Пути образования земельных участков

Образование земельных участок согласно действующему законодательству подразумевает постановку этих участков на государственный кадастровый учет. В результате кадастровых работ образуется земельный участок (земельные участки) и части земельного участка (земельных участков). Кадастровый учет подтверждает существование земельного участка с присущими ему свойствами и характеристиками, предоставляющие возможность определить его как индивидуально-определенную вещь.

Характеристики, указанные при формировании земельного участка, в дальнейшем определят его судьбу, налогообложение и разрешенные действия применительно к землепользованию (строительство, прописка). Основные характеристики земельного участка необходимые при образовании земельного участка:

  • категория земель;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • площадь;
  • адрес;
  • координаты земельного участка;

Способы образования земельных участков

Если ранее границы участка были сформированы, но имеется необходимость в корректировке, образование земельных участков возможно следующим путем:

  • Раздел земельного участка — образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исходный земельный участок будет снят с кадастровго учета после подтверждения прав на образуемые участки.
  • Выдел земельного участка — осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
  • Объединение земельных участков — образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается.
  • Перераспределение земельных участков — несколько других смежных земельных участков, и существование первоначальных смежных земельных участков прекращается.

Если исходные земельные участки стоят на кадастровом учете, но границы их не определены согласно действующему законодательству, потребуется сначала провести процедуру уточнения границ земельного участка.

Образование участков из муниципальных земель

Часто под образованием земельного участка подразумевается его выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Рассмотрим данный способ образования.

Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является:

  • Проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания.
  • Схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом
  • Проектная документация о лесных участках

Условия для образования земельных участков.

Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.

Регистрация прав на образованные земельные участки

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

  • решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
  • иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Бесплатная консультация кадастрового инженера

Технический план

здания, сооружения, помещения, квартиры

Межевой план

земельного участка

Акт обследования

Для снятия объекта с кадастрового учета

Землеустроительная экспертиза

Судебная и досудебная

Почему мы?

  • консультируем бесплатно
  • работаем на результат
  • индивидуальный подход
  • большой опыт работы
  • высокая квалификация специалистов
  • реальные сроки
  • аттестованные кадастровые инженеры в штате
  • геодезические работы без посредников
  • помощь в решении сложных задач

Наши кадастровые инженеры – это юристы в сфере земельно-имущественных отношений, обладающие пониманием механизма формирования и изменения сведений об объектах недвижимости. Они видят проблему в целом, уделяя совокупное внимание, как земле, так и объектам капитального строительства, подлежащим кадастровому учету и регистрации. В поле зрения профессионального кадастрового инженера находятся многочисленные аспекты, возникающие при оформлении земельно-имущественных отношений, чтобы получить намеченный результат проведения кадастровых работ и предупредить возникновение ситуаций, противоречащих действующему законодательству.

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участковиз уже существующих.

Общие основания образования новых участков можно разделить на две группы:

1) образование нового участка путем изменения уже существующих участков;

2) образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.

Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

1) раздел существующего участка на несколько новых – образуются несколько земельных участков. При этом исходный земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. И в этой связи подлежит снятию с кадастрового учета после подтверждения прав на вновь образованные участки. По общему правилу новые участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка и им присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ЕГРН;

2) объединение двух и более участков в один, т.е. образуется один новый земельный участок, а существование объединенных земельных участков прекращается. В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок.

Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер;

3) перераспределение существующих земельных участков с образованием новых– образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.

Право собственности на образованные путем перераспределения участки, возникает на основании соглашения собственников исходных участков.

При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования;

4) выдел из существующего участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности;

5) образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности –выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания, схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом.

Таким образом, при разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые объекты недвижимости.При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса.  На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами. 

Кроме того, можно выделить несколько условий для образования земельных участков.

Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

— решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

— соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

— иные документы, на основании которых в соответствии с действующим законодательством осуществляется образование земельных участков.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод:

— новообразованные земельные участки должны отвечать ряду требований относительно максимального и минимального размеров их площади;

— границы территорий должны быть правильной формы и пролегать таким образом, чтобы предоставить к участку доступ и возможность дальнейшей эксплуатации;

— определить границы земель помогает межевание, которое выполняет кадастровый инженер.

— в некоторых случаях преобразование производить запрещается.

Земельные участки являются основой для любой человеческой деятельности: на земле расположены дома, предприятия и учреждения, поля, сады, места отдыха и т.д.

Просто так выбрать понравившееся место и начать на нем стройку или посадить сад нельзя: участок земли должен быть надлежащим образом оформлен и подготовлен к проведению сделок.

Выделением земельных участков (ЗУ) занимается государственная кадастровая служба. ЗУ могут формироваться на разных территориях и иметь разное назначение.

Что это такое и как происходит?

Образование ЗУ — это создание объекта недвижимости. Новые участки создаются двумя вариантами:

  • на основе используемых земель (посредством их раздела, перераспределения, выдела или объединения);
  • при освоении неэксплуатируемой территории (из государственных или муниципальных земель).

Земельный участок всегда имеет строго зафиксированную и обозначенную в документах границу. Поэтому, согласно законодательству РФ, созданием земельных участков является их постановка на кадастровый гос. учет. После внесения земли в реестр, присвоения номера и/или выдачи паспорта, участок подлежит оформлению в собственность.

С этого момента он является объектом гражданского оборота, то есть может выступать объектом купли-продажи. Ниже вы видите текст закона ЗК РФ, глава I.1, статья 11.2:

Установленные требования

Образование ЗУ путем перераздела, объединения или разделения имеющихся участков должно происходить при строгом соблюдении следующих условий:

  • наличие согласия (зафиксированного в письменной форме) всех владельцев и пользователей участков;
  • определение категории земель (при отличии целевого назначения исходного и создаваемого участков, необходимо приведение их к одному виду, а затем образование новых ЗУ);
  • соблюдение предельно допустимых размеров участков (зависит от расположения участка и его назначения);
  • новые ЗУ не должны становиться помехой в использовании имеющихся зданий, строений, мешать эксплуатации территории.

Образование многоконтурного участка

Понятие «многоконтурный земельный участок» пришло на смену понятию «единое землепользование» после принятия в 2021 г. закона «О государственном кадастре недвижимости».

Многоконтурным земельным участком (МЗУ) называют территорию, состоящую из нескольких отдельных участков. Это могут быть:

  • несколько контуров, которые разделены между собой;
  • ЗУ с вкраплениями (с «дырами»).

На практике многоконтурные ЗУ — это, к примеру, частное подворье, в котором огород или хозяйственный двор отделены от основного двора дорогой или рекой или фермерское хозяйство, где поля и животноводческая инфраструктура находятся на разрозненных участках.

МЗУ присваивается один кадастровый номер, совершать сделки можно только со всеми частями участка одновременно.

Многоконтурный ЗУ может быть образован тем же путем, что и любой другой участок. Единственное требование: все его контуры должны находиться в черте одного населенного пункта, хотя они могут быть расположены в разных его районах.

Способы и порядок

Земельные участки создаются при:

  • операциях с имеющимися участками;
  • выделе из зарегистрированных земель;
  • отделении от земли, являющейся госсобственностью.

Из земель государственной и муниципальной собственности

Первичное образование ЗУ происходит по решению властных структур (местного или федерального уровня). Основанием для создания участков могут стать документы:

  • проект межевания, отвечающий Градостроительному плану;
  • проектная документация, содержащая информацию о лесных участках;
  • утвержденная схема по расположению ЗУ (если отсутствует проект).

Только на основании проекта межевания ЗУ образуются на основе:

  • участка, предоставленного с целью освоения земли;
  • территории, переданной гражданам (ДНТ, ДНП и т.п.) для ведения садово-огородного хозяйства;
  • местности, имеющей федеральное/региональное значение;
  • зоны, застроенной жилыми зданиями.

Из земель сельскохозяйственного назначения

Формирование ЗУ из сельскохозяйственных угодий может происходить как выделение собственной земельной доли для:

  • продажи или сдачи участка в аренду;
  • расширения домашнего хозяйства;
  • создания фермерского подворья.

Постановление о выделении ЗУ из общих земель с/х назначения выносится собранием всех собственников долей. Это же собрание должно определить расположение выделяемого участка. Если процедура не была осуществлена, собственник доли должен известить о начавшемся процессе всех участников и опубликовать информацию в печатном СМИ местного значения.

На опротестование месторасположения выделяемого участка всем собственникам долей отводится один месяц. Если протестов не поступило – участок признается выделенным. Он должен быть освоен в течение трех лет: продан, сдан в аренду, занят растениеводческим или животноводческим хозяйством.

Образование участков на основе существующих

При образовании «вторичных» участков, исходные ЗУ (участки, которые разделили или распределили) прекращают существования с момента регистрации новых ЗУ.

Раздел

При создании ЗУ путем раздела исходной территории:

  • образуется несколько участков меньшей площади;
  • правом собственности на образовавшиеся участки наделяется владелец «исходника».

Владельцы разделяемого участка, имеющие право общей собственности, в равной степени получают право на образовавшиеся земли, если другой порядок не предусмотрен их соглашением.

Разделение ЗУ может осуществляться только с согласия владельца и, если участок передан другому лицу, арендатора или пользователя. После осуществления процедуры раздела, арендатор имеет право преимущественного заключения нового договора аренды на образовавшиеся участки. При согласии сторон, договор аренды может остаться прежним, но в него должны быть внесены соответствующие изменения.

Раздел на основе межевания территории может быть осуществлен лицом, заключившим договор о комплексном освоении разделяемых ЗУ.

Объединение

ЗУ могут объединяться, если они имеют смежные границы. Объединение влечет следующие изменения:

  • образуется один ЗУ;
  • у владельца исходных участков появляется право собственности на новый;
  • разные собственники участков, подлежащих объединению, получают право совместного владения на «вторичный» участок.

Недопустимо объединение земель, которые переданы в бессрочное (или безвозмездное) пользование и предоставленных вправе наследства. Подобные операции допустимы, только если владелец этих участков – один человек.

Выдел

Основное отличие выдела от раздела — при последнем исходный участок перестает существовать. Дальнейшее существование «первичного» участка, но с изменением его контуров, подразумевает выдел.

Выделены могут быть одна или несколько долей. При этом собственник, потребовавший выделения своей доли, утрачивает право на общую землю, но приобретает право собственности на выделенный ЗУ.

Перераспределение

Особенности перераспределения:

  • возможно только для смежных участков;
  • влечет изменения площадей и границ сразу нескольких ЗУ;
  • права единственного собственника на все участки сохраняются;
  • права нескольких собственников распределяются согласно договору.

Участки с особым статусом

Некоторые ЗУ могут свободно использоваться гражданами, другие имеют специальный статус.

Земли закрытого административно-территориального образования

На особом положении находятся земли ЗАТО (закрытых административно-территориальных образований). К административно-территориальным образованиям закрыто типа относятся территориальные образования, которые:

  • имеют органы местного самоуправления;
  • выступают местом расположения предприятий, работающих с радиоактивными веществами или оружием массового поражения, военных объектов, которым необходим режим соблюдения гостайны.

Территории, на которых расположены ЗАТО, считаются их землями. Эти ЗУ являются федеральной собственностью. Но распоряжаться ими могут органы местного самоуправления. По согласованию местной и федеральной властей:

  • земли закрытых образований могут предоставляться местным жителям для использования в качестве садовых, огородных и хозяйственных участков;
  • на территории может вводиться режим особого использования.

Искусственные

Искусственные ЗУ создаются на водоемах или в их непосредственной близости путем отсыпки грунта, отмыва и т.п. Они могут иметь смежные границы с существующими или быть изолированными.

Целью создания подобных участков является строительство зданий и сооружений различного назначения.

Формирование искусственных земель может происходить по инициативе:

  • органов власти (государственной или муниципальной);
  • физического лица;
  • юридического лица.

ИЗУ создаются за счет средств бюджета, вложений инициаторов, а также с использованием средств, полученных в результате проведения торгов на аукционе.

Создание ИЗУ происходит поэтапно:

  • получение разрешения на проведение работ;
  • разработка плановой документации по будущему участку;
  • выполнение инженерных расчетов и подготовка проекта;
  • проведение работ по созданию участка.

Искусственные участки не могут:

  • использоваться для добычи полезных ископаемых;
  • изменять границы РФ или территориальных образований.

Кадастровые работы

Кадастровые работы проводятся для определения и уточнения расположения земель и их границ, а также для создания документации на эти участки. Все работы, проводимые кадастровой службой при образовании новых ЗУ, разделяются на две группы:

  • инженерно-технические мероприятия на местности;
  • юридическое оформление.

На основании геодезических работ на ЗУ составляются:

  • межевой план;
  • технический план;
  • акт обследования.

Первый этап обычно занимает всего несколько часов.

Обработка данных и оформление документации может продолжаться от нескольких недель до одного месяца. В это время подготавливается пакет документов для предоставления в органы кадастрового гос. учета. Итогом всех проведенных на территории работ является возможность формирования ЗУ, его оформление и проведение с ним сделок.

Заключение инженера

Межевой план ЗУ может содержать пункт «Заключение кадастрового инженера». Этот пункт является обязательным в случае:

  • выявления несоответствий реальных границ смежных ЗУ или населенных пунктов их кадастровым обозначениям;
  • уточнения действительных границ ЗУ;
  • необходимости добавочного обоснования проведенных кадастровых работ.

Текст заключения должен содержать:

  • связно изложенную информацию о выявленных несоответствиях;
  • рекомендации по их устранению.

Выводы кадастрового инженера являются важным пунктом документа на участок, так как могут быть использованы в суде в качестве доказательства, если возникнет спор о границах ЗУ.

Смотрите образец здесь.

Оформление документов на землю, начиная с момента формирования участка, следует проверять очень тщательно, чтобы в процессе эксплуатации участка не появились проблемы и не пришлось «замораживать» стройку или отдавать часть огорода соседу по даче.

 Формирование (образование) земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности — это один из способов образования земельных участков, закрепленных в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
  Предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьей 29 ЗК РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ОМСУ), обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.
  Действующим земельным законодательством предусмотрены различные ситуации, когда возникает необходимость формирования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это может быть предоставление земельного участка, на котором находятся принадлежащие гражданину (юридическому лицу) здания, строения и сооружения, предоставление земельного участка для строительства, либо для целей не связанных со строительством, и ряд других ситуаций.
  При этом, вне зависимости от целей предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до принятия решения о его предоставлении земельный участок должен быть сформирован в установленном порядке.
 В соответствии с требованиями ЗК РФ проведение работ по формированию земельного участка в обязательном порядке включает в себя:

  • выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровых работ);
  • осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

  В отличие от случаев образования земельных участков путем трансформации уже существующих участков (раздела, выдела, объединения и перераспределения), при формировании земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности ключевым является вопрос выбора земельного участка, который будет предоставлен гражданину (или юридическому лицу)1.

Акт

выбора ЗУ(пример)

 
 

 Результаты выбора земельного участка для строительства оформляются актом о выборе земельного участка, приложением к которому является схема расположения земельного участка (участков) на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ)2. 

Постановление

об утвержденииСхемы (пример)

Схема
(пример)

  В отдельных случаях утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте (Схемы) соответствующей территории необходимо и в случае предоставления земельных участков на которых находятся принадлежащие заявителю здания, строения или сооружения3. В этих случаях (а также при предоставлении участка для целей, не связанных со строительством) после получения схемы, заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка за свой счет и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.
  В нормативных актах федерального уровня не установлено, на кого возлагается обязанность по подготовке Схемы. Минэкономразвития России в своих разъяснениях по данному вопросу акцентирует внимание на том, что на федеральном уровне норм, обязывающих ОМСУ самостоятельно осуществлять изготовление Схем (в том числе в ЗК РФ) нет
. Поэтому работу по разработке Схем вправе вести любое лицо, в том числе ОМСУ, либо действующее на основании муниципального заказа юридическое лицо4.
 Требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (в том числе формат Схемы в электронном виде, форма Схемы на бумажном носителе) утверждены приказом Минэкономразвиития России от 27.11.2014 № 7625.
 Следующим этапом формирования земельного участка является собственно выполнение кадастровых работ, то есть межевания земельного участка, которое представляет собой целый комплекс мероприятий, в том числе включающих выезд специалистов ООО «Кадастровый центр Дона» для осуществления геодезических измерений земельного участка с использованием современного спутникового оборудования, а также закрепление границ участка временными межевыми знаками.
  Подробнее о процедуре межевания можно прочитать в разделе нашего сайта «Межевание земель».

 По результатам межевания формируется межевой план в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412. С информацией о требованиях к форме межевого плана можно более детально ознакомиться в разделе нашего сайта «Межевание земель».
  Пример межевого плана по формированию земельного участка из государственных или муниципальных земель (и не только) можно найти в соответствующем разделе нашего сайта.
  После выполнения кадастровых работ и подготовки межевого плана необходимым этапом формирования земельного участка из государственных (или муниципальных) земель является осуществление его государственого кадастрового учета.
   При этом необходимо учитывать следующие положения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (Закон о кадастре):

— внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения об образованном земельном участке будут носить временный характер6;— при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса земельного участка, в ГКН вносится описание его местоположения7.  В части присвоения адреса следует отметить, что вариант его присвоения после выполнения кадастровых работ (но до процедуры кадастрового учета)8 является более предпочтительным, так как это сокращает временные издержки. Однако действующим законодательством не запрещается осуществление данной процедуры и после осуществления кадастрового учета.

   Следует отметить, что в случае, если государственная регистрация права на сформированный и учтенный в ГКН участок не будет произведена в течение пяти лет, то в соответствии с требованиями статьи 24 Закона о кадастре сведения об участке будут аннулированы и исключены из ГКН.

  Специалисты  ООО «Кадастровый центр Дона» произведут для Вас все необходимые работы, связанные с формированием земельного участка из государственных или муниципальных земель в Ростовской области9 и Республике Крым в оптимальные сроки.

__________________

1 Исключение составляют случаи предоставления земельных участков, на которых находятся принадлежащие гражданину (юридическому лицу) здания, строения или сооружения2 В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков (абзац 3 пункта 5 статьи 31 ЗК РФ)3 Если государственный кадастровый учет земельного участка не осуществлен или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ)
4 Письмо Минэкономразвития РФ от 16.03.2011 N Д23-1073 «О лицах, уполномоченных осуществлять разработку и изготовление схем расположения земельных участков». Вместе с тем, следует принять во внимание, что в настоящее время Минэкономразвития Росссии разработан проект Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа»
5 Приказ Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе», (Зарегистрирован в Минюсте России 16.02.2015 № 36018)
. Начало действия приказа — 01.03.2015, поэтому соответствующие региональные акты (например постановление Правительства Севастополя от 30.09.2014 № 336 «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории») должны быть приведены в соответствие с данным приказом.
6 В соответствии с пунктом 4 статьи 24 Закона о кадастре исключение составляют только сведения об объектах, право на которые считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от его государственной регистрации
. Во всех остальных случаях сведения утрачивают временный характер после государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)
7 В соответствии Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ »Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» присвоение адресов отнесено к компетенции органов местного самоуправления (ОМСУ) поселений, городских округов и муниципальных районов (статьи 14, 15 и 16 закона № 131-ФЗ)
8 Специалисты ООО «Кадастровый центр Дона» при условии выдачи заказчиком соответствущей доверенности на представление его интересов, могут обеспечить обращение в ОМСУ и присвоение адреса вновь образованным земельным участкам (данная услуга оказывается дополнительно при включения в договор подряда)
9 Преимущественно мы выполняем кадастровые работы в Ростове-на-Дону, Новочеркасске, Батайске, Азове, Аксае,  Чалтыре, Таганроге и прилегающих районах, однако возможно выполнение работ и в иных районах Ростовской области с учетом дополнительных транспортных расходов. Выполнение кадастровых работ в других субъектах Российской Федерации возможно при наличии достаточного объема и подлежит согласованию в индивидуальном порядке

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Образование земельных участков

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участков из уже существующих, а также случаи возникновения новых участков из нераспределенных земель.

Характеристика способов образования земельных участков

Общие основания образования новых участков можно разделить в две группы:

  • 1) Образование нового участка путем изменения физического и юридического статуса уже существующих участков;
  • 2) Образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.

Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

  • 1) Раздел существующего участка на несколько новых;
  • 2) Объединение существующих участков в один новый;
  • 3) Перераспределение существующих земельных участков с образованием новых;
  • 4) Выдел из существующего участка;
  • 5) Образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые уникальные объекты недвижимости.

При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса.  На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами. 

Раздел земельного участка

В процессе раздела существующий участок земли прекращает свое существование и вместо него возникает два или более новых земельных участка. То, как именно земельный участок будет разделен, зависит от волеизъявления сторон, юридического статуса участка и его технических характеристик и свойств.

В случае раздела вновь образованные участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральным законодательством.

Участок, прекративший существование при разделе, теряет свой юридический статус – его уникальный кадастровый номер подлежит удалению из сведений государственного кадастра недвижимости (с 01 января 2021 года – из ЕГРН). Вновь образованным земельным участкам присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ГКН.

В ряде случае земельный участок может быть неделимым, так как его раздел в натуре невозможен без изменения его назначения. Информация о невозможности раздела может включаться в градостроительный план земельного участка.

Объединение земельных участков

В процессе объединения несколько смежных участков образуют один новый участок. Существование смежных участков при этом прекращается.

В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок (аналогичное правило действует в отношении права общей собственности).

Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Перераспределение земельных участков

Перераспределение нескольких смежных участков влечет образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.

Право собственности на вновь образованные смежные участки возникает в соответствии с условиями соглашения собственников исходных участков.

При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования. 

Выдел земельного участка

Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.

На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка. При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке. Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности. Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется путем формирования участка в процессе его межевания и кадастрового учета.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: