Условия перепланировки студии в однокомнатную квартиру

Если в результате ремонта планируется квартиру превратить в студию, то для возможности согласования такой перепланировки нужно учесть несколько существенных моментов.

В данной статье будут рассмотрены возможные варианты перепланировки квартиры в студию или близкий по планировочному решению вариант с точки зрения возможности согласования.

Под термином квартира-студия понимают однокомнатную квартиру с кухней, совмещённой с жилым помещением. В нормативных документах (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» и других) понятия квартира-студия нет. 

Этот термин, в настоящее время, возможно отнести к дизайнерским или коммерческим. Данное понятие используется для описания планировочных решений квартир в новостройках и как правило, это маленькие квартиры в ЖК эконом-класса, однако встречаются и варианты студии значительной площади. 

Студия в новостройке

Квартиры студии, возводимые застройщиком, чаще всего в своем планировочном решении учитывают требование санитарных норм – устраивать выход их совмещённого санузла в подсобное помещение, а не в жилую комнату или кухню. Кроме того, современные жилые дома снабжаются электрическими кухонными плитами, что позволяет обойтись без перегородки между кухней и комнатой.

Площадь кухни-ниши, устраиваемой в квартире-студии также должна соответствовать норме и быть не менее 5 кв. м. 

Пример студии и однокомнатной квартиры от застройщика

При сравнении видно, что однокомнатная квартира требует наличия двух окон (для комнаты и кухни) значительно большей площади, хотя и она невелика.

  • Превратить в студию возможно квартиру с любым количеством комнат, но чаще всего преимущество объединённого пространства собственники хотят получить в однокомнатных квартирах.

В квартирах значительной площади студией часто называют пространство «свободной планировки» с выделенной на плане зонами санузлов, кухни и коридоров.

Перепланировка однокомнатной квартиры 

Большинство современных домов имеют кухни, оборудованные электроплитами, что не препятствует объединению помещения кухни с жилой комнатой. 

В однокомнатных квартирах существует возможность демонтировать перегородку между кухней и комнатой, что превращает ее в подобие студии, хотя по документам квартира так и остаётся однокомнатной. 

Так как в однокомнатной квартире жилое помещение единственное, и оно должно остаться жилым и после проведения работ, на границе помещений кухни и комнаты желательно оставить простенки, фиксирующие эту границу.

Это позволит надзорному органу, осуществляющему согласование перепланировки, рассматривать данные работы не как демонтаж перегородки, а как устройство проема, пусть и значительных размеров. Такой вариант, в большинстве случаев, согласовать проще. 

Между кухней и комнатой на плане с помощью прерывистой линии обозначается граница между жилым помещением и кухней, а площади этих помещений в экспликации остаются прежними. Выход из санузла должен осуществляться в подсобное помещение (коридор).

Дизайн проект с перепланировкой однушки в студию

Для согласования перепланировки на основе документации БТИ с учетом существующего дизайн-проекта потребуется разработать проектную документацию, обратившись в организацию с допуском СРО (например, нашу). Об отличиях дизайн-проекта и проекта перепланировки читайте в этой статье.

Перспектива согласовать такой вариант без изменений не велика, так как между  прихожей (куда выходит дверь санузла) и комнатой осталась лишь условная граница. В проекте перепланировки потребуется внести необходимые изменения.

Если стена между кухней и комнатой несущая, то единственное, что возможно реализовать – устройство дверного проема в несущей стене с монтажом рамы усиления.

Об устройстве проёма в несущей стене возможно узнать подробнее в этой статье.

Исключением их общего правила являются некоторые районы Подмосковья, где действующим на сегодня муниципальным регламентом допускается выход из совмещённого санузла в жилое помещение.

Квартира с газовой плитой

В настоящее время существует еще один норматив, определяющий возможность объединения кухни с жилым помещением – это запрет на объединение газифицированной кухни с прочими помещениями квартиры. 

В данном случае, если на кухне установлена газовая плита – демонтировать ненесущую перегородку между кухней и комнатой также возможно, но старой границе кухни необходимо будет установить раздвижную перегородку типа «дверь-купе» с плотным притвором.

На практике это означает, что перепланировка квартиры в «классическую» студию будет невозможна.

Пример проекта перепланировки с устройством раздвижной перегородки

Подробнее данный проект описан здесь.

Конфигурация и конструкция перегородки с плотным притвором может быть различной:

  • Многосекционная раздвижная перегородка;
  • Одна «глухая» створка, а вторая подвижная;
  • Перегородка с подвижной частью «выезжающей» из стены (пенала) и прочее…

Варианты перегородки по типу «гармошки», или рольставень, всевозможных ширм и прочих подобных конструкций – не соответствуют требованиям при согласовании перепланировки.

В случае с несущей стеной и газовой плитой на кухне – остаётся возможность соединить это помещение с комнатой при помощи устройства проёма, в котором потребуется установить дверь с плотным притвором.

Кроме упомянутых вариантов, для части квартир существует возможность отказаться от газификации кухни и установить электрическую плиту. Это снимает необходимость в разделении помещений комнаты и кухни, но выполнить это возможно только там, где есть возможность перекрыть подачу газа извне или демонтировать существующий газовый стояк.

Из общего правила и в этом случае существует исключение – в отдельных раинах Московской области на сегодня имеется возможность согласовать перепланировку с объединением газифицированной кухни и жилого помещения.

Согласование перепланировки квартиры в студию

Запланированные строительные работы с объединением помещений кухни и комнаты требуют согласования, которое проводится на основе разработанной организацией с допуском СРО проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.

Фото перепланировки квартиры в студию

При согласовании перепланировки «по факту» разрабатывается только техническое заключение «о допустимости и безопасности выполненных работ.

В большинстве районов Московской области согласование выполненной перепланировки регламентом не предусмотрено и требуется обращаться в суд.

В том случае, если выполняется проем в несущей стене, разработку технического заключения должна выполнить организация-проектировщик дома или организация, замещающая авторскую.

Подробнее о согласовании перепланировки возможно прочитать здесь.

В настоящее время нет однозначного запрета на объединение кухни и комнаты в однокомнатной квартире, но многое зависит от конкретики проекта перепланировки.

Стоит отметить, что если перегородка не будет расположена по старой границе, данный факт будет рассматриваться надзорным органом как увеличение или уменьшение площади кухни, что не всегда возможно согласовать.

Увеличить площадь кухни возможно только если квартира расположена на первом этаже (или снизу нежилое помещение) в доме без газового оборудования. Уменьшить площадь кухни (за счет увеличения комнаты) возможно только если квартира расположена на последнем этаже, в доме без газового оборудования.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки возможно получить у специалистов нашей организации, которые имеют большой опыт работы с объектами, расположенными в Москве и Московской области. 

Направьте на нашу электронную почту ([email protected]) план квартиры из БТИ «до перепланировки» и эскиз предполагаемых/выполненных мероприятий. 

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и суть вопроса, что от нас необходимо (консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ»).

Помимо электронной почты вы сможете задавать вопросы на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону организации (8 (495) 722-03-79).

Идея непритязательного жилья без перегородок, внутри конструктивной единицы здания, впервые нашла свою реализацию в кампусах американских университетов в начале прошлого века.

Молодые люди по достоинству оценили возможность уединиться без стандартных условностей. Вопрос приготовления пищи для них не стоял остро (наличие общепита), а место для отдыха и приёма гостей не требовало разграничений. Так появились квартиры-студии.

Что такое квартира-студия?

В нашей стране первая перепланировка квартиры в студию пришлась на 50-е годы того же века. Потребность в таком помещении обнаружили люди творческих профессий: художники, скульпторы, музыканты.

В столице появились дома с квартирами такого типа, а иногда под студии выделяли верхний этаж «сталинской» многоэтажки. В последние годы квартиры без планировки стали иметь большую площадь и пользуются популярностью у молодёжи, склонной создать на их основе эксклюзивное решение внутреннего пространства.

Квартира-студия — это жильё эконом класса, она имеет:

  1. Удобства;
  2. Общую площадь, ориентированную на соблюдение современных норм;
  3. Представляет линейку современных серий домов.

Квартиры-студии часто имеют неправильную геометрию.

Несколько окон, порой отличающихся формой и размерами.

Да и санузел не всегда выделен перегородками, как бы в предложении определить ему постоянное место. Из дверей — только входная. «Бери меня и делай со мной что хочешь!» — взывает жилище к владельцу.

Такой объект эконом класса может превратиться в элитное жильё, если отделка будет выполнена по оригинальному проекту дизайнером с применением дорогостоящих материалов и деталей ручной работы. В зависимости от образа жизни владельца жильё этого типа станет:

  • Местом творческого вдохновения художника;
  • Индивидуальной мастерской специалиста;
  • Клубом единомышленников;
  • Местом шумных развлечений;
  • Кинозалом совместного просмотра телепередач и видеофильмов;
  • «Берлогой» философствующего интроверта.

Но всегда это будет жильё только для одного человека! Почему?

Шутка! В такой квартире всё под рукой, внутреннее перемещение от кровати к холодильнику совершается по самой короткой траектории.

Причины перепланировки

Рассмотрим, зачем нужна перепланировка квартиры студии в однокомнатную квартиру:

  1. Увеличение числа проживающих.
  2. Создание функциональных зон (кухни, спальни, гостиной).
  3. Установка вытяжной системы и вентиляции там, где предполагается появление запахов, пара с частицами жира или приточной сплит-системы.
  4. Обеспечение звукоизоляции в быту.
  5. Для соблюдения санитарных норм при содержании домашних животных.
  6. Если в квартире-студии имеется лоджия или балкон, что бывает не часто, то можно использовать и их площадь для расширения жилого пространства.
  7. Сложная конфигурация квартиры — возможность создать оригинальный дизайн-проект однокомнатной квартиры.

Среди представленных на рынке жилья квартир типа студии есть:

  • Узкие и длинные с окном в торце, площадью около 29 м2, с соотношением стен как 1:3; для таких сложнее всего подобрать вариант перепланировки;
  • Квадратные (в плане), с несколькими окнами, что встречается реже, могут трансформироваться даже в 2-х комнатную квартиру;
  • Нестандартной планировки, обусловленной стыком или переходом друг в друга нескольких архитектурных объёмов; такие квартиры студии позволяют создать самые интересные варианты эксклюзивной перепланировки;
  • Перепланировка квартиры студии, спроектированную как элитное жильё, может воплотить мечты о двухкомнатной или даже 3-х комнатной квартире.

Интересно знать!

Психологи утверждают, что интерьер отражает тип личности хозяина: для сангвиника оптимальны просторные помещения квартиры студии, где много света и воздуха. Холерик разделит его предпочтения, но выделит место для полноценного отдыха.

Флегматик поделит пространство на зоны, способные систематизировать его увлечение коллекционированием. Меланхолик спокойно чувствует себя только в дробящемся пространстве своего жилья.

Как сделать перепланировку?

В жизни любого принципиального одиночки наступает этап сознательного выбора партнёра.

А, если у пары ещё и рождается ребёнок — сорокаметровые просторы студии нужно перераспределять.

Каким способом можно выделить функциональную зону из общего пространства:

  1. Самое простое и доступное:

    • подвижные драпировки из текстиля, ширмы;
    • расстановка корпусной мебели;
    • зонирование с помощью цвета, дополнительных источников света;
  2. Конструктивных изменений и физических усилий потребует:

    • установка сплошных перегородок из пеноблоков, стеклоблоков, гипсокартона, деревянных или алюминиевых панелей;
    • применение раздвижных стационарных и мобильных перегородок, на рельсовой подвеске или направляющих, из ламинированного ДСП или МФД, пластика или стекла;
    • создание декоративных перегородок из бамбука, ковки, цветного триплекса.
  3. Разграничительную функцию могут нести:

    • перегородки неполной высоты;
    • двусторонние стеллажи;
    • вертикальные композиции из горшечных растений;
    • колонны с полочками или нишами для арт-объектов;
    • стойки (барные, под видеотехнику,ёмкости для хранения);
    • перепады высот потолка;
    • подиумы высотой в ступеньку и более, с балюстрадой.

Для квартир свободной планировки удачным элементом является трансформирующаяся мебель: кровать, убирающаяся в шкаф; складные или откидные стулья и столы, шкафы-купе, консоли и комоды, подвесные блоки для хранения, придание функциональности подоконникам.

Важно! Перепланировка студии в однокомнатную квартиру позволяет устанавливать перегородки любой конфигурации, включая радиусные. Главное — безопасность конструкции. Поэтому лучше расчёты доверить профессионалам.

Нужно ли согласование?

Какие бы творческие идеи не реализовывались в перепланировке квартиры-студии, нужно помнить о законности этих действий. Незаконная перепланировка влечет за собой определенную ответственность.

Переустройство не противоречит Жилищному кодексу РФ, ПП Москвы №840 от 26.12.2012 года и требованиям жилищной инспекции, если:

  1. Не посягают на целостность несущих конструкций;
  2. Не сказываются на условиях проживания за пределами квартиры.

    Нельзя, например, переносить санузел в ту часть, где расположены жилые комнаты соседей снизу;

  3. Не влекут увеличения энергопотребления и водозабора;
  4. Не предполагают установку бытового оборудования, под которое в доме не предусмотрены инженерные коммуникации (установка газовой плиты при типовом оснащении электроплитами);
  5. Не влияют на пластику фасада.

Подробнее о том, что можно и нельзя делать в процессе перепланировки, читайте здесь.

Все остальные виды работ можно произвести на условиях письменного (не электронного!) уведомления в виде заявления в БТИ уже по факту выполнения, чтобы получить экспертное заключение приёмочной комиссии, в качестве разрешения на перепланировку.

О том, как узаконить перепланировку, рассказано в этой статье.

Вполне доступен выбор типового проекта из Каталога ОАО МНИИТЭП по современным сериям домов. Он согласован с жилищной инспекцией, не потребует денежных затрат, содержит необходимую сопроводительную документацию.

Фирма-подрядчик осуществит необходимые согласования по проекту, проведя соответствующую процедуру. Но следует знать, что даже выбранный вами типовой проект требует привязки к конкретному помещению вашей квартиры, а сделать это могут только профессионалы.

Совет! Приобретая квартиру-студию, готовьте соответствующую сумму на её перепланировку. А жизнь вынудит вас ею заняться.

Квартиры-студии приобретаются по разным причинам. В основном это либо дань моде, либо просто прагматичный подход к покупке жилья. Ведь зачастую такие квартиры обходятся дешевле.

Но со временем некоторые владельцы квартир-студий начинают осознавать, что жильё уже не удовлетворяет их требованиям. Особенно это касается семей, у которых появился первый ребёнок. И, учитывая, что пространство общее, уединиться при всем желании в таком жилье не получится.

Таким образом, возникает необходимость внесения изменений – превратить студию в одно- или многокомнатную квартиру. Сам по себе процесс этот довольно непростой и требует как материальных затрат, так и временных, ведь планировка должна быть согласована с соответствующими инстанциями.

К тому же необходимо учесть множество нюансов, чтобы видоизмененное жилое помещение было не только комфортным для проживания, но и приятным с точки зрения дизайна.

Общие понятия

Впервые такой тип жилья появился в стране в середине прошлого века. При этом под студии выделялись либо последние этажи сталинских домов, либо строились целые комплексы, в которых все квартиры были данного типа.

Рынок современной недвижимости также предлагает всем желающим обзавестись студией. Как правило, такие квартиры отличаются большой площадью и привлекают молодежь, имеющую ограниченный бюджет.

Такая жилплощадь может стать отличным полем для реализации творческих идей, позволяющих создать уникальное жилое пространство с неповторимым дизайном.

В настоящее время студии полностью отвечают современным нормам и тенденциям удобного и практичного жилья. В большинстве случаев такие жилые объекты отличаются нестандартной геометрией, могут иметь различные по форме и размерам дверные и оконные проемы.

При кажущейся простоте квартира такого типа может стать элитным жильём, если в результате её дизайнерской разработки были внедрены оригинальные идеи, а в процессе отделки использованы роскошные и качественные материалы.

Тем не менее, несмотря на вышеупомянутые преимущества, на определенном этапе может появиться необходимость превращения студии в обыкновенную квартиру с перегородками – например, с целью выделить кухню и/или отдельную комнату. Чтобы реализовать эту возможность законным путем, нужно согласовать

проект

с уполномоченными органами.

Делая перепланировку, необходимо также соблюдать установленные законом требования и нормы.

Главные требования

Причины изменений

Причины, по которым требуется внести изменения в конструкцию студию, могут быть разные:

  • увеличение количества жильцов в квартире;
  • разделение жилого пространства на функциональные зоны (кухня, спальня и т. д.);
  • заведение домашнего питомца (соответственно, необходимость соблюдения санитарных норм);
  • использование полезной площади балкона/лоджии, если они имеются;
  • реализация уникального дизайна благодаря нестандартной конфигурации жилья;
  • адаптация жилья под собственный психотип личности;
  • решение вопросов шумоизоляции, системы вентиляции и пр.

К сожалению, не все студии можно эффективно переделать в 1 или многокомнатные квартиры. Сложнее всего поддаются модификации узкие студии небольшой площади, стены которой имеют соотношение 1 к 3, а окно располагается в торцевой части.

Легко выделить одну комнату (а, возможно, даже две и три) из студии, имеющей достаточную площадь квадратной формы с несколькими окнами по периметру.

Варианты перепланировки студии в однокомнатную квартиру наиболее разнообразны при наличии жилплощади с нестандартной планировкой – в этом случае появляется огромный простор для творчества и фантазии. В сети можно найти множество фото и видео относительно вариантов переделки студии.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Необходимые бумаги

Без сбора необходимых документов официально выполнить перепланировку не получится. Неофициальная же переделка грозит крупным штрафом и дальнейшими проблемами с реализацией имущества.

В последнем случае, если не удастся узаконить перепланировку перед продажей, то придется вернуть все видоизмененные элементы в то состояние, в котором они были до переделки, а это – никому ненужные дополнительные затраты.

Для получения разрешения понадобятся следующие документы:

  • непосредственно проект, который является основным документом при согласовании предстоящих работ (его можно составить самому либо обратившись к специальным компаниям, относящимся к СРО);
  • заявление, в котором указывается просьба одобрить перепланировку;
  • паспорт заявителя – владельца квартиры;
  • кадастровая документация на жильё, включая технический план;
  • правоустанавливающий документ на жилплощадь.

Учитывая, что проект должен соответствовать всем нормам, не рекомендуется тратить время и усилия на его самостоятельное составление – лучше обратиться к специалистам.

Проект должен включать в себя:

  • титульную часть;
  • содержание;
  • план жилого помещения;
  • схему жилплощади до переделки и после;
  • пояснительную часть, где указываются все планируемые видоизменения жилья;
  • подпись лица, одобряющего проект, которая свидетельствует о том, что все предстоящие изменения соответствуют нормам;
  • печать СРО.

Таким образом, даже если проект был подготовлен самостоятельно, в целях его одобрения всё равно придется обратиться к СРО, которая должна поставить печать.

Процесс согласования

Алгоритм действий при согласовании перепланировки достаточно простой, но требует определенного количества времени.

Последовательность шагов следующая:

  • сбор необходимого комплекта бумаг для их представления в госучреждения;
  • составление заявления (с образцом можно ознакомиться в интернете);
  • подготовка проекта;
  • передача проекта в ГУ градостроительства или компанию, обладающую допуском к СРО в целях получения одобрения;
  • осуществление ремонтных работ;
  • по окончании переделки – получение через МФЦ акта завершения работ;
  • получение новых кадастровых документов и плана жилья;
  • оформление в государственном реестре нового свидетельства на собственность, принимая во внимание, что жилье уже считается не студией, а однокомнатной квартирой.

В случае если в процессе планируемых работ не затрагиваются несущие конструкции, то эскиз можно составить самостоятельно.

Правила перепланировки студии в однокомнатную квартиру

При модификации студии в 1-комнатную (или многокомнатную) квартиру нужно соблюдать закреплённые законодательством нормы. Большое внимание также нужно уделить безопасности вносимых изменений. Для этого следует использовать качественные материалы и привлекать к работе только квалифицированных мастеров.

Согласно регламенту жилинспекции и требованиям ЖК изменения в конструкцию жилого объекта можно вносить при условии, что они:

  • не затрагивают несущие сооружения (т. е. стена не должна быть несущей);
  • не ухудшают жилищные условия соседей (к примеру, в случае если переносится кухня либо ванная комната, они не должны быть на уровне жилого отсека соседей сверху и снизу);
  • не приводят к повышению потребления энергии и воды;
  • не связаны с монтажом приборов и устройств, не предусмотренных действующей системой коммуникаций;
  • не изменяют фасад здания.

Риск отказа

В процессе согласования проекта имеется вероятность получить отказ.

Причинами могут быть:

  • несоответствие проектных документов действующим нормам;
  • неправильное составление проекта (обычно это бывает, когда документ составлен не специалистом-участником СРО);
  • отсутствие какого-либо документа из вышеупомянутого списка;
  • подача документов не владельцем студии;
  • наличие недостоверных данных в документах или их фальсификация.

Какова бы ни была причина отказа, её должны указать в письменном виде при возврате бумаг заявителю. Поэтому даже если получен отказ, всегда имеется возможность повторной подачи документов на согласование. И чтобы не получить отказ еще раз, нужно внимательнее отнестись к предъявляемым к документам требованиям и исправить все допущенные недочеты, указанные в качестве причины отказа.

Если заявитель считает, что отказ был предоставлен неправомерно, то можно в качестве досудебной попытки решения спора обратиться к руководству жилинспекции, аргументировав свою точку зрения. В некоторых ситуациях такая мера является эффективной и можно прийти к определённому соглашению.

В большинстве же случаев владельцу студии нужно просто выполнить ряд требований, перечисленных в отказе. Но если организация действительно нарушает права заявителя, то ничего не остаётся, как подать иск в суд.

Плюсы и минусы

Перепланировка студии имеет не только преимущества, но и недостатки:

Плюсы
  • выделение жилого пространства, в котором можно уединиться;
  • при образовании отдельной кухни – решение вопроса с распространением запаха по всей квартире и шума от работающих приборов при готовке;
  • изолирование спального места (очень важно, так как это место отдыха);
  • возможность реализовать собственные идеи перепланировки дизайна студии в однокомнатную квартиру.
Минусы
  • финансовые и временные затраты, связанные не только с ремонтом, но и с получением разрешения на модификацию;
  • потеря полезных квадратных метров жилья за счет формирования дополнительных перегородок;
  • снижение комфорта передвижения по квартире;
  • снижение функциональности доступного пространства, что приведет к невозможности использования в помещении некоторых типов мебели, которые были специально разработаны для студий;
  • утрата одного из предназначений студий как места для организации вечеринок, встречи гостей, которые могут быть свободно размещены в обеденной зоне;
  • лишение уникального единого дизайна студии.

Учитывая большое количество минусов, связанных с переделкой студии в квартиру с перегородками, до того как принимать такой шаг, рекомендуется несколько раз подумать, чтобы удостовериться, что незначительные по количеству плюсы способны все-таки перевесить все возникающие недостатки перепланировки.

Жилище без перегородок – это идея, которая имеет свою историю

.

Впервые такие помещения были конструктивно реализованы внутри зданий для размещения студентов американских университетов в начале 20 века.

Появление студий повлияло на рост их актуальности и популярности, о чем можно судить по ситуации на современном рынке недвижимого имущества.

Студия – 1-комнатное помещение, где можно организовать его пространство в соответствии со своим вкусом и максимальным комфортом для себя, соблюдая при этом нормы стиля и архитектуры.

Однако, иногда наступает момент, когда перепланировка студии в однокомнатную квартиру является необходимостью.

Общие понятия и положения

В России первое появление жилья такого типа приходится на 50-е годы 20 века. В Москве появились жилые строения с аналогичными квартирами, либо под размещение студий были выделены верхние этажи «сталинок».

Современный рынок жилья предлагает квартиры-студии с большой площадью, которые особенно популярны у молодёжи.

Такое жилье становится полем для творчества, на котором есть возможность создать эксклюзивное и индивидуальное внутреннее пространство.

Это жилище эконом класса, которое имеет следующие характеристики:

  • Наличие удобств;
  • Жилплощадь ориентирована на соблюдение современных норм;
  • Это современная серия жилых строений.

Такое жилье обычно идет неправильной геометрии. Расположенные в нем оконные проемы могут отличаться формой и размерами.

Сантехнический узел может быть не отгорожен внутренними перегородками, чтобы хозяева студии смогли сами определиться с его месторасположением.

Имеется только входная дверная конструкция.

Но у данного жилья эконом-класса есть прекрасная возможность стать элитным жилищем при условии, что внутренняя отделка будет произведена по оригинальному дизайнерскому проекту и из дорогих стройматериалов с элементами ручной работы.

Причины перепланировки

Увеличение количества человек, которые проживают в такой квартире.

Обустройство различных функциональных зон (кухонной, спальной, гостиной).

Монтаж вытяжки и вентиляционной системы в месте предполагаемого появление запахов, пара с жировыми отложениями или размещения сплит-системы приточного типа.

Обустройство шумоизоляции.

Для соблюдения саннорм при наличии домашних питомцев.

При наличии лоджии или балкона использование их пространств для расширения комнаты.

Сложность конфигурация жилья.

Жилищный рынок может представить несколько конструктивных вариантов квартир-студий.

Узкие и длинные с оконным проемом в торцевой части строения, чья жилая площадь до 29 кв. м, с соотношением стен 1:3, что усложняет выбор варианта переделки студии в 1-окомнатную квартиру.

Квадратные, с несколькими оконными проемами, можно перепланировать изредка даже в 2-хкомнатные квартиры.

Студии с нестандартной планировкой, которая обусловлена тем, что имеются стыковые конструкции или переходы друг в друга архитектурных строений, что будет способствовать созданию интересных идей переделок.

Перепланировка студии в однокомнатную квартиру, которая изначально была спроектирована как элитное жилище, поможет реализовать мечты.

По мнению психологов внутренний интерьер жилья отражает тип личности его обладателя: сангвистические натуры предпочитают просторные комнаты, где много естественного освещения и воздуха.

У холериков аналогичные предпочтения, но для полноценного отдыха будет предоставлено отдельное пространство.

Видео по теме статьи:

Флегматичные натуры разделят имеющуюся площадь на зоны. Меланхолики предпочитают раздробленное пространство.

Возможные варианты

Существует несколько способом выделения функциональной зоны из общей жилплощади студии:

  • Раздвижные текстильные драпировки и ширмы;
  • Расположение корпусных мебельных конструкций;
  • Цветовое и световое зонирование;
  • Монтаж сплошных пеноблочных, стеклоблочных, гипсокартонных, из дерева и алюминия перегородок;
  • Использование раздвижных ДСП или МФД, пластиковых или стеклянных перегородок стационарного и мобильного типа на рельсах или направляющих;
  • Использование декоративных бамбуковых, кованных и из цветного триплекса перегородок.

Разграничителями могут послужить неполноценные перегородки, двусторонние стеллажи, цветочные композиции в горшках в вертикальном положении.

А также колонные конструкции с полочками или нишами, различного рода стойки, потолочные перепады, невысокие подиумы с балюстрадой.

Для обустройства таких жилых помещений удачным будет применение мебели-трансформер – спальное место, которое убирается в шкаф, шкафы-купе, многофункциональные подоконники, складные стулья и столы, консоли и комоды.

Основные правила

Видоизменение студии в 1-окомнатное жилище квартиру возможно при установке внутренних различных перегородок, в том числе и радиусных.

Основное условие — безопасность подобных конструкций, для чего следует все тщательно рассчитать или доверить это дело профессионалам.

Любая реализация творческих идей по переделке студии потребует законности выполнения данных действий. При проведении незаконной переделке собственник жилья несет определенную ответственность.

Видоизменение жилплощади разрешено согласно Жилищному кодексу и требованиям жилинспекции в следующих случаях:

При не посягательстве на целостность несущих сооружений.

При не влияния на условия жизни соседей, что возможно при переносе сантехнического узла в месторасположение их жилплощади.

При не увеличении энергопотребления и водозабора.

При не монтаже бытовых приборов, не предусмотренных проведенными коммуникациями.

При не влиянии на фасадную пластику.

Остальные ремонтные работы допустимы при условии уведомления в письменном заявленном виде в БТИ по факту их произведения.

Это делается для получения заключения экспертов, которые составляют комиссию приема перепланированной квартиры, как разрешения на данную переделку.

В полном доступе находится Каталог ОАО МНИИТЭП, где есть возможность выбрать типовой проект по современным домовым сериям.

Он уже согласован с жилинспекцией и не потребует дополнительных материальных растрат, уже имеются все сопроводительные документы.

Подрядчиком производятся согласования по проекту перепланировки и проводится необходимая процедура.

Однако, выбранный типовой проект потребует его привязки к определенной комнате собственности, что под силу только профессионалам.

Основные составляющие студийного проекта

  • Коммуникационные системы размещены рационально;
  • Размещение розеток;
  • Размещение необходимых хон;
  • Электросветовое решение;
  • Подбор стройматериала для отделки;
  • Цветовая гамма, стилевое решение.

Для выполнения студийной комнатой ее основного предназначения – комфортное проживание.

Ее собственник должен постараться над красивым ее оформлением и размещением всех бытовых приборов так, чтобы они служили дополнением друг друга и составляли одно целое.

 Обратный процесс — изменение 1-комнатной в студию

Обратная процедура представляет собой расширение жилого пространства. В свою очередь она будет связана с изменением архитектуры комнаты и квартиры в целом.

Как результат, в этом случае следует выяснить, какие стеновые перегородки могут быть убраны для объединения всех помещений в единую площадь.

Здесь придется прибегнуть к помощи специализированных инстанций, в компетенцию которых входит рассмотрение перепланировочного проекта и вынесение ими утвердительного решения по произведению определенных работ по ремонту.

Видео по теме:

В советских зданиях большая часть стеновых перегородок – несущая, что не позволяет их устранения.

Сегодня редкий ремонт обходится без перепланировки. Уже никого не удивить разнообразием планировочных решений в просторных помещениях, где каждый для себя решает, где у него будет спальня, а где гостиная. Но что же делать тем, кому жилье досталось в типовом панельном доме, да еще и однокомнатное?

Профессиональные дизайнеры предложили несколько вариантов обустройства однушки в разных типах домах – панельных, кирпичных, блочных – и для разных типов жильцов. Не забывайте: данные перепланировки требуют индивидуального рассмотрения и согласования.

32 квадрата в панельном доме II-49

Серия панельных домов II-49 (также распространено обозначение П-49) была спроектирована в середине 60-х для замены хрущевок К-7 и строилась до середины 80-х годов. Наружные стены здания выполнены из керамзитобетонных панелей марки М75 толщиной 300 миллиметров, внутренние стены – из крупных железобетонных панелей толщиной 140 миллиметров из бетона, перегородки – гипсобетонные панели толщиной 80 миллиметров. Дома этой серии кроме продольных несущих стен (две фасадные и одна внутренняя) имеют еще и поперечные несущие стены. 

В случае с однокомнатной квартирой, несущей является стена между комнатой и кухней. Такая особенность этих домов не дает широких возможностей перепланировок. Максимум что можно сделать – это увеличить площадь санузла за счет коридора и сделать проем шириной 900 миллиметров в несущей стене, а также возводить дополнительные перегородки. Дизайнер Ольга Бондарь предложила три беспроигрышных варианта перепланировки однушки площадью 32 квадратных метра для разных типов жильцов.

Однушка площадью 38 квадратов в П-44

Первые дома типовой серии П-44 начали строить в 70-е годы XX века. Архитектурными элементами и излишествами от своих предшественников они не отличались, но планировки квартир и новые технологии в домах этой серии на момент строительства стали просто революционными.

Из некоторых плюсов можно отметить удобные планировки, просторные кухни, прихожие, ванные комнаты. А из минусов – тот факт, что здесь все межквартирные и межкомнатные стены – несущие. Тем не менее дизайнер Ирина Фефелова грамотно продумала три варианта перепланировки квартиры площадью 38 квадратных метров. Один из них достаточно рисковый, зато позволил превратить однушку в полноценную двушку.

Квартира в панельном доме серии И-79-99

Серия И-79-99 разработана на базе серии ширококорпусных домов, совершившей несколько лет назад настоящий переворот в панельном домостроении.

Квартиры отличаются удобными планировками, в каждой предусмотрен эркер. Общая площадь однокомнатной квартиры составляет чуть больше 43 квадратных метров. Площадь комнаты – 17,94 квадратного метра, площадь кухни – 10,22 квадратного метра. Дизайнер Максим Панин рассмотрел три варианта перепланировки помещения – два из них будут идеальны для холостяка, а один – для молодой пары.

Однокомнатная квартира в типовом панельном доме серии И-155

Перепланировка однокомнатной квартиры часто преследует цель визуально увеличить площадь и организовать различные зоны – общественную, рабочую, отдыха. Дизайнеру Николаю Твердову это удалось: предложенные им 3 варианта планировки однушки площадью 40 квадратных метров в доме серии И-155 будут актуальны для семьи с ребенком, молодой пары и холостяка.

Серия домов типа И-155 была разработана в 2021 году. Главная особенность зданий состоит в том, что при одной и той же конструктивной схеме можно собирать дома разных конфигураций, разной этажности и с разными типами квартир. Дома могут быть как башенного типа, так и многосекционные.

33 квадратных метра в панельном доме серии I-507

Создать комфортное пространство для жизни в однушке – задача, требующая от профессионала опыта и умения экспериментировать. Особенно если в квартире проживает семья: ведь нужно не только предусмотреть отдельные спальни для родителей и ребенка, но и по возможности спланировать гостиную зону и тщательно продумать системы хранения, не загромождающие интерьер. Дизайнер Ксения Чупина предложила 3 интересных варианта перепланировки однокомнатной квартиры: для холостяка, молодой пары и семьи с ребенком.

30 квадратов в блочном доме серии II-68

Серия блочных домов II-68 стала основой для создания целого ряда типовых зданий: II-68-02, II-68-03. Главное достоинство этой серии домов – обширные лоджии, которые при правильном утеплении могут значительно увеличить жилую площадь. В некоторых домах однокомнатные квартиры имеют проемы между кухней и комнатой, что значительно упрощает перепланировку и особенно актуально при площади около 30 квадратных метров. Удачной инновацией для застройки тех времен стала и гардеробная – тогда ее называли кладовой.

Дизайнер Максим Панин рассмотрел 3 варианта перепланировки такой квартиры для разных типов жильцов – семьи с ребенком, молодой пары и холостяка, создав для последнего грамотно зонированное открытое пространство.

Однушка в блочном доме И-209А

И-209А – блочные 14-этажные дома башенного типа, которые развивают идеи серии II-18. В основном эти дома строились в 1970–1980 годах. Однокомнатные квартиры в доме этой серии имеют широкие возможности перепланировки в связи с тем, что несущими являются внешние стены квартиры (и стена между комнатой/кухней и балконом). Остальные перегородки можно демонтировать и переносить. Дизайнер Ольга Бондарь предложила три варианта планировки однушки общей площадью 34,8 квадратного метров (жилой — 19,44 квадратного метра). Не забывайте: любую из представленных по ссылке перепланировок необходимо узаконить.

Однокомнатная квартира в новостройке

Комната одна – возможностей много. Это утверждение справедливо для современных однушек в новостройках. Среди явных преимуществ – увеличенная площадь. Однокомнатная квартира площадью 52 квадратных метра в П-111М сравнима с двушкой, построенной годами раньше.

Есть в этой квартире и гардеробная комната: ее наличие и расположение продумывают еще застройщики, а будущему владельцу остается только решить: использовать гардеробную по назначению – хранить там одежду, или все-таки задействовать эти драгоценные квадратные метры для других полезных пространств. 

Три варианта перепланировки однушки в П-111М предложил дизайнер Максим Панин.

Угловая однокомнатная квартира в 1-511

По мнению многих специалистов, угловые однушки возглавляют хит-парад некомфортных для проживания квартир: 2 оконных проема в комнате не только не способствуют теплоизоляции, но и часто создают проблемы с расстановкой мебели. Дизайнер Ольга Бондарь предложила 3 варианта перепланировки угловой однушки в типовом доме серии 1–511 и развеяла миф о безвыходном положении владельцев таких квартир.

Однушка в панельном доме серии П-43

Общая площадь однокомнатной квартиры в доме серии П-43 составляет 35–37 квадратных метров, жилая – 18–20 квадратных метров. Санузел в квартире совмещенный, толщина внешних стен – 35 сантиметров, внутренних железобетонных несущих конструкций – 18 сантиметров и перегородок – 12 сантиметров.

Пожалуй, самый существенный недостаток планировки этой квартиры заключается в несущей стене, соединяющей кухню и жилую комнату. В остальном планировка свободная и, конечно, большой плюс – наличие лоджии. Чтобы увеличить пространство такой однушки можно присоединить лоджию к кухне, расширить или перенести проем в несущей стене и демонтировать все ненужные перегородки. Как это сделать, показала дизайнер Ксения Чупина. 

Сделать уютную гостиную, обустроить комфортные спальные места и рабочие зоны, установить хотя бы небольшую гардеробную, а заодно найти место для посуды, книг и детских игрушек – возможно ли все это в однокомнатной квартире?

Этот вопрос актуален для многих семей, собственники квартир все чаще приходят к выводу, что пространство можно организовать по-другому, лучше, чем в исходном варианте. В рамках настоящей статьи поговорим о возможностях, которые открываются перед владельцами жилья, а также о правилах, которые необходимо соблюдать при проведении перепланировки.

Жизненные стандарты, потенциал дизайнеров и обилие современных строительных материалов открывают новые возможности для повышения качества жизни в ограниченном пространстве «однушки». Однако прежде чем вызывать ремонтную бригаду, готовую крушить стены и всячески преобразовывать пространство, стоит понимать, как перепланировать однокомнатную квартиру, чтобы повысить уровень комфорта и не вступить при этом в конфликт с законом.

Коротко – о самом важном: когда изменения нужно узаконить

Перепланировку однокомнатной квартиры нужно согласовывать с властями, и есть несколько способов это сделать – можно получить разрешение предварительно или же изменения можно узаконить по факту, в том числе и судебном порядке.

Если поклейка обоев, замена стеклопакетов и прочие работы, которые не отражаются на конфигурации жилья, в разрешениях не нуждаются, то, например, перемещение дверного проема, совмещение санузла, превращение коридора в часть жилого пространства студии – все это требует разработки проекта и утверждения его в соответствующих инстанциях. 

Для этого придется предпринять следующие шаги:

• запросить в органах инвентаризации технический паспорт квартиры;

• разработать проект или эскиз будущих изменений;

• обратиться с заявлением в местную администрацию и предоставить весь пакет документов;

• дождаться разрешения;

• выполнить работы по утвержденному проекту;

• заказать разработку нового кадастрового плана;

• зарегистрировать перепланировку в Росреестре.

Наличие ограничений: почему важно получить разрешение на перепланировку

Преимущество предварительного получения разрешения на перепланировку заключается том, что собственник уже на этапе подготовке получает информацию о том, что преобразования можно будет зарегистрировать. Дело в том, что существуют некоторые преобразования которые узаконить невозможно в принципе, и если это выяснится уже после проведения работ, нужно будет привести все к исходному виду, что связано с определенными расходами.

Собственно, в такой ситуации оказываются владельцы жилья, которые приняли решение объединить с комнатой балкон, сделать  из однокомнатной квартиры «двушку» путем возведения капитальной глухой перегородки или совместить с жилым пространством кухню, где установлена газовая плита. Нельзя также перенести санузел или расширить его за счет жилой зоны. Даже незначительные изменения в систему подачи газа запрещены категорически. Кроме того, для каждого типа жилья в разных регионах могут быть дополнительные ограничения.

О запретах и возможностях лучше узнать заранее, проще всего это сделать путем заказа проекта перепланировки в лицензированной проектной компании. Инженеры проведут оценку и проконсультируют относительно возможности реализовать задуманное с технической точки зрения и с точки зрения законодательных норм и правил.

Процесс согласования затратный и довольно-таки утомительный, но успешное прохождение этой процедуры станет дополнительной гарантией властей. Если в доме что-нибудь произойдет, например, с коммуникациями, никто не обвинит вас в том, что причиной аварии стала ваша перепланировка. Выдавая разрешение, принимая работу и фиксируя информацию в Росреестре, власти одновременно берут на себя ответственность за последствия вашей перепланировки.

Перепланировка для ипотечника

Важно помнить также, что, если вы взяли квартиру в ипотеку, стоит либо подождать с радикальными преобразованиями, либо обратиться в банк с просьбой о разрешении перепланировки. Пока кредит не погашен, финансовая организация держит под контролем состояние квартиры, и неузаконенная перепланировка может вызвать множество вопросов и даже привести к разрыву договора. Официально согласовать перепланировку без участия банка не получится, поскольку владелец квартиры юридически пока не являетесь полноценным собственником жилья.

Перепланировка «однушки» в новостройке

Обладателям однокомнатных квартир в новостройках в плане возможностей для внесения изменений, конечно, повезло больше, чем тем, у кого старый дом. Пространства для дизайнерского творчества в новостройке достаточно много, а если приобретается жилье со «свободной планировкой», даже демонтировать ничего не придется, останется только строить. Да и процедура согласования проходит легко и приятно – проектировщики изначально предусмотрели возможность изменения жилого пространства по вкусу и потребностям владельцев.

Огромным преимуществом большинства новостроек, даже если речь идет о сравнительно недорогих квартирах «эконом-класса», являются увеличенная площадь и продуманное расположение несущих стен, которые в большинстве случаев не являются преградой для перепланировки. Многие «однушки» в новых домах по площади сравнимы с «двушками» прежних серий, застройщики, помимо жилой зоны, кухни и санузлов часто предусматривают еще и просторные гардеробные. Собственник вправе решать, использовать их по назначению или задействовать эти квадратные метры в общем жилом пространстве, компенсировав отсутствие специального помещения для вещей установкой удобных шкафов-купе.

Если квартира приобретается в строящемся доме, детали можно планировать и оговаривать заранее. Когда жилье куплено уже готовым, начать надо с изучения возможностей и преимуществ. Для желающих расширить санузел и кухню ключевой вопрос будет заключаться в необходимости обеспечения должной гидроизоляции. Если гидроизоляция «мокрых зон» выполнена качественно не только на полу, но и в нижней части стен, риск затопить соседей сводится к минимуму.

Часто в «однушках» обустраивается единое студийное пространство с выделением отдельных функциональных зон. В Сети можно найти множество готовых дизайнерских решений с конкретными алгоритмами. Немного усилий, профессиональный подход – и в «однушке» можно создать кухню-гостиную, небольшой спальней и даже детским уголком. Благодаря использованию квадратов гардеробной, ванной и лоджии, без чрезмерных усилий организуется дополнительное пространство для отдыха и небольшой рабочий кабинет.

Однокомнатная квартира в старом доме: возможности перепланировки

Хрущевки, гостинки, малосемейки – в жилье подобных форматов квадратных метров минимальное количество, и это означает, что при организации пространства для жизни должен быть учтен каждый сантиметр. Однако даже безнадежный интерьер при профессиональном подходе можно существенно улучшить, не выходя за рамки существующих нормативов и находя даже крошечные лазейки в официальных ограничениях. Есть основное правило: чем меньше площадь, тем больше внимания приходится уделять нюансам.

Прежде всего, стоит определиться с личными предпочтениями и потребностями каждого из домочадцев, особенно если в крошечной квартирке приходится уживаться семейству с разным ритмом жизни. 

Кстати, при оформлении перепланировки понадобится письменное согласие каждого из собственников.

Вполне гармоничным для целеустремленного карьериста – абсолютно минималистический интерьер с торжеством предельной функциональности, однако супруге, возможно, будет более интересным наличие будуара. Можно ли совместить и то, и другое? Хороший дизайнер сделает все возможное, тем более что разумное смешение стилей нынче в моде. А вот насколько качественно будут учтены все требования, зависит от их максимальной детализации.

Если нет возможности привлечь профессионального дизайнера, можно составить первоначальный план самостоятельно, найдя готовые проекты в Сети. При самостоятельном планировании очень важно правильно произвести все замеры, позаботиться о наличии допусков. Многие начинающие дизайнеры, планируя переоборудование санузла для установки стиральной машины, в итоге сталкиваются с тем, что даже самая негабаритная модель не помещается на отведенное для нее место.

Перед тем, как начать проектирование изменений, стоит вникнуть в технический план и выяснить, какие именно стены являются несущими, поскольку при перепланировке их трогать нельзя даже при огромном желании. В старых домах некоторых серий несущими оказываются стены, разделяющие комнату и кухню. В этом случае с идеей об их устранении для объединения помещений придется распрощаться и подумать о других вариантах. Например, максимальном задействовании коридора и полноценном утеплении балкона, где можно обустроить зону отдыха и даже рабочую зону.

Своими силами или с помощью профессионалов?

Если при ограниченном временном ресурсе имеется достаточно денег, которые можно направить на достижение идеального результата, нет смысла тратить энергию на самодеятельность. Лучше сразу обратиться в одну из компаний «полного цикла», которая возьмет на себя ответственность за все и сразу: разработку дизайнерского плана, составление сметы, согласование, выполнение всех работ и даже за доставку и установку мебели.

Поскольку перепланирование однокомнатной квартиры является трудоемким процессом, требующим технических и правовых знаний, хорошего вкуса, а также безупречного пространственного мышления, для многих семей оказывается более правильным решением немного отложить работы и даже при скромном бюджете привлечь квалифицированных специалистов. Тем более что путешествия по инстанциям и исправление допущенных ошибок может обойтись намного дороже.

Заключение

Продумывая перепланировку до мельчайших нюансов, узаконив ее и зарегистрировав изменения, можно достичь не только существенного улучшения качества жизни, но и увеличить стоимость своей однокомнатной квартиры на рынке недвижимости.

Спрос на однокомнатные квартиры остается высоким, а значит, дизайнеры и в дальнейшем будут оттачивать мастерство, создавая новые варианты перепланировки. Законодатели и эксперты тоже не дремлют, находя изъяны в правовых нормах и приводя их в соответствие с текущими реалиями. Выбирая подходящий вариант переделки однокомнатной квартиры, стоит учитывать имеющиеся документальные ограничения и в любых сложных и непонятных случаях консультироваться со специалистами.

Игорь Василенко

Что такое квартира-студия?

В строительных нормах и правилах, действующих в РФ, данное понятие не определено. Понятие «квартира-студия» относится к коммерческой сфере. Поэтому дать данному типу жилья точное определение не представляется возможным. 

На рынке недвижимости студией называют квартиру, представляющую собой пространство с минимальным количеством внутренних перегородок. Так, в квартире-студии кухня и жилая комната не разделены какой-либо перегородкой, образуя единое помещение.

Однако устройство квартиры-студии (или квартиры в студию) возможно далеко не всегда, и только при соблюдении ряда обязательных условий.

В каких домах не получится перепланировка 1 комнатной квартиры в студию

В большинстве панельных и блочных домов подобный вариант перепланировки практически не реален из-за того, что большая часть стен в домах этого типа является несущими. Такие стены несут основную нагрузку от перекрытий и вышерасположенных конструкций. По этой причине сносить несущие стены в многоквартирных домах запрещено (п.10.3 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП), так как это снижает прочность, жесткость и устойчивость строения, что может в конечном итоге привести к аварийной ситуации.

По сравнению с панельными и блочными зданиями, в кирпичных или монолитных домах осуществить демонтаж перегородок проще. Однако даже в тех домах, где стена между комнатой и кухней не несет нагрузки, перепланировка 1 квартиры в студию не всегда возможна. К примеру, одним из условий, запрещающих данное мероприятие, является газовое оборудование на кухне. Согласно п. 10.17 ППМ №508-ПП, не допускается объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Следовательно, если в кухне установлена газовая плита, то объединить ее с жилой комнатой путем демонтажа ненесущей стены надзорный орган не разрешит. В таких случаях для получения разрешения на перепланировку в проекте предусматривают раздвижные двери-купе, которые будут установлены вместо стандартной глухой перегородки. 

Еще одной разновидностью такой перепланировки станет частичный демонтаж перегородки, в результате чего образуется широкий проем, который придется закрыть распашными дверями с плотным притвором. Но в обоих вариантах это уже будет не квартира-студия.

Требования для перепланировки квартиры в квартиру-студию

В квартире с ненесущими внутренними перегородками, несмотря на техническую возможность их демонтажа, существует еще ряд ограничений, которые сделают перепланировку квартиры в студию невозможной:

  1. В старых домах с деревянными или смешанными перекрытиями ненесущие стены могут служить дополнительной опорой. Поэтому полностью их демонтировать не разрешат.
  2. Электрифицированную кухню объединять с комнатой возможно. Однако, рекомендуется оставить небольшие части ненесущей перегородки по краям размером 100-150 мм и перемычку между кухонным и жилым помещениями. В итоге между помещениями получается, как бы, очень широкий проем без двери. Это нужно для того, чтобы более конкретно выделить зоны кухни и комнаты, подчеркнуть их самостоятельность.
  3. При отсутствии коридора между санузлом и остальным пространством квартиры необходимо разделить их тамбуром, что обязательно по санитарным нормам и правилам, которые запрещают устраивать выход из санузла сразу в кухню или жилую комнату. Или перенести вход в санузел максимально близко ко входу в квартиру, где возможно будет по документам организовать небольшую прихожую.


Согласование перепланировки квартиры в студию

Как и любую перепланировку, перепланировку квартиры в студию нужно согласовывать в установленном порядке с Мосжилинспекцией. Начинать придется с Бюро технической инвентаризации, где нужно получить технический паспорт или поэтажный план квартиры с экспликацией к нему – любой из названных документов, содержащий план квартиры.

На основе плана квартиры и по итогам инженерного обследования квартиры разрабатывается проектная документация для проведения перепланировки. Для согласования перепланировки квартиры в студию также потребуется стандартный пакет документов, включающий свидетельство о праве собственности (выписку из ЕГРН), техническую документацию БТИ на квартиру, проектную документацию от компании с допуском СРО и заявление. Если квартира находится в ипотеке, обязательным будет получение согласие банка на перепланировку.

После передачи документов в Мосжилинспекцию через «единое окно» МФЦ начинается срок ожидания решения, который может длиться в течение 20-35 рабочих дней. За это время жилищная инспекция примет решение – согласовать перепланировку или отказать в заявке собственника. 

Когда разрешение получено, начинаются ремонтные работы. По их окончании на квартиру выходит комиссия, которая проверит перепланировку на соответствие проекту и составит акт о ее завершении. Завершится процесс согласования инвентаризацией квартиры сотрудником БТИ и внесением произведенных изменений в учетно-техническую документацию.

Отметим, что теоретически существует вероятность согласования перепланировки квартиры в студию не на основе проектной документации, а по эскизу, хотя в нашей практике таких случаев не было. Такое возможно, если при сносе перегородок не будет затронута конструкция пола. Маловероятно, что сносимая ненесущая перегородка будет опираться на перекрытие без какого-либо углубления, но исключать такой возможности нельзя. 

Однако если вы решили из своей квартиры сделать квартиру студийного типа, будьте готовы к тому, что согласовывать перепланировку придется по проекту с техническим заключением. Заказать данные проектные документы вы всегда можете в нашей организации. Звоните или пишите нам вот по этим контактам.

Возможна ли перепланировка большой квартиры в несколько студий

Многие собственники жилых помещений не понаслышке знают, как трудно бывает найти покупателя или арендатора для двух-, трех- или более комнатной квартиры. Поэтому некоторые всерьез задумываются на тем, чтобы превратить вместительную стандартную квартиру в несколько компактных студий.

По замыслу владельца жилища такая перепланировка позволит ему быстрее найти покупателя на недвижимость, поскольку продать студию гораздо проще, чем многокомнатную квартиру. Это позволит не только в скором времени рассчитаться с банком за ипотеку, но еще не плохо заработать. Да, и в аренду сдать студии гораздо легче, поскольку жилье, представляющее собой спальное место с минимальными удобствами, пользуется постоянным спросом.

Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей, хостела, гостиницы. Соответственно, для реализации подобной перепланировки первоначально необходимо изменить статус объекта недвижимости, то есть перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Напомним, что любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жильцов МКД. То есть, помимо перевода квартиры в нежилой фонд, необходимо будет устройство отдельного входа в каждое из помещений.

      Подробные кейсы по использованию этой идеи на практике можно найти на сайте Клуба инвесторов «Территория инвестирования».

      Актуальность идеи

      Один из важнейших принципов любого инвестора в недвижимость заключается в делении большой площади на несколько маленьких. Сдача двухкомнатной квартиры будет не так рентабельна, потому что разница арендой стоимости однушки и двушки невелика. А вот если сделать из двушки две однушки, то увеличить конечный доход от сдачи их в аренду можно почти вдвое.

      Квартиры-студии пользуются у современных россиян наибольшим спросом. Высокие ритмы жизни заставляют людей много работать, проводить совсем немного времени дома. Поэтому и площади для проживания требуются небольшие. Главное, чтобы в квартире было все необходимое:

      1. место для сна и отдыха;
      2. ванная;
      3. кухня;
      4. мебель (диван, стол, стулья, шкаф);
      5. практичный, но недорогой ремонт.

      Разделяя двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, нужно просто следовать этим принципам, и тогда найти арендаторов будет несложно.

      Однокомнатные квартиры интереснее еще и из-за их высокой ликвидности. Такую недвижимость легко сдать в аренду или продать. А вот двухкомнатная квартира пусть и стоит не намного больше однокомнатной, зато пользуется меньшим спросом. Молодежь предпочитает жить в маленьких помещениях за невысокую плату.

      Перепланировка квартиры: с какими трудностями можно столкнуться?

      Для осуществления вышеизложенной идеи лучше покупать квартиру в новостройке. Это позволит заранее выбрать планировку будущей недвижимости. Лучше купить просто саму коробку под квартиру, а возведением внутренних стен заняться самостоятельно.

      Многих граждан прельщает идея приобретения квартир со свободной планировкой. С юридической точки зрения такого термина не существует. И пусть стен в квартире нет, зато в поэтажном плане БТИ или застройщика указаны места для размещения жилых комнат, кухни и ванной.

      Свободная планировка позволит зонировать квартиру самостоятельно, но придерживаться установленных требований все равно придется. В противном случае согласовать изменения с БТИ не получится.

      Больше всего сомнений и вопросов возникает из-за необходимости строительства двух кухонь и санузлов. Чтобы действия владельца недвижимости были правомерными, необходимо учитывать немало нюансов.

      Как правильно возвести санузлы?

      Российское законодательство допускает размещение санузлов исключительно над нежилыми помещениями. Получается, что нужно будет смотреть, где располагаются комнаты у соседей снизу. Поэтому выходы из положения могут быть следующими:

      1. Покупка квартиры на 1-м этаже. Так как внизу находится подвальное помещение, то и размещать санузел можно где угодно.
      2. Размещение второго санузла в коридоре. В этом случае туалет будет размещен над коридором соседей, а значит, над нежилым помещением.

      Есть и еще один вопрос – проведение канализации. С установкой труб для воды проблем не будет, так как они могут быть расположены где угодно. А вот канализацию провести в другую часть комнаты будет проблематично из-за необходимости делать уклон размером в 5 см на 1 м длины трубы. Такое размещение будет доставлять жильцам неудобства. Чтобы избавиться от проблемы, можно выбрать одно из следующих решений:

      1. Если квартира расположена на 1-м этаже, то канализацию можно провести через подвал. Предварительно нужно будет получить разрешение у ЖЭКа или обслуживающей организации.
      2. Приобрести канализационный насос, создающий давление в выходной трубе. Такое приспособление будет двигать стоки без наклона самой трубы. Канализацию в этом случае можно будет расположить где угодно, даже у потолка. Стоимость такого насоса – 30 000 рублей и выше, если необходим прибор, работающий при температуре 800С. Если же температура стоков не будет превышать 400С, то насос можно купить в 5 раз дешевле.

      В ванной комнате потребуется разместить унитаз, раковину и душевую кабину или поддон. Все это вполне реально уместить на 2 м2.

      Правильное размещение кухни

      Использование газа в квартирах допустимо только в специально отведенных помещениях. Плита не может стоять в жилой комнате. Поэтому клапан на газовую трубу лучше установить сразу же, а для будущих жильцов купить электрические плиты или микроволновки. От этого жилая комната кухней не станет.

      Отдельное помещение для кухни не понадобится, достаточно выделить пространство для холодильника, электрической плитки, стиральной машинки в комнате. Такое расположение и позволяет назвать квартиру студией.

      Согласование с БТИ

      Главная сложность в проведении перепланировки заключается в согласовании вносимых изменений с БТИ. Перед походом в инспекцию необходимо будет составить план будущих квартир. Просто нарисовать от руки его не получится. За помощью нужно будет обращаться в специальный сертифицированный центр. Там не только помогут составить план в соответствии со всеми требованиями, но и дадут советы относительно процедуры узаконивания перепланировки.

      Составить план будущей перепланировки могут только те компании, которые имеют допуск СРО.

      Длительность составления перепланировки – до 3 дней. Стоимость работы – от 10 000 рублей.

      Начинать работы можно будет после получения разрешения от Межведомственной комиссии. Только после этого принимается решение об узаконивании перепланировки. По итогу владелец недвижимости получает на руки соответствующий акт, с которым необходимо обратиться в Кадастровую палату.

      На свой страх и риск человек может произвести незаконную перепланировку. Но в случае обнаружения несанкционированных изменений в квартире, придется возвращать все в исходное состояние.

      Подсчет затрат

      Средняя стоимость двухкомнатной квартиры с площадью в 45 м2 в городах с населением 400 000 – 600 000 рублей равна 1 500 000 рублей. Это будет главная статья затрат. Дополнительно потребуются деньги на ремонт квартиры. Штукатурка по строительному правилу, шпаклевка стен, наливные полы, поклейка обоев, укладка линолеума, натяжные потолки – на все это вместе с работой и материалами уйдет не меньше 200 000 рублей.

      Покупка холодильников, электрических плит, стиральных машин, микроволновок, столов, стульев, диванов потребует вложений в размере еще 120 000 рублей.

      На составление плана перепланировки и различные согласования уйдет еще порядка 30 000 рублей.

      Общая сумма затрат: ~1 850 000 рублей.

      На ремонт и оборудование двухкомнатной квартиры ушло бы на 150 000 рублей меньше.

      Если нужной суммы на покупку квартиры у инвестора нет, то ему придется брать ипотеку в банке. Рассчитаем сумму переплаты с базовыми условиями:

      Стоимость недвижимости 1 500 000 рублей
      Первоначальный взнос 150 000 рублей
      Сумма кредитных средств 1 350 000 рублей
      Процентная ставка 11% годовых
      Срок кредитования 10 лет
      Сумма ежемесячного платежа 18 600 рублей
      Размер переплаты 880 000 рублей

      При оформлении кредита к сумме затрат может прибавиться еще 880 000 рублей. Тогда итоговая сумма затрат составит 2 730 000 рублей.

      Необязательно копить несколько лет нужную сумму на покупку квартиры или брать ипотеку в банке. К инвестированию можно привлечь других людей, пропорционально или в долях разделив затраты и сумму получаемого дохода.

      Можно рассмотреть вариант и досрочного погашения ипотеки. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» банки не имеют права запретить клиенту вернуть взятые в долг деньги раньше установленного срока. Заемщику не только не придется платить дополнительные комиссии и проценты, но он еще получит возможность пересчитать переплату по кредиту в соответствии со сроком фактического использования банковских средств.

      Уровень доходов и срок окупаемости

      Теперь же определимся, насколько выгоднее будет сдавать 2 однокомнатные, а не 1 двухкомнатную квартиру.

        2-комнатная квартира Две 1-комнатные квартиры
      Ежемесячная стоимость аренды 14 000 рублей 10 000 * 2 = 20 000 рублей
      Доход с учетом платы по ипотеке — 4 600 рублей 1 400 рублей
      Годовой доход 14 000 * 12 = 168 000 рублей 20 000 * 12 = 240 000 рублей
      Сумма затрат 2 580 000 рублей 2 730 000 рублей
      Срок окупаемости с учетом ипотеки 2 580 000 / 168 000 = 15, 4 лет 2 730 000 / 240 000 = 11,4 лет
      Срок окупаемости при покупке квартиры на собственные средства 1 700 000 / 168 000 = 10,1 1 850 000 / 240 000 = 7,7 лет

      Получается, что за счет дополнительного инвестирования в квартиру всего 150 000 рублей можно снизить срок окупаемости на 4 года при оформлении ипотеки и на 2,4 лет при использовании собственных средств.

      При желании можно сдавать такую квартиру не помесячно, а посуточно. Тогда прибыль может оказаться выше еще в 1,5–2,5 раза.

      Подведем итоги

      Переделка двухкомнатной квартиры в две однокомнатные – дело, безусловно, прибыльное. Но при ее осуществлении может возникнуть немало сложностей: дополнительные затраты, необходимость согласования изменений в планировке, поиск двух арендаторов вместо одного. Зато на выходе предприниматель сможет быстрее вернуть вложенные средства и начать получать стабильный пассивный доход от недвижимости.

      В заключение несколько интересных видео


      Понравилась статья? Поделиться с друзьями: