Возможно ли продать земельный участок ниже кадастровой стоимости

Краткое содержание

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Вопросы

1. Какое наказание за продажу квартиры за цену ниже кадастровой стоимости.

1.1. Добрый день, уважаемый посетитель!

Цена — это соглашение между сторонгами — и ими и определяется — НАКАЗАНИЕ отсутствует

Всего доброго, желаю удачи в решении Вашего вопроса!

1.2. Здравствуйте, никакого наказания нет. Это право собственника определить цену, за которую он намерен продать свое имущество.
Удачи вам и всего наилучшего

1.3. Нет никакого наказания. Можно продать хоть за копейку. Свобода договора.
Но налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех (а иногда и пяти) лет теперь взимается не от копейки, указанной в договоре купли-продажи, а от 70% кадастровой стоимости, указанной в выписке из ЕГРН на дату госрегистрации перехода права собственности.
Раньше можно было указать меньше миллиона рублей в договоре и не платить налог
. Теперь так не выйдет.

2. Нужно ли платить налог при продаже квартиры ниже кадастровой стоимости.

2.1. Нужно или нет зависит нет от того ниже или выше этой стоимости, а от наличия или отсутствия основания освобождения от уплаты налога по ст. 217, 217.1 нк рф, права на вычет по ст. 220 нк рф. По ст. 217.1 нк рф занижение цены более чем на 30 % от кадастровой чревато доначислением налога налоговым органом.

3. Можно оформить договор купли продажи земельного участка ниже кадастровой стоимости?

3.1. В каком году право собственности у Вас оформлено на участок?

3.2. Оформить можно, росреестр зарегистрирует, руководствуясь принципом свободы договора, но возможны вопросы от налоговой после регистрации сделки

4. Планируется ли запрет на продажу недвижимости ниже кадастровой стоимости?

4.1. Да, планируется.

4.2. Продавать Вы можете за любую стоимость, вот только налог с продажи будете платить исходя из кадастровой стоимости (если укажете стоимость ниже кадастровой).

4.3. Ее и сейчас(в плане налогообложения), нет особого смысла продавать ниже этой стоимости. Так как ст. 40 НК РФ действует.

5. Продажа ниже кадастровой стоимости. Между физическими лицами. Что и как?

5.1. Можете продавать по любой цене- это право собственника.

5.2. вы не связаны обязанностью продавать земельный участок не ниже кадастровой стоимости, закон вас к этому не обязывает, указывайте цену по своему усмотрению.

6. Владею нежилым помещением менее 3 лет надумвл продать. Цена продажи ниже кадастровой стоимости на 50 тр. На какую сумму надо сдать декларацию. Если я физ лицо и кадастровая стоимость 500 тр а продал за 450 тр.

6.1. Так как имущество находилось в собственности менее установленного срока, то налог исчисляется со всей суммы за минусом 250 тыс. имущественного вычета.
Вместо имущественного вычета Вы можете зачесть сумму расходов. С остальной части уплатите налог.

7. Арестовано кафе, выставлено на продажу, кадастровая стоимость 1800000 р. За какую цену могут продать ниже кадастровой?

7.1. Здравствуйте.
Увы, за любую
. Даже за 1 рубль.

7.2. Смотрите в решении суда, какая начальная стоимость. За какую купят, по такой цене и продадут.

8.1. Здравствуйте, Маргарита!
Если квартира была в собственности менее 3 лет, необходимо платить налог.
Но если вы продали квартиру, которую ранее купили, вы вправе зачесть расходы на ее покупку и заплатить налог с разницы между ценой при покупке и ценой при продаже. Если разницы нет, налог платить не надо.
При покупке новой квартиры вы вправе получить налоговый вычет (с расходов до 2 млн
. рублей, то есть можно получить до 260 тыс. рублей), если квартиру покупаете в том же году, этот вычет вы вправе зачесть в счет уплаты налога.

9. Если земельный участок ниже кадастровой стоимости по договору купли-продажи, то какой налог будет, нужен ли суд или показать договор купли-продажу нужно.

9.1. ИФНС самостоятельно рассчитает тогда налог.

10. В 2021 г как физ. лицо приобрел отдельно стоящее здание-магазин. Купил по стоямости значительно выше кадастровой.
Владел им меньше 5 лет (изменения 16 г.).
Сейчас хочу его продать за стоимость значительно ниже кадастровой (кадастр
. Стоимость 450 т. р.) или поменять на недорогой автомобиль.
Буду ли я платить налог 13% ндфл при продаже? И при обмене?

10.1. Здравствуйте, Владимир!

Согласно пункту 5 статьи 217.1 Кодекса в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Основание: Письмо ФНС России от 15.10.2018 N БС-4-11/[email protected]

10.2. Владимир, если имущество находиться менее пяти лет с 1.1.2016 год, то срок нахождения объекта в собственности составляет не менее пяти лет, статья 220 НК РФ, 217.1 НК РФ.

Для случая, когда доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, предусмотрены особенности. В такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

10.3. Если недвижимость была приобретена до 1 января 2021 года, налогооблагаемый доход определяется «по старинке» — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382). Вы же приобрели недвижимость в 2021 году
Если Вы продадите объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).
Если будет мена без доплаты то также вам придется платить налог
А то что вы в 2021 году купили недвижимость по цене значительно выше кадастровой стоимости -сейчас значения не имеет и не означает что вы можете путем такого занижения суммы избежать оплаты налога.

10.4. Здравствуйте! В соответствии со ст. 217 НК РФ при продаже имущества в 2021 году для определения налоговой базы по НДФЛ следует сравнить стоимость проданного имущества, указанную в договоре купли-продажи, с расчетной величиной, равной произведению кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, на понижающий коэффициент 0,7.

При расчете налоговой базы учитывается больший из этих показателей (фактические доходы от продажи или расчетная величина). Как и прежде налогоплательщик вправе применить имущественный вычет, предусмотренный при продаже имущества (его размер не изменился) или уменьшить облагаемые налогом доходы на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.

10.5. Добрый день
Налог подлежит уплате с суммы полученного дохода и если вы приобретете имущество в пределах налогового периода, получение дохода как такового не состоится
. Соответственно и не будет налоговой базы для начисления налога, но декларацию о доходах и расходах заявить придется в любом случае.

НК РФ Статья 210. Налоговая база

1. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ.

10.6. Добрый день!
Для расчета налога пользуемся ст
. 220 Налогового кодекса РФ.
Налог не возникает.

Это налог на доход, а дохода вы не получили.

Вы приобрели здание по цене выше кадастровой стоимости, а продаёте по цене ниже кадастровой стоимости. Значит, потратили на покупку больше, чем получите при продаже.

Применяйте при исчислении налоговой базы правило доходы минус расходы.

Все что вам нужно, это подтвердить расходы на приобретение. Например предоставить в налоговую расписку.

Кадастровая стоимость в вашем случае роли не играет. Вот если бы вы, например, получили недвижимость в дар, тогда да, мы бы отталкивались от кадастровой стоимости при исчислении налоговой базы.

При обмене действуют те же правила.

10.7. К доходам физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, льгота по НДФЛ, предусмотренная п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется.
Если же помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, в этом случае смотрите ответы коллег.

10.8. Если вы продаете недвижимость, купленную после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой и продажей)

Законодательством определено, что налог можно заплатить не со всей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. То есть берется разница между деньгами, что вы получили за недвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту же недвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

10.9. Здравствуйте, не придется Вам платить НДФЛ при продаже этого здания, не смотря на то, что не прошел минимальный срок владения имуществом (5 лет) для продажи без начисления НДФЛ. НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1
. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
2
. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
. Т.е. налог должен уплачиваться с полученного дохода, а поскольку, купили здание Вы дороже, чем продаете, то доход при этом Вы не получите, соответственно, нет дохода, нет и налога. То же правило действует при обмене, поскольку ГК РФ применяет правила договора купли продажи к договору мены ГК РФ Статья 567. Договор мены

2
. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

10.10. Здравствуйте! Если коротко, то налог платить не нужно будет, т.к. купили дороже, чем продаете, т.к. Вы пишите, что купили гораздо выше кадастровой стоимости, а продаете гораздо ниже кадастровой. При этом не важно, обмен или продажа, принцип один и тот же. А теперь давайте по порядку.

1. Согласно абзацу третьему пп.1 п.2 статьи 220 НК РФ Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход на сумму налогового вычета от продажи иного недвижимого имущества (по сравнению с перечисленным в абзаце втором того же пункта) на сумму налогового вычета, который составляет 250 т.р.

ОДНАКО: согласно пп.2 п.2 ст.220 НК РФ ВМЕСТО получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Т.е. если есть подтверждающие документы факт покупки дороже кадастровой, то просто прикладывайте их копии к налоговой декларации.

2. Если купили после 1 января 2021 года, то действует правило о 0,7 кадастровой стоимости, т.е. это нижний предел налогооблагаемого дохода. В договоре указываете реальную цену продажи, но налог будут все равно считать с величины, не меньшей, чем 0,7 кадастровой.

3. Можно было бы оспорить завышенную кадастровую стоимость, но т.к. по описанной выше причине налог Вы все равно платить не будете, то смысла в этом для Вас по крайней мере нет. Предоставьте это следующему покупателю. Ну а Вам волноваться нечего! Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

11. РЕШЕНИЕ СУДА. Применить последствия недействительности сделки, возвратив земельный участок в собственность Садоводческого некоммерческого товарищества «Кировец-1». Обязать ……….. возвратить денежные средства в размере 300 000,00 рублей, уплаченные по договору купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.. Сейчас идет раздел этой земли на 8 участков…, имеет ли право новый председатель СНТ.., продавать участки без общего собрания всех участников СНТ, и продавать ниже кадастровой стоимости?

11.1. Надо читать устав вашего снт высший орган это общее собрание оно и должно принимать решение на собрании членов снт по вашему вопросу.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Торговые отношения между гражданами достаточно подробно регулируются действующим законодательством, но при этом далеко не все знают об особенностях различных правовых актов.

В особенности жесткие правила устанавливаются при проведении различных сделок с недвижимостью, так как это имущество относится к категории особенно ценных и требует особого регулирования.

В частности, многие интересуются тем, может ли устанавливаться цена продажи земельного участка ниже кадастровой стоимости в 2021 году.

Что это такое

Нередко встречаются такие ситуации, когда продавец просит покупателя указать в договоре заниженную стоимость имущества для того, чтобы сократить сумму налогообложения.

Интерес продавца в данном случае предельно понятен, так как в процессе подачи налоговой декларации он должен будет приложить договор, в котором будет указываться соответствующая сумма оплаты товара.

Начиная с 2021 года, в действующее законодательство вводится норма, которая позволит оказать существенное влияние на продавцов, действующих с противоречиями действующему законодательству.

Новая норма заключается в том, что налоговый инспектор должен в обязательном порядке сверить суммы, за которую продается указанное имущество, с кадастровой стоимостью продаваемого жилья.

Если же цена имущества меньше кадастровой стоимости, то в таком случае налог доначисляется, но делается это, правда, не от полной кадастровой стоимости, а только от 70% от указанной суммы.

Такая схема расчета распространяется только на те объекты, которые были куплены после 1 января 2021 года. Если же кадастровая стоимость в принципе не устанавливается, то и использование этой нормы, соответственно, не предусматривается.

Причины

В преимущественном большинстве случаев указанная кадастровая стоимость сама по себе является завышенной, причем чаще всего для этого нет никаких оснований. В то же время завышенная кадастровая стоимость автоматически приводит к тому, что при проведении каких-либо сделок с данной недвижимостью придется оплачивать повышенные налоги.

Иногда причиной такого явления становятся какие-либо грубые ошибки, такие как некорректное указание всевозможных технических характеристик здания. Также есть и другие причины, которые могут сказываться на этом показателе.

Причина заключается в том, что уполномоченные оценщики в процессе проведения экспертизы принимают во внимание большое количество информации, включая престижность указанного района, уровень дохода населения, а также стоимость соседних объектов недвижимости.

Результаты, полученные впоследствии проведенной кадастровой оценки, в дальнейшем заносятся в Росреестр и, соответственно, кадастровый паспорт указанного объекта. В процессе проведения любых сделок с таким имуществом или же в случае обращения за получением ипотечного кредита этот документ будет являться одним из наиболее значимых.

Изменения в кодексе

Начиная с 1 января 2021 года, начали действовать новые корректировки Налогового кодекса, внесенные в связи с принятием нового Федерального закона №382-ФЗ, что произошло 29 ноября 2021 года. В частности, были изменены условия освобождения от необходимости оплаты налога на доходы физических лиц при наличии прибыли, возникающей в процессе продажи какого-либо имущества.

В первую очередь, корректировкам подвергся текст статьи 217, в которой указывались единые условия, которые должны соблюдаться для того, чтобы человек мог освободиться от необходимости оплаты налога с прибыли, полученной за счет реализации собственного имущества.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

В частности, ключевым условием является распоряжение указанным имуществом на протяжении не менее трех лет, причем данные условия относились не только к жилой недвижимости, но и к земельным участкам и прочим объектам личной собственности. Единственным исключением из данного правила являются только ценные бумаги или какое-либо имущество, которое использовалось в коммерческих целях у частных предпринимателей.

Также введена новая статья 217.1, которая устанавливает точный порядок, в соответствии с которым граждане могут освободиться от необходимости уплаты налога на доход физических лиц в процессе реализации недвижимого имущества.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Также данной статьей ограничился круг лиц, которые имеют право освободиться от необходимости уплаты через три года владения указанным имуществом, вследствие чего общий срок для нахождения в собственности увеличился до пяти лет. В этой же статье указывается условие об обложении налогом прибыли, сумма которого устанавливается в соответствии с кадастровой стоимостью имущества, умноженной на коэффициент 0.7, если недвижимость была продана по цене, не достигающей кадастровой.

Региональным органам власти было предоставлено право на то, чтобы на свое усмотрение сокращать пятилетний срок собственности и указанный коэффициент, который применяется к кадастровой стоимости в процессе определения налогооблагаемого дохода.

Указанные нововведения распространяются исключительно на те объекты недвижимости, которые были получены физическим лицом после 1 января 2021 года. Правила получения соответствующего имущественного вычета в процессе продажи недвижимого имущества до того, как истечет срок владения, предусмотренный для освобождения от налогообложения, не подверглись никаким изменениям, и по-прежнему граждане могут самостоятельно воспользоваться одним из доступных вычетов.

Оформление дачного участка

должно быть произведено по правилам, чтобы его потом можно было продать.

Узнайте далее, как проверить земельный участок при покупке.

Как узнать цену и что делать, если она не определена

Для того, чтобы определиться с кадастровой стоимостью определенной недвижимости, стоит воспользоваться одним из доступных способов:

  • заглянуть в договор, который оформлялся в процессе проведения сделки по купле-продаже указанного имущества, так как этот документ зачастую изначально включает в себя кадастровую стоимость;
  • узнать нужную информацию на официальном сайте Росреестра, и для этого нужно ввести соответствующий кадастровый номер указанного имущества в открывшуюся форму, после чего кликнуть функцию «Сформировать запрос»;
  • запросить кадастровую справку, в которой указывается кадастровая стоимость любого недвижимого имущества, в Государственном Кадастре недвижимости, для чего в территориальное отделение данного органа или многофункциональный центр отправляется соответствующий запрос, после подачи которого уполномоченным сотрудникам потребуется не более пяти дней на выполнение всех необходимых действий;
  • данные о кадастровой стоимости определенного имущества можно получить на официальном сайте Росреестра, предварительно заказав соответствующую выписку в Государственном Кадастре.

Ситуации, при которых стоимость определенного объекта соответствующими органами не была установлена, встречаются на сегодняшний день крайне редко. При этом в соответствии с Налоговым кодексом, если на 1 января текущего года кадастровая стоимость объекта не была установлена, сумма дохода устанавливается в соответствии со стоимостью сделки, прописанной в оформляемом договоре между сторонами.

Как продать земельный участок ниже кадастровой стоимости в 2021 году

На сегодняшний день специалисты готовы предоставить огромнейшее количество вполне легальных и законных способов, с помощью которых можно будет минимизировать сумму налогов в процессе продажи какой-либо недвижимости.

Если ранее по необходимости можно было компенсировать налоги увеличением текущего срока владения, то на сегодняшний день пятилетний период для преимущественного большинства собственников оказывается слишком продолжительным. Помимо этого, продажа квартиры меньше установленной стоимости позволяет добиться экономии в размере от 10% до 50% от общей суммы налогового сбора.

Еще одной достаточно актуальной проблемой, связанной с оценкой стоимости недвижимого имущества, является то, что действующие на сегодняшний день нормы не совсем соответствуют требованиям, диктуемым современным рынком.

Таким образом, квартира, которая находится в ужасном состоянии, но при этом имеет достаточно большую площадь или крайне выгодное месторасположение, может иметь огромную кадастровую стоимость, а любые сделки с ней, соответственно, потребуют выплаты завышенного сбора.

При этом продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости можно без каких-либо опасений, так как это предусматривается действующим законодательством, а сама процедура проводится точно так же, как и при стандартном проведении сделки купли-продажи. Единственным нюансом в данном случае является то, что налогооблагаемая база в любом случае будет составлять не менее 70% от установленной кадастровой стоимости.

Какие могут быть последствия

Кадастровая стоимость представляет собой показатель, который получается уполномоченными специалистами впоследствии массовой оценки цен недвижимости, имеющей аналогичные параметры. В теории данная система должна помогать установить рыночную стоимость, так как основывается на фактической стоимости отдельной недвижимости, но на практике же в преимущественном большинстве она является завышенной, и этому есть множество объяснений.

В первую очередь, повышение кадастровой стоимости имущества автоматически приводит к тому, что продавцам домов, квартиры, земельных участков и другого аналогичного имущества приходится оплачивать повышенные налоги.

Также данное нововведение было интегрировано на выходе из финансового кризиса и в процессе наступления нового, что само по себе привело к существенному падению цен на различное недвижимое имущество, в то время как принятые ранее кадастровые нормы по-прежнему остались завышенными.

В конечном итоге продавцы довольно часто сталкиваются с тем, что стоимость необоснованно завышается в несколько раз, и в особенности данная проблема является актуальной для жителей столицы, так как во внимание принимается средний уровень дохода, общая численность граждан, проживающих на указанной территории, а также стоимость соседней недвижимости.

Налог на прибыль

В соответствии с нормами, указанными в статье 268 Налогового кодекса, если стоимость, по которой было приобретено определенное имущество, указанное в подпунктах 2, 2.1 и 3 пункта 1 данной статьи, с учетом затрат, необходимых для его реализации, превышает полученную выручку за счет проведения данного действия, разница между указанными величинами в конечном итоге будет признана как убыток налогоплательщика, и в дальнейшем будет приниматься во внимание в процессе определения точной суммы налогообложения компании.

Таким образом, затраты, которые компания получила в связи с продажей определенной территории, могут учитываться в процессе определения точной суммы налогообложения.

В процессе продажи различных земельных участков порядок, в соответствии с которым будет определяться финансовый результат, полученный за счет его реализации и принимающийся во внимание в процессе определения точной суммы налогообложения, непосредственно зависит от того, у кого и когда ранее покупалась данная территория.

Если земельный участок раньше находился в собственности государственных органов на протяжении 1.01.07-31.12.11, то в таком случае сумма прибыли будет устанавливаться в соответствии с порядком, прописанным в пункте 5 статьи 264.1 Налогового кодекса.

Если же покупка осуществлялась вне указанного временного промежутка или вообще земля приобреталась у частного собственника. Сумма будет устанавливаться на основании норм, прописанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса.

Земельный налог

Если покупаемая или продаваемая территория находится на территории какого-либо муниципального образования, в котором был введен специализированный земельный налог, то в таком случае владелец территории автоматически признается налогоплательщиком по данному сбору.

Продавец продолжает оплачивать установленную сумму земельного налога даже после того, как по факту передаст территорию покупателю, если права собственности данного лица будут регистрироваться позднее.

Причина заключается в том, что данный налог распространяется только на те земельные участки, которые находятся в частной собственности налогоплательщика, в связи с чем обязанность по уплате сбора сохраняется вплоть до того момента, как право собственности на имущество не будет передано покупателю, то есть до момента государственной регистрации этих прав.

Могут ли отказать в регистрации

Некоторые сомневаются в том, что государственные органы зарегистрируют сделку по заниженной стоимости. На практике Регистрационная палата в обязательном порядке проведет все необходимые регистрационные мероприятия относительно земельного участка и всей недвижимости, которая на нем находится, и беспокоиться о возможности отказа не следует.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия этой сделки интересуют физлиц в связи с изменениями в НК РФ, вступившими в действие с 2021 года. Рассмотрим, к чему привели эти изменения.

Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2021 года

Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2021 года

Итоги

Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости

С 01.01.2016 вступили в силу поправки в НК РФ, внесенные законом «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4), в отношении условий освобождения от НДФЛ доходов, возникающих при продаже имущества:

  • Изменен текст п. 17.1 ст. 217, содержавшего единые условия освобождения от налога доходов от реализации имущества, принадлежащего физлицу: наличие его в собственности не менее чем в течение 3 лет. Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности. Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК РФ.
  • Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.

Нововведения применимы только к тем объектам недвижимости, которые оказались в собственности у физлица после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

В 2021 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить 5-летний срок владения до 3 лет. Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2017.    

Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):

  • в объеме дохода от продажи, но не больше 1 млн руб. при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);
  • объеме дохода от продажи, но не больше 250 тыс. руб. при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);
  • размере имеющих документальное подтверждение затрат, имевших место при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).

Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.  

О том, в каких случаях для получения вычета потребуется составление декларации по НДФЛ, читайте в статье «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет».

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2021 года

Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2021 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

  • имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
  • при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;
  • величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.

О том, как посчитать срок владения имуществом в некоторых ситуациях, читайте в материалах:

  • «Квартира образована из нескольких квартир, приобретенных в разное время: считаем срок владения»;
  • «Как для НДФЛ считать срок владения квартирой, полученной в наследство?»;
  • «ФНС — о сроке владения недвижимостью при разделе»;
  • «С какого момента считать срок владения квартирой, если право собственности получено по решению суда?».

Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2021 года

Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2021 года. Сводятся они к следующему:

  • Право воспользоваться 3-летним сроком владения для освобождения от налога (по объекту, ставшему собственностью в 2021 году, он истечет лишь в 2021 году) есть только у лиц, получивших недвижимость:
  • по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;
  • при приватизации;
  • по договору ренты.
  • Для всех прочих ситуаций получения недвижимости право освобождения от НДФЛ дохода от продажи появится не раньше чем через 5 лет после возникновения права собственности (по объекту, полученному в 2021 году, он истечет только в 2021 году).
  • При продаже объекта до истечения 3 лет (для имеющих право на этот срок) или 5 лет (в общем случае) к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта.
  • Для целей налогообложения становится важной сумма, указанная в договоре на продажу. Если ее величина окажется меньше значения кадастровой стоимости, установленной для объекта на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности, то налог начислят от дохода физлица, рассчитанного как кадастровая стоимость, скорректированная на коэффициент 0,7, если в регионе не введен иной коэффициент. Если для продаваемого объекта величина кадастровой стоимости на указанную дату не установлена, то сравнение делать не с чем, и продажная стоимость может оказаться ниже кадастровой без налоговых последствий.
  • Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2021 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.

    О том, где физлицо может получить сведения о величине кадастровой стоимости, читайте в публикации «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости».

    Итоги

    Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2021 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2021 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.

    С 2021 года в налоговое законодательство Российской Федерации были внесены существенные изменения, касающиеся налогообложения сделок по продаже недвижимости и земельных участков. Теперь сумма налогового сбора зависит от кадастровой стоимости земли. В связи с изменениями у владельцев недвижимости возникает масса вопросов, самый популярный из которых — можно ли продавать ниже кадастровой стоимости землю и недвижимость. Рассмотрим подробно этот момент.

    Содержание:

    1. Кадастровая стоимость: способ расчета
    2. Как рассчитывается налог при продаже недвижимости?
    3. Продажа недвижимости и земли ниже кадастровой стоимости
    4. Законные способы снижения НДФЛ
    5. Итоги

    Кадастровая стоимость: способ расчета

    Кадастровая стоимость — это сумма оценки земли, которая проводится сертифицированными организациями. Стоимость по кадастру зависит сразу от нескольких факторов:

    • вид и предназначение земли,
    • наличие социальной инфраструктуры,
    • площадь участка,
    • его расположение,
    • количество участков на определенной территории.

    Владельцу необходимо знать кадастровую стоимость своего участка земли, чтобы в дальнейшем перепродать его по адекватной цене. При выставлении земли на аукцион начальная стоимость равна кадастровой. Для оформления документов, с помощью которых проводятся юридические сделки, необходим кадастровый паспорт с указанной стоимостью оценки. После благоустройства и облагораживания участка повысится кадастровая стоимость, а значит, и рыночная. Если кадастровая стоимость ниже цены продажи, никаких последствий со стороны налоговой инспекции не последует.

    Узнать кадастровую стоимость собственного участка можно на специализированных сайтах. Например, такую возможность предоставляет Росреестр, вносящий каждый участок в книгу учета и публичную карту. Справка о стоимости по кадастру выдается в течение 5 дней. Есть и более удобные способы: онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» предоставляет любую информацию о недвижимости и земельных участках в любое удобное для вас время. Достаточно пройти по ссылке https://kadastr.ktotam.pro/ и ввести адрес объекта и его кадастровый номер. Через несколько минут вы получите ответ.

    Как рассчитывается налог при продаже недвижимости?

    Если собственник продает участок или недвижимость, он обязан заплатить налог на доходы (НДФЛ). Раньше недобросовестные продавцы пытались уйти от налогового бремени и указывали в договорах ничтожные суммы. Чтобы прекратить эту практику, с 1 января 2021 года Налоговый Кодекс Российской Федерации предусмотрел зависимость налога на доходы физических лиц от кадастровой стоимости земельного участка. Теперь налог рассчитывается по-разному в зависимости от года приобретения собственности. Если участок или недвижимость были приобретены до 2021 года, то действуют старые правила, и налог на доходы исчисляется из суммы, указанной в договоре купли-продажи.

    Если недвижимость была приобретена после 1 января 2021 года, то нужно учитывать кадастровую стоимость. Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, больше, чем 70% от цены по кадастру, то и налог будет рассчитываться исходя из суммы договора. В случае если сумма меньше искомых 70%, то налогом будут облагаться все те же 70% от кадастровой стоимости, а цена в договоре не играет роли.

    Кадастровая стоимость в течение нескольких лет может меняться, и налоговый сбор высчитывается на основе кадастровой стоимости на 1 января года, в котором происходит продажа. Если кадастровая стоимость объекта до сих пор не определена, то налогооблагаемой суммой будет та, что значится в договоре.

    Еще один важный момент: квартиры при продаже не облагаются налогом на доходы, если продавец был собственником более 5 лет. До 2021 года эта норма составляла 3 года. Трехлетний срок освобождения от налогов продолжает действовать, если квартира перешла к собственнику в виде наследства, по договору ренты, после приватизации или в результате дарения от близкого родственника.

    Поправки к Налоговому кодексу от 2021 года дают некоторые полномочия в сфере сборов субъектам федерации. Регионы вправе устанавливать свой предельный срок владения имуществом для освобождения его от налогов, а также использовать свой коэффициент от кадастровой стоимости для расчета НДФЛ. Эти значения можно снижать вплоть до нуля.

    Продажа недвижимости и земли ниже кадастровой стоимости

    Продажа земли ниже кадастровой стоимости теоретически возможна. Государство не ограничивает собственников в установлении цены при реализации собственного имущества, и сумму в договоре купли-продажи можно проставить любую. Но государство требует неукоснительного соблюдения некоторых правил, в том числе и уплаты налога на доходы физических лиц в полном объеме. Изменения в Налоговом кодексе, вступившие в силу с 2021 года, устанавливают минимальную сумму, облагаемую налогом, в 70% от кадастровой стоимости объекта. Если попробовать продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если махинации с налогами будут раскрыты, их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями. Риск налоговой проверки увеличивается, если покупка недвижимости совершается за счет заемных средств банка. В этом случае налоговые инспекторы после изучения кредитного договора смогут определить кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налога на доходы.

    Таким образом, можно сказать, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости фактически невозможна и невыгодна, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой стоимости. Однако есть законные способы снизить налоговое бремя после продажи собственного имущества.

    Законные способы снижения НДФЛ

    Почему многих продавцов недвижимости и земли так волнует продажа ниже кадастровой стоимости? Это объясняется просто: система кадастровой оценки еще несовершенна, и часто встречаются ошибки и откровенное завышение стоимости объектов по кадастру. В итоге кадастровая стоимость земли значительно превышает рыночную цену, что крайне невыгодно продавцу. Мириться с этим не стоит, ведь есть законный выход — оспаривание кадастровой оценки.

    авышение кадастровой стоимости происходит из-за неучтенных индивидуальных особенностей здания и его расположения, падения рыночной стоимости объектов по независящим от них причинам или из-за банальных ошибок оценщиков. При оценке кадастровой стоимости во время кризиса цена недвижимости на рынке резко падает, а цена по кадастру остается той же. Или же рядом с жилым домом начинается крупномасштабное строительство, которое существенно уменьшает стоимость объекта. Причины неадекватной оценки могут быть разными. Переоценка объектов кадастра проходит раз в 3 года, поэтому если вы планируете продавать недвижимость или землю и заплатить налог на доходы не по завышенной ставке, можно прибегнуть к нескольким способам:

    • обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки,
    • подать иск в суд.

    Заявитель сам выбирает удобную ему форму обращения. При поступлении заявления в комиссию оно рассматривается в течение месяца. Уплата госпошлины при этом не требуется, оплачивать услуги членов комиссии не нужно. При вынесении вердикта, не поддерживающего позицию заявителя, он может обратиться в суд. Для доказательства своей правоты он должен предоставить все необходимые документы. При этом следует помнить, что переплаченная сумма налога за предыдущие годы не возвращается, поэтому важно не тянуть с оспариванием кадастровой оценки.

    Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашего участка была завышена, у вас есть подтверждающие это документы и вы хотите сэкономить свои деньги на оплату налогов, стоит обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

    Итоги

    В заключение можно сказать, что любые игры с государством чреваты неприятностями. Уход от налогов рано или поздно раскроется, и нерадивому налогоплательщику придется заплатить все недоимки вместе со штрафами и пенями. Снизить налог на НДФЛ можно законными способами, для этого стоит проконсультироваться в специализированных юридических фирмах. Ответ на вопрос: «Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?» — да, но минимальный предел цены в таком случае 70% от цены по кадастру. Дальнейшее снижение цены невозможно и невыгодно, ведь налог рассчитают на эту сумму, равную 70% от кадастровой стоимости.

    Автор: проект Кто Там

    35256

    6

    С тех пор, как были внесены изменения в российское налоговое законодательство в отношении оценки стоимости недвижимости и земельных участков, в сделках по их купле-продаже изменилось многое. В частности, размер ежегодного налога теперь зависит от кадастровой стоимости, а ее формула расчета стала приближена к рыночной цене.

    В связи с этими изменениями, владельцы недвижимости все чаще задаются вопросом: как сэкономить на ее продаже, учитывая новую методику оценки их активов. Возможно ли, например, совершать сделки купли-продажи домов с участками по цене ниже кадастровой? Рассмотрим эти моменты более подробно в этой статье.

    Для чего нужна собственнику кадастровая стоимость?

    Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость недвижимости, которые проводят государственные органы и сертифицированные организации. В частности, если речь идет о земельных участках, ее величина зависит от нескольких факторов:

    • вид и использование земли;
    • наличие социальной инфраструктуры;
    • площадь участка;
    • его местоположение;
    • количество участков на определенной территории.

    Почему владельцам важно знать и следить за изменением кадастровой стоимости?

    1. Если раньше (до 2021 года) кадастровая оценка носила больше информационный характер, с целью наблюдений и сбора статистики, то сегодня она напрямую влияет на ту сумму налогов, которые приходится платить собственникам;
    2. Владелец должен знать кадастровую стоимость своего земельного участка не только для уплаты ежегодного налога на имущество, но также и чтобы в будущем перепродать его по адекватной цене. Ведь, обычно, когда земля выставляется на аукцион, ее первоначальная цена эквивалентна кадастровой стоимости;
    3. Для оформления документов, с помощью которых осуществляются любые юридические операции с недвижимостью, также необходим кадастровый паспорт, где фигурирует его кадастровая стоимость;
    4. Кадастровая оценка — величина непостоянная. На ее размер оказывают влияние множество факторов. Так например, после благоустройства участка, его кадастровая стоимость, обычно, повышается, а следом растет и рыночная. Стоимость может вырасти и за счет развития соседних территорий, развития инфраструктуры.

    Для справки: Кадастровую стоимость собственного участка проще всего узнать на сайте Росреестра, который анализирует каждый земельный участок в своей книге учета и публичной карте. Обычно, такая выписка с данными по кадастровой оценке готовится в течение 5 дней.

    Есть и более быстрые способы. Сейчас в интернете можно заказать выписку из ЕГРП на различных сайтах, на которых вы можете сравнить условия и выбрать наиболее подходящую фирму и заказать отчет. Услуга платная — от 300 до 2021 рублей. Сроки ответа при этом составят максимум 1-2 часа.

    Влияние кадастровой оценки на налог при продаже недвижимости

    Общеизвестно, что при любых сделках по продаже квартир, домов, участков, у собственника возникает обязанность в уплате подоходного налога (НДФЛ).

    Долгие годы среди недобросовестных продавцов на рынке недвижимости была популярна практика занижать стоимость в договоре купли-продажи — таким образом занижалась сумма налогов. Однако, с 1 января 2021 г. этот метод потерял актуальность, поскольку сумма в договоре не может быть ниже кадастровой стоимости недвижимости.

    Сегодня, расчет налога ведется по более усложненным формулам, в зависимости от того, в каком году было приобретено имущество:

    • Если покупка земли или дома были осуществлены до 2021 г. — к ним будут применяться старые правила налогообложения, то есть налог на недвижимость будет рассчитан исходя из той суммы, что указана в договоре купли-продажи.
    • Если покупка недвижимости была совершена после 1 января 2021 г. — за налогооблагаемую базу берется уже ее кадастровая стоимость;
    • В том случае, если кадастровая стоимость объекта еще не определена, расчет налога будет вестись от суммы, указанной в ДКП.

    Но и это еще не все:

    • Если сумма сделки выше кадастровой более чем на 70% — налоги исчисляются исходя из цены в договоре;
    • А вот если участок и дом проданы по договору за цену меньше, чем 70% кадастровой, то платить придется все равно исходя из цифры 70% кадастровой стоимости, и цифры в ДКП уже не имеют значения.

    Справедливости ради заметим, что налоговая нагрузка на собственников недвижимости конечно выросла, но не так сильно, как могла бы быть. Сегодня кадастровая цена объектов почти всегда дешевле, чем рыночная. Поэтому если осуществляется купля-продажа недвижимости по цене, ниже рыночной, к сторонам сделки обычно не возникает никаких вопросов и претензий со стороны налоговой инспекции.

    Однако, стоит учитывать, что кадастровая стоимость — это величина непостоянная. Она может меняться из года в год. В этом случае продавцу стоит быть внимательным, так как сумма налогов рассчитывается исходя из тех данных, что были на 1 января того года, в котором произошла сделка.

    Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

    Да, это возможно. Раньше действовал закон, что в случае, если продавец владел недвижимостью более 3-х лет, то ему не нужно платить налоги. Сегодня эта цифра увеличена до 5 лет. То есть, если с момента сделки покупки квартиры или дома с участком прошло пять и более лет, вы освобождаетесь от уплаты налогов с их продажи.

    Речь идет именно о сделках купли-продажи. Все дело в том, что трехлетний обязательный период по уплате налога еще сохранился на некоторые виды перехода прав собственности, например:

    • если дом с участком вам достался в результате наследства;
    • передан на праве аренды;
    • в результате приватизации;
    • или дарения от близких родственников.

    Стоит также учитывать, что по закону каждый субъект РФ может устанавливать свои правила касательно налогообложения операций по купле-продажи недвижимости. Административные органы имеют право менять правила касательно сроков владения имуществом, а при исчислении налога — использовать собственные коэффициенты. В некоторых регионах эти значения могут быть льготными, вплоть до нулевой ставки (т. е. освобождения от налога).

    Продажа домов с участками ниже их кадастровой стоимости

    Можно ли провести такую сделку?

    Теоретически, да.

    Закон никак не ограничивает владельцев в установлении цен на продажу своего имущества, поэтому цену в ДКП можно указывать любую. Однако государство оставляет за собой право наблюдать за соблюдением правил и законности сделок с недвижимостью и, конечно, уплаты налогов в полном объеме.

    Но какую сумму указать в ДКП? Можно ли любую?

    Ответ — нет.

    Как было отмечено выше, вступившие в 2021 году изменения в налоговом законодательстве устанавливают минимальную сумму для налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

    Можно ли занизить цену дома и участка ниже кадастровой?

    Если вы попытаетесь продать дом с участком ниже их кадастровой стоимости, высока вероятность, что такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если факт мошенничества будет доказан, вам придется заплатить все налоги вместе со всеми вытекающими пенями и штрафами.

    Вероятность налоговой проверки становится еще выше, если покупка недвижимости осуществляется за счет кредитных и заемных средств. В таких случаях, налоговики обычно тщательно изучают кредитный договор с банком, проводят калькуляции и сверку, вплоть до того, что могут самостоятельно предписать размер налога на имущество по той или иной сделке.

    Очевидно, что метод занижения сумм в договоре купле-продажи дома с участком ниже 70% от их кадастровой стоимости по сути не имеет смысла, так как налоговые службы, все равно рассчитают налог по ставке, исходя от 70% кадастровой оценки объектов.

    Но что делать? Если вы итак продаете свою недвижимость вынужденно, не с целью наживы, а тут еще и такие налоги… Выход есть. Так как есть и другие, законные способы снижения налогового бремени.

    Законные способы снижения налогов при продаже недвижимости

    Почему многие продавцы домов с участкам так беспокоятся о суммах в договоре? Это легко объяснить: система кадастровой оценки еще не совершенна, нередко возникают ошибки, к тому же стоимость объектов недвижимости, указанная в кадастре довольно часто объективно завышена.

    Завышение кадастровой стоимости обычно происходит по разным причинам. Это могут быть неучтенные параметры объектов недвижимости, особенности их строительства и расположения, падения цен или ввиду банальной ошибки оценщиков.

    Нередки случаи, когда рядом с домом началась масштабная застройка, которая существенно снижает его рыночную цену и другие форс-мажорные ситуации.

    С момента внесения изменений в порядок налогообложения, то и дело возникают споры собственников с налоговиками. Особенно неприятна ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка посчитана даже выше рыночной, что крайне неблагоприятно для продавца.

    Нужно ли в такой ситуации смириться? Конечно, нет. Потому, что есть законный метод снизить налоги — оспорить кадастровую оценку.

    Оспаривание кадастровой стоимости

    Переоценка кадастровых объектов обычно проводится раз в 3 года, поэтому, если вы планируете продажу дома с участком, не готовы ждать переоценки и планируете сэкономить на налогах рекомендуется использовать следующие методы:

    1. Обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки;
    2. Подать иск в суд.

    Вы можете сами выбрать форму заявления. При поступлении заявки на платной основе, она будет рассмотрена в течение 1 месяца. Платить государственную пошлину в этом случае не нужно, так как нет необходимости оплачивать услуги членов комиссии.

    Что делать в случае отказа?

    Если вердикт вынесен не в вашу пользу, можно обратиться в суд. Чтобы доказать свою правоту, важно собрать и предоставить все необходимые документы, подтверждающие ошибочность расчетов налоговиков.

    Помните, что налоговые переплаты за уже прошедшие годы возмещению не подлежат, поэтому с решением проблемы лучше не затягивать, как только вы получили данные по вашей недвижимости, лучше сразу заняться оспариванием кадастровой оценки.

    Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашей квартиры, дома, участка были необоснованно завышены, и у вас есть все документы, подтверждающие это, и вы хотите заплатить меньше налогов, лучше всего обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

    Выводы

    В заключение стоит заметить, что эксперименты в этом деле ставить не стоит, любые «игры с налоговиками» могут закончиться серьезными неприятностями. Если вы уклоняетесь от уплаты налогов, то рано или поздно это будет выявлено, и придется выплатить всю задолженность вместе со штрафами и пенями.

    Снизить налог с продажи недвижимости можно законными способами, лучше всего для этого обратиться в специализированную юридическую фирму.

    Отвечая на вопрос: «Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?»- Да, но не ниже 70% от ее кадастровой оценки. Занижать цену еще ниже в договоре купли-продажи невыгодно, поскольку налоги все равно посчитают исходя из 70% кадастровой стоимости.


    Многие сегодня задаются вопросом, что такое кадастровая стоимость (далее — КС). Очень часто она отличается от той цены, за которую потенциальный покупатель собирается ее реализовать. Ведением госкадастра занимается Росреестр, стоимость же исчисляется по специальным формулам и, в основном, для вычисления налоговой стоимости. Рассчитать ее можно и самостоятельно.

    Это необходимо, чтобы рассчитать размер налоговых выплат при сделке купли-продажи земельных участков и вычислению оптимальной стоимости земли относительно кадастровой. Рассмотрим, как купить или продать землю по цене равной или ниже КС.

    Как рассчитывается и от чего зависит?

    Правила проведения оценки регулирует закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и постановление Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316. Кадастровая стоимость зависит от переходного коэффициента (К), благоустроенности населенного пункта (Рп, руб./кв. м.), формата сделки (Р/с, руб./кв. м.) и, естественно, площади участка (Пуз, кв. м.). Рассчитывать ее могут только люди со специальным образованием. Это делается по формуле:

    Пуз × (Рп + Рс) × К.

    В чем заключается разница между рыночной ценой и КС?

    Рыночная стоимость считается более объективным показателем, чем кадастровая, так как на нее влияет большее количество аспектов:

    1. В кадастровой стоимости не отражается состояние рынка, сезонность, баланс спроса и предложения, платежеспособность населения.
    2. Рыночная стоимость зависит от реальной цены аналогичных объектов.
    3. Кадастровая стоимость сильно зависит от механизмов подсчета.
    4. Введение статьи 65 НК РФ пришлось на взлет цен на недвижимость, поэтому многие ставки сегодня являются неактуальными (Эффект «низкой базы»).

    Переходной коэффициент К используется специально для того, чтобы учитывать рыночную цену аналогичной недвижимости, однако этот механизм далек от совершенства, так как законом не регламентирована достоверность данных для сравнения, источник информации и количество участков для сравнения.

    Предлагаем посмотреть видео о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

    Можно ли купить или продать землю по цене по кадастру?

    Если собственником участка принято решение продавать его по стоимости по кадастру, то это значительно облегчает расчет налогообложения дохода от продажи. Дело в том, что НК РФ ввел кадастровую стоимость объекта недвижимости как единицу, из которой высчитывается налог, только с 1 января 2021 года.

    Если недвижимость была приобретена ранее, НДФЛ высчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи земли. При новом же законодательстве сумма в документах должна превышать 70% от кадастровой стоимости. У решения продавать недвижимость по кадастровой стоимости есть ряд плюсов и минусов.

    Плюсами можно считать прозрачность такой сделки перед налоговыми органами и легкость расчетов. Минус для собственников, которые приобрели участок после начала 2021 очевиден – это самая большая возможная итоговая сумма налоговой выплаты относительно цены земли. То есть НДФЛ будет высчитываться из кадастровой стоимости, даже если рыночная выше.

    Если говорить о покупке земли, то стоит обратить внимание на то, что договор купли-продажи может быть заключен только если участок поставлен на кадастровый учет.

    Для этого должны быть определены основные характеристики земельного надела и произведено межевание, из которых исходит КС (можно ли продать земельный участок без межевания?). В случае покупки земель у муниципалитетов и государства государственный кадастровый учет часто не пройден, а приобрести недвижимость можно только при ряде оснований:

    • Есть право на наследования участка.
    • Земля выставлена на аукцион (более детально о правилах проведения аукциона по продаже государственного земельного участка можно узнать тут).
    • У покупателя в собственности недвижимость на данном наделе.
    • Есть право на бессрочное пользование участком.

    Из минусов подобного решения можно назвать неосведомленность о моменте процедуры оценки земли и часто устаревшие данные. Из плюсов отмечается нередко низкая цена участка. Однако нужно иметь в виду, есть риск получить участок без четких границ из-за неоконченного комплекса работ по оформлению земли.

    Возможна ли покупка и продажа ниже КС?

    Покупка и продажа земли ниже кадастровой стоимости имеет определенные подводные камни. До выхода поправок в Налоговый кодекс в 2021 году в договорах купли-продажи часто указывались мизерные суммы. Очевидно, для снижения размера отчислений в пользу государства. Однако после 1 января 2016, как было уже сказано, НДФЛ стал высчитываться по кадастровой стоимости. Если цена, указанная в договоре, менее 70% от кадастровой, то налог все равно платится по ставке 0,7.

    Очень часто складывается ситуация, что цена по кадастру намного выше рыночной, что невыгодно продавцу, в таких случаях выполняется процедура оспаривания кадастровой оценки. Она применяется при начавшемся строительстве рядом с продаваемым объектом, если со времени проведения оценки сильно изменилась ситуация на рынке недвижимости, из-за прошлых ошибок оценщиков.

    Форму обращения продавец выбирает сам. Это может быть или обращение в специальную комиссию по спорным вопросам кадастровой оценки, или судебный иск.

    Как это осуществить?

    1. Для того, чтобы продать участок ниже кадастровой стоимости, понадобятся, прежде всего, документы, подтверждающие право собственности на участок и кадастровый паспорт (в случае, если его нет, нужно заказать его).
    2. После оценки участка и заключения договора имеется еще один важный шаг. Продавец и покупатель вместе с полным пакетом документов и тремя экземплярами договора купли-продажи обращаются в Росреестр (более детально о том, как правильно оформить продажу и покупку земельного участка через Росреестр и МФЦ, можно узнать в этом материале).
    3. Там продавец пишет заявление на перерегистрацию участка, проходит полный расчет за подписью сторон и, после этого, в течение месяца покупатель получает документы на свой новый участок.

    Подробнее о нюансах сделки с государством по реализации земельного участка и как продать недвижимость по кадастровой стоимости, можно узнать в этом материале.

    Налоговые последствия

    Согласно

    ст. 217.1

    п.5 НК РФ;

    382-ФЗ ст.2

    п.11 помимо того, что продажа недвижимости ниже КС фактически невыгодна, так как налоговое бремя все равно будет поднято до минимальной оценки, это еще и опасно как для продавца, так и для покупателя.

    Налоговый инспектор, сравнивающий сумму в договоре со Справочником Кадастровой палаты, не только поднимет сумму, из которой будет высчитываться выплата в пользу государства, но и может посчитать действия продавца махинацией, и вместе с полной стоимостью налога придется заплатить пени.

    Кадастровая стоимость – это величина, которую применяют в основном для расчета налоговых отчислений. Она не такая гибкая, как рыночная стоимость, меньше зависит от состояния рынка и часто очень сильно отличается от суммы, указанной в договоре купли-продажи земли.

    Часто из-за непонимания, как она вычисляется, возникает ряд проблем. Однако, если хорошо владеть теорией, знать свое право на оспаривание и уметь пользоваться специальными сервисами для расчетов, из кадастровой стоимости участка даже можно извлечь определенную пользу. Она может упростить подсчет рыночной стоимости при продаже, приобрести дешево муниципальную землю или самостоятельно посчитать сумму налога.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: