купле-продаже, передача в наследство, в дар и так далее. Именно поэтому перед продажей имущества стоит все узаконит.

В ситуациях, когда уполномоченные сотрудники компетентных органов обнаруживают изменение внутреннего устройства квартиры, то на собственника может быть наложен штраф в размере 2 500 рублей.

В наиболее благоприятном случае потребуется только правильно узаконить совершенные операции, но в худшем собственник помещения будет обязан вернуть планировку в первоначальное состояние.

Стоит отметить, что заинтересованный гражданин может попытаться добиться оформления задним числом путем обращения в специализированную организацию, но в подавляющем большинстве случаев решить данную проблему без участия судебных инстанций не удастся.

Дополнительные меры

Для узаконивания процедуры переустройства в судебном порядке достаточно получить задокументированные разрешения от СЭС и МЧС, а также согласовать работы с БТИ. Оплата штрафных санкций осуществляется по квитанции, которая прилагается к собранным документам и исковому заявлению. После подачи соответствующего заявления суд начнет разбирательство.

В его рамках собственник должен будет доказать следующие обстоятельства:

  • соблюдение установленных санитарных и пожарных норм при осуществлении работ;
  • безопасность произведенных мероприятий для остальных жильцов дома;
  • принятие досудебных мер по получению разрешений.

В случае, если осуществленные работы в полной мере соответствуют нормам, то собственник квартиры или частного дома получит разрешение на оформление. Которое необходимо предоставить в территориальный отдел БТИ. Принятие отрицательного решения возможно в тех случаях, когда совершенные мероприятия противоречат нормам законодательства.

Стоимость процедуры

Перепланировка не является бесплатной процедурой.

Для ее официального оформления потребуется оплатить внушительную сумму, которая складывается из следующих факторов:

Операция Стоимость
Формирование проекта До 15 000 рублей
Получение нового технического паспорта До 7 000 рублей
Получение разрешения от представителей уполномоченной жилищной инспекции До 30 000 рублей

Стоит отметить, что внушительные затраты присущи только глобальному переустройству. После окончания тех работ, которые не требуют предварительного согласования, нужно получить только новый технический паспорт.

Актуальная цена мероприятий напрямую зависит от территориальных особенностей, от сложности планируемой перепланировки, а также от общего состояния здания.

Важно помнить о том, что для городов федерального значения, таких как Москва и Санкт-Петербург предусматриваются совсем иные, повышенные расценки.

Советы

Алексей Иванов из мастерской Geometrium рассказывает о правилах и нормах, которых нужно придерживаться, если вы решили перепланировать квартиру и не хотите, чтобы это вызвало лишние проблемы

Покупая новую квартиру или переоборудуя старую, мы хотим сделать ее функциональной и удобной для жизни. Но к сожалению или к счастью, не все идеи можно официально согласовать (а некоторые еще и опасно реализовывать). И тут главное – сразу понять, что легко сделать, что категорически нельзя, а что сомнительно, но при некоторых усилиях возможно. Как отделить одно от другого, объясняет Алексей Иванов. 

Главное – не навреди!

Вы начинаете перепланировать свою квартиру, и сразу появляется столько вопросов, что вы начинаете говорить себе: «Может, ну ее, эту перепланировку?» или: «А если вообще ее не согласовывать? А если согласовывать, то куда идти?». И так далее, список можно продолжать… 

Исходя из своего опыта дизайнера интерьера и архитектора, я могу сказать, что основная идея всех законов, регламентирующих перепланировки квартир, не навредить жильцам дома (в том числе и самому себе). Из этого и надо исходить. 

Что в квартирах делать нельзя

  • Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций зданий, при котором может произойти их обрушение.
  • Увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимой нормы (при устройстве стяжки на полу, замене легких перегородок на тяжелые, размещении дополнительного тяжелого оборудования).
  • Демонтировать или уменьшать вентиляционные короба.
  • Размещать ванные и туалетные комнаты над комнатами и кухней квартиры снизу, за исключением двухуровневых квартир, в которых можно располагать санузел на втором уровне над кухней снизу.
  • Соответственно нельзя размещать свою кухню под ванными комнатами квартиры сверху (для последних этажей это не действует).
  • Нельзя размещать кухню над жилой комнатой квартиры снизу (разумеется, это не действует для первых этажей). 
  • Нельзя делать выход в санузел из жилой комнаты или кухни, за исключением спальни (если в квартире есть еще один санузел с выходом не в жилую зону, в котором установлен унитаз).
  • Не разрешается перекрывать доступ к сантехническому оборудованию стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Переносить на лоджию или балкон радиаторы отопления (подключенные к центральной системе отопления).
  • Устраивать теплые полы за счет подключения к центральной системе отопления. 
  • В однокомнатных квартирах минимальная площадь общей жилой комнаты должна быть больше 14 кв. м, в двухкомнатных и с большим количеством комнат – превышать 16 кв. м, спальня – 10 кв. м, а кухня – 8 кв. м (кухня-ниша может быть 5 кв. м).
  • Во все жилые комнаты и кухню должен проникать естественный свет.
  • Если у вас газовая плита, кухня должна быть отделена входной дверью. Вы также не можете менять габариты помещения.
  • Нельзя изменять внешний облик жилого дома, относящегося к объектам культурного наследия. 

Что согласовать легко

  • Изменение расположения ненесущих перегородок в туалетах, ванных комнатах, кухне и увеличение за счет коридора и подсобных помещений.
  • Увеличение коридора и подсобных помещений за счет туалетов, ванных комнат, кухни.
  • Изменение расположения ненесущих перегородок в жилых комнатах и увеличение их за счет коридора.
  • Объединение кухни с комнатой, при условии размещения кухни в мокрой зоне.

Согласовать все эти изменения несложно, достаточно эскиза на основе плана БТИ. 

Что согласовать сложнее

  • Проем в несущей стене.
  • Присоединение балкона к комнате.
  • Демонтаж подоконной части проема между комнатой и балконом, при условии сохранения несущей перемычки и устройстве витражей или дверей.
  • Оборудование жилой комнаты за счет одной из кухонь при объединении двух квартир.
  • Изменение внешнего облика жилых зданий.
  • Размещение твердотопливного камина на последнем этаже многоквартирного дома (при двухуровневой квартире, расположенной на последних этажах, можно размещать на любом уровне)

Обсуждать, ухудшают эти правила или не ухудшают жилищные условия других жильцов, нет смысла. Просто есть законы, которые необходимо соблюдать. При желании нет ничего невозможного: если поставить цель, реализовать можно все, но иногда результат может быть неоправдан и слишком затратен по времени и средствам. 

Согласование: порядок действий

  • Получить технический паспорт жилого помещения в БТИ.
  • При простых преобразованиях – сделать эскизный план на основе плана БТИ.
  • При сложных преобразованиях, не затрагивающих несущие конструкции, – заказать проект перепланировки в любой организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ.
  • Если преобразования сложные и затрагиваются несущие конструкции, проект должен быть выполнен автором проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» (для Москвы, для других городов его аналогом).
  • Для физических лиц сдать документы в Многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг (Мои документы).

Вы можете заниматься всем этим сами, предоставив все документы в нужные органы или нанять организацию, которая занимается согласованием перепланировок. 

Какие нормы можно обойти?

  • В каких-то ситуациях нормы выглядят абсурдно и можно придумать, каких обойти. Обратите внимание: это ни в коем случае не относится к изменениям несущих конструкций. В каждом конкретном случае нужно рассматривать конкретную ситуацию, поэтому приведу несколько примеров. 
  • Например, можно присоединить балкон к комнате, утеплив его надлежащим образом, а окно проложить в гараж.
  • То же самое с кухней – в месте, где должна быть кухня, оставить все необходимые выводы и обустроить там жилую комнату, а саму кухню разместить в удобном месте.
  • Если придет проверяющий, поставить по его просьбе окно/кухню на место (а по факту договориться с ним, что он этого не заметит). 

Несогласованная планировка: что за это будет?

  • По жалобе соседей к вам могут прийти люди из ТСЖ/Управляющей компании. Увидев несоответствия, они могут попросить вас согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. Если вы этого не сделаете, то по решению суда вы будете обязаны привести все к исходному состоянию. Также это относится к административному правонарушению.
  • Несогласованная перепланировка может быть проблемой при продаже квартиры. Покупатель может пытаться занижать цену за счет того, что планировка не согласована.

Разумеется, это не все правила и нюансы согласования, тем, кто решил заняться этим вопросом, стоит хорошо изучить законодательство или обратиться к специалистам по согласованию.

На обложке: дизайн-проект Geometrium.

Чтобы перепланировать жилье без проблем, важно получить все необходимые разрешения. Самодеятельность способна обернуться крупными штрафами и даже требованием вернуть квадратным метрам прежний вид.

Собираясь провести перепланировку квартиры, важно знать, с чего начать оформление документов. Если все подготовительные этапы провести правильно, то претензий со стороны контролирующих органов к вам не будет, и ремонтные работы пройдут без нарушения строительных норм.

С чего начать оформление

Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:

  • замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
  • установку новой сантехники;
  • возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
  • монтаж встроенной мебели.

К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.

В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.

Подобные работы включают:

  • устройство дверных проемов в капитальных стенках;
  • соединение нескольких квартир в одну;
  • изменение конфигурации полов;
  • монтаж вентиляционной системы;
  • возведение тяжелых перегородок.

Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта.

Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.

Перепланировку может провести только собственник квадратов, а вот переустройство доступно и владельцу квартиры в ипотеке, но он должен предварительно уведомить об этом банк.

Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации.

Куда обращаться

Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.

К таким службам относятся:

Организация Какой документ выдает Дополнительные нюансы
Росреестр Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности. После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные.
БТИ Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки. Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить.
Роспотребнадзор и Роспожнадзор Разрешения на переустройство. Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов.

Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.

Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.

Что нужно

Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:

  • выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
  • технический паспорт на квартиру;
  • проектную документацию;
  • разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).

Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.

Если перепланировать предстоит нежилое помещение, согласно законодательству потребуется документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП.

Когда разрешение на проведение изменений получено, можно нанимать мастеров и начинать ремонт.
При незначительных изменениях возможно сделать перепланировку и самостоятельно. Но если требуются серьезные перемены, желательно обратиться к профессионалам, которые могут произвести выдачу акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

После выполнения всех ремонтных работ, их соответствие проекту проверяет специальная приемная комиссия. Только после проведения экспертной приемки, возможно внести изменения в техплан и ЕГРН.

Стоимость

Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 2022 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2022 рублей, а по времени займет 10 суток.

Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше.

Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.

Оформление

Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы.

Владельцев могут оштрафовать, заставить вернуть квартире прежний вид и даже изъять жилье. Без должного оформления перепланировочных действий помещение невозможно продать, а также обзавестись кадастровым и техническим паспортами.

Как оформить перепланировку квартиры – пошаговая инструкция:

  1. Сбор необходимой документации, создание проекта.
  2. Заполнение заявления.
  3. Осмотр жилплощади специалистами жилотдела администрации, представителями застройщика, сотрудниками коммунальных организаций.
  4. Составление акта техосмотра помещения.
  5. Получение разрешения или отказа.
  6. Заключение договора на выполнение строительно-ремонтных работ и их выполнение.
  7. Проверка приемочной комиссии с оформлением акта приемки.

Затем ведется оформление нового технического паспорта, после чего перепланировку нужно утвердить путем изменения данных Росреестра.

После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию.

Проводить перепланировочные работы можно в продолжение ближайших шести месяцев. Собственник в заявлении указывает приблизительную дату окончания ремонта. После этого в квартиру прибывает экспертная комиссия, которая выписывает акт приемки. Несколько дней потребуется для получения нового техпаспорта, и неделя – на внесение изменений в Росреестр.

Как узаконить

Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.

Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.

Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.

Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.

Обычно реально сделать законными следующие изменения:

  • демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
  • перенос дверей, создание арок;
  • увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
  • трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
  • монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
  • застекление балконных конструкций и лоджий.

При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.

Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.

Какие виды запрещены

До того, как начинать сбор документов, нужно оценить возможность задуманной перепланировки. Законодательно запрещены следующие изменения:

  • уменьшение жилых площадей более чем на 25 процентов;
  • снос капитальных стенок;
  • объединение комнаты и кухни в однокомнатной квартире, снащенной газом;
  • установка теплого пола путем отведения тепла от общего обогревательного стояка;
  • увеличение площади лоджии за счет жилой комнаты;
  • перенос «мокрых» мест в санузлах и на кухне.

Увеличить кухонное помещение за счет санитарного узла можно в квартире на верхнем этаже.

Все эти сложности связаны не с бюрократической волокитой. Изменения конструктивных составляющих жилья или инженерных коммуникаций могут создать риск для проживания людей не только в перепланируемой квартире, но и во всем доме. Чтобы избежать опасности, необходимо проведение только разрешенных работ по трансформации пространства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: